上海海山郡储运有限公司与上海宝钢物流有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海海山郡储运有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：查晓岗，执行董事。
　　委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海宝钢物流有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：黄飞，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐伟明，上海市百汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苏扬，上海市百汇律师事务所律师。
　　第三人：上海赤忠工贸有限公司，住所地上海市宝山区月罗路XXX号。
　　法定代表人：陈艺群，执行董事。
　　原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司(以下简称海山郡公司)与被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司(以下简称宝钢公司)、第三人上海赤忠工贸有限公司(以下简称赤忠公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。海山郡公司的委托诉讼代理人施卫国、宝钢公司的委托诉讼代理人苏扬到庭参加诉讼。第三人赤忠公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)海山郡公司向本院提出诉讼请求：1、确认海山郡公司与宝钢公司于2013年9月1日签订的《仓储场地租赁合同》于2017年3月15日解除；2、判令宝钢公司赔偿海山郡公司16,800平方米仓库建设费用损失393.75万元；3、判令宝钢公司赔偿海山郡公司经营损失200万元；4、判令宝钢公司返还押金11.46万元。事实和理由：2013年9月1日，宝钢公司与赤忠公司签订《仓储场地租赁合同》，将上海市宝山区铁力路XXX号宝钢物流06库区北区堆场25亩场地(以下简称229号场地)出租给赤忠公司，赤忠公司承租后在该场地上进行了库房建设。2014年2月15日，海山郡公司与赤忠公司签订《仓库租赁协议》，赤忠公司将搭建好的宝山区铁力路XXX号仓库(以下简称229号仓库)出租给海山郡公司，建筑面积约16,800平方米。2014年10月28日，海山郡公司与赤忠公司又签订《承租权转让协议》。赤忠公司将其拥有的《仓库租赁协议》项下的承租权转让给海山郡公司，海山郡公司向赤忠公司支付了1,350万元仓库转让费。海山郡公司、宝钢公司、赤忠公司三方共同签订《合同转接确认函》，约定原《仓储场地租赁合同》的承租人的权利义务主体从2016年5月1日起变更为海山郡公司，由海山郡公司向宝钢公司支付租金。但在2017年3月，杨行镇人民政府向铁力路XXX号出具限期拆除违法建筑事先告知书，2017年6月底包括229号仓库在内的违章搭建的钢结构厂房全部被拆除。海山郡公司认为宝钢公司同意赤忠公司在229号场地上搭建仓库，并协助办理了相关进出口仓储资质和许可，海山郡公司基于信赖该仓库的合法性而受让并使用，现229号仓库因违法搭建被拆除，海山郡公司的租赁目的无法达成，宝钢公司存在重大过错，应当赔偿海山郡公司相应损失，故提起诉请如上。
　　被告(反诉原告)宝钢公司反诉并辩称，海山郡公司应当向赤忠公司主张相应损失，宝钢公司不应当作为本案被告。关于合同解除时间，2017年3月15日是杨行镇政府向案外人欧珏公司发出限期拆除违法建筑告知书，该行为并不能发生解除或终止合同的效果，海山郡公司实际一直在使用229号仓库直至合同终止，故双方合同应在2018年8月31日自然届满终止。关于仓库建设费用损失，海山郡公司并非搭建仓库的一方，即使要主张相应权利，也是由搭建仓库的赤忠公司来主张，海山郡公司在向第三方租赁229号仓库时应当对房屋权属情况尽到注意义务，且海山郡公司主张的金额与搭建场地的实际支出不符，根据赤忠公司与案外人签订的搭建厂房施工合同，搭建费用为774,812元。仓库拆除后的钢材也由海山郡公司自行处理，这部分钢材也有一定价值。关于经营损失，海山郡公司不具有请求权基础，且房屋被拆的责任在海山郡公司承继的场地租赁合同中都有规定，宝钢公司对于海山郡公司是否存在实际经营损失并不清楚，即使存在，该经营损失减少也与仓库拆迁无关，海山郡公司有条件另寻场地经营。宝钢公司确认收到押金11.46万元，但根据合同约定，押金应抵偿原告拖欠的租金及商业违约金。海山郡公司自2017年1月1日起未再缴纳租金，也未返还场地，故反诉要求：1、判令海山郡公司向宝钢公司支付场地租金229.2万元(按照月租金11.46万元标准，自2017年1月1日计算至2018年8月31日)；2、判令海山郡公司支付延迟支付租金违约金22.92万元(按月租金11.46万元的2倍计算)。
　　原告(反诉被告)海山郡公司针对反诉辩称，认可租金支付至2016年12月底，之后租金确实未支付，但未支付的原因是229号仓库存在违章情形可能会被拆除，宝钢公司口头表示让海山郡公司先用。仓库并非海山郡公司拆除，拆除后的钢材海山郡公司未回收。2017年3月15日欧珏公司将拆违通知交给海山郡公司，告知尽快搬离，故海山郡公司认为接到通知时双方租赁关系就解除了，海山郡公司愿意支付2017年1月1日到2017年3月15日之间的租金。关于违约金，本案合同提前解除系宝钢公司原因导致，因此不同意支付违约金。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2013年9月1日，宝钢公司(甲方)与赤忠公司(乙方)签订《仓储场地租赁合同》，约定甲方提供上海市宝山区铁力路XXX号宝钢物流06库区北区堆场25亩场地供乙方使用。租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，场地租赁费为每年137.52万元。合同另约定，租赁物的功能为仓储，如乙方需对该场地进行改造，费用由乙方自理，且合同期满后无偿归甲方所有。乙方因经营业务需要对场地进行建造和改造的，建设改造的相关资质和许可由乙方自行负责申报和解决，甲方仅协助提供相关资料。乙方委托的各类工程队进入甲方场地进行施工的，须具备国家规定的相关资质，施工过程中，所有人员等进出甲方场所，都须到甲方安全部门登记备案。乙方因场地改造产生的所有责任由乙方自行承担，甲方概不负责。
　　2014年2月15日，海山郡公司(乙方)与赤忠公司(甲方)签订《仓库租赁协议》，约定甲方将上海市宝山区铁力路XXX号仓库出租给乙方，建筑面积为16,800平方米。甲方保证对该仓库享有合法出租权，该仓库无产权纠纷且未涉及抵押。甲方确保该仓库符合仓储用途，并符合法律法规及正常仓储使用所需要的各项条件。租赁期限自2014年2月18日起至2018年8月31日止，年租金400万元整，每半年支付一次，该仓库现有相关设施、设备全部租赁给乙方使用，租金计入该仓库租金内，不另行结算。甲方必须保证仓库及到达仓库的通道满足仓储物流要求。
　　2014年10月28日，海山郡公司(乙方)与赤忠公司(甲方)签订《承租权转让协议》，约定甲方同意将其拥有的《仓库租赁协议》项下的承租权有偿转让给乙方，承租权转让金为1,350万元；仓库地址：上海市宝山区铁力路XXX号，仓库建筑面积16,800平方米；该仓库内现有相关设施、设备是该仓库不可分割的一部分；甲方应当维持该仓库现状，直至乙方与宝钢公司就该仓库签订仓库租赁协议。该协议签订后，海山郡公司与赤忠公司共同向宝钢公司出具《合同转接确认函》，写明：2013年9月宝钢公司与赤忠公司签订了《仓储场地租赁合同》，租赁标的物为“上海市宝山区铁力路XXX号上海宝钢物流有限公司06库区室外作业区北场地25亩”，合同期限是2013年9月1日至2018年8月31日止。因经营需要及相关专业物流资质等因素，自承租日起始终由海山郡公司的名义来经营该地块。故宝钢公司与赤忠公司签订的《仓储场地租赁合同》，自2016年5月1日起由赤忠公司转接到海山郡公司，成为上述合同的一方当事人，并享有合同项下的权利，承担合同项下的义务。宝钢公司在“我公司同意上述合同转接”处盖章确认。
　　2017年3月15日，上海市宝山区杨行镇人民政府向案外人上海欧珏供应链管理有限公司出具《责令期限拆除违法建筑事先告知书》，告知：“在铁力路XXX号内搭建的金属框架彩钢板结构面积为29,174平方米的建筑物，涉嫌为未经许可擅自搭建的违法建筑物，……本机关拟作出责令限期改正并自行拆除的决定。”
　　海山郡公司为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、赤忠公司与案外人上海弘韬建设发展有限公司于2013年9月16日签订的《施工合同》，清包工人工费共计774,812元，证明赤忠公司承租229号场地后即安排改建仓库。2、付款凭证、银行凭证、发票，证明海山郡公司根据《承租权转让协议》约定已经向赤忠公司支付了1,364.38万元(含税费)。3、增值税申报表及审计报告，证明海山郡公司2016年营业收入为659万元，2017年营业收入仅为238万元，在转租费摊销一栏证明租赁费用还有382.5万元没有摊销。4、海山郡公司与欧珏公司签订的《仓储合同》，系2017年6月份移库之后签订的，合同期限自2017年6月1日至2017年10月31日，证明欧珏公司是宝钢公司的授权管理者，海山郡公司是在双方积极配合的前提下移库的。宝钢公司对上述证据的质证意见为：证据1，施工合同真实性无法确认，委托施工方是赤忠公司，房屋报建义务属于赤忠公司。证据2、真实性不清楚，金额与1,350万元也不对应，收款人也非宝钢公司，海山郡公司应当向收款方主张权利。证据3，增值税申报表真实性不予认可，没有公章；审计报告真实性认可，但经营损失系海山郡公司疏忽承租无证建筑，未办理报建手续造成的，相应损失不应由宝钢公司承担。证据4，真实性认可，宝钢公司和欧珏公司都是宝武集团下属公司，欧珏公司是铁力路XXX号事务性管理单位，水电等由该公司管理，有部分场地也由该公司负责出租。《仓储合同》与之前的租赁合同并不矛盾，不影响海山郡公司向宝钢公司支付租金的义务，《仓储合同》并未确认《仓储场地租赁合同》提前终止，且《仓储合同》期限届满以后海山郡公司仍有电费产生。
　　宝钢公司为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、2017年1月至2018年5月电费发票及电费支付电子回单，证明海山郡公司直至2018年5月都在实际使用229号场地；2、设备租赁合同，租赁期限至2021年，证明海山郡公司在2017年3月以后仍在229号场地上开展经营业务，海山郡公司经营损失与229号仓库被拆除无关。海山郡公司对上述证据的质证意见为：证据1，电费发票及电费支付电子回单真实性认可，但是无法证明与本案涉及的229号仓库有关联，2017年3月以后因为面临被拆除，海山郡公司进行了移库，3月份以后的电费是移库之后产生的电费。证据2设备租赁合同真实性无异议，租赁地点为铁力路XXX号，该区域范围很广，海山郡公司移库后也还在该区域内。
　　审理中，海山郡公司与宝钢公司均确认，海山郡公司已支付租金至2016年12月31日，之后租金未支付，另支付押金11.46万元。2017年6月底，包括229号仓库在内的违章搭建的彩钢板结构厂房全部被拆除。另，海山郡公司表示对于其主张的全部损失，仅要求宝钢公司承担赔偿责任，不要求赤忠公司承担赔偿责任。
　　审理中，海山郡公司提供了229号仓库被拆除前拍摄的关于仓库建造情况的视频，经海山郡公司申请，本院委托上海大华造价咨询有限公司参考视频所示的厂房对该类厂房在2013年底建造的每平方米单价进行审价鉴定。鉴定意见为：估算造价约为802.87元/平方米，其偏差浮动向上为5%，偏差浮动向下为10%。海山郡公司对该鉴定意见予以认可，宝钢公司否认视频中的建筑系涉案建筑，对鉴定意见不予认可。鉴定费10万元由海山郡公司垫付。
　　本院认为，宝钢公司与赤忠公司就229号场地签订的《仓储场地租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。海山郡公司与赤忠公司签订《承租权转让协议》，取得了《仓储场地租赁合同》项下的承租权，宝钢公司亦在《合同转接确认函》中盖章予以确认，认可海山郡公司享有合同项下的权利，承担合同项下的义务。故《仓储场地租赁合同》权利义务的主体应为宝钢公司和海山郡公司。虽然合同约定的租赁物为25亩场地，但合同同时也约定了租赁物功能为仓储，并对场地的建设改造、费用承担、施工管理以及合同期满后搭建物的所有权等方面都作出了明确约定，故本院认为宝钢公司对于赤忠公司承租场地用于搭建仓库的行为应当知情并同意。现因场地内的彩钢板结构仓库均为违章建筑，在合同期尚未届满的情况下全部被拆除，导致海山郡公司无法按照约定使用场地，海山郡公司要求解除《仓储场地租赁合同》，本院予以支持。关于合同解除时间，鉴于双方在本案诉讼前并未就合同解除事宜进行过磋商，本院认为本案所涉合同以判决解除为宜。
　　关于搭建仓库被拆除所造成的损失，《仓储场地租赁合同》约定了承租方承租场地用于仓储，需要在场地上搭建建筑物，宝钢公司对于承租方的租赁目的及使用场地的方式都是明知的。这也是双方达成一致的条件之一。宝钢公司在赤忠公司未办建房手续而搭建仓库及后续转让仓库时从未提出异议。现宝钢公司以仅出租场地为由，主张仓库拆除与其无关，本院不予采纳。
　　海山郡公司作为承租人，其从赤忠公司处受让租赁物时，负有审慎审查租赁标的合法性的义务，在签订合同时，其疏于审查仓库的合法性，应当承担主要的过错责任。鉴于此，对于仓库被拆除的损失，应由宝钢公司负担40%，海山郡公司自行承担60%。从海山郡公司举证来看，其主要损失是1,350万元的转让费，为了审查该转让费的合理性、可采性，本院特别委托相关机构进行审价鉴定，从鉴定意见提供的估价数额及施工合同记载的清包工数额等多方面证据来看，转让费1,350万元具有较高的合理性，可予采信。再从商业习惯和转让协议的约定来看，该转让费并非单独特指建房的造价，应当还包括其他经营相关权益，该转让费应参考转让经营的期限进行摊销，故酌情确定宝钢公司应当赔偿海山郡公司相应损失200万元。宝钢公司主张仓库拆除后的钢材由海山郡公司回收，未提供相应证据，本院不予采信。关于经营损失，海山郡公司并未提交充分证据予以证明，经营收入也不能反映其经营利润，且经营收益受多方因素影响，其并不当然取得经营收益。故对该项诉请，本院难以支持。关于押金11.46万元，宝钢公司应当予以返还。
　　对于宝钢公司反诉主张相应租金，现海山郡公司愿意支付2017年1月1日到2017年3月15日期间的租金，本院予以确认。鉴于2017年3月15日杨行镇人民政府向铁力路XXX号出具了《责令期限拆除违法建筑事先告知书》，之后海山郡公司处于搬迁状态直至2017年6月底仓库被完全拆除，故对于上述期间的租金，本院酌定参照年租金标准的50%予以支持。综上，本院共支持租金487,050元。229号场地在宝钢公司的厂区内，仓库拆除后，海山郡公司已搬离该场地，宝钢公司实际控制229号场地，其要求支付2017年6月以后的租金，不予准许。关于违约金，鉴于海山郡公司延迟支付租金并非故意，故对于该违约金，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司与被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司就上海市宝山区铁力路XXX号宝钢物流06库区北区堆场25亩场地签订的《仓储场地租赁合同》；
　　二、被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司仓库损失2,000,000元；
　　三、原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司租金487,050元；
　　四、被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司押金114,600元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费54,602元，由原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司负担30,885元，被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司负担23,717元；反诉案件受理费减半收取13,484元，反诉案件保全费5,000元，共计18,484元，由原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司负担5,302元，被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司负担13,182元；鉴定费100,000元，由原告(反诉被告)上海海山郡储运有限公司负担60,000元，被告(反诉原告)上海宝钢物流有限公司负担40,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：黄  蔚

书记员：杨利民