上海海某塑料机械有限公司与上海沂淼机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海海某塑料机械有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：姚笛，总经理。
　　委托诉讼代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海沂淼机械制造有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：周秀泉，执行董事。
　　委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
　　原告上海海某塑料机械有限公司(以下简称“海某公司”)与被告上海沂淼机械制造有限公司(以下简称“沂淼公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用简易程序。后被告沂淼公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年8月17日、11月15日两次公开开庭进行审理。原告海某公司的委托诉讼代理人谢银忠，被告沂淼公司的法定代表人周秀泉以及被告沂淼公司的委托诉讼代理人顾叶青到庭参加诉讼。审理中，原、被告均申请本案简易程序审理期限延长三个月，本院院长予以批准。本案现已审理终结。
　　原告海某公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月3日签订的《厂房租赁合同》；2、被告立即将厂房腾退交还给原告；3、被告支付自2018年11月1日起至腾退房屋之日的占用费(按照年租金763,800元标准计算)；4、被告支付原告合同解除的违约金445,080元。审理中，原告表示撤回关于2018年11月1日起至房屋实际返还之日的占用费用，但保留诉权。事实和理由：原、被告于2016年5月3日签订《厂房租赁合同》，约定原告将上海市松江区泖港镇中民路XXX号厂房(共三跨)的北面一跨，建筑面积为3,600平方米的厂房出租给被告使用。租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月31日止。根据合同约定，被告应于2017年12月1日前支付租金37.08万元，但被告仅在2017年12月28日支付10万元，2018年1月29日支付85,400元。被告拖延支付租金的行为属于严重违约。原告于2018年3月28日向被告发出《解除与上海沂淼机械制造有限公司厂房租赁合同的通知》，要求收回房屋，解除厂房租赁合同，并在收到通知后马上搬离。被告于2018年3月29日收到该通知。事后，原告多次在政府主导下与被告交涉，但被告始终拖延腾房。故原告起诉至法院，望判如所请。
　　被告沂淼公司辩称：2017年底、2018年初，原、被告协商租金支付方式变更为一个月一付。纠纷起因为未经被告同意，房屋出售给了他人。双方曾就被告的补偿问题进行协商，但未能达成一致意见。如果被告应当承担违约金的，则认为违约金过高要求法院予以调整。
　　被告沂淼公司向本院提出反诉诉讼请求：1、原、被告于2016年5月3日签订的《厂房租赁合同》继续履行；2、原告赔偿被告至实际开票之日止逾期开具租金发票的利息损失[针对72万元一笔租金发票，主张1,904.79元；针对37.08万元一笔租金发票，主张836.45元；针对12.73万元一笔租金，按12.73万元×111%×11%×4.35%÷365×天数，主张从2018年7月10日计算至实际开票之日；针对6.365万元一笔租金，按6.365万元×111%×11%×4.35%÷365×天数，主张从2018年7月10日计算至实际开票之日]。审理中，被告增加如下反诉诉请：1、如果法院判令解除上述《厂房租赁合同》，则要求原告赔偿装修损失35.5万元(含电缆安装费)、电缆材料费损失6.12万元、设备搬迁费35万元、二次安装7万元、员工遣散费8万元、停产停业损失40万元；2、原告返还保证金8万元。被告还表示，如上述合同解除，则有关逾期开具租金发票的损失仍然主张。事实和理由：被告按约支付了租金，但原告收到租金后经常迟延开具发票，导致被告无法抵扣税款而造成损失。2017年底、2018年初，双方协商达成付租时间由半年一付变更为一月一付的约定，有关2018年7月2日及20日支付的2018年6、7、8月的三个月租金发票原告至今未开具。
　　针对被告沂淼公司的反诉，原告海某公司辩称：2018年3月29日，被告收到了原告解除合同通知。现被告提出继续履行合同，已经超出法律规定的期限。双方合同未约定开具发票具体时间，故原告不存在逾期开具发票的违约行为。2018年6月至8月的占用费发票，原告已经开具，但遭到被告退回。因被告违反合同约定导致合同解除，可能导致的损失由被告自负。关于保证金，应当在被告返还厂房后、结算后，如果没有应当扣除的费用，则同意返还。如果厂房有损坏的，则应根据合同扣除赔偿款。
　　经审理查明：上海市松江区泖港镇中民路XXX号1幢厂房登记的产权人为原告海某公司。
　　2016年5月3日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方签订《厂房租赁合同》，约定原告将上海市松江区泖港镇中民路XXX号厂房(共三跨)的北面一跨，建筑面积为3,600平方米的厂房出租给被告使用；租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月31日止。合同第四条约定：“租金及保证金支付方式：1、该厂房租金为2016年5月1日至2017年4月31日为72万元，2017年5月1日至2018年4月31日为74.16万元，2018年5月1日至2019年4月31日为76.38万元。2、甲乙双方同意租金实行先付后租，2016年5月1日前一次性支付72万元，2017年5月1日前、12月1日前分别支付37.08万元，2018年5月1日前、12月1日前分别支付38.19万元。3、若逾期未付租金的，乙方向甲方支付每日500元的滞纳金。若逾期15日仍未付清租金的，视为乙方根本违约，甲方有权收回房屋，并要求乙方承担本合同租金总额20%的违约金。4、甲方收到租金后开具房屋租赁服务性发票。5、甲乙双方签订合同后3日内，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为8万元。此保证金在合同结束时厂房设施无因乙方原因造成的损坏，交还厂房时退还给乙方。”合同对其他事宜进行了约定。
　　合同签订后，原告将房屋交付了被告。在上述合同签订前，被告已将租赁保证金8万元交付了原告。
　　2016年5月13日，被告向原告交付了租金72万元。2017年5月3日，被告向原告交付了租金37.08万元。2017年12月28日，被告向原告交付了租金10万元。2018年1月29日，被告向原告交付了租金8.54万元。2018年3月16日，被告向原告交付了租金6.18万元。2018年3月30日，被告向原告交付了租金12.36万元。2018年4月20日，被告向原告交付了租金6.365万元。2018年7月2日，被告向原告交付了租金12.73万元。2018年7月20日，被告向原告交付了租金6.365万元。
　　2016年12月28日，原告开具了金额为72万元的房租费发票。2017年11月17日，原告开具了金额为37.08万元房租费发票。2018年1月18日，原告开具了金额为18.54万元房租费发票。2018年3月22日，原告开具了金额为6.18万元房租费发票。2018年4月3日，原告开具了金额为12.36万元房租费发票。2018年5月2日，原告开具了金额为6.365万元房租费发票。
　　2018年3月28日，原告向被告发出《解除与上海沂淼机械制造有限公司<厂房租赁合同>的通知》，表示：被告应于2017年11月1日前支付2017年11月1日至2018年4月31日半年租金370,800元，但被告实际于2017年12月28日支付了100,000元，又于2018年1月29日支付了85,400元，至此租金仅交到2018年1月31日。期间原告多次催交，被告于2018年3月16日才又交了2018年2月份租金。现已2018年3月28日，被告未支付本月及下月租金。以上拖延支付租金的行为属于根本性违约，根据合同约定，原告决定收回房屋，解除与被告的厂房租赁合同，清算租金、水电费及滞纳金、违约金等，被告接到通知后马上结算并搬离，厂房内恢复到起租时原貌。
　　之后，原、被告曾就厂房临时租赁合同签订进行过协商，但未能达成一致意见。
　　2018年8月2日，原告开具了金额均为63,650元的发票三张，发票中“货物或应税劳务、服务名称”为“*经营租赁*房租费”，并在备注中分别注明为2018年6月、7月、8月占用费。之后，被告认为上述三张发票备注的内容不符合实际情况退回了原告。
　　本案审理中，被告表示2018年10月31日前的租金已经付清。原告则表示被告的租金及占用费支付至2018年10月24日前，但现在视为被告已经将2018年10月31日前的租金及占用费已经付清。
　　以上事实，有厂房租赁合同、解除与上海沂淼机械制造有限公司<厂房租赁合同>的通知、快递凭证、微信、上海市不动产登记簿、发票、上海农商银行收款通知、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告之间的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。
　　关于《厂房租赁合同》是否解除的问题。《厂房租赁合同》约定，被告逾期支付租金达15日的，原告有权收回房屋。此实为双方就合同解除条件方面的约定。被告拖延支付租金的情形已经符合约定的合同解除条件，故原告有权解除合同。被告辩称双方已就支付租金时间进行了变更，对此本院认为，被告的辩称意见并无证据予以证明，本院不予采信。现原告已经向被告通知解除合同，本院确认合同于2018年3月29日已经解除。被告反诉要求合同继续履行，本院不予支持。
　　关于合同解除后果处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告腾退房屋并返还给原告的请求，合法有据，本院予以支持。原告所收取的租赁保证金，应当返还给被告。因合同解除系被告违约所致，故被告提出的装修、电缆材料、设备搬迁、二次安装、员工遣散、停产停业等损失，本院均不予支持。
　　关于原告要求被告支付违约金请求。本院认为，根据《厂房租赁合同》约定，被告逾期支付租金达15日的，原告有权收回房屋，同时原告有权要求被告承担违约金。现被告对于原告主张的违约金认为过高，要求调整，本院根据实际情况，认定原告主张的违约金数额过高，酌情确定被告承担违约金数额。
　　关于被告主张要求原告承担迟延开具租金发票导致的损失问题。因双方对于开具发票的时间未作明确约定，故本院对此请求不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海海某塑料机械有限公司、被告(反诉原告)上海沂淼机械制造有限公司于2016年5月3日签订的《厂房租赁合同》已解除；
　　二、被告(反诉原告)上海沂淼机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区泖港镇中民路XXX号1幢厂房(北面一跨)并返还给原告(反诉被告)上海海某塑料机械有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海沂淼机械制造有限公司应支付原告(反诉被告)上海海某塑料机械有限公司违约金190,950元；
　　四、原告(反诉被告)上海海某塑料机械有限公司应返还被告(反诉原告)上海沂淼机械制造有限公司租赁保证金80,000元；
　　五、上述第三项与第四项相互折抵后，被告(反诉原告)上海沂淼机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海海某塑料机械有限公司110,950元；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海沂淼机械制造有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8,136元，减半收取4,068元，反诉案件受理费8,695元，以上合计12,763元，由原告(反诉被告)上海海某塑料机械有限公司负担3,040元(已付),被告(反诉原告)上海沂淼机械制造有限公司负担9,723元(已付8,697元，余款1,026元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  利

书记员：姚吉妮