上海深喜星城商贸有限公司与上海志扬餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海深喜星城商贸有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：马静凤，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈刚，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海志扬餐饮管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：高建飞，经理。
　　委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师
　　委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。
　　第三人：上海尊欢物业管理有限公司，住所地上海市海宁路XXX号XXX层。
　　法定代表人：黄素英。
　　委托诉讼代理人：钟红健，公司员工。
　　第三人：钟红健，男，1972年10月18日出生，畲族，户籍地福建省浦城县富岭镇余塘村道观山21号，现住上海市宝山路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人：上海晴安餐饮管理有限公司，住所地上海市交通路XXX号XXX室H。
　　法定代表人：楼更深，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李泊璋，公司员工。
　　原告上海深喜星城商贸有限公司与被告上海志扬餐饮管理有限公司、第三人上海尊欢物业管理有限公司、钟红健、上海晴安餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海深喜星城商贸有限公司(以下简称深喜公司)的委托诉讼代理人陈明，被告上海志扬餐饮管理有限公司(以下简称志扬公司)的法定代表人高建飞及委托诉讼代理人王怀刚、曾艳，第三人上海晴安餐饮管理有限公司(以下简称晴安公司)的委托诉讼代理人李泊璋到庭参加诉讼。第三人上海尊欢物业管理有限公司(以下简称尊欢公司)、钟红健经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　深喜公司向本院提出诉讼请求：确认双方签订的《星城商场租赁合同》及相关补充协议于2018年8月31日解除；被告归还轨道交通三号线虹口足球场星城商场2层HZ206商铺(以下简称206商铺)和HZ301号商铺(以下简称301商铺)，第三人钟红健配合被告归还301商铺；被告支付截止至2018年12月31日的累计欠付的租金、商场服务费及合同解除后的房屋占用费、商场服务费，共计2,818,642.70元；被告支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止的206商铺的房屋占用费(标准为49,409元/月，180.49平方米)及301商铺的房屋占用费(标准为22,995元/月，84平方米)；被告支付原告自2018年1月起至2018年7月期间的水电费245,297.50元；原告没收被告已交的履约保证金250,000元；被告支付迟延履行违约金477,000元；被告支付减免的2017年3月1日至2017年4月30日的房租40,000元，商场服务费100,000元；被告支付免租期2016年4月1日至2017年2月28日期间的租金770,000元。事实和理由：2016年初,原、被告签署合同编号为XCS2-2016-02的《星城商场租赁合同》，该合同约定：被告租赁经营轨道交通三号线虹口足球场的星城商场2层HZ203(以下简称203商铺)、206商铺和HZ301-324号商铺(以下简称301-324商铺)，用途为餐饮，面积为2,170平方米；租期为2016年4月1日起至2025年7月31日止，免租期8个月；装修管理费3万元，装修押金5万元，履约保证金25万元。合同对租金及租金交付方式也做了明确约定。嗣后，双方又签署了补充协议(一)、补充协议(二)、补充协议(三)、补充协议(四)、补充协议(五)等，约定：最终起租日为2017年3月1日，减免2017年3月1日到4月30日的租金4万元，商场服务费36万元；2018年3月31日前月租金为20,000元，2018年4月1日到2020年3月31日期间月租金24,000元；2017年5月1日到2018年3月31日，商场月服务费18万元，2018年4月1日到2020年3月31日，商场月服务费186,000元。合同签订后，原告如约履行。然被告一直未正常支付租金、商场服务费、电费、水费等有关费用。为此，原告于2018年8月22日委托律师发送律师函，提出于2018年8月31日解除合同，并要求被告搬离承租的房屋并恢复原状，支付拖欠租金、商场服务费、电费、水费等，并承担相应的违约责任。被告拒收该律师函，原告随即在承租房屋处张贴了律师函。嗣后原告又以各种方式催促被告搬离、缴费、承担违约责任。但时至今日,被告既未交租，也未搬离，故原告起诉至法院要求判如所请。
　　志扬公司辩称，不同意解除合同，不同意返还206商铺，双方的租赁合同和补充协议还有继续履行的基础。现有多家次承租人由原告代被告收取租金来冲抵被告应该支付的租金，如果原告要求返还房屋，可能会造成被告和次承租人的巨大损失。301商铺已于2019年1月返还原告，原告已经和钟红健签订了合同。认可补充协议五中双方结算志扬公司欠付的金额2,818,642.70元，对深喜公司的水电费欠费统计表没有异议，金额相差不大，对深喜公司主张的占用费标准有异议，不同意支付免租期的租金和减免的费用，且违约金过高，要求法院进行调整。免租期是包含在合同期限内的，因原告消防和证照问题，双方于补充协议一中明确了实际起租日期是2017年3月1日，2017年3月1日之前已不存在免租期。
　　尊欢公司述称，对原告的诉讼请求不发表意见。尊欢公司原名上海皇玛娱乐有限公司(以下简称皇玛公司)，曾与志扬公司签订两份租赁合同，承租的是商场三层的部分商铺。除HZ302商铺现由尊欢公司转租外，现深喜公司与原皇玛公司以及案外人签订了三方协议，2019年1月起，原皇玛公司向志扬公司承租的除HZ302商铺外其他商铺已与尊欢公司无关，由案外人直某向深喜公司承租。尊欢公司承租期间的租金是直某支付给深喜公司的，没有拖欠。
　　钟红健述称，对原告的诉讼请求不发表意见。钟红健和志扬公司签订的租赁合同承租的商铺是HZ301-1、301-2，上述商铺已于2018年年底还给深喜公司，但无法提供交接材料。
　　晴安公司述称，对原告的诉讼请求不发表意见。晴安公司承租的是HZ313、313-1商铺，最初是由张译元以个人的名义向志扬公司承租，后志扬公司、张译元、晴安公司签订了三方协议，张译元退出租赁关系，由晴安公司向志扬公司租赁商铺。晴安公司与志扬公司、深喜公司签订了补充协议后，就由晴安公司直某向深喜公司支付租金，现正常支付租金。
　　本院经审理认定事实如下：2016年初，深喜公司作为出租人(甲方)与志扬公司作为承租人(乙方)签订《星城商场租赁合同》一份，约定甲方是位于轨道交通三号线虹口足球场站的星城商场的合法出租人。甲方同意在商场建设完成后将其中2层203商铺、206商铺和3层301-324商铺出租给乙方使某。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋。甲乙双方确认，进场日为《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。为免疑问,《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的,以实际进场日为准。该房屋的套内建筑面积为2,170平方米。本合同项下租赁期限暂定为2016年4月1日起至2025年7月31日止。其中免租期8个月，自双方场地交接之日起算，暂定为2016年4月起至2016年11月30日止。装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。装修管理费标准为30,000元。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修押金标准为50,000元。装修管理费及装修押金应在办理进场交接手续时一次性支付，装修押金待乙方装修完毕并经甲方验收合格后一次性无息退还。4.1乙方采用固定租金的方式自计租日起承担该房屋的租金(租金包含物业管理费)，该房屋的固定租金按计租面积计付,租金标准每2年递增一次，递增幅度为5%。第一年至第二年租约的月租金200,000元/月，即年租金为2,400,000元；第三年至第四年租约的月租金210,000元/月，即年租金为2,520,000元；第五年至第六年租约的月租金220,500元/月，即年租金为2,646,000元；第七年至第八年租约的月租金231,525元/月，即年租金为2,778,300元；第九年至第十年租约的月租金243,101.25元/月，即年租金为2,917,215元。固定租金以3个月为一个交租期，除第一期固定租金外，其他固定租金均按自然(季)交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前(若遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)，向甲方一次性足额支付下期租金。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付250,000元作为履约保证金。本合同项下的进场日为2016年4月1日，交付条件为现状交付。进场日顺延的情况下，经甲、乙双方书面确认后，装修期可相应顺延。本合同项下之开业日暂定为2016年12月1日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营。本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权不返还本合同项下之履约保证金。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.3条项下及其他优惠政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交第4.3条项下及甲方减免和补贴的其他全部费用。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止当日,乙方应当将该房屋交还甲方，无论任何原因，上述交还期满后乙方仍未能将该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。乙方确认，租赁期限内，该房屋是乙方的有效通知地址。甲方或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该合同对于物业服务费标准未作约定。
　　该合同签订后，志扬公司向深喜公司支付了履约保证金25万元。志扬公司于2016年5月9日实际进场。嗣后，深喜公司(甲方)与志扬公司(乙方)签订了《补充协议一》，约定：双方确认，乙方实际进场日为2016年5月9日,实际起租日变更为2017年3月1日。原合同4.1条变更为：2017年3月1日至2018年3月31日月租金单价为20,000元/月，月商场服务费为50,000元/月；2018年4月1日至2020年3月31日月租金单价为24,000元/月，月商场服务费为56,000元/月；2020年4月1日至2022年3月31日月租金单价为27,150元/月，月商场服务费为63,350元/月；2022年4月1日至2024年3月31日月租金单价为30,400元/月，月商场服务费为71,125元/月；2024年4月1日至2025年7月31日月租金单价为33,930元/月，月商场服务费为79,171.25元/月。
　　2016年6月1日，深喜公司(甲方)与志扬公司(乙方)签订了《补充协议二》，约定：为扶持乙方经营，甲方同意减免乙方2017年3月1日至2017年4月30日期间的租金40,000元，商场服务费100,000元，共计140,000元。上述扶持系甲方给予乙方的最后一次的优惠和扶持，今后乙方不得再提出任何请求甲方给予扶持和优惠的申请和要求。经营期间，乙方同意服从甲方及地铁部门的统一管理。双方确认，甲方已全部完成原合同约定的全部义务，乙方保证按合同约定按时支付租金及其他各类费用，乙方确保不再向甲方提出任何异议及任何要求，否则，甲方有权要求乙方支付本协议减免的租金及商场服务费共140,000元。乙方同意于本协议签订后3日内向甲方支付欠付水电费(计算至2017年4月)共计141,671.60元，租金及其他费用乙方应按照合同约定正常支付。本协议为原合同的补充协议，与原合同不一致的以本协议为准。本协议未约定事宜仍按原合同执行。
　　2016年9月，志扬公司与张译元签订《小时代租赁合同》，约定志扬公司将313、313-1商铺出租给张译元，租期自2016年11月1日至2019年10月31日，租金18,375元/月，每年递增5%，商铺面积44.75平方米。
　　2017年9月29日，志扬公司与皇玛公司签订《商铺租赁合同》，约定志扬公司将303、HZ304、304-1、305、306、306-1、307、308、308-1、309-312、314、315、316-1、316-2、316-3、317、317-1、317-2、318-324商铺出租给皇玛公司，租期自2017年9月27日至2025年7月31日，租金为每年155万元，每二年递增5%。
　　2017年10月29日，志扬公司与钟红健签订《新小时代美食城租赁合同》，约定志扬公司将301-1、301-2商铺出租给钟红健，租期自2017年9月27日至2025年7月31日，租金22,995元/月，每年递增5%，商铺面积84平方米。
　　2017年12月6日，志扬公司与皇玛公司签订《商铺租赁合同》，约定志扬公司将302商铺出租给皇玛公司，租期自2017年12月6日至2025年7月31日，租金为每年48万元，每二年递增5%，商铺面积160平方米。
　　2018年1月，深喜公司(甲方)与志扬公司(乙方)签订了《补充协议(三)》，约定：原合同4.1条约定月商场服务费单价变更为：2017年5月1日至2018年3月31日，月商场服务费为180,000元/月；2018年4月1日至2020年3月31日，月商场服务费为186,000元/月；2020年4月1日至2022年3月31日，月商场服务费为193,350元/月；2022年4月1日至2024年3月31日，月商场服务费为201,125元/月；2024年4月1日至2025年7月31日，月商场服务费为209,171.25元/月。
　　2018年1月29日，深喜公司(甲方)、志扬公司(乙方)、皇玛公司(丙方)与钟红健(丁方)签订《补充协议(四)》，约定：鉴于甲、乙双方就203商铺、206商铺、301-324商铺签订《租赁合同》，乙方未按原合同约定向甲方支付租金等相关费用，现经甲、乙、丙、丁各方协商，就以下事宜达成一致：1、截止至2017年12月31日，乙方累计欠款1,300,000元(不含水电费)；2018年1月1日至2018年12月31日，乙方需向甲方支付租金等费用2,490,000元。上述费用共计3,790,000元。现经各方同意，由丙方、丁方代乙方支付2018年部分费用549,950元，剩余部分共计3,240,050元。乙方同意于本协议签订后2日内先行向甲方支付10万元，后每两个月支付20万元。至2019年12月31日共计还款250万元，剩余740,050元乙方于2019年12月31日前还清。2019年1月1日起乙方仍按原合同约定向甲方支付相应租金等相关费用。各方确认，2019年1月1日起，丙方、丁方代乙方支付部分费用，即视为乙方履行了部分付款义务。乙方同意甲方开具相应金额的发票给丙方、丁方，视为甲方履行了开票义务，如丙方、丁方支付金额不足以抵付乙方应付费用，则乙方仍需按约定向甲方补足。本协议签订后,如丙方、丁方未按约定支付相应费用的,甲方有权停止丙方、丁方所在房屋水、电等能源供应，由丙方、丁方自行承担相应的损失；如乙方未按约定支付相应费用逾期达7天的，则甲方有权收回除丙方、丁方所在房屋外的乙方所有场地，由乙方承担违约责任，甲方保留追诉乙方违约责任的权利，乙方不得向甲方要求赔偿。
　　2018年6月19日，志扬公司(甲方)与张译元(乙方)、晴安公司(丙方)签订《补充协议》一份，约定甲乙双方同意原2016年9月14日签订313、313-1商铺《新小时代美食城租赁合同》的乙方主体变更为丙方，原乙方所有权利义务均由丙方概括承受。丙方确认同意甲乙双方签订的《新小时代美食城租赁合同》起租日2016年11月1日(计租日为2017年1月8日)至2019年10月31日，租赁期限顺延变更至2020年1月7日，其他条款不变。丙方确认同意原甲乙双方租金付款方式由二个月一付改为一个月一付，先付后用。
　　2018年6月，深喜公司(甲方)、志扬公司(乙方)与晴安公司(丙方)签订《补充协议(五)》，约定：甲乙双方就203、206、301-324商铺签订《租赁合同》，乙方未按原合同约定向甲方支付租金等相关费用。甲、乙方与皇玛公司、钟红健于2018年1月29日签订了《补充协议(四)》。现经甲、乙、丙三方协商，就以下事宜达成一致：截止至2017年12月31日，乙方累计欠款1,300,000元(不含水电费)；2018年1月1日至2018年12月31日,乙方需向甲方支付租金等费用2,490,000元。上述费用共计3,790,000元。现经各方同意：由丙方代乙方支付2018年部分费用111,407.30元；补充协议(四)中约定皇玛公司与钟红健代乙方支付2018年部分费用549,950元；3)截止至2018年6月12日，乙方向甲方支付了部分费用310,000元。截止至2018年12月31日乙方欠甲方费用共计2,818,642.70元(不含水电费)。乙方同意于本协议签订后2日内先行向甲方支付20万元，后每两个月支付20万元。至2019年12月31日共计还款200万元，剩余818,642.70元乙方于2019年12月31日前还清。具体支付方式及金额见附件。2019年1月1日起乙方仍按原合同约定向甲方支付相应租金等相关费用。各方确认，2019年1月1日起，丙方代乙方支付部分费用，即视为乙方履行了部分付款义务。乙方同意甲方开具相应金额的发票给丙方，视为甲方履行了开票义务，如丙方支付金额不足以抵付乙方应付费用，则乙方仍需按约定向甲方补足。本协议签订后，如丙方未按约定支付相应费用的，甲方有权停止丙方所在房屋水、电等能源供应，由丙方自行承担相应的损失。甲乙双方确认，如丙方、皇玛公司与钟红健未代乙方向甲方支付费用的，或丙方及其他任何该场地的乙方下属客户撤柜的，则乙方仍需按原合同约定全额向甲方支付租金等费用。乙方承诺，本协议签订后，乙方不再就该场地的任何事宜向甲方主张补偿、免租等。乙方保证按时支付合同约定的所有费用，如乙方未按约定支付相应费用逾期达7天的，则甲方有权收回乙方所有场地，与乙方终止原合同，并由乙方承担违约责任，甲方保留追述乙方违约责任的权利，乙方不得向甲方要求赔偿，乙方客户由乙方自行解决。乙方场地其中203商铺(原巴贝拉区域)，如乙方无法在2018年7月15日前招商成功，则乙方同意将其中203商铺归还甲方，双方另行签订补充协议。
　　上述协议签订后，皇玛公司、钟红健、晴安公司按上述补充协议的约定代志扬公司向深喜公司支付了至2018年志扬公司欠付的部分费用。志扬公司未按《补充协议(五)》的约定支付至2018年12月31日止欠付的费用2,818,642.70元。2018年8月下旬，深喜公司发函向志扬公司的注册地址发送律师函并在203商铺门口张贴律师函，要求于2018年8月31日解除双方的房屋租赁合同，志扬公司于2018年8月31日搬离并清空交还房屋，并支付拖欠的费用及承担相应的违约责任。
　　2018年12月底，钟红健搬离301商铺。2019年4月，皇玛公司变更名称为尊欢公司。
　　审理中，志扬公司提交了与案外人签订《新小时代美食城租赁合同》一份，合同载明志扬公司将206商铺出租给案外人，租期自2018年2月1日至2023年1月31日，租金每月35,000元，每年递增5%，商铺面积为284平方米。
　　审理中，深喜公司表示关于商铺的使某和控制情况为：203商铺、314、315商铺已经由深喜公司收回，206商铺现由志扬公司实际控制；钟红健承租的是301商铺，已于2018年12月底搬离，深喜公司已于2019年年初自行收回,不需法院再处理返还该房屋的诉讼请求，撤回该诉讼请求；原皇玛公司即现尊欢公司承租的是302商铺；晴安公司承租的是313、313-1商铺；303-324商铺(除313、314、315外)由案外人使某，并由案外人于2019年1月起向深喜公司支付租金。本案中对302、303-324商铺(含313、314、315)的租金、房屋占用费和房屋返还均不提出相应主张，由深喜公司自行解决，不要求在本案中处理。深喜公司和志扬公司确认206商铺面积是180.49平方米，301商铺面积是84平方米。深喜公司并申请撤回要求志扬公司支付迟延履行违约金477,000元的诉讼请求。志扬公司表示，钟红健已于2018年12月底搬离其承租的301商铺并交还深喜公司。
　　以上事实，有《星城商场租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议(三)》、《补充协议(四)》、《补充协议(五)》、被告租金欠费统计表、催款通知、水电费欠费统计表、原告代付水电费、物业费的凭证、律师函及投递凭证、张贴照片、短信、《商铺租赁合同》、《新小时代美食城租赁合同》、《小时代租赁合同》、《补充协议》及当事人陈述等证据佐证。
　　本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，双方均应依约行使权利及履行义务。志扬公司作为《星城商场租赁合同》中的承租方，理应按约向深喜公司支付租金及相应的费用，因志扬公司欠付费用，深喜公司、志扬公司及晴安公司签订了补充协议(五)，约定志扬公司至2018年12月31日累计欠付费用共计2,818,642.70元(不含水电费)，并约定了志扬公司的付款时间。但该协议签订后，志扬公司未向深喜公司支付任何费用，按照该协议的约定，深喜公司有权要求解除双方的租赁关系，收回房屋，并要求志扬公司承担违约责任。深喜公司按照合同约定以张贴解除函的方式解除双方的租赁关系，于法有效，深喜公司要求于2018年8月31日解除《星城商场租赁合同》的诉讼请求可予支持。深喜公司、志扬公司、原皇玛公司即现尊欢公司、钟红健、晴安公司签订的相关补充协议，因尊欢公司、晴安公司作为次承租人与深喜公司之间就有关房屋使某和费用结算问题，深喜公司表示案外自行协商处理，而钟红健占用的商铺已经搬离，鉴于此，且在主合同已经解除的情况下，相关补充协议应予一并解除，因深喜公司未通知相关次承租人解除补充协议，故涉及次承租人的补充协议的解除日期由本院认定。关于深喜公司主张的2018年12月31日前的租金、商场服务费和占用费，因2018年12月31日前志扬公司欠付的费用双方已在补充协议中结算，庭审中志扬公司亦认可按照该金额结算，于法不悖，本院予以照准。
　　合同解除后，志扬公司承租的商铺应当返还深喜公司，现志扬公司实际控制206商铺，深喜公司要求志扬公司返还该商铺，本院予以支持。关于深喜公司主张志扬公司支付2019年1月1日起至志扬公司实际返还206商铺之日止的房屋占用费和商场服务费的诉讼请求，根据《星城商场租赁合同》的约定，2019年1月1日至2020年3月31日期间的租金为21万元/月，深喜公司表示系因税务方面的考虑，双方签订补充协议将该期间原合同约定的租金分拆为租金24,000元/月，商场服务费186,000元/月，租金和商场服务费合计金额即为原合同约定租金。本院认为，每月租金24,000元显然过分低于市场租金标准，而高额的商场服务费亦无相应的对价，故对深喜公司的该项主张，本院予以采纳，原合同约定的租金标准符合双方真实意思表示，计算商铺占用费时所参照的租金标准应以原合同约定为准，而深喜公司主张志扬公司支付的占用费和商场服务费，即为合同约定的志扬公司违约逾期交还房屋所承担的房屋占用费。206商铺租金标准应当按照双方原合同约定的租金标准，按照206商铺面积与志扬公司向深喜公司承租的全部商铺总面积之比进行认定，深喜公司的租金计算标准缺乏依据，本院不予采纳。合同约定房屋占用费应为合同终止时房屋租金标准的200%，而2倍租金标准的房屋占用费作为志扬公司逾期返还房屋所承担的违约责任，显然过分高于深喜公司的实际损失，志扬公司亦认为深喜公司主张的标准过高，本院酌情予以调整，综上，深喜公司要求志扬公司承担2019年1月1日起至实际返还206商铺之日止的占用费，本院予以支持，占用费标准酌情认定为22,700元/月。
　　关于志扬公司向钟红健转租的301商铺，深喜公司表示钟红健已于2018年12月底搬离，深喜公司已于2019年初收回该房屋，深喜公司虽未表示收回房屋的具体日期，结合志扬公司、钟红健关于2018年12月底已将301商铺交还深喜公司的相关陈述，本院对于深喜公司再要求志扬公司支付2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求不予支持。
　　深喜公司主张2018年1月起至2018年7月期间的水电费245,297.50元，志扬公司庭审中表示金额相差不大，未提供证据证明深喜公司主张的金额有误，本院对深喜公司的该诉讼请求，依法予以支持。
　　至于深喜公司主张没收志扬公司已交的履约保证金250,000元，因志扬公司迟延付款导致合同解除，深喜公司主张该保证金不予退还，符合合同约定，本院依法予以支持。
　　关于深喜公司要求志扬公司支付减免的2017年3月1日至2017年4月30日的房租及商场服务费140,000元的诉讼请求，根据《补充协议二》的约定，志扬公司未按时支付租金及各类费用的，深喜公司有权要求志扬公司支付该协议减免的租金及商场服务费共140,000元，上述约定系深喜公司在志扬公司按约开始给付租金后附条件另行给予的租金减免，系双方进行的特别约定，现志扬公司多次欠付租金导致合同解除，深喜公司的该诉讼请求，本院依法予以支持。关于深喜公司要求志扬公司支付2016年4月1日至2017年2月28日免租期间的租金770,000元的诉讼请求，根据《补充协议一》的约定，双方确认志扬公司实际进场日为2016年5月9日，实际起租日变更为2017年3月1日，故免租期实为2016年5月9日至2017年2月28日，如前所述，免租期租金标准仍应以原合同标准为依据，现深喜公司主张免租期租金金额未超过约定的相关标准，亦符合合同履行情况，根据合同约定，因志扬公司违约解除合同，深喜公司的该诉讼请求，本院依法予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、确认上海深喜星城商贸有限公司与上海志扬餐饮管理有限公司签订的《星城商场租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议(三)》于2018年8月31日解除；
　　二、确认上海深喜星城商贸有限公司、上海志扬餐饮管理有限公司与上海尊欢物业管理有限公司(原名上海皇玛娱乐有限公司)、钟红健签订的《补充协议(四)》于本判决生效之日起解除；
　　三、确认上海深喜星城商贸有限公司、上海志扬餐饮管理有限公司与上海晴安餐饮管理有限公司签订的《补充协议(五)》于本判决生效之日起解除；
　　四、上海志扬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海深喜星城商贸有限公司返还上海轨道交通三号线虹口足球站场星城商场2层HZ206商铺；
　　五、上海志扬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海深喜星城商贸有限公司支付至2018年12月31日的累计欠付的租金及占用费共计2,818,642.70元；
　　六、上海志扬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海深喜星城商贸有限公司支付上海轨道交通三号线虹口足球站场星城商场2层HZ206商铺自2019年1月1日起至上海志扬餐饮管理有限公司实际返还上海轨道交通三号线虹口足球站场星城商场2层HZ206商铺之日止的占用费，占用费标准为每月22,700元；
　　七、上海志扬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海深喜星城商贸有限公司支付自2018年1月起至2018年7月期间的水电费245，297.50元；
　　八、上海志扬餐饮管理有限公司已向上海深喜星城商贸有限公司支付的履约保证金250,000元,上海深喜星城商贸有限公司不予返还；
　　九、上海志扬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海深喜星城商贸有限公司支付减免的2017年3月1日至2017年4月30日的费用140,000元；
　　十、上海志扬餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海深喜星城商贸有限公司支付2016年5月9日至2017年2月28日免租期内减免的租金770,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费42,589.12元，由上海志扬餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：胡志军

书记员：赖维娜