上海添英信息科技有限公司与上海奥宜电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海添英信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：宋小军，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：魏书宁，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海奥宜电子科技有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：张杰军，总经理。
　　委托诉讼代理人：王陇，上海李海强律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邓洁，上海李海强律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海添英信息科技有限公司(以下简称添英公司)与被告(反诉原告)上海奥宜电子科技有限公司(以下简称奥宜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。奥宜公司当庭提出反诉，本院予以合并审理。原、被告(反诉原、被告)的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　添英公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认添英公司、奥宜公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2.要求奥宜公司支付违约金223,051.80元；3.要求奥宜公司支付逾期支付2018年度租金的滞纳金4774元(以剩余未付租金258,263.34元为本金，自2019年2月26日计算至2019年3月5日)；4.要求奥宜公司立即按月租金74,350.6元的标准支付自2019年1月1日起至2019年6月30日的租金及房屋使用费合计446,103.60元；5.要求奥宜公司支付物业费、电费、地毯费、装修补偿款及空调费260,111.50元。
　　事实和理由：添英公司与奥宜公司于2016年8月签订上海市房屋租赁合同，约定添英公司将上海市古美路XXX号房屋出租给奥宜公司，租赁期自2016年8月19日至2020年8月18日，奥宜公司应于合同签订后5日内支付租赁保证金135,192.92元，合同另对租金、违约责任等作出约定。合同签订后，添英公司依约将房屋交付奥宜公司，但奥宜公司未依约支付租金，经催促后亦未及时缴纳租赁保证金及装修改造金。因奥宜公司违约，添英公司依约通知解除租赁合同，并有权要求奥宜公司支付欠付租金及其他费用、主张违约金。奥宜公司在装修承租房屋期间，另借用了101室房屋，其间2016年10月-12月物业费5760元、2016年10月电费624.65元应由被告承担；奥宜公司承诺承担106室原承租人的装修补偿85,252元、另一公司的地毯费5700元；租赁房屋的空调是奥宜公司自己付费安装，使用空调的费用奥宜公司已经支付，诉请中空调费16万元实际是奥宜公司欠付的2016-2017年期间的租金，当时奥宜公司资金紧张，添英公司认为在奥宜公司获得税收奖励结算时可以抵扣，奥宜公司宣称为空调费并表示以后会补给添英公司，添英公司从未同意免除该16万元费用。
　　奥宜公司辩称，添英公司没有合同解除权。因添英公司与产权人的合同于2019年6月30日到期，所以添英公司与奥宜公司的租赁合同在2019年7月1日因原告无转租权而解除。根据合同第5-6、9-2条的约定，奥宜公司不存在需扣除保证金的情形，且补充条款对保证金、装修押金支付约定作出变更，而补充条款并未就保证金、押金的支付时间等另外达成协议，添英公司承诺奥宜公司可不必支付押金。因添英公司无权解除合同，故奥宜公司无需支付违约金。关于滞纳金，实际履行中变更租金支付方式为先用后付，在补充条款中未约定滞纳金，在双方没有另行约定的情况下不能直接引用原合同条款主张滞纳金。即使要支付滞纳金，也应从2019年2月26日起算，且滞纳金标准过高，应予以调低。同意支付2019年1-6月的租金使用费，但应根据补充条款约定在2020年2月25日前支付。诉请五的电费和物业费，奥宜公司确实使用了101室，但只用了一半，故双方确认奥宜公司只需支付一半费用，该部分奥宜公司已经支付，不存在欠付；地毯费、装修补偿款，没有约定由奥宜公司支付，添英公司该主张无依据；上述费用并非本案租赁合同约定的费用，与本案无关，不同意在本案中处理；最初租赁时，添英公司承诺送空调给奥宜公司，因奥宜公司自行安装空调花费16万元，故2018年结算2016-2017年度租金时直接抵扣扣除，添英公司自此也从未向奥宜公司主张过该费用，从未提出奥宜公司欠付2016-2017年度租金。
　　奥宜公司向本院提出反诉请求：1.要求确认租赁合同于2019年7月1日解除；2.要求添英公司支付解除合同违约金223,051.80元。
　　事实和理由：添英公司与奥宜公司于2016年签订租赁合同及补充条款，除合同约定外，补充条款对保证金及装修押金支付方式作出变更，约定“在2018年2月10日结算租金时从纳税奖励中优先扣除或乙方收到宿州高新区的装修补贴后即向甲方支付10万元装修押金”。其中补充条款约定的纳税奖励、装修补贴，均指奥宜公司子公司安徽奥宜智能电子科技有限公司(以下简称安徽奥宜公司)与关联方签订的合作协议中约定的纳税奖励。至2019年1月，添英公司告知奥宜公司，因其租赁合同将于2019年6月30日到期，到期后不能续租，且添英公司存在资金问题，故要求奥宜公司尽快配合与产权人西藏腾骏投资有限公司(以下简称腾骏公司)签订三方协议，将出租主体变更为腾骏公司，自2019年1月起向腾骏公司支付租金，变更租金支付方式为先付后用。协商过程中，奥宜公司认为系添英公司原因导致奥宜公司可能被提前清场等，故奥宜公司提出延迟结算租金的时间，押金不再缴纳，但添英公司却提出未经奥宜公司确认的四项费用、要求支付押金等。因奥宜公司对四项费用不认可，又获悉添英公司欠付腾骏公司租金，故双方未就三方协议达成一致意见。2019年3月，添英公司因担心承担违约责任，反而以奥宜公司未支付押金及装修押金为由要求解除合同。租赁合同已因添英公司超期转租而解除，奥宜公司不得已与腾骏公司在2019年7月1日另行签订了租赁合同，导致原一年租期无法实现、租金支付方式及时间变更增加租赁成本，严重影响了奥宜公司的运营，故奥宜公司提起反诉。
　　添英公司对奥宜公司的反诉辩称，不同意奥宜公司的全部反诉请求。合同已于2019年4月16日解除。添英公司与奥宜公司是2016年签订的租赁合同，腾骏公司通过司法拍卖于2017年取得涉案房屋所有权。添英公司已将租赁情况向腾骏公司备案，腾骏公司说只要按时支付租金同意出租。奥宜公司在入驻前承诺在宿州成立两家公司，税收奖励有2000-5000万，所以添英公司才同意每年先垫付租金，但奥宜公司自始便违约，故添英公司不同意支付违约金。
　　本院认定事实如下：
　　上海市徐汇区古美路XXX号6B房屋原权利人为上海申鼎国际科教有限公司。2012年7月31日，金某某自申鼎公司承租上述房屋，租赁期限自2013年3月15日起至2033年3月14日止。2014年9月1日，金某某将上述房屋转租给上海乐肯物业管理服务中心(以下简称乐肯物业)，租赁期限自2014年9月1日起至2033年3月14日止。2016年3月11日，乐肯物业(甲方)与添英公司(乙方)签订《租赁合同》，添英公司承租上述房屋中一层、三层，租赁期限自2016年3月1日起至2022年2月28日止。
　　2016年3月1日，案外人腾骏公司因拍卖取得上海市古美路XXX号6B幢1、2、3层房屋所有权，此后办理产权登记。2017年9月26日，腾骏公司与添英公司签订租赁合同，约定添英公司承租古美路XXX号6B幢1楼、3楼建筑面积2986平方米房屋，租期自2017年9月26日至2019年6月30日，腾骏公司授权添英公司将房屋转租/分租给他人。
　　2016年8月23日，添英公司(甲方)与奥宜公司(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定：1-1甲方合法拥有位于上海市徐汇区古美路XXX号房屋的转租权，并将其中部分房屋租赁给乙方，计租面积634.91平方米；3-1房屋租赁期自2016年8月19日起至2020年8月18日止，其中免租期为30天，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；4-1、2016年9月21日至2018年9月20日期间月租金67,591.46元，2018年9月21日至2020年9月20日期间月租金74,350.60元；4-2该房屋租金先付后用，每两个月作为租金支付周期，合同签订之日支付首期租金，其后各期应付的租金，乙方应于当期末月10日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按月租金的3‰支付滞纳金；5-1乙方应于5日内支付甲方房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即135,182.92元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5-5乙方向甲方支付房屋装修改造押金10万元后，可对一楼卫生间经行迁移改造，改造的工程由乙方自行实施，相关费用由乙方承担，乙方向甲方交还房屋时需对改造的房屋及附属设施恢复原状；5-6如果乙方违反本合同的规定或合同解除或终止，甲方有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应乙方债务，包括但不限于乙方所欠租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金等或其他应付费用,如果乙方不履行本合同项下的规定致使甲方发生的其他费用，亦由甲方在保证金中扣除，在合同期限内甲方按照本条扣减保证金的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内补足保证金的不足数额，否则视为乙方违约；5-7甲方应在乙方按本合同约定归还该房屋并办妥相关手续之日起30日内将保证金全额或余额(如有)一次性返还给乙方，不计利息；9-2有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定致使不能实现租赁目的、乙方未按甲方要求时间补足保证金的、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；10-3租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金。合同补充条款：1.该房屋系甲方与宿州高新区合作打造的上海研发中心，乙方合同签署的90日内需在宿州高新区成立子公司；2.甲方同意乙方暂缓支付房屋租金，从2017年开始每年12月31日开始核算乙方当年的纳税奖励，并于次年的2月10日进行结算，甲方从宿州高新区对乙方的返税奖励中扣除乙方应缴纳的全年房租部分，若纳税奖励不足以抵扣该期间应支付的房屋租金，则乙方应于15日内补足(即次年的2月25日前补足)；3.甲方同意乙方暂缓支付房屋押金及装修改造押金10万元，并在2018年2月10日结算租金时从纳税奖励中优先扣除或乙方收到宿州高新区的装修补贴后即向甲方支付10万元装修押金；4.若甲方交房之日起90日内，乙方未在高新区成立子公司，则乙方不享有第2条和第3条的奖励及优惠待遇，甲方有权要求乙方5日内补足应交租金及押金。
　　合同签订后，添英公司将上海市古美路XXX号106室房屋交付奥宜公司承租使用。
　　2019年1月，添英公司提出变更租赁合同出租人为房屋产权人腾骏公司，并就主体、租金及押金支付方式变更、补充协议、三方协议等事宜与奥宜公司通过微信等形式进行磋商，但双方未能达成一致。
　　2019年1月23日，添英公司发通知催促奥宜公司于2019年1月31日前支付押金135,182.92元、装修押金100,000元。
　　2019年1月28日，添英公司发通知催促奥宜公司于2019年2月25日前支付2017年12月21日至2018年12月31日期间的租金858,263.34元。
　　2019年2月26日、3月4日，添英公司两次发函催促奥宜公司支付上述押金、装修押金及欠付租金，并表示若奥宜公司3月8日前未支付，则双方租赁合同于2019年3月9日解除。
　　2019年3月5日，添英公司与奥宜公司签订备忘录，载明：奥宜公司于2019年3月5日前付清2018年剩余租金258,263.34元；添英公司于备忘录签订后3个工作日内向腾骏公司申请缓交乙方房屋租赁押金和装修押金期限至2019年6月15日；若腾骏公司同意上述申请，则添英公司同意奥宜公司于2019年6月15日前支付上述押金，若腾骏公司拒绝上述申请，则按原合同履行。
　　后奥宜公司支付了2018年的租金，现奥宜公司已支付租金至2018年12月31日。
　　后添英公司于2019年3月7日向腾骏公司申请缓交奥宜公司的押金。腾骏公司于2019年3月8日回复添英公司，称其与奥宜公司之间并无合同关系，奥宜公司是否支付押金与其无关，要求添英公司依约支付押金及2020年8月18日前的租金。
　　2019年4月4日，添英公司再发催款函，催促奥宜公司于2019年4月15日前支付租赁保证金、装修改造押金，若奥宜公司未在指定时间足额付款的，则租赁合同于2019年4月16日解除。
　　审理中，奥宜公司确认自2019年7月1日起，奥宜公司与腾骏公司另行签订租赁合同、建立租赁关系。添英公司确认除313室房屋外，就其余部位与腾骏公司签订的租赁合同已终止。
　　再查明，2016年9月，安徽奥宜智能科技有限公司成立，奥宜公司持有安徽奥宜智能科技有限公司100%股权。安徽奥宜公司与宿州市高新技术产业开发区管理委员会(以下简称高新区管委会)、宿州豪晟科技产业园投资发展有限公司(以下简称宿州豪晟公司)签订《宿州市高新区智能家居及电子设备项目合作协议书》，协议约定：三方就安徽奥宜公司在宿州市高新技术产业开发区建设项目达成协议，项目名称为安徽奥宜智能电子科技有限公司，项目建设周期36个月。高新区管委会在安徽奥宜公司上缴税收地方留存部分中奖励奥宜公司古美路XXX号装修费用120万元；增值税及企业所得税本级财政留存部分，去除每年应缴纳房租，由本级财政给予安徽奥宜公司50%扶持奖励，剩余50%奖励给宿州豪晟公司作为招商奖励。
　　审理中，添英公司提供了2018年5月3日的催缴通知单(复印件)，催促奥宜公司支付2016年9月21日至2017年12月21日房租1,013,871.90元、2016年10月-12月物业费5760元、2016年10月-12月电费3399.50元、305地毯费5700元、106室装修补偿费85,252元等，扣除已付租金70万元、扣除260,111.50元后，待支付数额为153,871.90元。该通知单备注物业费、电费、地毯费、装修补偿款合计100,111.50元、再扣除106室装修时所购买的空调费用合计16万元，以上共计260,111.50元从安徽奥宜电子科技有限公司2018年度的税收财政奖励中添英公司所得分成中扣除。添英公司还提供了奥宜公司付款凭证，证明奥宜公司于2018年5月4日支付添英公司10万元(摘要：请款5/3房租)、5月7日支付添英公司租金53,871.90元(摘要：请款5/XXXXXXXXXXXXXXX房租尾款)，与上述催缴通知书待支付153,871.90元金额一致；添英公司另提供了微信聊天记录，证明在2019年1月份双方协商租赁合同主体变更的有关协议文本时，曾涉及上述催缴通知单载明款项。奥宜公司对上述催缴通知单真实性不予认可，称并未收到该通知，其认为应付租金1,013,871.90元,扣除奥宜公司已支付租金70万元、空调费16万元后，欠租金153,871.90元；租赁合同对另借用了101室房屋物业费、电费以及装修补偿、地毯费费用无约定，该费用与本案无关，不同意在本案中处理；奥宜公司对转账记录付款金额予以认可；奥宜公司对微信聊天记录真实性无异议。
　　审理中，添英公司提供了2019年3月14日其与腾骏公司签订的协议书，载明：截至2019年6月25日，添英公司尚欠租金1,310,767.67元……；该金额中包含奥宜公司2019年6月25日前的房屋租金，若从2019年6月26日起奥宜公司未与腾骏公司重新订立租赁合同，则乙方继续向甲方支付106室房屋租金至2020年8月18日。由此证明西藏公司与添英公司的租期延续到2020年8月18日。奥宜公司质证认为，其并非该协议的签约主体，不知悉协议内容。
　　审理中,奥宜公司提供了自2019年4月中旬起与腾骏公司协商签约的微信聊天记录。添英公司对此不予认可，认为双方应按合同履行义务。
　　以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房屋租赁合同、微信聊天记录、押金催缴通知、催款通知、催款函、备忘录、申请、回复、付款凭证、调解书、判决书、项目合作协议书等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，添英公司与奥宜公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属有效，双方均应恪守履行。
　　本案中，添英公司与奥宜公司租赁合同主文、补充条款对押金、装修押金支付时间约定不明，其后两年多时间内添英公司亦未催缴。而添英公司与腾骏公司合同约定租期至2019年6月，在2019年初各方协商变更出租主体未果的情况下，虽添英公司、奥宜公司对租金及押金支付签订备忘录，但因奥宜公司与添英公司的合同关系处于极不稳定的状态，奥宜公司未依约定及催缴通知支付押金及装修押金，具有合理理由，现添英公司仅因奥宜公司未支付押金、装修押金而主张租赁合同于2019年4月16日解除、并要求奥宜公司支付违约金，依据不足，本院难以支持。
　　因奥宜公司与腾骏公司直接建立租赁关系、租期自2019年7月1日起算，故奥宜公司主张与添英公司的租赁合同于2019年6月30日终止，本院予以支持。虽与添英公司的租赁合同能否得以继续履行尚不确定，但从2019年初开始的三方协商、奥宜公司与添英公司协商签订备忘录、腾骏公司2019年3月8日的回复函等过程，结合其后奥宜公司与腾骏公司之间协商签约的情况，奥宜公司享有一定选择权，或者直接与腾骏公司签约，或者继续履行与添英公司的合同、支付押金等。奥宜公司在选择与腾骏公司签约的情况下，再以添英公司提前解除合同违约为由要求添英公司承担违约责任，亦依据不足，本院不予支持。
　　奥宜公司尚未支付2019年1-6月租金，奥宜公司亦同意支付，添英公司主张该期间的租金具有事实及法律依据，本院予以支持。
　　对于添英公司主张奥宜公司迟延支付2018年租金的滞纳金，本院认为，依据合同、补充条款约定，若奥宜公司所得税收奖励不足的，则在2019年2月25日前补足，逾期支付的，每逾期一日，则奥宜公司须按月租金的3‰支付滞纳金。因奥宜公司于2019年3月5日付清2018年租金，故添英公司主张2019年2月26日至3月5日的滞纳金，依据充分。奥宜公司主张滞纳金标准过高，要求法院予以调低，该意见于法有据，本院予以采信，酌情调整为按每日万分之五计算，计297.40元(74,350.60元*8天*万分之五/天)。
　　添英公司要求奥宜公司支付101室房屋物业费、电费以及其他房屋的地毯费、装修补偿款，上述费用非奥宜公司承租的106室房屋产生；双方租赁合同中未约定上述费用由奥宜公司承担，亦无证据显示此后双方协商一致由奥宜公司支付上述费用；添英公司未能提供上述费用金额的具体依据；添英公司提供的2018年5月3日催款通知复印件记载了上述款项，但是添英公司未能提供任何证据证明该通知已经送达奥宜公司，奥宜公司对此亦不予认可，而奥宜公司对2018年5月4日、5月7日支付153,871.90元的金额作出的解释亦为合理，且转账记录中也显示为“房租”；2019年1月21日，双方协商过程中虽提及2018年5月3日的催款通知，但此仅是双方协商的过程，最终并未达成一致意见；而2019年1月23日至4月4日，添英公司多次向奥宜公司发送催款通知，但是添英公司从未要求奥宜公司支付上述费用；奥宜公司对上述费用亦不予认可；综上，添英公司主张上述费用依据不足，本院不予支持。
　　添英公司主张的空调费16万元，奥宜公司虽称添英公司承诺赠送空调，故在2016-2017年度应支付租金中直接扣除了16万元，对此奥宜公司并未提供证据证明，添英公司也不予认可，奥宜公司该辩称意见本院不予采信，添英公司的该部分请求本院予以支持，并依据双方陈述仍记载为“空调费”。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、确认上海添英信息科技有限公司与上海奥宜电子科技有限公司于2016年8月23日签订的上海市房屋租赁合同于2019年6月30日解除；
　　二、上海奥宜电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海添英信息科技有限公司2019年1月至6月的租金446,103.60元；
　　三、上海奥宜电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海添英信息科技有限公司逾期支付租金的滞纳金297.40元；
　　四、上海奥宜电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海添英信息科技有限公司空调费160,000元；
　　五、驳回上海添英信息科技有限公司的其余诉讼请求；
　　六、驳回上海奥宜电子科技有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计6570.20元，由上海奥宜电子科技有限公司负担4265元，上海添英信息科技有限公司负担2305.20元；保全费5000元，由上海奥宜电子科技有限公司负担3246元，上海添英信息科技有限公司负担1754元；反诉案件受理费2323元，由上海奥宜电子科技有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：李  理

书记员：徐  琛