上海浩广房地产咨询有限公司与崔中华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浩广房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吴晓军，总经理。
　　委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。
　　被告：崔中华，男，1978年1月27日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：燕大录，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　原告上海浩广房地产咨询有限公司(以下简称浩广公司)与被告崔中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告浩广公司委托诉讼代理人肖田、被告崔中华及其委托诉讼代理人燕大录到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　浩广公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告提前解除合同违约金26,827.50元；2.被告向原告支付2018年7月9日至8月28日(共51天)房屋使用费44,982元(日租金441元*51天*2倍)。
　　事实和理由：原告与被告于2015年8月28日签订了关于罗秀路XXX号-5(2)房屋的《房屋租赁合同》，合同明确约定了“租金支付方式为先付后用……逾期支付租金的，乙方应向甲方支付违约金,违约金为逾期未付租金的二倍”，还约定“租赁期间，非本合同规定的情况，任何一方违约或未达到合同约定的单方终止合同条件而擅自终止合同，违约方应向另一方按月租金的二倍支付违约金”。2018年7月23日被告向原告发出《提前解除合同通知书》，原告即复函，表示不同意被告的要求，也不认同其所称理由，并向其催告支付当期应付租金。之后，被告于7月29日以原告在同一楼宇有同类经营商户、影响其经营、并给其造成损害为由，向法院起诉，要求判令原告承担违约责任、赔偿损失等计40余万元，2018年11月19日(2018)沪0104民初16311号民事判决书，除判令原告向被告返还租赁押金25,550元外，驳回了被告的其他诉请,现该判决已经生效。在该判决书确认“原告(本案被告)现主张被告(本案原告)违约，明显依据不足，本院难以采信，对于原告要求被告支付违约金、赔偿损失的诉请，本院不予支持。据此，被告滥用诉权、缺乏证据导致其败诉的结果已由法院作出了确认，这也刚好证明被告擅自提前解除与原告订立的租赁合同属违约，根据合同约定，被告应当承担相应的违约责任，即应承担单方面提前解约、延期支付应付租金的违约责任。故原告起诉至法院，要求判如所请。
　　崔中华辩称，不同意原告请求，双方已经事实上协商一致提前解除合同，不存在擅自单方终止合同的情形，原告要求支付违约金的诉请不应支持。被告已经提前与原告协商解除合同事宜，就算要支付违约金，两个月租金违约金也过高。被告支付房屋租金至2018年7月22日，不存在延迟支付租金的情形，于7月23日前搬离房屋，不存在占用房屋的情况，不应该支付房屋使用费，所以要求驳回诉请。
　　本院认定事实如下：
　　本市罗秀路XXX号全幢房屋权利人为梁某某、骆某某，建筑面积1,369.39平方米，建筑类型商场，总层数2层。
　　2014年12月30日，上海市公安局徐汇分局长桥派出所出具《情况说明》，其中记载，本市罗秀路XXX号房屋，权利人梁某某、骆某某与现租赁方上海浩广房地产咨询有限公司(即原告)，为了扩展业务需求，特联合向公安部门申请增加门牌号，经徐汇分局长桥派出所对罗秀路弄牌整顿后，现在的门牌号编为罗秀路XXX号、606-1号、606-2号、606-3号、606-4号、606-5号。
　　2015年8月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签署《房屋租赁合同》，其中主要约定：甲方将本市罗秀路XXX号-5(2)房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，双方确认该房屋的建筑面积140平方米。乙方承诺租赁该房屋作为武道培训使用。出租房屋租赁期自2015年9月8日至2019年11月18日止。房屋年租金153,300元(含物管费)，该房屋租金2年内不变，2015年9月8日至2017年9月7日年租金为153,300元；2017年9月8日至2019年9月7日年租金为160,965元；2019年9月8日至11月18日年租金为169,013元。租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，乙方应于每年1、4、7、10月8日前，将租金交予甲方，逾期支付租金的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为逾期未付租金的贰倍。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的2日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/平米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止租赁合同，无条件收回租赁房屋，并追究乙方的违约责任：……2.逾期不支付租金单次达5日以上或累计达15日的……租赁期间，非本合同规定的情况，任何乙方违约或未达到本合同约定的单方终止合同条件而擅自终止合同，违约方应向另一方按月租金的贰倍支付违约金。乙方逾期支付租金或水电费等其他费用，每逾期一日，则乙方须按拖欠租金金额的3%支付违约金。甲方有下列情形的，乙方有权终止合同，甲方应承担违约责任：……隐瞒房屋产权关系……甲方承诺罗秀路XXX号不会租于与乙方相同行业商户，如违反，则属甲方违约，违约金等于两个月租金。合同另有其他约定。后原告向被告交付了房屋，被告支付了押金和租金。2018年4月23日，被告最后一次支付房租40,241元。
　　2018年7月23日，被告向原告发出《提前解除合同通知书》，主要内容为原告将同一地址的其他房屋出租经营空手道项目，与被告经营的跆拳道项目存在类同，故原告违约，通知原告提前解除合同，并要求原告返还押金、支付违约金、赔偿损失等。原告收到上述函件后，当天回函被告，回函主要内容为被告自2018年7月8日起未按约支付租金已达半个月，已构成实质性违约。经被告于2018年7月23日对上述事实确认后，仅向原告支付至7月23日的应付水电费463.20元，并向原告交付了房屋钥匙一把，但仍未支付应付租金，故此视为被告与原告提前解除了《房屋租赁合同》，根据合同规定被告违约应当承担违约责任，押金不予返还，并保留追究其他违约责任的权利。要求被告在收函后5日内腾空房屋并交还原告。被告表示未收到原告发出的回函。
　　2018年7月30日,崔中华至法院起诉浩广公司[案号：(2018)沪0104民初16311号]，要求浩广公司返还押金25,550元、支付违约金26,827.50元、赔偿经营性损失37万元。法院审理查明：双方一致陈述，崔中华承租系争房屋位于上述房地产权证记载的本市罗秀路XXX号房屋内。双方确认崔中华支付租金至2018年7月23日，此后未再支付租金。2018年7月22日左右，崔中华搬离系争房屋。当时浩广公司的工作人员在场。双方结清了水电费用，崔中华将房屋钥匙交给浩广公司。法院认定2018年7月23日，原告提前搬离系争房屋，被告与原告进行了水电结算、收取了房屋钥匙。双方的上述行为已经表明双方均同意提前解除租赁合同。对于违约责任，法院认定原告所谓的“相同行业商户”在原告承租系争房屋前已经存在，并无证据表明原告在签订租赁合同时曾提出异议，而原告签订合同后使用系争房屋过程汇中未有证据证明曾对此提出异议，故原告主张被告违约，依据不足，法院未予支持。2018年11月19日，法院判决浩广公司返还崔中华租赁押金25,550元；驳回崔中华的其余诉讼请求。判决后，原被告均未上诉，现判决已生效。
　　上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、上海市房地产权证、情况说明、提前解除合同通知书、民事判决书等证据证明，本院予以确认。
　　审理中，被告表示其于2018年6月底、7月初时通过电话、到原告公司向原告提出解除合同，原告当时说找到下家可以把押金退还被告，但是一直没退，所以被告发函给原告。
　　审理中，原告提交照片二份，证明2018年7月22日双方交接房屋后，被告在房屋上加了锁导致原告无法收回系争房屋，所以被告应该支付房屋使用费至原告在前案庭审中同意解除合同的时间2018年8月28日。被告表示门上的两把锁其中一把是被告的，因为房屋交接时原告方工作人员没有带锁具，被告用自己的锁锁上后将该锁钥匙交给了原告方。另一把锁是原告加上去的。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。原告主张被告在系争房屋上加锁并未于7月22日返还房屋，故要求被告支付房屋使用费至原告同意解除合同的8月22日止，被告抗辩在7月22日交房时将钥匙交给了原告。在前案生效判决中，双方确认被告于2018年7月22日搬离系争房屋，原告与被告进行了水电结算、收取了房屋钥匙，原被告于2018年7月22日交接了系争房屋。原告主张与前案判决矛盾，本院不予采信。现被告已支付房租至2018年7月22日，故原告要求被告支付2018年7月9日至8月28日房屋使用费的诉请，没有事实依据，本院不予支持。租赁合同期限至2019年11月18日，被告自认于2018年6月底、7月初提出解除合同，并于7月23日向原告发函要求提前解除合同，被告抗辩双方就提前解除合同达成了一致，在前案判决中体现。本院认为前案判决认定双方交接了房屋、结算了水电费，双方提前解除了合同，但是原告同意提前解除合同并不代表其不追究被告的违约责任。依据合同约定，提前解除合同要承担违约责任，违约金为二个月租金，故原告要求被告支付提前解除合同违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、崔中华于本判决生效之日起十日内向上海浩广房地产咨询有限公司支付违约金26,827.50元;
　　二、驳回上海浩广房地产咨询有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计797.60元，由崔中华负担298元，由上海浩广房地产咨询有限公司负担499.60元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：陈向红

书记员：胡歆婷