上海清涵建材有限公司、赵常山与上海新仓城经济发展有限公司、上海市松江区永丰街道仓吉居民委员会等土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：赵常山，男，1967年1月23日生，汉族，住江苏省。
　　原告(反诉被告)：上海清涵建材有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：赵常山，董事长。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：陈晨，上海市东方剑桥律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海新仓城经济发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：潘建兴，经理。
　　被告(反诉原告)：上海市松江区永丰街道仓吉居民委员会，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：董春燕，主任。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：王天健，上海市诚至信律师事务所律师。
　　被告：上海富民仓桥联合发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：单巧云，总经理。
　　委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：龚琴，上海丰兆律师事务所律师。
　　原告赵常山、上海清涵建材有限公司(以下简称“清涵公司”)诉被告上海新仓城经济发展有限公司(以下简称“新仓城公司”)、上海市松江区永丰街道仓吉居民委员会(以下简称“仓吉居委会”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告新仓城公司、仓吉居委会提起反诉，本院依法予以受理。经双方当事人同意，本案延长简易程序适用两个月。后原告申请追加上海富民仓桥联合发展有限公司(以下简称“富民公司”)为本案共同被告，本院予以准许。本案于2018年4月3日、11月13日两次公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人陈晨，被告新仓城公司、仓吉居委会共同委托诉讼代理人王天健参加了两次庭审，被告富民公司委托诉讼代理人潘峰参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告赵常山、清涵公司诉请本院判令：1、被告新仓城公司、仓吉居委会共同返还定金10万元、土地费8万元；2、三被告共同赔偿搬迁损失费1万元、因房屋拆除造成的租金、使用费损失81万元(具体以评估为准)。事实与理由：2002年，原、被告达成租赁协议，约定被告作为出租方，将松江工业区仓桥分区新仓城经济区坝头生产队所属的6亩土地交由原告承租，租用年限50年，被告帮助办理营业执照以及规划土地相关手续，每年土地租赁费1,050元/亩。合同签订后，原告经被告批准，花费150余万元建造了生产房屋。租赁期间，原告始终按期支付租赁费，并交付押金18万元。后原告又与被告富民公司签订租赁协议。2016年5月5日，松江区城市管理行政执法局发文要求拆除原告承租所在的房屋，2016年5月6日，该局再次重申了相应措施，后涉案房屋被拆除。原告认为，房屋被拆除，导致原告不能使用，被告新仓城公司、仓吉居委会应返还收取的定金10万元、土地费8万元。双方曾约定原告在土地上投资建房，房屋建成后权属归被告所有，原告免费使用50年，但现仅使用14年房屋就被拆除，造成原告36年使用费损失，连同搬迁费损失，三被告应当共同赔偿。
　　被告新仓城公司、仓吉居委会辩称：原告承租土地为农用地，双方签订的土地租赁合同无效，其收到的定金10万元、土地使用费5万元由法院依法处理。原告建造房屋的权属与被告无关，该房屋因属违章建筑而被有关部门依法拆除亦与被告无关，双方并未约定房屋权属归被告、由原告免费使用，故原告要求赔偿损失没有依据，请求驳回。
　　被告富民公司辩称：其与原告不存在租赁关系，其为永丰街道负责招商引资的部门，因清涵公司营业执照到期，故与清涵公司签订租赁协议，协助清涵公司办理工商变更登记手续。该土地以及地上建筑物均与其无关，其也从未收过原告支付的租金。因此，请求驳回对其的诉讼请求。
　　被告新仓城公司、仓吉居委会同时反诉请求判令：1、确认原、被告签订的土地租赁合同无效；2、原告将承租的土地腾退后返还给被告。事实与理由：原告承租的土地为农用地，双方签订的土地租赁合同无效，原告应将土地返还。
　　针对被告新仓城公司、仓吉居委会的反诉请求，原告赵常山、清涵公司辩称：土地租赁合同的效力由法院依法认定。该土地上已没有原告的任何东西，双方未办理过返还土地的交接手续，如果租赁合同的性质经生效裁判确认为无效，则其今后也将不再占有该土地。
　　被告富民公司称：同意被告新仓城公司、仓吉居委会的反诉请求。
　　经审理查明：2001年、2002年间，原告赵常山、清涵公司为乙方、承租方，被告新仓城公司、松江区永丰街道仓城村村民委员会(以下简称“仓城村委会”)作为甲方、出租方，签订《工业用地租赁预约协议》一份，约定乙方向甲方承租松江工业区仓桥分区新仓城经济区坝头生产队的6亩土地(以下简称“系争土地”)，租赁地块用途为工业用地。协议第三条约定，该地块乙方以毛地形式租用，租用年限为50年。第四条约定，乙方每年支付甲方租赁费每亩1,050元，按季度支付甲方，并由甲方开具发票。为取得土地使用证，乙方一次性支付垦复费等每亩3.5万元。第五条约定，乙方同意在本协议签订后，于2002年1月15日以前，向甲方支付土地垦复费10万元作为定金，逾期该地块不予保留。甲方在签订本协议并收到土地租赁定金后，开始办理土地租赁手续。第六条约定，双方于2002年4月30日以前，完成《土地租赁合同》的签订，在《土地租赁合同》签订后，本协议自行终止。因乙方原因造成《土地租赁合同》不能签订的，视本协议无效，所付定金不予退还。第八条约定，甲方以现有条件提供，地块内市政设施完善与配套由乙方自行负责，甲方帮助协调，费用由乙方承担，建造生产用房须严格按照建筑规划要求施工。第九条约定，本协议签订后两个月内，由乙方提供相关资料，甲方帮助办理营业执照以及规划土地相关手续(费用由乙方承担)，逾期该地块不予保留，申领房土权证应按照国家房屋土地管理局规定办理。
　　2001年3月27日，原告赵常山作为乙方，仓城村委会作为甲方，签订一份《工业用地租赁协议》，约定乙方向甲方承租系争土地，租赁地块用途为工业用地，以毛地形式租用，租用年限为50年。协议第四条约定，乙方每年支付甲方租赁费每亩1,050元，以后每三年递增0.01%，以此类推。为取得土地使用证，乙方一次性支付垦复费每亩3.5万元。第五条约定，乙方同意在本协议签订后，于2002年1月15日以前，向甲方支付土地垦复费10万元作为定金，逾期该地块不予保留。甲方在签订本协议并收到土地租赁定金后，开始办理土地租赁手续。第六条约定，土地租赁期限于2002年4月1日至2004年4月30日，若乙方违约，视本协议无效，所付定金不予退还。第八条约定，甲方以现有条件提供，地块内市政设施完善与配套由乙方自行负责，甲方帮助协调，费用由乙方承担，建造生产用房须严格按照建筑规划要求施工。第九条约定，本协议签订后两个月内，由乙方提供相关资料，甲方帮助办理营业执照以及规划土地相关手续(费用由乙方承担)，逾期该地块不予保留，申领房土权证应按照国家房屋土地管理局规定办理。
　　2002年1月12日，原告赵常山分两笔向被告支付各50,000元，付款凭证载明性质为“用地租赁预收款(定金)”。2003年1月28日，清涵公司向被告支付40,000元，付款凭证载明用途为“土地费”。庭审中原告称，其共支付18万元，还有4万元的付款凭证无法找到。被告称，定金、土地费共收到15万元，除上述原告举证的14万元外，还于2012年10月收到1万元；因移动公司在地块上安装铁塔，其收到由原告转交的安装铁塔使用费7万元，但该费用与原告无关。
　　2002年4月7日，松江县仓桥镇房屋土地管理所出具一份《产权证明》，称位于松江永丰街道仓城村坝头生产队产权属于仓城村委会所有，其有权出租或者产权出让。2002年4月11日，被告清涵公司注册成立，注册地址为永丰街道仓城村坝头生产队，经营期间正常缴纳水、电费。
　　2004年5月31日，清涵公司与富民公司签订《租房合同》，约定富民公司自2004年4月10日起将位于永丰街道坝头生产队的600平米面积标准房及配套场地交付乙方使用，至2014年4月9日收回，租期共10年，标准房租赁价格为每年32,000元，场地租赁价格为每年11,000元。同日，松江区房屋土地管理局永丰所出具一份《产权证明》，称位于松江区永丰街道坝头生产队的厂房及场地，产权属于富民公司所有，富民公司有权进行转租或出售。同日，清涵公司向松江区工商分局提出申请，称公司营业执照有效期限到期，决定公司的经营期限与执照有效期延期至2014年4月9日。2004年6月9日，上海市工商行政管理局松江分局向清涵公司出具《核发<营业执照>通知单》，清涵公司经营期限为2002年4月11日至2014年4月9日。
　　2014年3月11日，清涵公司与富民公司又签订《租赁合同》，约定富民公司自2014年3月11日起将上述标准房租赁给清涵公司使用，至2034年3月10日收回，租期共20年，支付方式为免费提供、无偿使用。2014年3月12日，上海市工商行政管理局松江分局向清涵公司出具《准予变更登记通知书》，称经审查，清涵公司提交的经营范围、经营期限变更登记申请，材料齐全，符合法定形式，决定准予变更登记。现清涵公司的经营期限至2032年4月10日。
　　庭审中，原告称上述两份租赁合同系从工商部门调取，其找不到这两份合同,其向被告富民公司支付过租金。
　　2016年5月5日，松江区城市管理行政执法局向清涵公司发出一份《责令限期拆除违法建筑决定书》，称清涵公司未经规划行政管理部门批准，擅自在松江区北杨路XXX号北侧位置，搭建6间砖混结构，面积共计652.05平方米的建筑属违法建筑。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，责令清涵公司在收到决定书之日起3日内自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将报请区人民政府强制拆除。
　　2016年5月16日，松江区城市管理行政执法局向清涵公司发出一份《违法搭建法律后果告知单》，称清涵公司超过三日仍未自行拆除违法建筑的，将可能承担被纳入上海市公共信用信息服务平台、在各类先进评比中一票否决等负面影响。
　　另查明：1999年4月，松江区仓桥镇杨家村、仓城村行政建制撤销，建立新的仓城村行政建制。2001年4月，松江区永丰街道吉祥村、仓城村行政建制撤销，建立新的仓城村行政建制。2003年5月，永丰街道仓城村的村、队建制撤销，建立仓吉居委会。
　　庭审中，原告还提供了系争土地周边上海傲中生物工程设备有限公司、上海松教印务有限公司、上海成踏手套有限公司等的租房合同、产权证、权属证明等，以证明系争土地周边的厂房及租赁都合法有效，因此原告有理由认为其租赁关系也合法有效，房屋被拆除后的损失应当得到赔偿。
　　案件审理过程中，经本院与原、被告双方现场勘查，原、被告双方确认系争土地门牌号为松江区北杨路XXX号1幢，地理位置为松江区北杨路往西靠河区域，北至北杨路、西至河边防汛通道、东至案外人厂房围墙、南至通信铁塔下。经本院多次向松江区规划和土地管理局发函，该局于2018年9月26日回函我院，称系争土地性质为集体农用地，土地用途为灌溉水田，所有权人为松江区永丰街道原杨家村农民集体，原属历史违法用地。本院向原、被告释明双方之间签订的土地租赁协议无效，被告明确表示对于使用费在本案中不主张。
　　案件审理过程中，原告申请对系争土地上原有房屋及场地的使用价值进行评估，被告不同意评估。
　　以上事实，由工业用地租赁预约协议、工业用地租赁协议、收款凭证、责令限期拆除违法建筑决定书、产权证明、租房合同、工商登记资料等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，系争土地性质至今仍为集体农用地，但被告新仓城公司、原仓城村委会将其出租用于非农建设，违反了土地管理法的上述规定，故本院确认原告赵常山、清涵公司与新仓城公司、原仓城村委会签订的《工业用地租赁预约协议》，原告赵常山与仓城村委会于2001年3月27日签订的《工业用地租赁协议》无效。
　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告新仓城公司、原仓城村委会的权利义务继受者仓吉居委会应将收取的定金10万元、土地费5万元返还给原告。原告称共支付土地费8万元，但未提供另支付4万元的证据，被告对此也不予认可，故本院对原告的该项意见不予采纳。
　　系争土地原有的6间砖混结构、面积共计652.05平方米建筑物系原告建造。原告称，与被告约定该建筑物权属归被告所有、由原告免费使用50年，但纵观本案证据，并未见原告与三名被告有此约定，这是其一。其二，原告提供的与富民公司的租房合同、松江区房屋土地管理局永丰土地所出具的产权证明等证据，上述证据的形成时间与清涵公司工商变更登记时间完全吻合，原告处未留有上述合同，原告也未提供向富民公司支付租金的证据，因此，这些证据应为原告办理工商登记所需，而非双方的真实意思表示，原告与富民公司之间并未建立真实的租赁关系；退一步说，即使上述租赁合同为双方真实意思表示，也无法推断出双方曾约定“建筑物归被告所有、由原告免费使用50年”。因原告主张的该项事实不存在，原告据此要求被告赔偿被拆除建筑物、场地剩余年限内租金、使用费损失的诉请，本院不予支持；原告提出的评估申请亦无必要，本院不予采纳。
　　至于原告要求赔偿搬迁损失费1万元的诉请，因其未提供任何证据，本院亦不予支持。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)赵常山、上海清涵建材有限公司与被告(反诉原告)上海新仓城经济发展有限公司、原松江区永丰街道仓城村村民委员会签订的《工业用地租赁预约协议》，原告(反诉被告)赵常山与原松江区永丰街道仓城村村民委员会于2001年3月27日签订的《工业用地租赁协议》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海新仓城经济发展有限公司、上海市松江区永丰街道仓吉居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)赵常山、上海清涵建材有限公司定金、土地费共计150,000元；
　　三、原告(反诉被告)赵常山、上海清涵建材有限公司于本判决生效之日十日内将松江区北杨路XXX号1幢土地(地理位置：松江区北杨路往西靠河区域，北至北杨路、西至河边防汛通道、东至案外人厂房围墙、南至通信铁塔下)返还给被告(反诉原告)上海新仓城经济发展有限公司、上海市松江区永丰街道仓吉居民委员会；
　　四、驳回原告(反诉被告)赵常山、上海清涵建材有限公司的其它诉讼请求。
　　如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费13,800元、减半收取6,900元，反诉案件受理费3,803元，合计诉讼费10,703元，由原告(反诉被告)赵常山、上海清涵建材有限公司负担9,668元(已付)，由被告(反诉原告)上海新仓城经济发展有限公司、上海市松江区永丰街道仓吉居民委员会负担1,035元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王燕华

书记员：周  倩