上海润鸿实业发展有限公司与合普新能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海润鸿实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：励香野，总经理。
　　委托诉讼代理人：程惠瑛，上海程惠瑛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：梁巍然，上海程惠瑛律师事务所律师。
　　被告：合普新能源科技有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：周瑞荣，执行董事。
　　被告：合普(上海)新能源充电设备有限公司(以下简称“被告二”)，住所地上海市青浦区徐泾镇双浜路XXX号1幢南楼1-2层。
　　法定代表人：毕素英，执行董事。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：董家山，男。
　　原告上海润鸿实业发展有限公司诉被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年3月11日、6月5日两次公开开庭进行了审理，原告上海润鸿实业发展有限公司法定代表人励香野及其委托诉讼代理人程惠瑛、梁巍然，被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司共同委托诉讼代理人董家山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海润鸿实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一于2016年1月22日签订的《厂房租赁合同》及原告与两被告于2017年5月、2017年9月13日签订的《补充条款》和《租房合同补充协议》；二、判令两被告腾退位于上海市青浦区双浜路XXX号厂房(南幢)10,840.55平方米的“租赁厂房”，并将“租赁厂房”恢复原状后归还给原告；三、判令被告一将工商注册地址迁出“租赁厂房”；四、判令两被告共同支付2018年8月1日至2018年12月31日租金人民币(以下币种均为人民币)2,753,273.85元；五、判令两被告共同支付2019年1月1日至2019年4月30日房屋占有使用费2,288,584.65元；六、判令两被告共同支付2018年11月1日至2019年3月30日的物业管理费216,811元；七、判令两被告共同支付逾期支付租金、物业费产生的逾期付款违约金594,230.54元；八、判令被告一已付保证金3,066,520.58元归原告所有；九、判令两被告共同向原告支付相当于4个月租金的违约金2,044,347.05元。
　　事实和理由：原告系上海市青浦区徐泾镇双浜路269、299号共计22,296.93平方米厂房的产权人。2016年1月22日,原告与被告一签订了一份《厂房租赁合同》，该合同主要条款如下：被告一承租原告双浜路XXX号厂房(南幢)10,840.55平方米；租期为5年即2016年3月1日至2021年2月28日：保证金为6个月的租金即3,066,520.58元；租金为第1、2年每天每平方米1.55元即年租金6,133,041.16元，第3年每天每平方米1.67元即年租金6,607,857.25元，第4年每天每平方米1.80元即年租金7,122,241.35元，第5年每天每平方米1.94元即年租金7,676,193.45元；支付方式为先付后用，每年10月25日和4月25日之前支付六个月的租金：水电费由原告先行垫付后再按实结算；物业费为每月43,362.20元，先付后用，三个月支付一次：逾期支付租金、物业费或其他费用的按应付未付金额千分之一支付逾期付款违约金，并且原告有权单方面停止向被告一提供配套设施，由此引起的一切后果均由被告一承担。被告一逾期支付租金或其他任何费用超过六十(60)个日历日的，原告有权单方面以书面通知的形式立即解除本合同，并且在公证机构的公证之下，原告有权在被告一不到场的情况下，自行将租赁物业内被告一存放的办公设备、机器等全部物品搬离租赁物业，搬离费用及存放该等物品的费用由被告一承担。原告根据前句约定解除本合同的，被告一另须向原告支付相当于四个月租金的违约金，被告一已付的租赁保证金及其他费用不再返还给被告一，也不得冲抵被告一拖欠的租金、物业费和/或其他费用。2017年5月、2017年9月13日,原告与两被告分别签订了《补充条款》和《租房合同补充协议》，约定被告一将“租赁厂房”的1-2层转租给被告二，2017年5月1日之前的相关费用由被告一全额承担并按时结清，2017年5月1日之后的相关费用由被告二全额承担并按时支付，被告二对被《厂房租赁合同》项下所有约定之义务承担担保责任。2017年9月13日,两被告出具一份《情况说明》，承诺其法定代表人变更不影响合同条款。自2018年4月起，两被告开始拖欠租金、物业费。2018年4月13日、2018年4月20日、2018年5月16日、2018年5月28日、2018年6月28日原告多次催款。2018年5月18日,被告二回函称因市场变化,资金链遇到困难，要求租金支付方式变更为每月支付。2018年7月11日，原告与被告二协商后达成一份《会议纪要》，约定“经双方协商一致,合普公司于2018年7月20日前先行支付一个月房租计550,654.70元，8月上旬支付1,101,309.62元，2018年12月付清所有应付房租。物业费、水电费按原合同条款支付，即物业费每三个月支付，水电费按月支付”。2018年7月20日、2018年8月8日,被告二因无法按2018年7月11日《会议纪要》付款，又出具了二份《承诺书》保证2018年12月底前付清所有应付房租。2018年8月15日,原告与被告二协商后又达成一份《会议纪要》，约定“合普公司承诺,2018年8月27日前付清5、6、7月房屋余款100万元，2018年12月付清8、9、10月房租计1,651,964.31元。物业费、水电费按原合同条款支付，即物业费每三个月支付，水电费按月支付”。但之后两被告仍未按照承诺付款，2018年9月19日、2018年10月29日、2018年11月15日,原告又致函两被告催款，2018年11月1日，被告二回函称“尽量在2018年12月支付应付租金”，但至起诉之日，两被告仍然分文未付。2018年12月11日,原告委托律师致函被告一告知其如果其未能在2018年12月31日之前付清拖欠的租金和物业费则合同解除，但两被告在上述期限内仍未付清。综上，两被告拖欠原告租金、物业费的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。
　　原告认为，主张诉请一，是根据《厂房租赁合同》第12.4条约定，被告逾期支付租金、物业费及其他费用，超过60天的，原告有权单方以书面通知的形式立即解除合同。本合同任何一方，因自身原因要求提前解除本合同的，应提前3个月以书面形式通知对方，经对方同意后，方能解除具合同。原告于2018年12月11日向被告发出律师函要求解除原、被告之间的租赁关系。需要说明的是，原告提出解除合同的原因在于被告逾期支付租金、物业费。原、被告双方于2018年7月20日、2018年8月8日签订了会议纪要，以及在2018年12月出具的承诺书，但被告均未能按约履行。被告拖延租金及物业费已达半年多，故原告有权单方立即解除合同。2018年12月11日原告向被告发出律师函，双方合同实际于2018年12月31日解除。诉请二，腾退是基于合同解除之后的法律后果。恢复原状是根据合同第10.2条约定，被告在使用厂房期间对系争厂房进行装修及隔断，被告应在搬离全部物品后，拆除全部隔断。根据租赁合同附件一，即为原告向被告出租厂房前的状态。诉请三，无相关依据。2017年6月16日被告一将公司住所地变更为租赁地址，即本区双浜路XXX号南幢。诉请四、五，是根据合同第4.2条约定，起租时2016年以及2017年的租金是每平方米1.55元，2018年8月1日至2018年12月31日租金标准是每平方米1.67元每日，2019年1月1日至2019年4月30日占有使用费参照租金标准计算，是每平方米1.80元每日，租赁面积为10,840.55平方米。2018年7月31日之前的租金均已付清。原告坚持认为2018年12月31日双方租赁关系确认解除。诉请六，原告主张2018年11月1日至2018年12月31日物业管理费，之后的物业管理费，参照合同第12.4条约定的标准，应由被告支付。上述物业管理费以及租金、房屋占有使用费，均鉴于被告二至今仍占有使用系争房屋未搬离。原告要求两被告共同支付租金、房屋占有使用费以及物业费的依据是双方达成的会议纪要约定，被告一承担连带责任，且被告一也同意支付。无法律依据。诉请七，根据《厂房租赁合同》第12.4条，按每日千分之一的标准，暂计至2018年11月14日止。诉请八、九，根据《厂房租赁合同》第12.4条，没收保证金是作为违约金的一部分，也是被告承担违约责任的一部分。合同第4.3条约定了保证金金额，在合同签订当日由被告一向原告支付，原告也收到该笔保证金。违约情形针对的是被告未支付租金，造成合同提前解除。
　　被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司共同辩称：针对诉请一，不同意解除合同。被告收到2018年12月11日原告向被告发出的律师函，被告也认可拖欠租金以及系争厂房由两被告共同使用，但原告未向被告发函明确要求解除合同。无其他理由。针对诉请二，不同意腾退及恢复原状。针对诉请三，被告认为合同未解除，故不同意将公司工商注册地址迁出。针对诉请四，被告同意支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金，对于2019年1月1日至2019月4月30日期间的租金被告也同意支付。针对诉请五、六，同意支付。针对诉请七，认可被告逾期支付存在违约，但是被告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对诉请八，认可被告逾期支付存在违约行为，也认可合同约定，但是合同未解除，故不同意支付。无其他理由。针对诉请九，认可被告逾期支付存在违约，但是被告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。
　　经开庭审理查明：2016年1月22日，原告(甲方)与被告一(乙方)签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定，被告一承租原告位于上海市青浦区双浜路XXX号厂房(南幢)10,840.55平方米；租期为5年，自2016年3月1日至2021年2月28日。原告同意，2016年3月1日至2016年4月30日为乙方的装修免租期。期间，甲方将不计收乙方租金。计租日期为2016年5月1日，第一年计收租金为10个月。本合同签署当日，乙方向甲方支付相当于六个月的租金的价款，计3,066,520.58元，作为本合同的租赁保证金(不计息)。若延迟支付或未全额支付，则甲方有权单方面解除本合同。如乙方违反本合同任何规定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿金。如甲方帐户内的租赁保证金经该等抵付和/或赔偿后少于本合同规定的租赁保证金之金额，乙方应在收到甲方书面通知后的五个工作日内向甲方补交该等差额，否则甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付相当于租赁保证金的违约金。甲方应当在乙方按照本合同中规定的条款和条件将该租赁场所完全返还给甲方之后的十个工作日内，将保证金扣除乙方欠甲方的任何款项后返还给乙方。保证金不被认为是任何租金或其他费用的首期付款。租赁物业的租金为每天每建筑平方米1.55元，按租赁面积10,840.55平方米计，每年租金合计为6,133,041.16元(1.55元*10,840.55平方米*365天)。双方约定，第1、2年内租金不变(1.55元/平方米/天)，第3年起每年环比递增8%、第3年1.67元/平方米/天、第4年1.80元/平方米/天、第5年1.94元/平方米/天。乙方应自起租日起每六个月支付一次租金。首次租金将于本合同签订当日支付计3,066,520.58元。以后分别在每年10月25日和4月25日前(遇国家法定节假日则应提前至前一个工作日)将租金汇入甲方指定的银行账户。乙方需支付外场门卫、保洁、绿化管理费4元/平方米/月，计43,362.20元/月。物业管理费每三个月支付一次，先付后用。乙方交还租赁物业的程序应符合下列各项条件：(1)如果乙方对租赁物业进行了分隔、装修和/或局部改建的，应恢复到分隔、装修和/或局部改建前的状况；(2)凡属人为损坏的部位、设备或设施，由乙方负责修复或赔偿；(3)乙方向由乙方申请的电力、燃气、热力、信息传输等的供应方申请拆表销户手续并办理完毕。乙方逾期支付租赁物业租金、物业服务费(若有)、由物业服务公司代付代缴的费用或其他费用的，每逾期一个日历日按应付未付金额千分之一的比例支付逾期付款违约金，并且甲方有权单方面停止向乙方提供配套设施，由此引起的一切后果均由乙方自行承担。乙方逾期支付租金或其他任何费用超过六十个日历日的，甲方有权单方面以书面通知的形式立即解除本合同，并且在公证机构的公证之下，甲方有权在乙方不到场的情况下，自行将租赁物业内乙方存放的办公设备、机器等全部物品搬离租赁物业，搬离费用及存放该等物品的费用由乙方承担。甲方根据前句约定解除本合同的，乙方另须向甲方支付相当于四个月租金的违约金，乙方已付的租赁保证金及其他费用不再返还给乙方，也不得冲抵乙方拖欠的租金、物业服务费和/或其他费用。本合同任何一方因自身原因要求提前解除本合同，应至少提前三个月以书面形式提出，经对方同意后，方能提前解除本合同，并且，乙方要求提前解除本合同时,已支付的全额租赁保证金归甲方所有。甲方要求提前解除本合同时，应在扣除相关费用后无息双倍返还已收取的全额租赁保证金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付给了被告。被告向原告交付了3,066,520.58元租赁保证金。
　　2017年5月1日原告(甲方)与被告一(乙方)、被告二(丙方)签订了《补充条款》一份，约定：2016年1月22日，甲、乙双方签署了合同编号为RH2016-01的《厂房租赁合同》。由于乙方公司内部调整的原因，经上海润鸿实业发展有限公司(甲方)同意，自2017年5月1日起将租赁物业1-2层由“合普新能源科技有限公司”(乙方)转租给“合普(上海)新能源充电设备有限公司”(丙方)。乙方、丙方同意：2017年5月1日前租赁物业发生的相关费用(含租金、物业费等)由乙方全额承担并按时结清；2017年5月1日后发生的相关费用(含租金、物业费等)由丙方全额承担并按时支付。丙方同时确认：2017年5月10日前，按约定向乙方支付租金1,533,260.29元和租赁保证金3,066,520.58元，合计4,599,780.87元。甲方在确认收到丙方支付的保证金及丙方营业执照后，将无息退还乙方原保证金3,066,520.58元。乙方承诺：合普(上海)新能源充电设备有限公司(丙方)将全权履行编号为RH2016-01租赁合同项下所有约定之义务的担保责任。甲、乙、丙三方约定，以上补充条款为本租赁合同相关内容的最终条款。
　　2017年9月13日，原告(甲方)与被告一(乙方)、被告二(丙方)签订了《租房合同补充协议》一份，约定：2016年1月22日，甲、乙双方签署了合同编号为RH2016-01的《厂房租赁合同》。由于乙方公司内部调整的原因，经上海润鸿实业发展有限公司(甲方)同意，自2017年5月1日起将租赁物业双浜路XXX号1幢南楼1-2层(面积5,420.275平方米)由“合普新能源科技有限公司”(乙方)转租给“合普(上海)新能源充电设备有限公司”(丙方)。乙方、丙方同意：2017年5月1日前租赁物业发生的相关费用(含租金、物业费等)由乙方全额承担并按时结清；2017年5月1日后发生的相关费用(含租金、物业费等)由丙方全额承担并按时支付。丙方同时确认：2017年5月10日前，按约定向乙方支付租金1,533,260.29元和租赁保证金3,066,520.58元，合计4,599,780.87元。乙方承诺：合普(上海)新能源充电设备有限公司(丙方)将全权履行编号为RH2016-01租赁合同项下所有约定之义务的担保责任。甲、乙、丙三方约定，以上补充条款为本租赁合同相关内容的最终条款。
　　2017年9月13日两被告出具《情况说明》一份，载明的主要内容为，被告与原告2016年1月22日签订的《厂房租赁合同》以及《租房合同补充协议》条款不变，不因法定代表人变更而调整。
　　原告于2018年4月13日向被告二发出《欠费催缴通知》，该通知载明主要内容为：截至2018年4月13日,被告二尚有如下款项未支付：1.2018年2月至2018年4月外场保安、保洁、绿化管理费计130,086.60元(43,362.20元/月)。2.2018年2月、3月电费计75,359.11元。3.2017年5月至2018年3月水费计9,415.43元。以上费用合计214,861.14元。
　　2018年4月20日，原告向被告二发出《欠费催缴通知》，该通知载明主要内容为：根据双方于2016年1月22日签订的《厂房租赁合同》第4.3条，被告二需于每年4月25日前支付5月至10月的房屋租金，房租发票已于4月17日送达被告二，金额为3,303,928.63元，请被告二即安排支付事宜。如被告二逾期支付租金，根据合同第12.4条，被告二应按未付金额的千分之一/日向原告支付违约金。另，经原告2018年4月13日发函被告二催讨逾期未付物业管理费、水电费等合计214,861.14元，截至4月20日，被告二应支付违约金共计14,600.34元。请被告二严格履行双方已签署的合同条款，予以支付上述款项。
　　2018年5月16日，原告向被告二发《函》一份，该函件主要内容为：原告分别于2018年4月13日、4月20日发函给被告二，要求被告二支付逾期未付的房屋租金、物业费、水电费及违约金等共计3,727,476.66元。后原告多次上门催款，但至今尚未收到上述欠款。被告二逾期未付的费用如下：1、2018年4月下旬应付未付的半年房租计3,303,928.63元。2、2018年2月至7月共6个月物业费计260,173.20元。3、2018年2月至5月共4个月电费计131,474.75元。4、2017年5月至2018年4月共12个月水费计10,086.52元。5、物业费、水电费违约金计21,813.56元。6、上述欠款合计3,727,476.66元。请被告二在接到本函后3日内付清上述欠款。如逾期未缴，原告将根据双方签订的《厂房租赁合同》5.2条：“如乙方未支付上述电费和/或水费的，甲方有权拒绝乙方使用电力、给排水配套设施，直至乙方清偿上述电费和/或水费，由此产生的后果由乙方自行承担”，对租赁房屋停止供水供电，对于造成的后果由被告二自行承担。
　　被告二于2018年5月18日出具的《关于房租的复函》，主要内容为因市场变化，资金链遇到困难，要求租金支付方式变更为每月支付。
　　2018年5月28日，原告向被告二发《函》一份，该函件主要内容为：被告二2018年5月18日“关于房租的复函”收悉。现就被告二函中提及的内容予以回复，一、关于逾期未付的房租：根据《厂房租赁合同》3.2条约定：“如乙方违反本合同任何规定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿金。如甲方账户内的租赁保证金经该等抵付和/或赔偿后少于本合同规定的租赁保证金之金额,乙方应在收到甲方书面通知后的五个工作日内向甲方补缴该等差额，否则甲方有权方面解除本合同，乙方应向甲方支付相当于租赁保证金的违约金”合同中租赁保证金为3,066,520.58元，被告二钱款为3,728,257.19元(尚未计收房租逾期违约金)，被告二尚需支付661,736.61元及补足租赁保证金3,066,520.58元。二、关于逾期未付的物业费、水电费：根据《厂房租赁合同》12.4条约定：“乙方逾期支付物业租金、物业服务费(若有)、由物业公司代付代缴的费用或其他费用的，每逾期一个日历日按应付未付金额千分之一的比例支付逾期付款违约金，并且甲方有权单方面停止向乙方提供配套设施，由此引起的一切后果均由乙方自行承担”。原告依据合同拟对租赁房屋停止提供配套设施(包括但不限于停止供水、供电之配套)，是依据双方约定而为的。三、关于被告二要求变更付款方式：合同约定付款方式为每六个月支付一次租金。应被告二要求，原告已经同意自2016年11月1日至2017年10月31日将付款方式临时变更为每三个月支付。此次要求变更为每月支付，原告无法同意。
　　2018年6月28日,原告向被告二发《律师函》，该函主要内容为，截止2018年5月30日，被告二尚需支付租金661,736.61元及补足租赁保证金3,066,520.58元，要求被告二尽快支付，否则，原告将根据合同追究违约责任及解除合同收回租赁房屋，且不同意被告二要求变更每月支付一次租金的请求。
　　2018年7月11日，原告与被告二达成会议纪要，该纪要载明：一、双方2016年1月22日签订的《厂房租赁合同》条款不予变更。二、就目前合普公司暂时经营困难的情况下，合普公司提出2018年8月上旬支付2018年5、6、7月房租1,651,964.32元，2018年12月付清所有应付房租。经双方协商一致,合普公司于2018年7月20日前先行支付一个月房租计550,554.70元，8月上旬支付1,101,309.62元，2018年12月付清所有应付房租。三、物业费、水电费按原合同条款支付，即物业费每三个月支付，水电费按月支付。四、按合同相关约定，本次欠款违约金507,380.36元由双方另行协商。
　　2018年7月20日，被告二向原告出具承诺书一份，该承诺书载明：原告与被告二于2018年7月11日举行会议，就被告二拖欠原告六个月房租事宜进行协商，且达成一致意见并签署会议纪要，即被告二于2018年7月20日前先支付一个月房租550,654.70元，2018年8月上旬支付1,101,309.62元，2018年12月付清所有应付房租。由于被告二受市场及政策影响较大，造成短时间内资金回笼困难，被告二承诺于2018年8月10日前付清5、6、7月房租1,651,964.32元。为表示被告二的诚意，被告二先行于2018年7月20日支付10万元。
　　2018年8月8日，被告二再向原告出具承诺书一份，该承诺书载明：2018年7月20日被告二出具承诺书，承诺2018年8月10日前支付5、6、7月房租1,651,964.32元并先行支付10万元。由于被告二无法在规定的期限支付，现再次承诺：2018年8月8日前支付原告551,964.32元,2018年8月27日前付清5、6、7月房租余款100万元,2018年12月付清所有应付房租。
　　2018年8月15日，原告与被告二再达成会议纪要，该纪要载明：一.双方2016年1月22日签订的《厂房租赁合同》条款不变。二.被告二承诺，2018年8月27日前付清5、6、7月房租余款100万元，2018年12月付清8、9、10月房租计1,651,964.31元。三.按《厂房租赁合同》4.3条约定，被告二需在10月25日前支付11月至明年4月的租金。由于被告二目前暂时经营困难，特向原告提出，将根据公司的经营情况，于9月20日提交具体支付意见。经双方协商一致,于2018年9月20日另行开会商议租金支付事宜。四.物业费、水电费按合同条款执行，即物业费每三个月支付，水电费按月支付。
　　2018年9月19日，原告向被告二发出停电通知一份，告知被告二将于2018年9月23日起对被告停止供电，并要求被告二信守合同，尽快支付5、6、7月房租余款100万元。
　　2018年10月29日，原告向被告二致函一份，该函主要内容为，被告二于2018年10月26日汇入原告银行账户的100万元已收到，截止2018年10月29日，被告仍拖欠原告8、9、10月租金1,651,964.31元，9、10月物业费86,724.40元，根据双方于2016年1月22日签订的《厂房租赁合同》第4.3条、第7.6条：被告二需于每年10月25日前支付11月至次年4月的房屋租金计3,389,894.19元；每三个月支付一次物业管理费，先付后用，三个月物业费计130,086.60元。要求被告二收函后安排支付，支付金额为5,258,669.50元，同时计违约金564,590.31元，共计5,823,259.81元。
　　2018年11月1日，被告二致原告《关于房租的复函》一份，该函主要内容为，关于房屋租金事宜，根据2018年7月11日《会议纪要》，就目前被告二暂时经营困难的情况下，被告二尽量在2018年12月支付应付租金。所有关于房租事项按照该《会议纪要》执行。
　　2018年11月15日，原告向被告二回函一份，该函主要内容为，被告二2018年11月1日“关于房租的复函”已收到。现就相关事项函告如下：一、截至2018年11月15日，被告二仍拖欠原告8、9、10月租金1,651,964.31元，9、10月物业费86,724.40元，总计1,738,688.71元。按2018年7月11日《会议纪要》约定：此款项被告二应于2018年12月付清,物业费每三个月支付一次，水电费按月支付。二、根据《厂房租赁合同》第4.3条：被告二需于10月25日前支付11月至次年4月的房屋租金计3,389,894.19元；此款项支付按2018年8月15日《会议纪要》约定，被告二需于9月20日向原告提交具体支付意见，原告至今未收到被告二支付租金的意见，且被告二无故缺席双方原定于11月14日举行的支付租金的会议。请被告二收到本函后即安排支付拖欠房租事宜,支付总金额为5,258,669.50元，同时计收违约金594,230.54元，共计5,852,900.04元。
　　原告委托律师于2018年12月11日致被告二《律师函》一份，该函主要内容为，一、关于逾期未付的房租、物业费和违约金。1、根据2016年1月22日《厂房租赁合同》第12.4条约定：逾期支付租金、物业费或其他费用的按应付未付金额千分之一支付逾期付款违约金，并且原告有权单方面停止向提供配套设施，由此引起的一切后果均由被告二承担。2、截止2018年11月14日,被告二欠付租金5,041,858.50元，欠付物业费216,811元，对应的违约金为594,230.54元。二、关于最后付款期限和合同的解约条款。1、根据2018年7月11日《会议纪要》、2018年7月20日《承诺书》、2018年8月8日《承诺书》、2018年8月15日《会议纪要》、2018年11月1日《函件》,被告二均承诺在2018年12月底前付清拖欠的房租、物业费。2、《厂房租赁合同》第12.4条约定：被告二逾期支付租金或其他任何费用超过六十个日历日的，原告有权单方面以书面通知的形式立即解除本合同，并且在公证机构的公证之下，原告有权在被告二不到场的情况下，自行将租赁物业内被告二存放的办公设备、机器等全部物品搬离租赁物业,搬离费用及存放该等物品的费用由被告二承担。原告根前句约定解除本合同的，被告二另须向原告支付相当于四个月租金的违约金,被告二已付的租赁保证金及其他费用不再返还给被告二，也不得冲抵被告二拖欠的租金、物业费和/或其他费用。三、综上：1、请被告二务必按照约定于2018年12月31日之前向原告支付拖欠的租金5,041,858.50元和物业费216,811元,共计人民币5,258,669.50元。2、如被告二未能在2018年12月31日之前付清上述费用，鉴于被告二逾期付款时间累积已超过六十个日历日，符合《厂房租赁合同》第12.1条约定的合同解除条件，原告决定于2019年1月1日解除《房租赁合同》，请被告二于2019年1月30日之前将租赁厂房交还给原告并按照合同约定结清所有费用并承担违约责任。该函被告二已经收到。
　　另查明，位于上海市青浦区双浜路XXX号厂房的房屋已经办理了产权登记手续，权利人登记在原告名下。现被告仍占有使用系争房屋。
　　以上事实，由原、被告陈述、《厂房租赁合同》、《补充条款》、《租房合同补充协议》、《上海市房地产权证》、《情况说明》、《函》、《会议纪要》、《承诺书》、《催款函》、停电通知、《关于房租的复函》、《回函》、《律师函》及快递凭证等证据予以佐证，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告为主张被告拖欠租金及物业管理费的违约金，还提供了租金、物业管理费违约金计算表为证，该表列明被告拖欠租金的金额、天数以及按照日千分之一标准计算的违约金额。原告也确认了被告于2018年7月20日支付了租金10万元，2018年8月8日支付了租金551,964.32元，2018年10月26日支付了租金100万元，2018年8月之前的物业管理费已经付清之事实。两被告对该证据真实性不予确认。原告认为，被告应将房屋按照签订合同时交付房屋的状态向原告予以返还。原告提供的照片能反映当时房屋状况，除此之外，出租房屋时，当时双方签署了交接单，原告现按照交接单要求恢复原状。合同第10条约定了被告交还房屋时应当将房屋恢复原状。两被告认为，被告对原告的上述意见无意见。若双方合同解除，被告同意将系争房屋内的设备设施予以拆除，但是被告不清楚原状的具体情形及要求，被告愿意配合原告，将房屋恢复至原告认可的状态。原告还认为，因被告逾期支付租金及物业管理费等费用，原告诉请第七、八、九项钱款性质均属于违约金。原告明确，主张要求被告二承担连带责任的相关依据是原告与两被告分别签订的《补充条款》和《租房合同补充协议》，对此，两被告均无意见。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：案涉《厂房租赁合同》、《补充条款》以及《租房合同补充协议》是原告与被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因被告长期拖欠租金及物业管理费等费用，已经构成根本违约，原告主张解除合同，符合合同约定，且于法有据，故本院予以支持，解除合同的日期，原告主张为2018年12月31日，原告已提供了《律师函》及快递凭证等证据，本院予以确认。原告主张被告腾退房屋并将房屋恢复原状。本院认为，合同解除后，被告理应返还案涉房屋，对于房屋恢复原状问题，被告表示愿意配合原告，将房屋恢复至原告认可的状态。故本院亦予以支持。原告主张被告一将工商注册地址迁出案涉房屋，原告该项诉请不属于法院受理范围，故本院对此不予处理。原告主张两被告共同支付2018年8月1日至2018年12月31日租金2,753,273.85元，共同支付2019年1月1日至2019年4月30日房屋占有使用费2,288,584.65元，以及共同支付2018年11月1日至2019年3月30日的物业管理费216,811元。两被告均无异议，也同意支付。对此，本院予以支持。因被告逾期支付租金及物业管理费等费用，原告根据合同约定，主张的两被告共同偿付逾期支付租金、物业管理费产生的逾期付款违约金594,230.54元，被告一已付保证金3,066,520.58元归原告所有，两被告共同向原告偿付相当于四个月租金的违约金2,044,347.05元，原告明确上述钱款性质均属于违约金。两被告认为，认可被告逾期支付租金及物业管理费存在违约，但是被告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。本院认为，原告根据合同约定主张偿付逾期支付物业管理费违约金、偿付逾期支付租金违约金、偿付等于四个月房屋租金的违约金、没收被告保证金等违约责任，违约金以实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人的过错程度等情况，依公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为，原告所主张的违约责任虽在合同中约定，但原告在主张偿付逾期支付物业管理费违约金、偿付逾期支付租金违约金的同时，还要求被告偿付等于四个月房屋租金的违约金、没收被告保证金，应认定为违约金约定过高。原告主张偿付逾期支付物业管理费违约金、偿付逾期支付租金违约金，有相应的事实依据，且计算方式与法无悖，故本院予以支持，但原告主张被告偿付等于四个月房屋租金的违约金，本院酌情调整为偿付等于三个月房屋租金的违约金1,533,260.28元。对于原告主张没收保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张两被告共同担责，有相应的依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海润鸿实业发展有限公司与被告合普新能源科技有限公司于2016年1月22日签订的《厂房租赁合同》；
　　二、解除原告上海润鸿实业发展有限公司与被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司于2017年5月1日签订的《补充条款》及2017年9月13日签订的《租房合同补充协议》；
　　三、被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区双浜路XXX号厂房(南幢)，并将房屋恢复至原状；
　　四、被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付2018年8月1日至2018年12月31日租金人民币2,753,273.85元；
　　五、被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付2019年1月1日至2019年4月30日房屋占有使用费人民币2,288,584.65元；
　　六、被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付2018年11月1日至2019年3月30日的物业管理费人民币216,811元；
　　七、被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿付逾期支付租金、物业费产生的逾期付款违约金人民币594,230.54元；
　　八、被告合普新能源科技有限公司、合普(上海)新能源充电设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿付相当于三个月租金的违约金人民币1,533,260.28元；
　　九、驳回原告的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币87,822.60元，由两被告共同负担人民币63,503.12元，由原告负担人民币24,319.48元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：顾美华

书记员：林  青