上海海屹达酒店管理有限公司与农业部东海区渔政局物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)上海海屹达酒店管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人李军钢。
　　委托代理人陶征宇，上海容和律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)农业部东海区渔政局，住所地上海市。
　　法定代表人李富荣。
　　委托代理人林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。
　　原告上海海屹达酒店管理有限公司与被告农业部东海区渔政局及反诉原告农业部东海区渔政局与反诉被告上海海屹达酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海海屹达酒店管理有限公司(以下简称海屹达)的委托代理人陶征宇，被告(反诉原告)农业部东海区渔政局(以下简称渔政局)的委托代理人林自勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告海屹达诉称，2014年6月23日，海屹达与渔政局签订了《物业管理委托合同》,该合同约定渔政局将位于上海市真北路XXX号渔政大厦办公楼及其区域范围内物业委托给海屹达统一管理综合服务，物业管理费每月人民币27.84万元(以下币种均为人民币)，服务期限为五年，自2014年8月10日起至2019年8月9日止。合同签订后,原告严格按约履行义务,为渔政大厦提供了优质服务，但自2018年4月至今,渔政局未按约支付物业服务费，经海屹达多次催讨,渔政局以各种理由拒付。因渔政局的失信行为严重构成违约，为保护海屹达自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、渔政局向海屹达支付自2018年4月至10月的物业管理费194.88万元及违约金83.52万元；2、渔政局赔偿海屹达因解除员工合同而导致的经济损失730870元；3、本案诉讼费由渔政局承担。
　　被告渔政局辩称，双方在签订的委托合同中约定了解除合同的前提条件，现该解约的条件已成就，渔政局依约向海屹达提出解约要求，并不存在违约。现仅同意支付2018年4、5、6月份的物业管理费。因海屹达其余诉讼请求于法无据，故不同意。
　　反诉原告渔政局诉称，2013年11月19日，中央机构编制委员会下发文件要求渔政局划归重新组建的国家海洋局(或中国海警局)，于是渔政局归入中国海警局东海区分局筹建之中，机构改革启动后，依相关规定渔政局已不具备对外签约的主体资格，故在签约时，对实际履行合同中可能出现的不确定性，双方作出特别约定，即：双方不得擅自终止本合同,如一方无故终止合同,应向另一方一次性支付当年物业管理年费用的25%作为违约补偿金。遇法定不可抗力或国家政策调整等致使本合同无法履行时,双方应按有关法律规定处理。双方应充分考虑到渔政局涉及国家机构统一调整,如根据新机构的统一部署或者因国家安全、国家秘密的需要,需对物业管理公司做出调整的,则乙方必须同意该等调整。2018年6月，相关决定明确中国海警局东海区分局筹备组划归部队后，基于对安全性、保密性等特殊要求，筹备组经研究后，依据合同约定的单方解除权，于2018年7月3日口头通知海屹达法定代表人，又于同月13日，以书面的形式向海屹达发出《解除合同通知书》，要求7月21日办理交接手续。同月25日，海屹达撤离管理区域。现反诉请求判令：海屹达与渔政局于2014年6月23日签订的《物业管理委托合同》于2018年7月1日解除。
　　反诉被告海屹达辩称，鉴于渔政局的强制干预，现同意解除合同，但解除日应是反诉日2018年11月19日，且渔政局对合同提前解除应承担违约责任，支付违约金。
　　经审理查明，2014年6月23日，渔政局(甲方)与海屹达(乙方)签订了《物业管理委托合同》,该合同约定甲方将位于上海市真北路XXX号渔政大厦办公楼及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。委托管理期限为五年,自2014年8月10日起至2019年8月9日止。每月物业管理服务费27.84万元,全年物业管理服务费总计334.08万元(其中含全年日常维修材料费36万元)。每月结算一次物业管理费,甲方应当于每月底前(遇法定节假日顺延至上班后第一个工作日)向乙方支付上个月的物业管理费。在合同中还作约定：双方不得擅自终止本合同,如一方无故终止合同,应向另一方一次性支付当年物业管理年费用的25%作为违约补偿金。遇法定不可抗力或国家政策调整等致使本合同无法履行时,双方应按有关法律规定处理。双方应充分考虑到甲方涉及国家机构统一调整,如根据新机构的统一部署或者因国家安全、国家秘密的需要,需对物业管理公司做出调整的,则乙方必须同意该等调整。合同中双方还约定了其他主要内容。合同生效后，双方按约履行各自义务。自2018年4月起,渔政局以海屹达的管理服务未达标为由，未再向海屹达支付物业服务费，经海屹达多次交涉未果。
　　另查，2018年7月22日，海屹达发给渔政局一份《书面函》，函中表明：近日我司员工转告贵单位有意提前解除与我公司签署的《物业管理委托合同》。此事对我们事关重大，为慎重起见，我公司以书面函的方式向尊敬的领导表达我们的意见与想法。……如贵单位一定要提前解除物业管理协议，我公司也希望您单位依照合同所列的原则，妥善解决对我公司及员工的相关经济赔偿问题。我们经过核对，希望贵方依照双方签署的协议内容及相关法律酌情考虑并承担以下几项费用：1、结清今年4月1日至7月31日，共计4个月未支付的物业管理费；2、支付违约金；3、预期利益损失；4、设备处理及搬迁费用的补偿；5、解除合同后对公司员工的经济赔偿费用……。以上的提议，望领导予以考虑，并且我司法定代表人愿意就相关细节以及贵单位的想法与您进一步沟通、协商。
　　2018年8月，海屹达诉至法院，请求判决如其诉请。同年11月19日，渔政局提起反诉。
　　庭审中，海屹达认为，已严格按约履行义务，为渔政大厦提供了优质服务，渔政局所述拒付理由不实。海屹达并未收到渔政局的口头或书面解除通知，双方不但未办理退场交接手续，且8月份还有员工在渔政大厦内上班。因渔政局恶意阻挠合同履行，导致海屹达无法继续履行合同，在与部分员工提前解除劳动关系时，产生的赔偿费用应由其承担。渔政局的反诉日11月19日应为双方的合同解除日。
　　渔政局认为，签约前，渔政局因机构改制已发生变化，并划归部队，渔政局已不能对外经营活动，只因筹备中需要时间，暂由渔政局与海屹达签约并实际履行，考虑上述情形，双方在合同中作出了特别约定，现原告对物业管理公司作出调整，符合约定，且海屹达的复函进一步印证了渔政局的陈述，其法定代表人及员工已知晓渔政局提前解除合同之意并提出解决方案。至今无证据证明渔政局存在主观恶意或以强势地位迫使海屹达接受其不合法的要求，现渔政局仅同意支付2018年4月至6月的物业管理费，因海屹达的相关证据并不能支撑其观点，故不同意其余诉讼请求。
　　本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
　　本院认为，根据2013年11月的相关文件规定，因机构改制需要，渔政局被划归入中国海警局东海区分局筹建之中。2014年6月，渔政局作为签约主体与海屹达签订《物业管理委托合同》应是双方的真实意思表示，合法有效。鉴于渔政局在改制中存在不确定的因素，双方在合同中作出了特别约定之内容，即：双方应充分考虑到渔政局涉及国家机构统一调整,如根据新机构的统一部署或者因国家安全、国家秘密的需要,需对物业管理公司做出调整的,则海屹达必须同意该等调整。本诉中，渔政局为执行相关政策规定，在合同履行中，调整渔政大厦的物业管理企业时，行使合同解除权，符合约定。现有证据并结合双方之陈述，海屹达应于2018年7月知晓了渔政局提前解约之意，只是双方为解约后的善后事宜产生纷争。基于双方同意解除合同关系，本院应予准许。因无证据证明渔政局的解除函何时由海屹达签收，但根据海屹达的回函并结合渔政局的陈述，应认定双方的合同解除日为2018年7月22日。因同月25日后，渔政局已不再要求海屹达提供管理服务，渔政局应承担海屹达当年4月至7月的管理费用。因海屹达的其余诉讼请求，不符双方约定，且无法律依据，故本院难以支持。对于渔政局反诉，评述同上，不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海海屹达酒店管理有限公司与(反诉原告)农业部东海区渔政局于2014年6月23日签订的《物业管理委托合同》于2018年7月22日解除；
　　二、被告农业部东海区渔政局应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海屹达酒店管理有限公司2018年4月至2018年7月日的物业管理费人民币111.36万元；
　　三、对原告上海海屹达酒店管理有限公司的其余诉讼之请求，均不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉诉讼保全费人民币5000元，由被告农业部东海区渔政局负担。
　　本案本诉受理费人民币40180元，减半收取人民币20090元(原告已预付人民币29072元)，由原告上海海屹达酒店管理有限公司负担人民币12500元，被告农业部东海区渔政局负担人民币7590元。
　　本案反诉受理费人民币40元，由反诉原告农业部东海区渔政局负担人民币20元，反诉被告上海海屹达酒店管理有限公司负担人民币20元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汤国荣

书记员：李  昕