上海淞昕包装制品有限公司与上海奥伊服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海淞昕包装制品有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：李玉全，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨斌，上海申昌律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：汪洋，上海申昌律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海奥伊服饰有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：黄福珍，总经理。
　　委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。
　　原告上海淞昕包装制品有限公司(以下简称“淞昕公司”)与被告上海奥伊服饰有限公司(以下简称“奥伊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序。后被告奥伊公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年11月2日、11月11日以及11月26日公开开庭进行审理。原告淞昕公司的法定代表人李玉全以及委托诉讼代理人杨斌，被告奥伊公司的法定代表人黄福珍以及委托诉讼代理人邓有国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告淞昕公司向本院提出诉讼请求：被告奥伊公司返还原告淞昕公司拆迁补偿款429,043元，具体为停产停业费336,000元(按1,120平方米×300元/平方米计算)、搬迁补偿费33,600元(按1,120平方米×30元/平方米计算)、物资搬迁补偿费59,443元。事实和理由：原、被告于2017年5月16日签订关于上海市松江区李塔汇镇被告厂房最南端的一幢厂房楼上楼下共1,120平方米的《租赁协议》。租赁协议约定的租期为2017年5月20日至2018年5月19日。年租金为23万元。在租赁期间内，被告的厂房被纳入政府拆迁范围之内。2018年4月，被告已与政府签订拆迁补偿协议。原告多次与被告就拆迁补偿款中属于原告的部分进行协商，但均未能达成合意。故原告起诉至法院，望判如所请。
　　被告奥伊公司辩称：租赁合同于2018年5月19日到期。租赁合同履行期间，原告对于最后一期(2017年11月20日至2018年5月19日)租金11.5万元，仅支付了3万元。由于原告违约，被告曾多次要求解除合同。本案所涉的被告房屋拆迁与原告不存在任何关系。原告所主张的三方面补偿，针对的都是被告。不同意原告的诉请。
　　被告奥伊公司向本院提出反诉诉讼请求：1、原告淞昕公司支付被告奥伊公司2017年11月20日至2018年5月19日欠付的租金85,000元；2、原告淞昕公司支付被告奥伊公司2018年5月20日至2018年8月30日房屋使用费65,167元；3、原告淞昕公司支付被告奥伊公司逾期付款违约金34,500元(按115,000元×30%)。以上各项诉请金额为184,667元，扣除应退原告淞昕公司的押金20,000元，实际原告淞昕公司应支付164,667元。审理中，原告表示撤回上述第2项诉请，但保留诉权。事实和理由：原告对于2017年11月20日至2018年5月19日的租金迟迟未予支付，被告多次催讨后，原告仅仅支付了3万元，其余租金至今未付。双方租赁合同于2018年5月19日到期，但原告并未按合同约定返还所租赁的厂房。经被告催促后，原告于2018年8月30日才予以搬离，但对于租赁合同到期后的房屋使用费，原告亦未予以支付。故提起反诉。
　　针对被告奥伊公司的反诉，原告淞昕公司辩称：之前，房屋租金都是愿意支付给被告奥伊公司的，但被告奥伊公司不愿收取。因被告奥伊公司与政府签订的协议约定2018年4月24日停止经营，故被告仅愿意将租金支付至该日。之后的租金及使用费，被告无权向原告收取。押金2万元同意在反诉请求金额中予以扣除。
　　经审理查明：2017年5月16日，原告作为承租方、乙方，被告作为出租方、甲方签订《厂房租赁协议》，约定被告将上海市松江区甘德路XXX号处最南端的一幢厂房楼上、楼下1,120平方米出租给原告使用；租赁期限为2017年5月20日至2018年5月19日。合同第三条约定：“租金：乙方承担甲方车间的租金按每年23万元计算，实行先付后租，每年租金分两次付清，在签订本协议当日乙方先付给甲方第一个半年租金11.5万元。往后每半年起始前的十天内乙方向甲方付清半年的租金，往后以此类推。若乙方不按期支付租金，且逾期超过三十天的，则甲方有权立即解除本租赁协议，收回租赁厂房，且乙方还应向甲方支付本协议第七条的违约金。”第九条约定：“租赁期间，若遇政府需要对租赁厂房进行动迁时，乙方必须无条件服从，双方互不承担责任。”第十一条约定：“本协议经双方签署，且乙方支付第一次租金之后当场生效。双方必须严格遵守。本协议任何一方中途毁约或出现本协议第三、五条规定的违约行为的，必须向守约方支付违约金。违约金以剩余租赁期限的年数乘以30%的年度租金额计算。”合同对其他事宜进行了约定。上述房屋上海市房地产权证登记的建筑面积为560.23平方米，层数为1层。被告对上述房屋进行过加层。合同签订后，被告将房屋交付了原告，原告向被告交付了租赁押金2万元。关于2017年5月20日至2017年11月19日的租金，原告已经予以支付。
　　2018年3月11日，原告方向被告方发出短信询问拆迁情况。当日，被告方短信告知厂房要六月底才可能拆，原告的补偿款不要想的太美，如到时政府有再好商量，现在还是按租赁合同办事，要求原告先付三个月租金。之后，原告向被告支付了2017年11月20日至2018年5月19日租金中的3万元租金，其余租金未予支付。
　　2018年4月24日，被告作为被补偿人、乙方，案外人上海市松江区石湖荡镇人民政府作为甲方签订《减量化企业清拆补偿协议》，约定：乙方的被拆房屋坐落于松江区石湖荡镇甘德路XXX号，房屋建筑面积为2,231.68平方米，其他构筑物建筑面积111.36平方米；甲方应向乙方支付补偿款为5,069,395元，其中，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备费用为231,162元、停产停业损失补偿669,504元、搬迁补偿66,951元；乙方应在签订本协议后15日内，即2018年5月9日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁。协议对于其他事宜亦进行了约定。本案原告所承租的房屋包含在上述协议被拆除范围内。
　　在本案诉讼之前，原、被告曾就拆迁补偿问题进行协商，但未能达成一致意见。
　　另查明：上海市松江区石湖荡镇人民政府于2016年4月22日制定《石湖荡镇工矿企业建设用地减量化清拆补偿办法》，其中规定：设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按评估标准确定，停产停业补偿按被清拆房屋的有证面积、改制认定面积、有相关资料并由领导小组认定的建筑面积100—300元/㎡(用于生产经营的建筑面积)；室内其它物品的搬迁补偿，按认定建筑面积10—30元/㎡。
　　在上海房地产估价师事务所有限公司2018年3月30日出具的《引用水水源二级保护区内工业企业清拆整治项目松江区石湖荡镇甘德路XXX号松江区石湖荡镇金祥村(上海奥伊服饰有限公司)协议清拆补偿估价报告》附件四《物资搬迁补偿估价明细表》载明①号房(上海淞昕包装制品有限公司)物资搬迁补偿费为59,443元。
　　审理中，原、被告确认自2018年5月29日停水停电，被告占有系争房屋至2018年8月30日止。
　　审理中，被告出示了落款时间为2018年4月20日的告知书，内容为：“由于该厂房于6月之间全部被拆除，各承租厂房一年合同也将到期。望贵公司接到告知书后在5月底全部搬出园区内。之前的设备评估与搬场车数费用到时会清算给大家！望知悉！”
　　审理中，本院释明：《厂房租赁协议》合同效力，涉及到有产证部分有效，加层部分无效。双方表示在合同部分有效、部分无效的情况下，本、反诉请求不作变更。
　　以上事实，有《厂房租赁协议》、《减量化企业清拆补偿协议》、《石湖荡镇工矿企业建设用地减量化清拆补偿办法》、《引用水水源二级保护区内工业企业清拆整治项目松江区石湖荡镇甘德路XXX号松江区石湖荡镇金祥村(上海奥伊服饰有限公司)协议清拆补偿估价报告》、《上海市房地产权证》、《告知书》、短信、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告之间的《厂房租赁协议》所涉租赁房屋存在加层，且加层未经过有关部门审批，故上述协议效力为有证部分为有效，加层部分为无效，即部分有效、部分无效。
　　关于原告要求被告支付搬迁补偿费、物资搬迁补偿费的问题。根据被告提供的告知书的内容，被告有过搬迁方面补偿的承诺，故原告要求被告支付上述款项，本院予以支持。
　　关于原告要求被告支付停产停业补偿费的问题。首先，根据原、被告《厂房租赁协议》约定，在租赁期间，若遇政府需要对租赁厂房进行动迁时，原告必须无条件服从，双方互不承担责任。据此，原告并无要求被告支付停产停业补偿费的合同依据。其次，双方《厂房租赁协议》约定的租期至2018年5月19日届满，而原告一直占有房屋至2018年8月30日止。原告已经实际享有了租赁合同中所享有租期利益，原告再向要求被告支付停产停业补偿费，并无事实和法律依据。而且如果原告认为被告当时签署《减量化企业清拆补偿协议》确实影响到经营的，其亦应当及时搬离以减少各自的损失，况且《厂房租赁协议》本身也约定了遇到动迁原告应当无条件的服从。最后，原告也并未提供在租期内因动迁因素影响到了其经营的相关证据。故原告要求被告支付停产停业补偿费的请求，本院不予支持。
　　关于被告反诉要求原告支付2017年11月20日至2018年5月19日租金的问题。原告已经支付了部分，尚欠剩余部分其应当继续支付。
　　关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的问题。首先，在《厂房租赁协议》中对于逾期付款违约金并未明确作出约定。其次，本案《厂房租赁协议》存在部分有效、部分无效的情形。再次，被告方短信中也表示由原告先支付部分租金。最后，双方纠纷起因为动迁补偿问题引发。综合以上情况，被告此项请求本院不予支持。
　　关于被告所收取的押金。被告表示同意从原告欠付的款项中扣除，该此意见并无不当，本院予以准许。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海淞昕包装制品有限公司、被告(反诉原告)上海奥伊服饰有限公司之间《厂房租赁协议》部分有效、部分无效；
　　二、被告(反诉原告)上海奥伊服饰有限公司应支付原告(反诉被告)上海淞昕包装制品有限公司搬迁补偿费、物资搬迁补偿费合计93,043元；
　　三、原告(反诉被告)上海淞昕包装制品有限公司应支付被告(反诉原告)上海奥伊服饰有限公司2017年11月20日至2018年5月19日未付租金(含占有使用费)85,000元；
　　四、被告(反诉原告)上海奥伊服饰有限公司应返还原告(反诉被告)上海淞昕包装制品有限公司押金20,000元；
　　五、上述第二、三、四项相互折抵后，被告(反诉原告)上海奥伊服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海淞昕包装制品有限公司28,043元；
　　六、驳回原告(反诉被告)上海淞昕包装制品有限公司的其余本诉诉讼请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)上海奥伊服饰有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费7,736元，减半收取3,868元，反诉案件受理费1,144元，以上合计5,012元，由原告(反诉被告)上海淞昕包装制品有限公司负担3,768元(已付)，由被告(反诉原告)上海奥伊服饰有限公司负担1,244元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  利

书记员：姚吉妮