上海浦发金桥联合发展有限公司与上海优山美地环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浦发金桥联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张鹏，董事长。
　　委托诉讼代理人：马超，上海润一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王思奇，上海润一律师事务所律师。
　　被告：上海优山美地环保科技有限公司，住所地上海市杨浦区，经营地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈钰，总经理监董事。
　　委托诉讼代理人：卢俊成，高朋(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴雨，高朋(上海)律师事务所律师。
　　原告上海浦发金桥联合发展有限公司诉被告上海优山美地环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦发金桥联合发展有限公司的委托诉讼代理人马超、被告上海优山美地环保科技有限公司的委托诉讼代理人卢俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海浦发金桥联合发展有限公司(以下简称浦发金桥公司)向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告签署的《标准厂房租赁合同》，被告应立即将租赁厂房恢复原状，并返还给原告；2、判令被告向原告支付房屋租金人民币(以下币种同)1,486,801元(自2017年4月1日起暂计至2019年3月31日，实际计算至被告返还房屋之日止)；3、判令被告向原告支付物业服务费128,047.90元(自2017年4月1日起暂计至2019年3月31日，实际计算至被告返还房屋之日止)；4、判令被告向原告支付拖欠的水电费17,979.20元；5、判令被告向原告支付因《标准厂房租赁合同》解除所产生的违约金共计214,929元；6、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金1,827,696.74元(以拖欠的房屋租金和物业服务费为计算依据，按照每日千分之三暂计至2019年3月31日，实际计算至被告支付所有房租和物业服务费之日止)。诉讼过程中，原告明确：诉前1中合同解除日期应为诉状副本送达被告之日，要求恢复原状是指被告在结清所欠款项后将涉案房屋内的设备、产品等搬离清空；诉请2包括租金及房屋占用使用费，均按照每月71,643元标准计算，自2017年4月1日起计算至被告实际搬离之日止(被告2017年10月支付过71,643元、2018年2月支付过20,988元、2018年12月支付70,000元、2019年1月支付70,000元，上述金额从诉请中予以扣除)；诉请3按照5,567.30元/月标准计算，自2017年4月1日起计算至房屋实际返还之日止，被告支付过5,567.30元，从诉请中予以扣除。
　　事实和理由：2016年4月28日，原告与被告签订《标准厂房租赁合同》，由被告向原告承租位于上海市浦东新区秦桥路XXX号一号四层(含五层)厂房(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日。租赁合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告，由被告使用至今，而被告自2017年4月起即开始拖欠租金、物业管理费、水电费用等。有鉴于此，2018年4月19日，原、被告就涉案房屋之租赁事宜又签订了《补充协议》，约定租赁期限延长至2018年12月31日，被告需在每月底支付租金和物业费，并补足之前拖欠的所有费用。但补充协议签订后，被告仍未能按照约定履行相应付款义务，原告多次催讨，被告仍未履行，构成违约。
　　被告上海优山美地环保科技有限公司(以下简称优山美地公司)辩称，厂房租赁合同及补充协议明确约定了双方就厂房、租期至2018年12月31日，合同已期满终止，不存在解除合同。基于双方的租赁合同及租期的约定，自2019年1月1日至2019年3月31日不应根据租赁合同和补充协议的约定来支付租金、违约金及利息，应另行协商占用期间的成本费用。2019年3月31日之后原告实际已经将厂房封闭，被告无法进入厂房，故该日之后被告无义务支付任何费用，且被告保留追究原告相关经营损失的权利。对于欠缴的水电费，要求法院的查明事实后依法作出认定。滞纳金和违约金不能同时主张，违约金标准也过高，高于原告损失，不应予以支持。综上，要求驳回原告1、5、6项诉请。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，被告对原告提交的《标准厂房租赁合同》、《补充协议》、被告发给原告的回函真实性均无异议。对于当事人无争议的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。
　　经审理，本院确认如下事实：上海浦东新区秦桥路XXX号房屋产权人为原告浦发金桥公司。2016年4月28日，原告浦发金桥公司作为甲方、被告优山美地公司作为乙方签订《标准厂房租赁合同》，约定被告自原告处租赁涉案房屋，建筑面积为2141.26平方米，租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日，2016年5月1日至2016年5月31日为装修期，装修期免交租金，但需支付物业管理费。合同第3.1条约定：“租赁厂房的租金为1.10元人民币/平方米.天(含税)，2141.26平方米合计为每月71,643元人民币。”第3.2条约定：“本合同生效之后的10个日历日内，乙方应向甲方支付相当于二个月租金的房屋押金，计143,286元……”第3.3条约定：“租金采用三个月一付方式(甲方同意乙方在第一年采用二个月一付的方式)……第二年起，乙方将每三个月的房租在首月15日前付入甲方)。”第3.4条约定：“物业管理费暂定每月每平方米2.60元(含税)2141.26建筑平方米合计每月为5,567.30元。物业管理费每叁个月随租金交纳一次(第一年为每二个月付一次)，计16,701.90元……以后每二个月物业费与房租一起汇入甲方指定的开户银行账号(第二年起每三个月物业费与房租一起汇入甲方指定的开户银行账号)。”第4.2条约定：“乙方在租赁期限内，使用的水、电、污水排放等费用按表结算由乙方支付给甲方或甲方委托的物业管理公司。公用部分的电费、水费根据乙方的使用面积分摊后由乙方支付给甲方或甲方委托的物业管理公司……”第4.7条约定：“在不影响甲方其他权益的前提下，如乙方逾期缴付依照本合同规定的款项，甲方有权收取滞纳金，乙方应就其应付而未付之数额向甲方缴付每日千分之三的滞纳金。”第4.8条约定：“乙方未按约定的期限缴付租金的，逾期达三十天的，甲方有权提前终止合同，乙方承担违约责任。乙方不得以任何理由拖欠或拒付该房屋的租金、物业费(除甲方有违约责任外)。乙方未按预定的期限交付物业管理费、水电费，逾期达二十天的，甲方或物业管理公司有权停止向该房屋供应水电、或该房屋内之其他设施，由此造成对乙方营业的影响，甲方或物业管理公司无须承担任何责任。逾期达三十天的，甲方有权提前终止合同，乙方承担违约责任。”第8.3条约定：“甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按当年的月租金3倍标准向甲方支付违约金；(2)按逾期应付款项的日0.3%的标准向甲方支付逾期利息；(3)若违约金不足以补偿甲方损失的部分，乙方还应负责赔偿。甲方可从履约保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。”
　　合同签订后，被告向原告支付了两个月租金金额的押金143,286元，双方对于2017年4月1日之前的租赁费用没有争议。
　　2018年4月19日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充协议》，约定：“乙方自2017年4月起，严重违约，截止到2018年3月29日，累计欠甲方租金767,085元、物业管理费61,240.30元及水电费1,382.66元未支付，因此，特制定本补充协议，约定如下：1、自2018年4月起至2018年12月底，乙方需在每个月的月底前支付租金和物业费，具体金额按照附件的表格执行……4、租赁合同延期至2018年12月31日……6、除了该补充协议中调整的内容外，原租赁合同中约定的内容条款不变。”《补充协议》附件对于2017年4月至2018年12月份的租金及物业费金额及支付方式进行了约定。
　　2018年12月25日，被告向原告发函，表示“因为现金流问题我们的欠租尚难以解决，当时工厂尚有先进优质的产品库存……我们希望用我们的空气智能解决方案和健康产品来弥补部分租金，让我们能有再多一点时间去赢得市场，获得资金。”
　　对于双方有争议的事实，本院认定如下：
　　1、被告对原告自行制作的被告自2017年4月1起欠付租金、物业费及水电费的明细表持有异议。首先，关于2018年8月31日之前的租金、物业费、水电费，被告认为其分别于2017年10月支付原告租金71,643元、2018年2月支付租金20,988元、2018年12月6日支付租金70,000元、2019年1月21日支付租金70,000元、2018年10月支付物业费5,567.30元、2017年10月23日支付部分电费721.69元、2018年10月10日支付部分水电费2,609.50元。原告对于被告支付的上款款项并不持异议，并表示已将上述款项在诉请金额中扣除。对于明细表中所列其他款项，被告要求法院查明事实、依法确认金额，本院将根据双方租赁合同约定以及在案证据予以认定。其次，对于2018年9月至2018年12月31日期间的租金、物业费，被告认为原告于2018年9月份将涉案厂房水电停掉，导致被告无法正常经营、清退员工，同时原告阻止被告产品出厂，导致被告无法实际占有使用房屋，故认为不应当支付该期间的租金和物业费。被告为此提供了原告工作人员黄娟与被告律师的微信聊天记录，原告对该证据证明内容不予认可，表示原告并没有采取过停电措施。本院认为，单从被告提供的微信聊天记录来看，并未达到证明被告存在停电事实的证明力，被告又无其他证据予以佐证，对该抗辩本院不予采纳，该期间内被告应当按照双方《补充协议》约定支付相应租金、物业费等费用。同理，对于2019年1月1日之后的费用，被告认为原告停电、阻止被告产品出厂导致被告无法使用涉案房屋而拒绝支付也缺乏充分依据，本院不予采纳。占有使用费、物业费等费用如何支付在后文具体陈述。
　　2、关于水电费。根据原告提交的水电费明细，由三部分组成：(1)未开票金额3,179.98元，该部分费用的明细表系由原告自行制作，未经被告盖章确认，被告对该证据不予认可，原告也无补强证据证明该部分费用系由被告实际使用，故对该部分金额，本院不予支持。(2)已开票部分金额5,455.50元，根据发票显示，系2016年12月至2018年10月期间的水电费，被告对于发票的真实性不持异议，但是认为其已支付的2016年12月至2017年6月的水电费已达6,650.89元，远远超过了原告提供的发票所显示的该期间的金额1,382.66元，因此2016年12月至2017年6月的水电费1,382.66元被告不应再支付。被告为此提供了银行付款回单予以证明，原告认为该证据没有原件，真实性不予认可。对此本院认为，鉴于被告无法提供相应证据原件，且无其他证据予以佐证，故对该证据本院不予采纳。另外，从双方于2018年4月19日签订的补充协议来看，被告确认尚欠原告水电费1,382.66元，补充协议的签订时间在被告提供的这些付款凭证之后，因此，对于被告的抗辩，本院不予采纳，已开票金额5,455.50元被告应当支付。(3)被告与上海赛路客电子有限公司共同盖章的月度电费对账单，被告对该证据真实性认可，但是双方对具体金额存在争议。原告认为对账单的金额为逐月统计，合计9,343.73元，被告认为对账单金额为每月金额累计计算的金额，后月覆盖前月，应以最后一份为最终金额，即2,201.11元。对此本院认为，从对账单的计算方式来看，原告的解释具有合理性，且从被告自己提交的以往支付水电费的银行汇款凭证来看，与对账单金额基本相符，因此，本院采纳原告说法。发票金额与对账单金额合计14,799.23元，扣除被告已支付的721.69元、2,609.50元，被告还需支付水电费11,468.04元。
　　3、关于原告是否存在停水停电的事实。原告称被告自2018年9月起将涉案房屋的水电停掉，并提供了原告公司工作人员黄娟与被告法定代表人的微信聊天记录予以证明。原告认为被告无法提供原始载体，对该证据不认可。且从内容来看，也仅是被告单方陈述，无法证明被告存在停水停电的事实。对此本院认为，被告提供的该份聊天记录没有原始载体，又无法提供补强证据予以证明，虽然被告称从收电费对账单来看9月份开始电费度数变少，但是原告对此已经作出合理解释，因此，对于被告的上述主张，本院难以采纳。另外，根据租赁合同第4.8条约定，被告未按预定的期限交付物业管理费、水电费，逾期达二十天的，原告或物业管理公司有权停止向该房屋供应水电、或该房屋内之其他设施，由此造成对被告营业的影响，原告或物业管理公司无须承担任何责任。所以即便存在原告停水停电的事实，亦不能免除被告支付租金及物业管理费的义务。
　　本院认为，原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方租赁合同已于2018年12月31日届满，原告要求解除合同没有依据，其主张解约违约金，本院不予支持。合同终止后，被告占有租赁房屋，已无合同依据，同时原、被告应按约结算租赁费用，原告要求被告腾空返还房屋并支付欠租及房屋使用费的诉请，本院予以支持。诉讼过程中，双方一致确认被告曾分别于2017年10月向原告支付71,643元、2018年2月支付20,988元、2018年12月支付70,000元、2019年1月支付70,000元，因此上述共计232,631元应当予以扣除。被告称2019年3月31日起原告已经实际将厂房封闭导致被告无法进入，但是并未能提供有效证据证明，对被告的抗辩本院难以采纳。原告主张参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，尚属合理，本院予以支持。被告自2017年4月开始拖欠租金、物业费、水电费等费用，构成违约，原告要求被告支付逾期付款滞纳金，具有合同依据，关于逾期付款滞纳金标准，被告认为合同约定的标准过高，要求法院调低，本院考虑到本案实际情况、被告过错程度、原告实际损失等，酌情调整为30万元。关于原告主张的2017年4月1日起至被告实际返还房屋之日止按照每月5,567.30元标准计算的物业费，具有合同依据，本院予以支持，但是应扣除被告已支付的5,567.30元。关于被告欠付水电费，本院前文已经作出认定，被告需支付11,468.04元。双方一致确认被告向原告支付了押金143,286元，根据押金性质，结合原告意见，该押金可直接抵扣被告的欠租。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海优山美地环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上海市浦东新区秦桥路XXX号一号四层(含五层)厂房后返还原告上海浦发金桥联合发展有限公司；
　　二、被告上海优山美地环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦发金桥联合发展有限公司租金1,128,586元(已扣除被告上海优山美地环保科技有限公司2017年10月之后支付的租金232,631元及押金143,286元)；
　　三、被告上海优山美地环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦发金桥联合发展有限公司房屋使用费，按照71,643元/月标准，自2019年1月1日起计算至实际返还房屋之日止；
　　四、被告上海优山美地环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦发金桥联合发展有限公司物业费，按照5,567.30元/月标准，自2017年4月1日计算至房屋实际返还之日止(实际支付时应扣除被告上海优山美地环保科技有限公司已支付的5,567.30元)；
　　五、被告上海优山美地环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦发金桥联合发展有限公司水电费11,468.04元；
　　六、被告上海优山美地环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦发金桥联合发展有限公司逾期支付租金及物业费滞纳金30万元；
　　七、驳回原告上海浦发金桥联合发展有限公司的其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费36,153元，减半收取计18,076.50元，由原告上海浦发金桥联合发展有限公司负担7,008.50元，被告上海优山美地环保科技有限公司负担11,068元，财产保全费5,000元，由被告上海优山美地环保科技有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨