上海润星物业管理有限公司与上海长风物业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)上海润星物业管理有限公司(以下简称润星物业)，住所地上海市。
　　法定代表人李微。
　　委托代理人曹锋，上海市光大律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海长风物业有限公司(以下简称长风物业)，住所地上海市。
　　法定代表人万家明。
　　委托代理人段宗元、陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。
　　第三人上海润星投资管理有限公司(以下简称润星投资公司)，住所地上海市隆德路XXX号二层A区。
　　法定代表人梁连彬。
　　委托代理人曹锋，上海市光大律师事务所律师。
　　原告润星物业与被告长风物业、第三人润星投资公司及反诉原告长风物业与反诉被告润星物业、第三人润星投资公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)润星物业的法定代表人李微及其委托代理人曹锋，被告(反诉原告)长风物业的委托代理人段宗元、陈靓莹，第三人润星投资公司的委托代理人曹锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告润星物业诉称，润星物业系润星投资公司的全资子公司。2013年，由润星投资公司作为实际承租人使用上海市普陀二村XXX号(以下简称系争房屋)。2017年1月1日,润星物业与长风物业就租赁系争房屋续签了《房屋租赁协议书》。由于系争房屋因历史原因存在违章扩建,街道等相关部门多次要求清退并拆除。2017年年初,润星物业按要求清退了租借房的所有人员。2018年1月5日，根据政府部门下达的《责令整改告知书》,润星物业积极配合将相关违章扩建部分拆除。依长风物业承诺,拆除违章扩建后,给予润星物业有解除合同的权利及获得补偿的权利,但润星物业与长风物业多次交涉，未果。为了维护自身的合法权益,润星物业特提起诉讼,请求依法判令：1、双方签订的房屋租赁合同于2018年4月16日解除;2、长风物业补偿润星物业清退费用人民币18万元(以下币种均为人民币);3、长风物业补偿润星物业装修、设备、设施损失暂计300万元;4、长风物业返还押金10万元；5、本案诉讼费由长风物业承担。
　　被告长风物业辩称，同意解除合同，但根据原告的函件，解除日应为2018年4月18日。亦同意补偿润星物业18万元。因最初的承租人为案外人董某某，并由其支付押金10万元，无依据将押金退还给润星物业。润星物业承租期间不存在装修、设施、设备的损失，且损失不明确，故不同意原告诉讼请求，由于润星物业仍占用系争房屋，现提出反诉。
　　反诉原告长风物业诉称，根据《房屋租赁协议书》约定，系争房屋坐落于上海市普陀二村XXX号。建筑面积557平方米。租赁用途为办公使用，租赁期限两年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，月租金25100元，每半年度第一个前五天交付该半年度租金156000元。租赁房屋的装修装饰改善、增设他物，在解除合同后均无偿归出租方所有。租赁期满后一日内返还房屋，逾期返还房屋，按逾期返还天数的双倍向出租方支付房屋占用费。因合同签订前的系争房屋经营业态为公寓，润星物业因清退需要向长风物业要求暂免收租金，2017年4月15日清退事项全部解决。2018年4月16日，润星物业向长风物业发出解约函，通知长风物业于2018年4月18日解除合同，但润星物业至今未向长风物业返还系争房屋。现提起反诉，要求判令：1、润星物业向长风物业返还上海市普陀二村XXX号；2、润星物业向长风物业支付2017年4月16日至2018年4月18日止的房屋租金301200元；3、润星物业向长风物业支付2018年4月19日至实际返还系争房屋之日止的占用使用费(按月租金的双倍计算)。
　　反诉被告润星物业辩称，同意在诉讼中或判决生效后返还房屋。并非双方协商一致而解除合同，而是长风物业反悔相关承诺，且承租的系争房屋存在部分违法建筑，拆除违法建筑后，已无法经营，现为润星物业行使合同解除权。系争房屋内租客清退后，虽由润星物业实际占有，但长风物业收取租金系单方意思。因系争房屋内有装修及设施、设备，不利于归还房屋，若需要支付房屋使用费，也应按照双方简要合同中约定的租金标准计算。
　　第三人润星投资公司述称，初始由案外人董某某将系争房屋整体转让与润星投资公司，并明确租赁押金一并转让。后由润星投资公司与长风物业续签了租赁合同，该合同期届满后，2017年1月1日，由上海润星公共租赁住房运营有限公司(后更名为润星物业)与长风物业签订了《房屋租赁协议书》，租期为2017年1月1日至2019年12月31日。现同意涉讼的押金归润星物业所有。
　　经审理查明，2011年10月24日，长风物业(甲方)与案外人董某某(乙方)签订《房屋租赁协议书》，该协议书约定甲方同意将普陀二村XXX号房屋租赁给乙方做公寓房经营使用。租赁期限为五年。自2011年11月1日至2016年12月31日止(免租期两个月)，实际计租自2012年1月1日起。租赁期内年租金暂定为25万元，押金10万元，租金采取先付后用的原则，每季度第一个月5日前支付62500元，本合同签订后即支付押金及租金，甲方交给乙方房屋钥匙。协议中双方还约定了其他主要内容。2013年3月28日，润星投资公司出资受让案外人董某某经营的“友源公寓”，并约定押金30万元归受让方所有。公寓现有装修、装饰、设备全部归受让方使用。
　　2016年3月6日，长风物业(甲方)与润星投资公司(乙方)签订《协议》,该协议内容：现甲乙双方经协商，就乙方承租甲方普陀二村XXX号房屋的相关事宜，达成如下协议：一、系争房屋原由董某某承租，后于2013年乙方作为实际承租人使用该房屋，甲乙双方未重新签订租赁合同，双方按原甲方与董某某签订的合同履行(该合同于2016年12月31日届满)。二、乙方在法律许可范围内经甲方同意下对该房屋进行了装修改造，有较大的投入，为此甲方明确：1、2017年1月1日，双方就系争房屋签订租赁合同；2、明确租期于2021年12月31日届满；3、合同届满后，如乙方要求续租，甲方应再续签五年；本条款如与双方签订的租赁合同的相关条款有争议，以本条款为准。三、延长租期的租金按原协议书约定，年租金增加不超过15%。四、如甲方在约定的期限内(2021年12月31日前)提前解除合同，应承担违约责任，并赔偿乙方对出租房的装修和改造损失。五、本协议经双方盖章后生效，协议一式两份，双方各持一份。
　　由润星物业提供的(甲方)长风物业与(乙方)润星物业(原上海润星公共租赁住房运营有限公司)签订的《房屋租赁协议书》，该协议约定甲方同意将系争房屋租赁给乙方做公寓房经营使用，乙方必须在取得合同营业执照后方可开展经营活动。租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。租赁期限内年租金暂定为30万元，押金10万元。协议中还约定了其他主要事项。落款处未签署签约日期。
　　由长风物业提供(甲方)长风物业与(乙方)润星物业(原上海润星公共租赁住房运营有限公司)签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定由甲方出租给乙方的系争房屋建筑面积557平方米。该房屋月租金25100元，年租金为301200元。每半年度的第一个月前五天交付156000元。乙方在本合同签订后15天内支付保证金25100元。租期为2017年1月1日至2018年12月31日。对装饰装修、改善、增设他物，解除合同后归出租方无偿所有。协议中还约定了其他主要事项。落款处未签署签约日期。
　　2017年3月12日，长风物业向润星物业出具一份《情况说明》，其内容：我司出租给润星物业的系争房屋，因历史原因该房屋有违章扩建(部分)。润星物业在承租房内共计75间客房(一楼59间、二楼11间、三楼5间)。现上级部门通知，要求系争房屋内全部清退，为拆除违章扩建做准备。为此，我司承诺，将尽快决定2017年1月起系争房屋的房租问题，解决清退过程中润星物业产生的补偿费用的问题，在违章扩建(部分)拆除后，如润星物业不愿继续承租，则双方同意解除租赁合同。润星物业在承租范围内投入的室内装修、设备、设施等费用的补偿，由我司和润星物业商讨具体补偿方案。
　　2017年4月,长风物业书面通知：普陀二村XXX号由长风物业出借给上海润星公共租赁住房运营有限公司。因接上级通知,对普陀二村XXX号进行清退,故从2017年1月起对上述房屋暂免收租金,待事情解决后,双方商定房租后,再进行收租。
　　2017年11月22日，长风物业书面承诺：关于普陀二村XXX号润星公寓在清退过程中产生的补偿费用共计18万元，长风物业表示认可，在合同期满或提前终止合同后，费用一并结算处理。
　　2018年1月5日，普陀区拆除违法建筑领导小组办公室以系争房屋存在擅自搭建建筑物的违法行为，该违法行为造成房屋存在重大安全和消防隐患，要求对上述的“五违现象”采取严厉的整治措施，特向润星物业经营的“润星公寓”发出《责令整改告知书》。
　　2018年1月12日，润星物业委托律师向长风物业发出《律师函》，主要内容：《房屋租赁协议书》的期限于2021年12月31日届满。润星物业于2017(2018)年1月5日接到了普陀区拆除违法建筑领导小组办公室下发的《责令整改告知书》，被告知所承租的场所有违法搭建，限期搬离，截止期限为2018年1月25日。润星物业按房屋现状承租，承租期内从未违章搭建。现函告长风物业,要求商谈配合政府拆违的相关细节措施，及双方租赁合同履行的相关问题。
　　2018年4月16日，润星物业向长风物业发出《解约函》，内容：贵司承(出)租给我司的普陀二村XXX号房屋，由于存在违章扩建，现扩建部分已被拆除，根据贵司的承诺，拆除违章后，我司有合同解除权。故我司特发函告知贵司：双方的租赁合同关系于2018年4月18日解除。
　　2018年4月23日，润星物业诉至法院，请求判决如其诉请。长风物业则提起反诉请求。
　　诉讼期间，本院根据润星物业申请，依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋内的装修、设备设施的残值予以评估。评估中，对系争房屋装修工程的施工期，润星物业认为2015年12月-2016年4月，长风物业认为2011年11月-2012年3月。故鉴定意见为：一、双方确认项目为监控系统及平房消防喷淋工程的造价(润星物业所述施工期为10650元，长风物业所述施工期为8913元)；二、双方争议部分：1、房屋装修工程装饰部分的造价(润星物业所述施工期为XXXXXXX元，长风物业所述施工期为948734元)；2、房屋装修工程安装部分的造价(润星物业所述施工期为676158元，长风物业所述施工期为591085元)；三、现场已拆除项目：已拆除钢结构阳光棚的造价(润星物业所述施工期为270291元，长风物业所述施工期为262129元)。评估费60000元，已由申请人预交。对于上述鉴定报告，双方争议如下：润星物业称，现场原有钢结构阳光棚由润星物业实施，现已被拆除，可提供当时施工图纸，应根据原施工图纸计算并纳入评估范围。长风物业称，现场已拆除部分属违章建筑，不应纳入评估范围。关于装修工程的所有权问题，润星物业主张的装修工程全部由其实施，应纳入评估范围。长风物业称，润星物业主张的装修系以前的承租人(案外人)装修，且案外人的租赁合同于2016年12月31日到期，到期后系争房屋的装修应归于长风物业所有，仅有监控系统和平房部分的消防喷淋工程由润星物业实施。关于装修残值率问题，评估单位建议按照剩余租赁期限/整个合同租赁期限×100%计算。润星物业认为租赁合同期限应为2016年5月1日-2026年12月31日，停业时间为2017年3月15日。剩余租赁期限为3577天。长风物业称，租赁合同期限应为2013年4月1日-2018年12月31日，停业时间为2017年3月15日。剩余租赁期限为655天。评估报告中载明：在现场查勘中，发现房屋已有部分被拆除，上述计算的是未被拆除部分的房屋装修。经现场测量，已拆除部分的建筑面积为360.85平方米，现场未拆除的平房为办公室、储藏室，其建筑面积为28.1平方米。根据润星物业所述施工期计算，办公室、储藏室造价为44453元(29456+14997)，每平方米装修造价为1570.22元；长风物业所述施工期计算，办公室、储藏室造价为38601元(25948+12653)，每平方米装修造价为1363.51元。
　　另查，系争房屋(其中建筑面积共计557平方米)所有权人为上海市房产管理局，管理单位为长风物业。
　　另，2016年8月23日，由润星投资公司投资设立了上海润星公共租赁住房运营有限公司。2017年11月10日，上海润星公共租赁住房运营有限公司名称变更为润星物业。
　　2018年11月1日,双方办理房屋交接手续并对留置房屋内经营所需物品进行了清点(其中54张床、46只衣柜、31张桌子、24只床头柜、19把椅子)，同时对水电费进行了清洁。
　　庭审中，润星物业认为，双方在2016年3月6日的《协议》基础上签订了《房屋租赁协议书》。在2016年3月6日的《协议》中明确租期于2021年12月31日届满，且合同届满后，如承租方要求续租，出租方应再续签五年，因此，双方在《房屋租赁协议书》中虽约定租赁期限至2021年12月31日止，但实为2026年12月31日止(可续五年)。对长风物业提供的《房屋租赁合同》不持异议，但该合同系长风物业为根据其上级部门备案要求而签订，合同中约定的二年租期也是上级部门要求，且押金金额与实际不相符。2016年3月6日的《协议》已明确，经长风物业同意下对该房屋进行了装修改造，有较大的投入，故曾于2015年年底至2016年年初对系争房屋进行了必要的装修、装饰，而长风物业认可2011年装修装饰意在减轻经济责任。现因违章部分被整治拆除，已无法经营及继续履行合同，润星物业行使解除权后，经营所需的床、桌、柜等物品也无处可使用或利用。有证据证明润星公寓有许多长租常租房客，因合同的解除，造成了润星物业一定的营业收入的损失，故长风物业应对润星物业的可预期的营业损失作出经济补偿。长风物业于2017年11月22日承诺的费用18万元系清退补偿费用，是对房屋内实际居住人的补偿，不应包括其他补偿费用。关于反诉，由于拆违致润星物业无法正常经营后，由长风物业出具了免收租金相关函件。解除合同后未能交房只因双方对补偿费用未能达成一致，长风物业要求润星物业承担该阶段的租金无事实和法律依据。
　　长风物业认为，现有证据证明系争房屋由原承租人董某某装修后投入经营，润星投资公司或润星物业与董某某只是权利的转移，董某某合同届满后，房屋的装修归属长风物业，后因润星投资公司受让经营，且经营中根据行业规定安装配置了监控和消防喷淋设施设备。现合同解除后，该设施设备对于长风物业无处可用。关于违章部分，根据双方的协议及情况说明，双方已认可违章的事实，但违章部分不能计入装修面积，因违章是历史存在，而长风物业出租的房屋为有证面积，不包含违章面积。润星物业对违章面积的使用不应包含在合同内，即便对违章部分装修、使用过错在于润星物业。现同意将押金退还给润星物业。关于反诉，双方合意清退期间暂免收租金，2017年4月15日清退完成，现要求支付清退结束后至合同解除的租金，即便润星物业未使用，房屋空置对长风物业也是存在损失。
　　第三人润星投资公司，同意润星物业的意见。
　　本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
　　本院认为，润星投资公司系润星物业的投资公司，在润星投资公司与长风物业租赁合同届满前，由润星物业与长风物业签订《房屋租赁协议书》，依该协议书约定，自2017年1月1日起系争房屋由润星物业承租并经营润星公寓。现有证据已充分证明自2011年由案外人董某某向长风物业承租系争房屋后用于公寓房经营，双方的《房屋租赁协议书》约定房屋地址虽为上海市普陀二村XXX号，但案外人董某某实际经营所使用的面积已包括无证面积的房屋，而该无证面积的房屋也由长风物业提供，作为出租方长风物业应明知出租的房屋包括无证(违章)部分的房屋，故对长风物业所称出租面积不包括无证面积之观点，本院难以采纳。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋租赁合同(协议)中，无房地产权证或建设工程规划许可证，就该房屋订立的租赁合同(协议)依法无效。合同(协议)部分无效，如影响到其他部分效力的，其他部分一并无效。系争房屋有证面积仅为557平方米，年租金却高达30万元，显然协议约定面积应包括了无证面积的房屋，应认定润星物业与长风物业之间的房屋租赁协议整体无效。润星物业承继润星投资公司经营权续租系争房屋，也应了解查明系争房屋的产权状况，然其在经营中不闻不问，属自担风险的行为，故应当分担一定责任。
　　关于双方各持有的不同租赁期限的合同(协议书)，基于润星投资公司与长风物业的租赁关系，润星物业在负责经营管理润星公寓后与长风物业建立了租赁关系，分析两份争议合同的主要条款等内容并结合相关证据印证，应认定双方在履行三年期的合同，况且，润星物业也根据三年期的合同主张权利。
　　关于本诉，因长风物业同意退还押金，故本案中不再评述。在润星投资公司与长风物业的租赁期届满后，由润星物业与长风物业签订租赁期为三年的合同，现润星物业根据润星投资公司与长风物业的约定，推定其租赁期限应至2026年止，无事实和法律依据，本院不予采纳。同理，对长风物业的观点也不予采信。在履行合同中，润星物业承租的系争房屋中有部分属违章，根据相关部门规定及长风物业的要求，润星物业给予积极配合并及时进行了清退租客工作。鉴于上述情况，长风物业以书面方式征求润星物业意见并提出解约后的善后事宜，润星物业经考量后，确定不再继续履约，双方同意于2018年4月18日解除合同。
　　根据长风物业先后向润星物业出具的《情况说明》、《通知》及《承诺》内容分析：在承租房内共计75间客房(一楼59间、二楼11间、三楼5间)，因需清退,长风物业从2017年1月起对上述房屋暂免收租金,待事情解决后,双方商定房租后,再进行收租。对润星物业清退过程中产生的损失费用，由长风物业同意支付补偿费用18万元。在双方同意解除合同的情形下，对润星物业在承租范围内投入的室内装修、设备、设施等费用的补偿，由双方商讨具体补偿方案。因此，该补偿费用不应作为解除后的装修费用的补偿。
　　现系争房屋违章部分已拆除，评估单位上海四海建设工程造价咨询监理有限公司仅对未被拆除部分的房屋装修部分的各项费用造价作了评估，双方虽对工期持有不同意见，但现有证据足以证明润星物业再次装修装饰的事实存在，且遗留的装修装设部分，也无可利用价值，考虑到违章部分的拆除后，该部分的装修费用无法评估，长风物业对润星物业的装修、装设、设备、设施补偿费用，将由本院根据并参照评估单位所提供的数据并结合双方的过错责任，酌情考量。因系争房屋的违章部分拆除后，润星物业无法完全履行合同而不能实现经营目的，因停业致原经营所需物品无法再次利用所造成的物损及合同期内的可期利益，将由本院酌定。
　　关于反诉，鉴于双方已于2018年11月1日办理了房屋交接手续，对长风物业要求返还系争房屋之请求也不再简述。房屋租赁协议无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，对承租人实际占有使用了租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。鉴于本案房屋租赁协议的整体性，须根据协议约定的租金总额作为确定使用费的基础。现无证房屋部分已被依法整治拆除，长风物业要求润星物业按照(合同)协议约定的租金标准支付租金或实际占用费，显与事实不符，也不符合双方的合意，况且长风物业是房屋的管理人，其理应更为了解系争房屋的产权状况，对协议的无效后果应负主要责任。由于润星物业占有了未拆除的房屋并于诉讼中双方办理了交接，对该部分房屋的使用费，也将由法院根据房屋实际使用情况以及双方过错程度，酌情确定润星公寓应付的房屋使用费。因长风物业的其余反诉请求，不符合法律规定，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、上海长风物业有限公司与上海润星物业管理有限公司(原上海润星公共租赁住房运营有限公司)关于上海市普陀二村XXX号房屋签订的《房屋租赁协议书》无效；
　　二、被告上海长风物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海润星物业管理有限公司支付人民币18万元；
　　三、被告上海长风物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海润星物业管理有限公司退还押金人民币10万元；
　　四、被告上海长风物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海润星物业管理有限公司补偿装修、设备、设施损失费用计人民币150万元;
　　五、被告上海长风物业有限公司应于本判决生效之日起十日内酌情一次性补偿原告上海润星物业管理有限公司其他经济损失人民币7万元；
　　六、留置于房屋内的物品(其中54张床、46只衣柜、31张桌子、24只床头柜、19把椅子)归被告上海长风物业有限公司所有；
　　七、反诉被告上海润星物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海长风物业有限公司支付房屋使用费人民币10万元；
　　八、对反诉原告上海长风物业有限公司其余之诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案评估费人民币60000元，由原告上海润星物业管理有限公司负担人民币18000元，由被告上海长风物业有限公司负担人民币42000元。
　　本案受理费人民币32240元，减半收取人民币16120元，由原告上海润星物业管理有限公司负担人民币10000元，由被告上海长风物业有限公司负担人民币6120元。
　　本案反诉受理费人民币2909元，由反诉原告上海长风物业有限公司负担人民币1909元，由反诉被告上海润星物业管理有限公司负担人民币1000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汤国荣

书记员：李  昕