上海润安置业发展有限公司与华夏国泰国际控股有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海润安置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：鲍筱斌，董事长。
　　委托诉讼代理人：苏荣清,上海正策律师事务所律师。
　　被告：华夏国泰国际控股有限公司，住所地中国(上海)自由贸易区新金桥路XXX号5幢5层503、504室。
　　法定代表人：昝立民，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨清晨，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海润安置业发展有限公司与被告华夏国泰国际控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海润安置业发展有限公司的委托诉讼代理人苏荣清、被告华夏国泰国际控股有限公司的委托诉讼代理人杨清晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海润安置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金人民币1,461,186.98元(2017年8月1日-2018年11月8日，按照每月89,133元的标准计算)；2、判令被告支付物业管理费317,785.60元(2017年7月1日-2018年11月8日，每月19,536元)；3、判令被告支付违约金460,665元(3个月装修期免租租金267,399元、原告中介费损失178,266元、律师费15,000元)；4、判令被告支付租金滞纳金、物业管理费滞纳金。租金滞纳金：以89,133元为本金，自2017年5月16日起计算；以267,399元为本金，自2017年8月16日起计算；以294,138.90元为本金，自2017年11月16日起计算；以294,138.90元为本金，2018年2月16日起计算；以294,138.90元为本金，自2018年5月16日起计算；以222,238.28元为本金，自2018年8月16日起计算。物业管理费滞纳金：以39,072元为本金，自2017年5月16日起计算；以58,608元为本金，自2017年8月16日起计算；以58,608元为本金自2017年11月16日起计算；以58,608元为本金，自2018年2月16日起计算；以58,608元为本金，自2018年5月16日起计算；以44,281.60元为本金，自2018年8月16日起计算(以上均按照日千分之一的标准，计算至判决生效之日止)；5、诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告明确第四项诉讼请求滞纳金的起算日期：租金滞纳金：以89,133元为本金，自2017年5月29日起计算；以267,399元为本金，自2017年8月29日起计算；以294,138.90元为本金，自2017年11月28日起计算；以294,138.90元为本金，2018年2月26日起计算；以294,138.90元为本金，自2018年5月29日起计算；以222,238.28元为本金，自2018年8月29日起计算。物业管理费滞纳金：以39,072元为本金，自2017年5月29日起计算；以58,608元为本金，自2017年8月29日起计算；以58,608元为本金自2017年11月28日起计算；以58,608元为本金，自2018年2月26日起计算；以58,608元为本金，自2018年5月29日起计算；以44,281.60元为本金，自2018年8月29日起计算
　　事实和理由：2015年11月25日，被告因办公需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于上海市浦东新区新金桥路XXX号3幢B3栋503室(C座)、504室(D座)的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告。系争房屋面积为888平方米，租金为每日每平方米3.3元人民币，月租金人民币89,133元，租赁期两年内租金价格不变，之后每两年递增10%。合同约定的租期为2015年12月1日至2020年11月30日止。其中，2015年12月1日至2016年2月29日为免租期。合同约定租金的支付方式为先付后用，按季支付，每月为一个租金支付周期，被告须在当期租金到期3日前支付下期租金。被告逾期支付租金的，被告应按日0.1%支付滞纳金。被告拖欠2017年8月1日至2018年11月8日租金，拖欠的第一笔租金付款日应为2017年5月15日。合同约定的物业管理单位为上海高力国际物业服务有限公司，上述物业公司为原告的关联公司，原被告在实际履约过程中物业费由原告直接向被告收取。现被告拖欠自2017年7月1日至2018年11月8日期间的物业管理费。被告拖欠租金和物业管理费，经原告多次催讨，被告均未支付。被告的行为给原告造成了极大损失，已构成根本性违约。2018年11月8日，在原被告未对合同解除事宜达成一致意见之时，被告单方决定向原告交付系争房屋。被告拒绝支付租金，并单方交付系争房屋，其违约行为应当根据双方合同第10-3条第(4)项的约定承担相应的违约责任，包括免租期租金、中介费、律师费等。
　　被告华夏国泰国际控股有限公司答辩称，被告已于2018年9月实际搬离系争房屋，原、被告随后协商合同于2018年10月26日左右终止，租金应当计算至此时。被告因业务需要于2018年9月搬离系争房屋，在搬离之前多次向原告公司提出协商终止合同的要求，但原告无故拖延。被告于2018年9月20日左右实际搬离时，双方无法正式办理退房验收手续。被告多次找原告协商终止合同及房屋验收事宜，但原告继续拖延，直至双方协商于2018年10月26日左右终止合同。2018年10月24日的退楼验收表是原告单方对系争房屋验收的材料，被告没有签章，不认可。原告的无故拖延导致房屋空置，相关损失应当由原告自己承担。被告已经支付存放在原告处的租金及物业保证金，应当扣抵相应租金及物业费，被告已经实际支付了系争房屋第一年的租金及物业费，共计217,338元。根据租赁合同约定系争房屋第一年两个月租金及物业管理费保证金应当先扣除后再计算被告欠付的租金及物业管理费。原告没有实际损失，原告主张的滞纳金标准过高，申请法院予以适当减少，建议以同期贷款利率计算。滞纳金应当计算至判决生效之日止。被告搬离房屋提前多次与原告沟通协商，原告应即时验收房屋办理退房，原告无故拖延验收房屋，应当对自己行为导致的空置承担责任。原告主张中介费、律师费等违约性质相关的费用不应支付。原告除了主张滞纳金外还根据租赁合同主张免租期租金、中介费、律师费等，重复计算，被告不认可。且免租期租金是合同履行的条件，也是原告必须履行的义务，被告按照合同约定支付第一年租金及物业费作为保证金后，原告应当给被告免租期，被告装修期间无法使用房屋，双方约定免租期符合行业习惯，即使被告提前协商终止租赁合同，也不应当将原告履行合同的义务转嫁到被告。关于原告主张的中介费损失，被告认为，中介机构产生的费用为原告强行设置。该租赁合同已经成立，且实际履行了三年，原告已经从租金中得益，不存在实际损失，所以不应将原告本应承担的中介费转由被告承担。关于诉请中原告主张的欠付租金和物业管理费的金额，计算至2018年11月8日的金额是对的，但被告认为应当计算至2018年10月26日。
　　本案经审理认定事实如下：2015年11月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《东方万国企业中心租赁合同》，约定由原告将系争房屋出租给被告，建筑面积暂定为888平方米，房屋租赁期自2015年12月1日至2020年11月30日止。合同第3-3条约定：“该房屋的免租期：2015年12月1日至2016年2月29日。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费及其他费用。”合同第4-1条约定：“甲、乙双方约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为RMB3.3(大写：人民叁元叁角整)。租赁期内两年内租金价格不变，之后每两年递增10%。月租金的计算方法：(每平方米建筑面积的日租金×房屋的租用建筑面积×当年总天数)/12。租赁期内免租期后首月及尾月租金的计算方法：〔(每平方米建筑面积的日租金×房屋的租用建筑面积×当年总天数)/12〕×(该月实际租用天数/当月总天数)。”合同第4-2条约定：“租金采取“先付后用”的方式，每三个月为一期租金。在整个租赁期内，乙方应于当期租金到期3日前向甲方支付下期租金；但首期租金乙方应于本合同规定之租金起付日十五日前支付给甲方。前述日期恰逢法定休假的，则相应提前。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按所欠租金的0.1%支付滞纳金。乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准，乙方须按甲方要求提供有关付款凭证。”合同第5-1条约定：“甲、乙双方约定，于签署本合同当日，乙方须按照相当于该物业第一年2个月的租金及物业管理费，即RMB217,338(大写：人民币贰拾壹万柒仟叁佰叁拾捌元整)向甲方存放保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在租赁期内任何时间，保证金均应相等于当时2个月的租金及物业管理费。如租金或物业管理费在租赁期内有所调整，乙方应在接到甲方书面通知后七日内将保证金补足。甲方收取保证金后向乙方开具收据凭证。”合同第5-3条约定：“如果乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费及其它费用等，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，甲方有权以该保证金或其任何部分抵付乙方任何欠款或甲方因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何其它款项。同时甲方有权要求乙方按照欠付金额支付日息0.1%的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方补足用于支付所有前述费用的本金、滞纳金和其它相关费用的保证金部分并结清所有拖欠款项为止……”合同第5-7条约定：“乙方应根据本条的约定，每期向甲方指定的单位支付物业管理及其它费用；但甲方有权根据其实际运作成本调整该等费用，以维护该物业的管理品质。甲方对上述收费标准的调整有最终的决定权。物业管理费：自交付日至租赁期结束日，乙方必须按时支付物业管理费，物业管理费为每月建筑面积每平方米RMB22元整(大写：人民币贰拾贰元整)。乙方应于当期物业管理费到期3日前向甲方或甲方指定单位支付下期物业管理费。但自交付日起的首期物业管理费乙方应于本合同签署时支付给甲方。如乙方独立安装水表的，因甲方系代收代缴，如乙方需提供发票的，则需相应缴纳3.21%的税费。租赁期内首月及尾月物业管理费的计算方法：(当月每平方米的物业管理费×房屋的租用建筑面积)×(该月实际租用天数/当月总天数)……”合同第10-3-4条约定：“未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第九条中因乙方违反本合同有关规定而提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。乙方还需支付下列费用作为违约金：a)本合同未履约部分的租金及物业管理费；b)甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的免租期、先行使用期的租金；c)甲方支付给中介公司的与本合同有关的佣金；d)因乙方擅自改变该房屋结构，或损坏该房屋使甲方支出的全部修缮费用；e)因乙方提前退租和出现本合同第九条所述的违约事件给甲方造成的其它损失和使用甲方支出的合理费用，包括但不限于律师费用、公证费用等。如乙方或其代理人、雇佣人员违反本合同其它任何条款，乙方应在收到甲方书面通知后十五日内予以纠正。如因此给甲方造成任何损失的，乙方应立即予以足额赔偿。”合同签订后，原告按约向被告交付房屋。被告已经支付租金至2017年7月31日止。原告确认被告于2018年12月25日将系争房屋返还原告。
　　另查明，原告于2015年2月3日与案外人上海胜邦房产经纪有限公司签订《佣金确认书》，并向案外人上海胜邦房产经纪有限公司支付中介服务费178,266元，案外人上海胜邦房产经纪有限公司于2016年2月22日向原告开具相应发票。原告与案外人上海正策律师事务所签订《法律服务合同》，并向案外人上海正策律师事务所支付鉴证咨询服务、律师费15,000元。
　　以上事实，有原告提供的《东方万国企业中心租赁合同》、《租户退楼验收表》、中介服务合同及发票、法律服务合同及发票、以及法庭审理笔录等在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《东方万国企业中心租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。双方均认可被告支付租金至2017年7月31日止，被告理应支付2017年8月1日起的租金。关于计算租金的截止日期，被告认为其于2018年9月实际搬离并认为双方合同于2018年10月26日终止、租金应计算至2018年10月26日，对此被告并未提交证据，故其主张本院难以采信。原告认可被告实际搬离日期为2018年12月25日，其要求租金及物业管理费计算至2018年11月8日，并以被告实际搬离日为合同解除之日的主张，并无不妥，本院据实予以支持。审理中，原告明确表示对于被告已经支付的保证金不予退还，本院认为根据双方合同约定，被告单方面要求提前终止合同，原告有权不予退还保证金，被告还应另行支付违约金，故原告不予退还保证金的主张本院予以准许；原告要求被告支付违约金的请求，亦符合双方合同约定，但考虑到原告已经没收被告支付的保证金以及双方合同的履行情况等，本院酌情调整违约金为360,000元。原告要求被告支付逾期支付租金及物业管理费滞纳金的请求，因原告已另行主张了合同解除的解约违约金，故相应的滞纳金本院据实支持至合同解除之日，即2018年12月25日。关于滞纳金的计算标准，被告认为原告主张的日千分之一的计算标准过高，要求调整，本院根据被告的主观恶意、原告的事实损失，将滞纳金标准酌情调整为日万分之五。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告华夏国泰国际控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海润安置业发展有限公司自2017年8月1日至2018年11月8日止的租金1,461,186.98元；
　　二、被告华夏国泰国际控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海润安置业发展有限公司自2017年8月1日至2018年11月8日止的物业管理费317,785.60元；
　　三、被告华夏国泰国际控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海润安置业发展有限公司违约金360,000元；
　　四、被告华夏国泰国际控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海润安置业发展有限公司逾期支付租金滞纳金(以89,133元为本金，自2017年5月29日起计算；以267,399元为本金，自2017年8月29日起计算；以294,138.90元为本金，自2017年11月28日起计算；以294,138.90元为本金，自2018年2月26日起计算；以294,138.90元为本金，自2018年5月29日起计算；以222,238.28元为本金，自2018年8月29日起计算，以上均按照日万分之五的标准，计算至2018年12月25日止)；
　　五、被告华夏国泰国际控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海润安置业发展有限公司逾期支付物业管理费滞纳金(以39,072元为本金，自2017年5月29日起计算；以58,608元为本金，自2017年8月29日起计算；以58,608元为本金自2017年11月28日起计算；以58,608元为本金，自2018年2月26日起计算；以58,608元为本金，自2018年5月29日起计算。以44,281.60元为本金，自2018年8月29日起计算，以上均按照日万分之五的标准，计算至2018年12月25日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费29,656元,减半收取14,828元，由被告华夏国泰国际控股有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  婉

书记员：陶佳佳