上海润怡园林绿化有限公司、赵某某与金某年房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海润怡园林绿化有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：赵某某，总经理。
　　原告(反诉被告)：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市松江区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：胡慧斌，上海明伦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：金某年，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
　　原告上海润怡园林绿化有限公司(以下简称润怡公司)、赵某某与被告金某年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年10月10日第一次公开开庭进行审理。诉讼过程中，被告金某年提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2018年11月26日第二次公开开庭进行审理，原告赵某某及两原告共同委托诉讼代理人胡慧斌、被告金某年及其委托诉讼代理人王丽波到庭参加诉讼。因案情复杂，本院裁定转为普通程序。诉讼中，被告金某年撤回对王丽波的委托授权。本案于2019年1月21日第三次公开开庭进行审理，原告赵某某及两原告共同委托诉讼代理人胡慧斌、被告金某年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海润怡园林绿化有限公司、赵某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年9月8日签订的《转租协议》，金某年交还租赁房屋；2、判令金某年支付未付租金暂计人民币(以下币种均为人民币)221,000元(自2017年3月9日起算至实际交还租赁房屋之日止，暂算至2018年10月8日)；3、判令金某年支付利息暂计21,326.5元(以221,000元为本金，按照年利息6%，从2017年3月9日计算至判决之日止)；4、判令金某年支付违约金30,000元。事实与理由：2014年9月8日赵某某与金某年签订《转租协议》，约定将位于上海市青浦区西岑镇西岑支路XXX号房屋出租给金某年经营使用，租期5年，自2014年9月8日至2019年9月8日，年租金120,000元，付三押一，租金每隔两年增加10%。因金某年违法经营，致西岑支路XXX号被相关机关查封，且金某年自2017年3月起就一直未付租金，虽经多次催缴，但未果。为维护合法权益，润怡公司、赵某某诉至法院作如上诉请。
　　被告金某年辩称：金某年不欠租金。赵某某出租房屋时自留了两间房给其母亲居住，并要求金某年对其母亲进行照顾，故赵某某承诺2017年3月起不再收取租金。2017年9月金某年收到通知说因为没有营业执照不能继续开设农家乐，故从2017年9月开始系争房屋就不再营业了。租赁合同约定租期是到2019年9月，金某年在租赁房屋内进行了装修投入，且支付了转让费等费用，金某年要求赵某某进行赔偿，但双方未有协商成功。金某年认为双方之间的租赁合同因主体不适格属无效合同，故金某年要求驳回所有诉请的同时，向本院提出反诉要求：1、确认金某年与赵某某签订的《转租协议》无效；2、判令赵某某、润怡公司承担因合同无效造成的装修损失费用50万元；3、判令赵某某、润怡公司返还已付租金30万元；4、判令赵某某、润怡公司返还已付转让费48,000元、保证金30,000元、押金10,000元、鱼塘承包费12,000元；5、本案反诉费由赵某某、润怡公司承担。
　　针对反诉，原告润怡公司、赵某某辩称：1、双方转租协议确属无效，但金某年仍应支付房屋使用费，已付租金亦不应退还。2、润怡公司收到押金10,000元、保证金30,000元，押金和保证金可以在本案中一并处理；原有鱼塘及鱼作价12,000元给金某年使用，未细分鱼和鱼塘给多少费用，就是使用鱼塘一年的费用；未曾收过转让费。3、金某年租赁房屋用作农家乐，应当自负盈亏，其自己的损失应该自行承担，与润怡公司、赵某某无关。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2009年10月1日，青浦区金泽镇育田村民委员会(甲方)与润怡公司(乙方)签订《原育田村办公室财产租赁合同》，约定，甲方将原育田村民委员会办公室等房屋租赁给乙方使用，房屋厕所停车棚面积736.08平方(包括育平5队仓库72.89平方)场地通道面积530.05平方，不得用于工业生产。租期12年，自2009年10月1日至2021年9月30日。后润怡公司对上述部分房屋自行进行翻新重建、装修，但翻新重建未有相应的依法审批手续。房屋所涉土地为集体所有的耕地。
　　2014年9月8日，法定代表人赵某某代表润怡公司(甲方)与被告金某年(乙方)签订《转租协议》，约定：甲方将青浦区西岑镇西岑支路XXX号租给乙方经营，在经营过程中，乙方必须遵守国家法律、法规，不得做违法经营之事，甲方要做好各方协调工作，使乙方经营中一切顺利，甲方留下两间房自用。租金每年120,000元，付三押一，每月的水、电、电话等费用都由乙方支付，房租每二年涨10%。租期暂定5年，自2014年9月8日至2019年9月8日，当中如有不可抗拒因素(如政府拆迁)，乙方必须无条件终止协议，甲方不做任何赔偿，如暂无政府拆迁，甲方必须保证乙方的正常经营，不得以任何理由终止协议。乙方支付三万元保证，如提前退出，保证金不予归还，如甲方违约，支付双倍保证金给乙方。
　　协议签订后，金某年向润怡公司先后支付保证金3万元、押金10,000元及2014年9月8日至2017年3月7日期间的租金30万元、鱼塘承包费12,000元，并实际在系争房屋内开展农家乐经营。
　　金某年称2017年8月接相关部门通知，未有营业执照的农家乐被勒令停止经营，2017年9月系争房屋内开设的农家乐停止经营，2017年12月19日系争房屋因赵某某举报偷电而被电力部门断电至今，虽房屋不能经营农家乐，但金某年的物品尚在系争房屋中，在未解决赔偿纠纷前不同意交还系争房屋。赵某某则表示2017年12月19日因金某年开设的农家乐盗电行为被相关部门拆除电表拉掉电线断电至今，导致无法使用电力；目前农家乐虽空关不经营，但金某年未归还房屋。
　　本案第二次庭审中双方对金某年主张的装修损失未能达成一致意见，金某年表示会向本院提出针对其对系争房屋装修部分进行鉴定的申请，但经本院释明，金某年庭后未在合理期限内提供相应的书面申请且未提供其进行有关装修添附的证据。
　　审理中，金某年表示：1、金某年承租系争房屋用于经营农家乐，进行了装修并添置家电等设施，且对漏水的屋顶进行维修。为此提供其自制清单【1)客房：床、席梦思、床垫、被子、枕头、床单、卫生间灯具，共8万元；2)娱乐厅：自动转台、音响、点歌机、灯具，共3万元；3)餐厅：大圆桌、灯具、挂壁，共2万元；4)厨房：冰箱、冰柜、蒸饭箱、热水器、餐具、炉灶、钢瓶、电饭煲，共3万元；5)洗衣机、烘干机、排风机、货架、灯笼、卫生工具、桌子、椅子、地毯、椅套，共3万元；6)河道：电动船、脚踏船、观光棚、放养各类鱼类、增氧泵，共7万元；7)仓库：维修工具、员工服装、劳动用品，共2万元；8)空调、麻将桌、屏风、财神佛、净水器、纱窗、门帘、挂钟表，共3万元；9)洗浴热水机、32寸电视机12台，共4万元；10)大装修、维修、人工费、材料(房屋漏水、瓷砖)，共20万元；11)改装东方有线台费用，共2万元；12)购置17座大车用于接送客人、自备5人座车(已卖亏损)，共20万元；13)房东三年欠电、水费共1万元；14)房东收取本人30万房租、押金1万元、保证金3万元、转让费48,000元、鱼塘承包费加鱼费12,000元。润怡公司、赵某某对清单真实性不认可，其中部分物品是出租给金某年时就已有的，并非是金某年购置，金某年自购的物品是用于其农家乐经营，与润怡公司和赵某某无关，要求金某年进一步提供相应购买凭据；另房屋漏水维修是村里负责并出资的，金某年没有支出费用；金某年只是自建了一间卫生间并做了隔断、将原有卫星电视改为有线电视、对潮湿起皮的墙壁铲掉原涂料重新涂了涂料。2、金某年承租系争房屋是支付了转让费，为此提供收款人为王双喜的收据。润怡公司、赵某某对收据真实性不认可，表示没有收到过该款项。
　　原告润怡公司、赵某某则表示：房屋漏水问题是村委会进行维修，为此提供了2018年11月27日村委会证明。金某年表示村里干部是来查看过系争房屋漏水情况，但看过后没有进行维修，是金某年自行进行的修缮。
　　根据庭审查明的事实，本院针对双方争议焦点分析认定如下：金某年与润怡公司、赵某某一致确认系赵某某代表润怡公司与其签订《转租协议》，因此本院确认《转租协议》的相对方及责任主体为润怡公司与金某年。
　　关于《转租协议》的效力。金某年向润怡公司承租系争地块和房屋用于开设农家乐。本案系争地块性质为耕地，根据我国土地管理法的相关规定，土地使用者应严格按照土地规划所确定的土地用途使用土地，禁止擅自在耕地上建房；另租赁所涉部分房屋系润怡公司重建房屋，该重建房屋无相关建设或规划许可等合法准予其重建的手续，也未提供主管部门对于其重建行为认可的证据，故本院确认润怡公司与金某年所签订的《转租协议》违反了法律法规强制性规定，应属无效。作为租赁关系的两方，都有谨慎核实租赁标的物合法性的义务，导致涉案《转租协议》无效，润怡公司与金某年均有过错。
　　关于后果处理问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉讼《转租协议》无效，金某年理应将系争房屋土地腾退并返还给润怡公司；当初为保证协议顺利履行而支付的租赁保证金、押金应当如数返还，故金某年要求返还保证金、押金的诉请，本院予以支持。至于金某年主张返还转让费及鱼塘承包费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
　　另，转租协议无效，但金某年实际占用房屋土地的，可以参照转租协议约定的金额标准支付相应的占有使用费，故金某年要求返还已付30万元租金使用费的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。但考虑到金某年已于2017年9月停止经营且系争房屋土地已不具备实现其合同目的之条件，本院酌情将2017年9月起的占有使用费标准调整为每月3,000元；金某年辩称润怡公司曾承诺自2017年3月起只要照顾好赵某某之母便可不用支付租金，一方面是没有相应的证据予以佐证，另一方面是附条件的免租之条件并未成就。转租协议无效前提下，且双方又发生了事实上不能使用房屋土地实现租赁目的，在此情况下润怡公司主张逾期支付使用费利息损失及违约金，于法无据，本院不予支持。
　　关于金某年主张的装修损失，经本院释明，金某年未能在合理期限内向本院提供相应装饰添附的证据亦未申请司法评估，应自负相应法律后果，故本院对此损失诉请不予支持。考虑到润怡公司在庭审中确认了金某年在租赁过程中确有改建厕所、重刷涂料和设置有线电视等事实，故本院在考量客观投入、残余现值、双方过错等因素后酌情确定润怡公司分担金某年此些添附损失中的10,000元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海润怡园林绿化有限公司与被告金某年于2014年9月8日签订的《转租协议》无效；
　　二、被告金某年应于本判决生效之日起三十日内将上海市青浦区西岑镇西岑支路XXX号房屋土地腾退并返还给原告上海润怡园林绿化有限公司；
　　三、被告金某年应于本判决生效之日起十日内支付原告上海润怡园林绿化有限公司使用费(按每月人民币10,000元标准，自2017年3月8日起算至2017年8月31日止；按每月人民币3,000元标准，自2017年9月1日起算至实际腾退之日止)；
　　四、原告上海润怡园林绿化有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　五、反诉被告上海润怡园林绿化有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告金某年保证金人民币30,000元；
　　六、反诉被告上海润怡园林绿化有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告金某年押金人民币10,000元；
　　七、反诉被告上海润怡园林绿化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告金某年损失费用人民币10,000元；
　　八、反诉原告金某年的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币4,459元，由原告上海润怡园林绿化有限公司负担人民币1,879元，被告金某年负担人民币2,580元。本案反诉受理费人民币6,400元，由反诉原告金某年负担人民币5,600元，反诉被告上海润怡园林绿化有限公司负担人民币800元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：费  萍

书记员：徐冬梅