上海浦江汽车衬套厂与上海江浦汽车衬套有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海浦江汽车衬套厂，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：夏雄炜。
　　委托诉讼代理人：胡刚，上海市永怡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海江浦汽车衬套有限公司，住所地上海昆明路XXX号。
　　法定代表人：阮英，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄河，上海市杰豪律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂与被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序。2018年12月24日，被告提起反诉。本院就本诉、反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂委托诉讼代理人胡刚与被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司委托诉讼代理人周卫良、黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂向本院提出诉讼请求：诉请：1、被告迁出并返还上海市杨浦区昆明路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋内的固定资产一并返还原告；2、被告支付2017年10月1日至2017年12月31日止的三个月租金33,000元；3、被告按每月11,000元的标准向原告支付从2018年1月1日起到实际迁出之日止的房屋占有使用费；4、被告按日租金的双倍即733元的标准向原告支付自2018年1月1日至实际迁出之日止逾期迁出房屋违约金。诉讼过程中，原告撤回要求被告返还系争房屋固定资产的诉请。事实和理由如下：2015年2月6日，原告与被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将系争房屋出租给被告，面积为476.88平方米，租期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金为11,000元，合同约定租赁期满被告应如期交付系争房屋，如逾期归还则每逾期一天应向原告支付原日租金贰倍的违约金，合同还约定了其他权利义务。2017年9月开始，被告未付租金，原告曾多次口头和书面向被告催讨租金，但被告以种种理由拖欠租金。合同期满后，被告无法律依据和合同依据，继续非法占有使用系争房屋，原告多次敦促其搬离未果，故原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司辩称并反诉称，不同意原告诉请，被告同意配合政府征收决定，但要求原告就有关征收补偿事宜予以明确，在被告获得相应的征收利益后，被告才愿意将系争房屋返还原告，不存在被告借用原告固定资产的情况。原告早在2017年7月就通知被告终止合同，但被告就补偿曾协商过，但由于原告的原因未能达成，故不存在拖欠租金的行为。另外，是因为原告没有就补偿与被告协商，所以被告才占用房屋，故不同意支付房屋占有使用费和违约金。同时，反诉要求：反诉被告向反诉原告支付因系争房屋被征收后的征收补偿利益，包括且不限于停工停业损失、设施设备搬迁、装饰装修补贴、证照补贴、征收签约奖励、人员遣散安置等，该利益暂计258万元。
　　反诉被告(原告)上海浦江汽车衬套厂辩称，产权人对系争房屋有占有、使用、收益的权利，且反诉被告并未与动迁组签订征收补偿协议，反诉原告的诉请无事实与法律依据。合同届满后，双方没有续约，反诉被告继续使用系争房屋至今，故不同意反诉原告的反诉诉请。
　　本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区昆明路XXX号产权人系上海浦江汽车衬套厂，建筑面积476.38平米。
　　2015年2月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于上海市杨浦区昆明路XXX号，建筑面积476.38平方米，用途为非居住用房；租期为三年，即2015年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回全部“所租房屋”，乙方应如期返还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三十天向甲方提出书面意向，经甲方与乙方协商一致后，重新订立租赁合同，乙方在租赁期满前的三十天不向甲方提出书面续租意向，则在同等条件下，乙方放弃了优先承租权；月租金为11,000元，全年为132,000元；租金为每季支付一次，先付后租，此后每一期租金在第一个10日前付清租金，乙方逾期未付清租金累计满三十日，甲方有权解除本合同、收回“所租房屋”，乙方承担违约责任；乙方在本合同签订之日，向甲方支付保证金10,000元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金；如乙方违反本合同约定条款，甲方可按约定扣除全部或部分保证金，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金重新补足；如乙方全部履行本合同各项条款约定，合同期满，乙方交还“所租房屋”并付清应交费用后，甲方将保证金退还乙方，保证金不计利息；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回“所租房屋”，由此而造成甲方损失的，乙方应于赔偿：……(4)拖欠租金累计三十天以上的……；租赁期满，乙方应如期交“所租房屋”，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金贰倍的违约金；合同还约定了双方其他权利义务。
　　2018年2月28日，原告向被告出具《敦促函》，主要内容为：系争房屋列入征收范围，鉴于原被告的合同期限已到期，之前已于2017年7月11日通知，要求被告务必于2017年8月29日前主动搬离系争房屋，但至今未搬离，造成政府动迁进程滞后的严重后果，现再次敦促被告办理系争房屋。
　　2018年8月28日，原告向被告出具《律师函》，现因合同自然终止，要求被告迁出系争房屋，并付清欠付的租金、房屋占有使用费等。
　　审理中，双方确认：1、被告未支付2017年10月1日至2017年12月31日止的租金；2、被告支付了保证金10,000元。
　　另查明：2017年6月23日，《上海市杨浦区人民政府房屋征收决定》，杨府房征【2017】1号，明确系争房屋被纳入81街坊房屋征收范围。
　　2019年1月4日，本案法官助理及书记员前往81、83街坊征收基地了解情况，该基地经办人称：动迁组至今未与原告就系争房屋签订征收补偿协议，也没有相关动迁材料可以提供给法院。
　　本院认为，关于本诉部分，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。首先，合同期满后，被告理应迁出并返还系争房屋，现被告仍继续占有使用系争房屋，被告应支付相应房屋使用费，故原告要求被告迁出并返还系争房屋、支付欠付的租金以及2018年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费，于法不悖，本院予以支持；其次，合同到期后，被告未按约返还房屋，原告扣除保证金，有合同依据，本院予以采纳；再次，针对原告提出的逾期返还房屋违约金之诉请，被告提出该违约金金额过高，要求法院调整，本院考虑到本案合同实际履行情况与具体案情，对该违约金的金额予以酌情确定。审理中，原告自愿撤回要求被告返还固定资产的诉请，于法不悖，本院予以准许。
　　关于反诉部分，反诉原告并未提供相关证据证明反诉被告在合同期间签订相关动迁协议或获取相关动迁利益，故现反诉原告要求反诉被告支付系争房屋被征收后的征收补偿利益之反诉请求，无事实与法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区昆明路XXX号房屋，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂；
　　二、被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂支付自2017年10月1日至2017年12月31日止的租金33,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月11,000元的标准向原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂支付自2018年1月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费；
　　四、被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日200元的标准向原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂支付自2018年1月1日至实际迁出之日止的违约金；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司全部反诉请求。
　　如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费312.50元，由原告(反诉被告)上海浦江汽车衬套厂负担；反诉费13,720元，由被告(反诉原告)上海江浦汽车衬套有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  稷

书记员：王好义