上海清沭宾馆与上海晋达物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海清沭宾馆(普通合伙)，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：毛子友，经理。
　　委托诉讼代理人：张孝伟，上海治学律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：虞世杰，上海治学律师事务所律师。
　　被告：上海晋达物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：宗建文，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李春何，上海市华天成律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张裕，上海市华天成律师事务所律师。
　　原告上海清沭宾馆(普通合伙)(以下简称“清沭宾馆”)与被告上海晋达物业管理有限公司(以下简称“晋达公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。清沭宾馆的法定代表人毛子友及委托诉讼代理人虞世杰，晋达公司的委托诉讼代理人李春何、张裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　清沭宾馆向本院提出诉讼请求：一、判令晋达公司赔偿因租赁合同提前终止产生的经济损失(具体包括：1、装修损失人民币1,637,866.82元(以下币种均为人民币)，2、加盟费损失837,500元，3、空调136,848元，4、电视机90,650元，5、客房床单被套等物品损失110,567元，6、计算机、桌椅等办公设备损失41,854元，7、大堂圆桌、装饰花、沙发等物品损失16,237元，8、电饭煲、高压锅等厨房用品损失3,026元，9、浴帽、洗发水等一次性消耗品损失2,423元，10、员工遣散费175,500元)；二、判令晋达公司退回清沭宾馆多支付的房屋租金及保证金合计273,167元及逾期返还的违约金(按年率24%，自2017年12月1日起算至实际返还之日止)；三、鉴定费由晋达公司承担。事实和理由：2012年7月9日，清沭宾馆与晋达公司签订《租赁协议》，约定由清沭宾馆承租上海市宝山区三门路XXX-XXX号底层及三门路XXX-XXX号二、三层房屋(以下简称“系争房屋”)经营宾馆，租期自2012年7月21日至2021年12月20日。合同签订后，清沭宾馆在系争房屋经营格林豪泰宾馆，租金按时缴纳。2017年7月底，晋达公司通知要求停业，清沭宾馆实际只使用系争房屋5年，存在经济损失。2017年11月17日，双方签订《房租结算清单》，约定晋达公司于2017年11月30日前退还清沭宾馆多付的房租及保证金合计473,167元，逾期退还租金，每逾期一天，按未退还金额的1%计算违约金，但其至今尚欠273,167元未退还。综上，清沭宾馆提出诉请如上，并主动将逾期退还租金及保证金的违约金调整为按年利率24%计算。
　　晋达公司辩称，双方之间的租赁合同系因为部队停偿政策而无法履行，属于不可抗力，不是晋达公司故意违约，晋达公司无需承担赔偿责任。清沭宾馆主张的装修损失是鉴定确定的，晋达公司对鉴定报告不认可，房屋交接已经两年，装修及物品情况无法认可。加盟费损失没有相关依据，空调、电视机等可以继续利用。终止合同已提前通知清沭宾馆，相关物品损失和遣散费用是可以避免的。关于租金及保证金，同意退还，但违约金标准过高，最多只能支持银行存款利息。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2012年7月9日，毛子友(乙方)与晋达公司(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋；甲方于2012年7月15日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期从乙方实际接收房屋后即起算；租期自2012年7月21日至2021年12月20日；年度租金68万元，保证金为一个月租金56,667元；因军事及地方城市规划建设需要，甲方提前终止合同的，乙方应当于接到甲方通知之日起一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还剩余租金和房地产租赁保证金，其他互不补偿；因地震、海啸等不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十条补充条款第7条约定，如甲方遇部队或政府部门拆迁的，甲方应将乙方装修费用(经评估)补偿交乙方。
　　2013年6月13日，晋达公司(甲方)与清沭宾馆(乙方)签订《补充协议》，约定，双方经充分协商对租赁合同达成如下补充协议：双方同意屋顶消防改造款项84,100元、供电电缆费用19,200元、办理消防手续费50,000元，上述费用由甲方承担，现由乙方垫付此款项，此款项在乙方下期支付房租中抵扣；经双方同意乙方已向甲方支付第一期房租时间为2012年12月21日至2013年12月20日，现因消防改造各种原因，综合考虑，甲方同意上述第一期租期延长至2014年5月20日，第二期房租于2014年5月21日至2015年5月20日，其他均按原合同执行。
　　2017年11月17日，晋达公司出具《房租结算清单》，载明清沭宾馆向晋达公司承租的上海三门路XXX号物业在2017年5月20日已缴纳房租一年714,000元，时间是2017年5月21日至2018年5月20日止；因响应部队停赔服务政策，到2017年10月20日宾馆停止营业，宾馆合计使用租赁时间5个月，还剩7个月的房租，晋达公司应退还给清沭宾馆剩余7个月的房租416,500元及一个月租赁保证金56,667元，合计金额473,167元，以上金额应在2017年11月30日之前退还，如逾期未退还的，每天承担未退还金额的1%的违约金。
　　另查明，2011年10月8日，晋达公司(乙方)与94778部队房地产管理办公室签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区三门路XXX-XXX号的房屋建筑面积1,024平方米出租给乙方使用，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日止；年租金50万元整。2014年5月9日，南京军区空军上海房地产管理处与晋达公司签订两份《军队房地产租赁合同》，约定由晋达公司承租宝山区三门路XXX-XXX号三层门面(建筑面积1,482平方米)及宝山区吉浦路XXX-XXX号二层门面(建筑面积2,322平方米)租期均自2014年1月1日至2018年12月31日。
　　2018年7月6日，中国人民解放军94778部队(以下简称“94778部队”)起诉晋达公司【(2018)沪0113民初13737号】，要求其支付租金及违约金，并要求就晋达公司承租的宝山区三门路XXX-XXX号门面房及吉浦路XXX-XXX号门面房一并处理。2018年7月6日，我院作出(2018)沪0113民初13737号民事调解书，确认：94778部队支付晋达公司租赁物固定添附残值补偿275.49万元及公寓房整修款59.92万元，合计335.41万元，抵扣晋达公司拖欠的租金240万元，94778部队实际补偿晋达公司95.41万元。
　　清沭宾馆为证明己方主张，向本院提供了：1、2017年8月23日，94778部队发出的告知书，证明清沭宾馆实际使用系争房屋至2017年9月；2、格林豪泰贝壳酒店特许经营合同、一次性加盟金发票、系统服务费发票及品牌使用费发票，证明清沭宾馆支付加盟费837,500元；3、空调购销及安装合同、发票、电视机采购发票及酒店经营必备物品清单，证明相关物品损失。晋达公司针对上述证据发表质证意见如下：1、告知书真实性无异议，该告知书可以证明双方租赁合同解除系中央军委全面停偿导致，属于不可抗力，晋达公司无需对装修损失进行赔偿；2、真实性不认可，相关费用即使真实支付，也是其经营过程中的必然支出，与双方租赁合同解除没有关系，不应予以赔偿；3、真实性不认可，空调、电视机等都可以拆除后继续使用，属于可移动物品，不是损失。
　　晋达公司向本院提供：1、94778部队于2012年6月5日出具的《证明》、南京军区空军上海房地产管理处于2012年10月15日出具的《证明》、94778部队房地产管理办公室于2012年10月15日出具的《同意转租证明》，证明清沭宾馆知晓系争房屋属于部队房屋；2、房屋所有权证，证明产证上三门路XXX号包含了94778部队在吉浦路、三门路的所有房屋(包括系争房屋)，晋达公司承租后有过改造，2012年派出所对改造过的房屋进行了重新编号，与清沭宾馆租赁合同中的门牌号是重新编号后的门牌号；3、2013年5月27日手写材料，证明电力增容费用80万元是晋达公司承担的。清沭宾馆针对上述证据的质证意见为：1、真实性不发表意见，其没有否认过系争房屋是部队的；2、真实性无异议；3、真实性无异议，该材料是会议纪要，关于电力增容的内容是晋达公司负责人单方面表述，清沭宾馆并没有认可。
　　庭审中，晋达公司与清沭宾馆一致确认，租赁合同中乙方虽为毛子友签字，但认可合同承租方为清沭宾馆，《房租结算清单》中载明的三门路XXX号就是双方租赁合同中约定的标的物，系争房屋现已由部队收回。审理中，清沭宾馆撤回了关于员工遣散费的诉讼请求。
　　审理中，本院根据清沭宾馆的申请，委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装饰装修造价及残值进行鉴定。鉴定结论为：装修工程造价2,818,246.45元，电扩容项目造价30万元；按租赁合同剩余租期摊销进行折旧，至2017年10月20日，装修造价的未摊销费用为1,292,773.60元，电扩容项目的未摊销费用为137,614.68元。清沭宾馆对鉴定报告认可，对未摊销费用的计算有异议，认为其自2013年9月开始使用系争房屋至2017年9月5日停止使用，折旧应按上述期限计算。晋达公司对鉴定报告不认可，认为鉴定单位进入房屋的方式不妥当，如法院采信鉴定结论，也应扣除屋面消防改造8.4万元、消防手续5万元及供电电缆1.92万元，电力增容的费用80万元是晋达公司承担的，也不应支持。鉴定单位表示，鉴定结论中包含了屋面消防改造的费用，未包含消防手续费用和供电电缆费用，屋面消防改造的造价是41,244.82元，至2017年10月20日的未摊销费用为18,919.64元，系争房屋现状仍然是格林豪泰宾馆的样子；关于清沭宾馆诉请一中3-9项物品损失，该部分物品都是可移动设备及物品，未包含在鉴定报告中。清沭宾馆表示，可移动的物品在评估后会搬离。鉴定费84,800元由清沭宾馆支付。
　　本院认为，清沭宾馆与晋达公司就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现租赁合同在租期届满前终止，确实给承租人造成了损失。而根据生效民事调解书，晋达公司就承租房屋内的固定添附及装修残值等也从94778部队获得了补偿款335.41万元。故清沭宾馆要求晋达公司赔偿合同提前终止产生的经济损失，相关诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于损失的范围，首先，清沭宾馆主张的空调、电视机、客房物品、办公物品、厨房用品、大堂物品及一次性消耗品等设备、物品均为可移动设备及物品，清沭宾馆庭审中亦表示评估结束后会将可移动物品搬离，故对该部分设备、物品的损失，本院不予支持。其次，清沭宾馆为经营格林豪泰酒店，确实投入资金对系争房屋进行了装修，故相关装修损失应于支持。但清沭宾馆主张2017年9月5日停止营业，未能提供证据证明，其亦认可结算清单的内容，而结算清单中已载明宾馆于2017年10月20日停止营业。因此，装修损失的折旧自竣工次月计算至2017年10月20日较为合理，本院予以采信。关于电力扩容损失，有相关合同及收据为证，可予支持。根据《补充协议》约定，屋面消防改造费用已在清沭宾馆应付租金中予以抵扣，故该部分费用应予以扣除。再次，关于加盟费损失，清沭宾馆虽提供了一次性加盟金发票及系统服务费发票，但发票显示的金额及付款时间均与特许经营合同中约定不一致，而其提供的品牌使用费支付凭证系按月支付，发票载明的缴费期间也系宾馆实际经营的期间。此外，系争《租赁合同》并非因晋达公司恶意违约而解除，晋达公司从94778部队获得的补偿款也仅为固定添附残值及房屋整修款。双方租赁合同中也约定，如遇部队拆迁，甲方仅补偿乙方装修费用。有鉴于此，清沭宾馆主张的加盟费损失837,500元，本院难以支持。关于员工遣散费损失，清沭宾馆已撤回该项诉请，与法不悖，本院予以准许。综上，本院综合考虑双方当事人庭审陈述及举证、质证情况，晋达公司承租、转租房屋情况以及从94778部队获得的补偿款金额等因素，结合鉴定报告的结论，酌情确定晋达公司赔偿清沭宾馆经济损失共计140万元。
　　关于租金及保证金，晋达公司认可尚欠273,167元未退还，清沭宾馆要求其退还该部分多支付的租金及保证金，本院予以支持。关于逾期退还的违约金，结算清单中约定的计算标准过高，本院综合考虑案件事实及清沭宾馆的实际损失情况，酌情将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、被告上海晋达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告上海清沭宾馆(普通合伙)经济损失140万元；
　　二、被告上海晋达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告上海清沭宾馆(普通合伙)多支付的租金及保证金共计273,167元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款自2017年12月1日起至实际支付之日止的逾期退还违约金；
　　三、驳回原告上海清沭宾馆(普通合伙)的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取16,703元、鉴定费84,800元、保全费5,000元，合计106,503元，由原告上海清沭宾馆(普通合伙)负担20,000元，被告上海晋达物业管理有限公司负担86,503元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王竹珺