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上海湖耀工贸有限公司与上海倩熔实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:上海湖耀工贸有限公司,住所地上海市青浦区。
  法定代表人:陈晓辉,总经理。
  委托诉讼代理人:潘亮,上海磊天律师事务所律师。
  被告:上海倩熔实业有限公司,住所地上海市奉贤区。
  法定代表人:姜如忠,总经理。
  委托诉讼代理人:崔永琴。
  原告上海湖耀工贸有限公司诉被告上海倩熔实业有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月24日立案受理后,依法适用简易程序于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘亮,被告的委托诉讼代理人崔永琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告上海湖耀工贸有限公司向本院提出诉讼请求:一、确认原、被告于2015年12月1日签订的《租赁合同》解除;二、判令被告支付租金44,877元;三、判令被告支付水电费7,197.6元;四、判令被告赔偿垃圾清理费损失17,000元;五、判令被告支付违约金105,000元。事实和理由:2015年12月1日,原、被告签订《租赁合同》一份,约定被告向原告承租上海市松江区联阳路XXX号XXX号厂房二楼东面2,300平方米厂房,租期自2016年1月1日至2024年12月31日,月租金35,000元,半年支付一次,每次提前15日支付,逾期超过一个月或非合同规定的情况擅自提前退租的,原告有权解除合同并主张三倍租金作为违约金。2018年8月8日,被告在未通知原告情况下擅自退租并搬离,且欠付租金及水电费,故原告于2018年8月16日制发律师函予被告解除合同并主张相关权利,然被告不予理会。故原告提起诉讼,请求判如所请。
  被告上海倩熔实业有限公司辩称:同意解除租赁合同。被告系生产办公用品的企业,由于环评没有通过,被政府部门要求搬走,原告对此是明知的,也曾经帮被告一起另找生产用房。被告自2018年7月6日开始搬迁,至7月底搬迁完毕。被告已付清截至2018年6月底前的租金,对7月份的租金同意用押金35,000元抵扣,对水、电费同意以实结算,被告搬离时已自行清理了大部分垃圾,不同意原告垃圾清运费的主张,最多在5,000元范围内承担责任,被告未违约,不应承担违约金。
  本院经审理查明事实如下:2015年12月1日,原、被告签订厂房《租赁合同》一份,约定由被告向原告承租上海市松江区联阳路XXX号XXX号厂房二楼东面2,300平方米厂房用于生产经营,租期自2016年1月1日至2024年12月31日止,月租金35,000元,每3年递增率10%。租金支付方式为付六押一,即半年支付一次租金,每次提前15日支付。逾期支付的,每逾期一日,按六个月租金总和的1%支付违约金。租赁使用厂房期间产生的水、电…等费用由被告自行承担。该合同第八条第一款约定了解除合同后双方互不承担责任的四种情形,一为厂房所占土地被收回、二为厂房因社会公益被征用、三为厂房被列入市政拆迁、四为厂房经鉴定为危房或因不可抗力毁损。第八条第二款约定了合同解除后违约方应向守约方支付相当于三个月租金数额的违约金的六种情形,其中第五种情形为被告逾期支付租金时间达一个月以上或逾期支付其它费用超过一个月租金数额的,第六种情形为合同租期未满,非本合同规定的情况擅自提前退租的。该合同另对出租厂房情况、厂房使用要求、厂房返还时状态、消防安全、诉讼管辖地等情况均作了约定。
  上述《租赁合同》签订后,原告即按约向被告交付标的物,被告用于生产各类桌椅柜子等办公用品,并已按约支付押金35,000元及已付清截至2018年6月底前的租金。由于被告生产过程中的作业方式不符合国家规定的相关环保标准,被政府相关职能部门在2018年5月检查发现并要求整改,后因被告未予整改通过环评,被政府相关职能部门于2018年7月6日查封厂房。次日,被告开始陆续搬迁生产设施设备及库存产品,并于7月底前全部迁出本案涉案厂房,但未与原告办理合同解除手续及房屋交接手续。同年8月9日至11日连续三日,原告出资雇人清除租赁厂房内废弃物,事后原告法定代表人陈晓辉向案外人孙永鹏转账支付17,000元,孙永鹏于2018年8月11日向原告出具金额为17,000元的“垃圾清理费”收条一份。2018年8月16日,原告委托上海磊天律师事务所向被告发出律师函,函告被告于该函发出之日解除合同,并要求被告支付2018年7月1日至8月8日期间的租金44,877元、违约金105,000元及欠交的水电费,被告于同年8月18日收到该律师函。现因原、被告对存在的争议未能协商一致,遂成讼。
  另查明:2018年7月16日下午8时53分,原告方法定代表人陈晓辉向被告方法定代表人姜如忠发手机短信,内容为“姜总,你那厂房找到了没,看到回个电话;我朋友九亭伴亭路那有个厂房可以做你这行”。被告据此认为原告已事先知道其将搬迁厂房的情况,其并非擅自毁约搬迁。
  诉讼中,经本院组织双方调解,被告对欠交的2018年5月至7月水、电费7,197.60元事实不持异议,但对剩余租金、垃圾清运费、违约金均提出异议,故调解未果。
  以上事实,有《租赁合同》、律师函、光大银行明细单及收据、水、电费清单、手机短信聊天记录、封条照片、垃圾清运照片及当事人陈述等证据证实,本院予以确认。
  本院认为,依法成立的合同,具有法律约束力,当事人均应遵守。在履行期限届满之前,当事人一方明确表示以自己的行为表明不履行主要债务的,另一方当事人可以解除合同,并要求违约方当事人承担违约责任。当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知对方时解除。
  本案原、被告间签订的房屋《租赁合同》,依法有效,双方均应恪守合同义务。被告由于从事的生产项目存在环保问题,未能按照政府职能部门的要求整改通过环评,故被政府职能部门依法查封其租赁的厂房,被告已于2018年7月底搬离租赁厂房,原、被告对该节事实均无异议,本院予以确认。本案争议焦点一是被告是否应承担提前解除合同的违约责任,二是合同解除的时间认定,三是租金的计算期限,四是被告是否应赔偿原告支出的垃圾清运费损失。对以上争点,本院作如下阐述。
  争议焦点一。本院认为,租期未届满,被告搬离租赁房屋,系因生产项目本身存在环保问题,未能按照政府职能部门的要求整改通过环评所致,并非租赁物本身存在问题。被告可以投资添置环保设施等有效方式通过环评后继续在租赁厂房从事生产经营,然被告采取搬离租赁厂房方式退租,不符合租赁合同第八条第一款约定的四种解除合同的情形,属于合同第八条第二款第六种情形,应承担违约责任。鉴于被告退租事出有因,并非恶意违约,故本院依法对原告主张的违约金予以调整,酌定为相当于一个月租金的数额35,000元。被告辩称7月期间原告法定代表人发手机短信给被告法定代表人表示协助被告寻找厂房,表明原告同意被告退租而非被告擅自退租,对此本院认为,即使原告同意被告退租,但并不表示原告放弃追究被告违约责任的权利。
  争议焦点二。由于被告于2018年7月底前以搬迁生产设施腾空租赁厂房的行为表示退租,故原告于2018年8月16日向被告发出解除合同的律师函,被告于二日后收到该律师通知函,故本院确认2018年8月18日解除租赁合同。
  争议焦点三。由于被告搬离租赁厂房后,未与原告办理房屋交接手续,而原告自2018年8月9日自行雇人清理租赁房屋内废弃物,视为该日原告已收回租赁房屋。原告要求被告支付自2018年7月至2018年8月8日止租金,符合合同约定。但原告计算有误,本院以全年平均日租金1150.68元为计算标准,确定为44,205元;
  争议焦点四。被告未与原告办理退租交房手续,原告未经被告同意擅自雇人清理租赁房屋内的废弃物,其支出的清运费应当自行承担,与被告无关。
  对原告主张的被告欠交的水、电费7,197.60元,被告不持异议,本院予以支持。对被告交纳的押金35,000元,可以冲抵以上欠费。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款的规定,判决如下:
  一、确认原告上海湖耀工贸有限公司与被告上海倩熔实业有限公司之间签订的《租赁合同》于2018年8月18日解除;
  二、被告上海倩熔实业有限公司支付原告上海湖耀工贸有限公司自2018年7月1日至8月8日期间的租金44,205元;
  三、被告上海倩熔实业有限公司支付原告上海湖耀工贸有限公司水、电费7,197.60元;
  四、被告上海倩熔实业有限公司支付原告上海湖耀工贸有限公司违约金35,000元;
  五、原告上海湖耀工贸有限公司退还被告上海倩熔实业有限公司押金35,000元;
  六、驳回原告上海湖耀工贸有限公司的其余诉讼请求。
  上述第二、三、四、五项相抵,被告应付原告51,402.60元,于本判决生效之日起十日内付清。
  如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费3,782元,减半收取1,891元,财产保全申请费1,390元,合计诉讼费3,281元,由原告上海湖耀工贸有限公司负担1,348.50元(已付),被告上海倩熔实业有限公司负担1,932.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员:俞贵荣

书记员:胡  谦

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