上海海螺商务咨询有限公司与张斯为、杨轶群租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海海螺商务咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：林某某，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨国强。
　　被上诉人(原审原告)：张斯为，女，1950年3月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　被上诉人(原审原告)：杨轶群，男，1951年3月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄效宁，上海欧瑞腾律师事务所律师。
　　上诉人上海海螺商务咨询有限公司(以下简称“海螺公司”)因与被上诉人张斯为、杨轶群租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初20151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　上诉人海螺公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、四、五项，改判驳回张斯为、杨轶群的一审诉讼请求。
　　事实和理由：一审判决认定的“海螺公司拒绝支付2018年5月及之后的租金”为虚假事实，以“张斯为、杨轶群降低月租金为人民币(以下币种均为人民币)10,000元是有条件的同意”为由判决支持张斯为、杨轶群解除原订《上海市房屋租赁合同》的诉请属于认定事实不清，适用法律错误。海螺公司承租上海市静安区南京西路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)后花费巨资进行了装修。因系争房屋漏水，导致次承租人提前退租，对其造成了经济损失。双方曾多次协商减免租金并达成了口头协议。考虑到合同的长期性和严肃性，海螺公司多次要求张斯为、杨轶群以书面形式加以确认，万想不到收到的却是一纸诉状。海螺公司认为应待法院判决后再履行自己的交租义务。
　　被上诉人张斯为、杨轶群辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　张斯为、杨轶群向一审法院起诉，要求判令：一、张斯为、杨轶群与海螺公司于2016年8月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月21日解除；二、海螺公司将系争房屋返还给张斯为、杨轶群；三、海螺公司支付张斯为、杨轶群租金22,290.32元；四、海螺公司支付张斯为、杨轶群房屋使用费(按11,500元/月的标准，自2018年5月22日计算至实际交还上述房屋之日止)；五、海螺公司支付张斯为、杨轶群违约金11,500元(已支付的押金11,500元予以抵扣)。
　　一审法院认定事实如下：
　　系争房屋产权登记为张斯为、杨轶群及案外人杨彦共同共有。
　　2016年6月，张斯为、杨轶群(甲方)与案外人上海仄柔建筑设计有限公司、案外人林某某(乙方)经中介公司居间，就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》。
　　期间，案外人林某某向张斯为、杨轶群提出解除双方之间的租赁合同，由其另行寻找租客与张斯为、杨轶群签订租赁合同。张斯为、杨轶群对此表示同意，并于同年7月29日向案外人林某某出具了一张包括代为签订租赁合同、代为收取租金、保证金、代为处理租赁期间发生的一切法律事宜等权限的《房屋委托书》。
　　同年8月1日，张斯为、杨轶群(出租方、甲方)与海螺公司(承租方、乙方)经中介公司居间，就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：租期自2016年9月1日至2023年8月31日；月租金11,500元；房屋租赁保证金11,500元；押一付二；租赁期内的水、电、煤气由乙方承担，物业管理费由甲方承担；甲方在合同签字并收到乙方第一笔租金后，同意乙方按照自己的设计开始装修，并按乙方要求把房屋内东西搬走；租赁期满后，乙方装修的固定设备归甲方所有，可移动的乙方可自行带走，租赁期内，由乙方负责房屋维修；乙方逾期超过三十天未付租金，甲方有权解除合同，保证金不予退还；租赁期内，如甲方中途收回，需提前两个月通知乙方，除保证金双倍赔偿外，还需赔偿乙方固定装修费40万元；乙方应在每月一号支付房租，超过五天未支付的，应每日按月租金千分之一支付违约金。案外人林某某作为海螺公司的代理人在乙方处签字，合同还载明了甲方的收款账号、张斯为的手机号码、案外人林某某的手机号码等内容。该合同签订时，本案中海螺公司的委托诉讼代理人杨国强亦在现场。
　　同年8月3日，张斯为、杨轶群将系争房屋交付给海螺公司，海螺公司向张斯为、杨轶群支付房屋租金23,000元及房屋押金11,500元。海螺公司接收房屋后，对房屋进行了装修并转租予他人使用。
　　同年11月11日，海螺公司向张斯为、杨轶群支付租金23,000元。
　　海螺公司分别于2017年1月6日、2月13日、3月8日、4月21日、6月3日、6月30日、7月28日、8月20日、8月31日、10月9日、11月17日、12月19日各向张斯为、杨轶群支付租金11,500元。
　　期间，因系争房屋发生过漏水，张斯为、杨轶群与海螺公司就此曾进行过沟通。一审审理中，海螺公司称，物业公司修理屋顶致系争房屋于2017年10月16日开始漏水，后海螺公司对房屋漏水自行修复，于11月底修好。张斯为、杨轶群称，海螺公司曾于2017年10月底向张斯为、杨轶群提起过因物业公司修楼顶导致房屋漏水，张斯为、杨轶群想要上门查看，海螺公司表示其自行解决。
　　2018年2月14日，海螺公司向张斯为、杨轶群支付租金11,500元。
　　同年3月7日，海螺公司向张斯为、杨轶群支付租金10,000元。
　　同年4月3日，张斯为、杨轶群儿媳发短消息给案外人林某某，要求尽快支付3、4月房租，林某某回复“好，这周内安排”。
　　同年4月9日，海螺公司向张斯为、杨轶群支付租金10,000元。
　　同年5月1日，张斯为、杨轶群儿媳发短消息给案外人林某某，要求尽快支付本月房租、押金。一审审理中，张斯为、杨轶群称，该短信中的押金就是违约金的意思。
　　后张斯为、杨轶群与海螺公司就支付租金一事产生纠纷，致成讼。
　　一审另查明，海螺公司于2018年5月21日收到法院向其送达的起诉状副本。
　　一审审理中，张斯为、杨轶群称，2016年12月之后海螺公司就按月支付租金，对此张斯为、杨轶群曾通过电话提出异议；2017年底海螺公司曾要求减免租金、降低租金标准及两个月一付变更为一个月一付，但张斯为、杨轶群从未同意。海螺公司称，其承租房屋后将房屋出租给案外人上海佐宥餐饮管理有限公司，后因房屋漏水导致租赁合同解除，该公司于2018年3月底搬走，押金已经退还；其于2017年底联系张斯为、杨轶群要求减免一个月租金并将后续月租金降为10,000元；张斯为、杨轶群先同意免掉2018年1月的租金，后又同意从2018年3月开始月租金降为10,000元，海螺公司亦按此约定履行；后海螺公司要求张斯为、杨轶群将口头约定落实到书面上，张斯为、杨轶群一直拖延，后就直接起诉了；鉴于张斯为、杨轶群系恶意起诉，故不同意交还房屋，也不同意按照月租金10,000元的标准支付2018年5月份之后的租金；如果双方达成和解，愿意承担滞纳金和2018年5月房租，2018年6月以后房屋只愿意承担一半。
　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张斯为、杨轶群与海螺公司就系争房屋签订的房屋租赁合同是张斯为、杨轶群与海螺公司的真实意思表示，合法有效，双方应按约定行使权利、履行义务。虽然根据合同约定付款方式为押一付二，即租金为两个月一付，但自2017年开始海螺公司实际是按照一月一付的方式支付租金。张斯为、杨轶群虽称对此提出过异议，但并未提供相应证据予以证明，现海螺公司对此否认，故法院对张斯为、杨轶群关于就此曾提出异议的意见，不予采信。法院认为，在长达一年多的时间里，张斯为、杨轶群对海螺公司一月一付的租金支付方式未提出异议，应视为张斯为、杨轶群对此种租金支付方式予以认可。故张斯为、杨轶群据此要求解除合同、海螺公司承担违约责任的依据不足，法院不予支持。
　　关于张斯为、杨轶群是否曾同意免除2018年1月的租金。根据双方陈述及海螺公司提供的系争房屋内漏水的照片，可以认定系争房屋于2017年确实发生过漏水。海螺公司作为承租方，在房屋发生漏水后与张斯为、杨轶群就漏水造成的损失进行协商亦属合理行为。而根据张斯为、杨轶群儿媳与海螺公司代理人林某某的短信记录，张斯为、杨轶群儿媳在2018年4月给林某某发送的短信中只是要求海螺公司支付2018年3月、4月的房租，且在2018年5月前未曾要求海螺公司支付2018年1月租金。法院认为，海螺公司关于张斯为、杨轶群已同意免除2018年1月租金的意见，具有合理性，应予采纳。张斯为、杨轶群据此要求解除、海螺公司承担违约责任，缺乏事实依据，法院不予支持。
　　关于张斯为、杨轶群是否曾同意降低月租金。首先，根据张斯为、杨轶群儿媳与林某某的短信记录，在海螺公司支付2018年3月、4月租金各1万元后，张斯为、杨轶群儿媳即在2018年5月1日的短信中要求海螺公司支付押金(违约金)，并于同月提起本案诉讼。即便张斯为、杨轶群在与林某某的通话中提到其同意降低月租金，但该种同意也是有条件的，并非海螺公司所说的没有条件的同意。海螺公司虽称张斯为、杨轶群同意降低月租金，但除证人林某某的证言外，并未提供其他直接证据予以佐证。综合考虑张斯为、杨轶群在海螺公司降低月租金后较短时间内即提起诉讼的行为，法院认为，海螺公司关于张斯为、杨轶群曾同意降低月租金的意见，法院难以支持。其次，海螺公司于审理中陈述系争房屋漏水是因为物业公司修楼顶所致，可知漏水并不是因为房屋本身质量问题所致。后海螺公司用一个多月时间修复漏水问题，张斯为、杨轶群亦已同意免除2018年1月租金作为漏水补偿。在后续租期还剩5年多的情况下，海螺公司要求月租金均降为1万元显然不合情理。最后，经法院反复释明，即便按照其所称的月租金1万元的标准，海螺公司仍拒绝将2018年5月及之后的租金补足，并表示即使现在房屋空关，也不愿意交还房屋。法院认为，海螺公司欠付2018年3月、4月租金各1,500元，并拒绝支付2018年5月后租金的行为，已经达到了合同约定的解除条件，张斯为、杨轶群据此要求解除合同，于法无悖，应予支持。海螺公司要求合同继续履行的意见，缺乏法律依据，法院难以支持。根据法律规定，合同解除日期应以解除合同的通知送达对方之日为准。因海螺公司于2018年5月21日收到法院向其送达的起诉状副本，故租赁合同应于2018年5月21日解除。合同解除后，海螺公司应将欠付的租金补足，并支付房屋使用费。现张斯为、杨轶群要求按照房屋租金标准计算使用费，并无不当，应予支持。鉴于本案违约在于海螺公司，故海螺公司应向张斯为、杨轶群支付违约金。张斯为、杨轶群要求海螺公司支付一个月租金作为违约金，尚属合理，应予支持。鉴于房屋租赁合同已经解除，张斯为、杨轶群收取的押金应退予海螺公司。海螺公司关于案外人林某某系双重代理的意见，缺乏事实依据，法院不予采信。
　　一审法院判决：一、张斯为、杨轶群与海螺公司于2016年8月1日就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月21日解除；二、海螺公司应于判决生效之日起十日内将上址房屋交还给张斯为、杨轶群；三、海螺公司应于判决生效之日起十日内支付张斯为、杨轶群房屋租金10,790.32元；四、海螺公司应于判决生效之日起十日内支付张斯为、杨轶群房屋使用费(按照每月11,500元的标准，自2018年5月22日计算至实际交还上址房屋之日止)；五、海螺公司应于判决生效之日起十日内支付张斯为、杨轶群违约金11,500元；六、张斯为、杨轶群应于判决生效之日起十日内退还海螺公司房屋押金11,500元。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。双方当事人所签订的合同约定租金标准为每月11,500元，上诉人主张被上诉人曾同意按照每月10,000元的标准支付租金，但并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的责任。上诉人占用系争房屋，负有按时支付租金的义务。直至一审法院审理期间，上诉人并未足额支付自2018年3月始的租金，构成违约，一审法院判令解除合同并无不当。上诉人认为其应待法院判决后支付租金系对其义务的误解，就不利后果应自行承担。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费3,447元，由上诉人上海海螺商务咨询有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：邬海蓉

书记员：刘建颖