上海湖雪铝塑科技有限公司与南通陈永泰食品有限公司、陈龙兴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海湖雪铝塑科技有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：倪金荣，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：陈龙兴(以下简称“被告一”)，男，1963年8月31日出生，汉族，户籍地江苏省。
　　被告(反诉原告)：南通陈永泰食品有限公司(以下简称“被告二”)，住所地江苏省。
　　法定代表人：戴迎春，总经理。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：肖国华，江苏江花律师事务所。
　　原告上海湖雪铝塑科技有限公司与被告陈龙兴、被告南通陈永泰食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日以(2017)沪0118民初843号立案受理，起诉时，原告申请了财产保全，本院依法采取了保全措施。经审理后于2017年6月8日作出一审判决。判决后，原告上海湖雪铝塑科技有限公司及被告南通陈永泰食品有限公司均不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2017年10月31日裁定发回重审。本院于2018年5月2日以(2018)沪0118民初6963号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。原告法定代表人倪金荣及委托诉讼代理人丁书洪，被告陈龙兴及两被告共同委托诉讼代理人肖国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海湖雪铝塑科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2016年5月27日签订的《厂房租赁合同》于2017年1月26日解除；二、判令两被告腾退位于上海市青浦区金泽镇金商路XXX-XXX号XXX号楼及3号楼一层、二层、4号楼、5号楼一至四层(除三楼东北角一间)厂房，并且归还原告；三、判令两被告支付原告厂房租赁费人民币(以下币种均为人民币)141,599元(以年租金35万元为标准，从2016年9月1日计算至2017年1月26日止)；四、判令两被告支付原告房屋占用使用费(以年租金35万元为标准，从2017年1月27日计算至2017年5月31日；以年租金60万元为标准，从2017年6月1日计算至2018年5月31日；以年租金65万元为标准，从2018年6月1日计算至被告实际腾退之日止)；五、判令两被告支付原告设施折旧费4万元，变压器折旧费3万元，其余设施折旧费(按合同约定标准，自2016年6月1日起计算至实际腾退日止)；六、判令两被告支付原告违约金150万元；七、判令两被告返还原告交付的相关文件复印件(房产证复印件8份，原告营业执照复印件、污水排水证复印件各3套，上海金钻食品有限公司的食品生产许可证复印件、排水许可证复印件及办理审批手续复印件各3套，厂房扩建批复包括规划许可证、建设许可证、环保局证明、竣工验收合格证、防雷合格证、消防卫生合格证、青发改委相关文件2005-316复印件、青经发2005-18号文件、原告企业名称变更核准通知书复印件，上述9类材料各2套)；八、诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第七项诉讼请求，其他诉讼请求不变。事实和理由：2016年5月27日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，合同约定租期为5年，从2016年6月1日至2021年5月30日，厂房租金和租金的支付方式：1.2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为35万元，分四个季度支付给甲方，2016年5月31日前支付甲方第一季度租金87,500元，2016年8月31日前支付第二季度租金87,500元，2016年11月30日前支付第三季度租金87,500元，2017年2月1日前支付第四季度租金87,500元；2.第二年全年租金为60万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2017年5月31日前支付给甲方30万元，第二次2017年11月30日前支付给甲方30万元；3.第三年全年租金为65万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2018年5月31日前支付给甲方325,000元，第二次2018年11月30日前支付给甲方325,000元；4.第四年全年租金为70万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2019年5月31日前支付给甲方35万元，第二次2019年11月30日前支付给甲方35万元；5.第五年全年租金为75万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2020年5月31日前支付给甲方375,000元，第二次2020年11月30日前支付给甲方375,000元。变压器折旧费每年3万元，设施折旧费每年4万元。
　　合同签订后，被告人员于2016年6月1日入驻系争租赁厂房，并于当天收到被告二支付的第一季度厂房租金87,500元。原告收到租金后，即按照合同约定拆除了原来部分装饰、所有的设备、设施及四条糖果生产流水线等。2016年6月15日，原告(甲方、出租移交方)与两被告(乙方、承租接收方)签订《厂房租赁合同交接手续》。2016年6月下旬，原告应两被告的要求，在两被告食堂移位后，做好了生活用水检测井并纳入市政污水管道工程，经验收合格，办理了排水许可证。2016年7月23日，被告陈龙兴支付了一半的工程款15,000元。2016年9月3日，原告收到被告二的通知，要求单方解除合同。2016年10月16日，原告向两被告回函，该函落款日期为2016年9月18日，要求继续履行合同。两被告至今不支付原告租金，原告在2017年1月18日提起诉讼至法院，被告于2017年1月26日收到相关起诉材料及证据。故原告主张合同于2017年1月26日予以解除。原、被告双方之间签订的租赁合同，由被告一签字，被告二盖章，被告一的行为不是职务行为，2016年房屋交接手续上，被告一也是以个人名义承租，所以两被告是共同承租人，两被告应共同承担相关法律责任。
　　被告陈龙兴辩称：对原告所主张的合同、交接书、解除函及回函、钱款支付情况等事实无异议，但被告陈龙兴是作为被告二的授权代表在系争租赁合同上签字，代被告二支付相关费用，且得到被告二认可，属职务行为，故不应承担任何责任。其他答辩意见同被告二。
　　被告南通陈永泰食品有限公司辩称：对原告所主张的合同、交接书、解除函及回函、钱款支付情况等事实无异议，但不同意原告全部诉请。被告陈龙兴是被告二的生产厂长，系作为授权代表与原告签订租赁合同、支付钱款，属职务行为；系争租赁合同无法继续履行的原因不在于被告二，而是根据上海市饮用水保护条例及环境保护法等相关规定，系争厂房所在区域无法办理新建扩建项目生产的行政许可，因为无法得到行政许可，被告二无法在系争厂房内进行生产经营，租赁合同的目的无法实现，故于2016年9月1日书面通知原告解除系争合同；通知是到达生效的，被告二认为系争厂房租赁合同应于原告收到被告方寄送的合同解除通知书之日解除；因解除事实已不存在，故原告的第一项诉讼请求不成立；针对第二项诉讼请求，案涉的出租厂房虽然在签订合同后办理过交接手续，但原告仅交付了一把宿舍钥匙给被告，且原告还有部分物品在系争厂房内，实际占有人仍是原告，被告二需在获得行政许可以后才可实际占有使用，故系争厂房不存在腾退；案涉租赁合同已于2016年9月1日解除，且被告未实际占有使用系争厂房，故不存在支付租金及占有使用费；被告二未使用系争厂房、未进行生产，故不应支付折旧费；针对违约金，被告二没有违约行为，导致合同无法履行的原因不在于被告，而是因签订合同时信息不对称，作为上海以外的厂商到上海兴办企业了解的信息与原告了解的内容不一致，在签订协议以后向相关行政许可机关询问后才得知系争厂房属无法办理工业厂房区域，无法办理新建扩建生产项目；针对要求返还相关文件的诉请，原告需提供相应证据证明交付给了原告。需要补充的是，关于腾退系争房屋，系争房屋实际在2016年7月15日就已经腾退，不存在另行腾退问题，被告提供了被告未占有使用系争厂房，或者厂房内未保留被告物品的证据。被告认为解除合同的日期原审判决也错误，原告已经收到被告发出的解除合同通知，收到时间为2016年9月2日，自解除合同通知到达原告方起合同就已经解除，原审没有按照相关法律规定确定合同解除的时间，原告在庭审中也是认可解除合同的，请求合议庭确认解除合同的时间是被告发出的解除合同通知到达原告处的时间。被告认为解除合同的时间是2016年9月2日。庭审中，被告认可原告所陈述的2016年9月1日被告曾向原告发出解除合同通知，原告于2016年9月3日收到。2016年10月16日，原告向两被告回函，该函落款日期为2016年9月18日，要求继续履行合同。原告在2017年1月18日提起诉讼至法院，被告于2017年1月26日收到相关起诉材料及证据之事实。
　　被告二提起反诉，请求判令：1.反诉被告返还反诉原告租金87,500元、纳管费15,000元；2.反诉费由反诉被告负担。庭审中，被告认为解除合同的理由在于无法办理相关的生产许可，无法实现合同目的。被告经考虑后，要求增加一项反诉诉请，即请求法院判令原、被告双方签订的合同于2017年1月26日解除。
　　事实与理由：2016年5月27日，反诉原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由反诉原告承租系争厂房用于糕点等食品的工业生产。合同签订后，反诉原告于2016年6月1日向反诉被告支付了首期租金87,500元，并于2016年7月23日支付了污水纳管费15,000元。在此期间，反诉原告以反诉被告提供的上海金钻食品有限公司的名义向行政审批机关申请变更经营范围，办理租赁厂房用于糕点等食品生产所需的环境影响评价报告，但均未获受理。后经反诉原告了解，租赁厂房属上海市淀山湖重点水源保护区，按照规定系争厂房所在区域属限制工业生产区域。尽管反诉被告多次承诺一定能够办理生产许可及环评报告，但至今仍无法办理。2016年9月1日，反诉原告向反诉被告发送解除租赁合同通知书，同时要求反诉被告返还租金87,500元、纳管费15,000元，但未果。反诉原告认为，反诉被告在签订租赁合同时，刻意隐瞒案涉租赁厂房不可以用于新的工业生产项目，在反诉原告了解到部分情况后，反诉被告仍承诺可以开设新建项目，故导致合同不能履行的过错在反诉被告方，故依法提起反诉，作如上诉请。
　　针对反诉，反诉被告上海湖雪铝塑科技有限公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。被告二反诉主体不适格，无法提出反诉，因为相关租金及纳管费是陈龙兴个人账户支付的，原告从未收到过被告二支付的钱款，故不存在租金返还问题。租金不同意返还，2016年6月1日至2016年8月31日期间的租金已付清，之后系争房屋一直存在锁门的情况，钥匙一直未返还反诉被告，2016年9月1日之后，房屋一直处于空置状态。系争厂房至今仍由陈永泰公司及陈龙兴实际占有，至今尚未交还反诉被告，且结欠反诉被告租金，所以没有事实依据；纳管费也不同意返还，纳管行为已经完成，费用已经支付。纳管费系由被告一承租房屋后，因需要移位厨房，以及排污水，故其提出相关纳管要求，相关费用应由被告自行承担。总的纳管费用是3万元，2015年7月23日被告一从其个人支付宝账户，向原告的法定代表人支付5,000元以及1万元。
　　经开庭审理查明：2016年5月27日，原告(甲方、出租方)与被告二(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定：第一条、出租房屋情况：1.甲方位于上海市青浦区金商路XXX-XXX号的厂房，建筑面积约4,800平方米，房屋性质为工业用房，其中2号楼、3号楼三层的厂房两幢(底下一层、二层租给乙方使用，三层不出租，甲方使用)；4号楼厂房二层壹幢包括化验室、奶粉仓库在内，5号楼办公室一至四层(三楼东北角一间房间甲方自用，不出租)以上出租房屋甲方已按照食品企业标准装饰好并通过食药监局验收合格拿到食品生产许可证(社会信用代码为：XXXXXXXXXXXXXXXXX6的厂房)；2.出租房二号厂房北，东到围墙西边、东南到新建围墙北边(二号厂房南边的场地归甲方使用)三号厂房东面、四号厂房南边，五号办公楼南边和大门口到金商公路XXX-XXX号的水泥路范围内归乙方使用；第二条、租赁用途：1.乙方向甲方承诺，租赁该厂房作为工业生产用房，并遵守国家和本市有关房屋使用规定；2.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上述约定的厂房使用用途；第三条、租赁期限为五年租期，自2016年6月1日至2021年5月31日；第四条、厂房租金和租金的支付方式：1.2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为35万元，分四个季度支付给甲方，2016年5月31日前支付甲方第一季度租金87,500元，2016年8月31日前支付第二季度租金87,500元，2016年11月30日前支付第三季度租金87,500元，2017年2月1日前支付第四季度租金87,500元；2.第二年全年租金为60万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2017年5月31日前支付给甲方30万元，第二次2017年11月30日前支付给甲方30万元；3.第三年全年租金为65万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2018年5月31日前支付给甲方325,000元，第二次2018年11月30日前支付给甲方325,000元；4.第四年全年租金为70万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2019年5月31日前支付给甲方35万元，第二次2019年11月30日前支付给甲方35万元；5.第五年全年租金为75万元，乙方分两次支付给甲方，第一次2020年5月31日前支付给甲方375,000元，第二次2020年11月30日前支付给甲方375,000元。以上1-5款五年租金总计305万元。6.乙方使用甲方购置在租赁单元房内的设备、设施的，每年提取折旧费4万元在每年8月30日一次性支付给甲方(乙方要使用甲方购置的设备、设施清单和计算折旧费的价值金额另附清单作为此合同附件和本合同具有同样的法律效力)；7.乙方应提前十天支付下期租金，若逾期累计超过三十天则视为违约，并且甲方有权收回房屋，终止合同，如乙方仍有留置的任何物品时，均视为乙方放弃，任凭甲方处置，由此造成的任何损失，均由乙方自负，并追究违约责任；第五条、租赁期间相关事宜：1.甲方将房屋租给乙方后，乙方可根据食品生产要求对内部进行装修整改，装修的费用全部由乙方负责，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不能拆去新增的内部装修，不得破坏以前装修部分及房屋架构；2.乙方应遵照政府有关部门的要求，自行办理工商、税务、环评、消防、卫生等相关手续，取得营业执照及相应的各类许可证和配置，相应的各类设备、设施，甲方协助乙方办理以上相关手续；3.乙方要利用甲方法人企业上海金钻食品有限公司全部股权、营业执照和食品生产许可证，办理企业变更，在租赁期满或双方协商解除租期前一个月，乙方要把原公司全部股权、营业执照、食品生产许可证照变更好原来的归还给甲方，以上办理变更企业名称的全部费用由乙方承担。如金钻字号不能办理执照名称了，甲方可重新核准公司名称，乙方要把重新核准公司名称，变更办理好原来食品企业相同的食品企业营业执照，全部股权，食品生产许可证归还给甲方。如未办理好不给甲方，乙方自愿照本合同第九条作违约处理偿还给甲方；第八条、特别约定：1.合同签订后甲方应在6月15日之前将2号楼一楼设备及3号楼一楼部分设备拆除清理干净交付乙方；2.3号楼一楼剩余设备如乙方不使用，甲方在2017年2月28日前拆除清理完毕；3.4号楼二楼甲方放置的设备及杂物必须在2017年2月28日全部搬离；4.上述时间内甲方未能搬完，延期费按房租的三倍，按天计算，在房租中扣除；5.变压器折旧费乙方承担每年三万元，在每年8月31日前一次性支付；第九条、违约责任：1.租赁期间甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应赔偿乙方损失150万元的违约金；2.在租赁期间，乙方擅自解除合同，提前退租该房屋和违背本合同相关条款视为乙方违约，乙方应赔偿给甲方损失150万元。合同另对其他内容进行了约定。
　　该合同由原告与被告二盖章确认，被告一在乙方法定代表人处签字确认。
　　合同签订后，被告人员于2016年6月1日入驻系争租赁厂房，原告于当天收到被告二支付的第一季度厂房租金87,500元，被告交付租金至2016年8月31日。
　　2016年6月15日，原告(甲方、出租移交方)与被告二(乙方、承租接收方)签订《厂房租赁合同交接手续》：就甲乙双方2016年5月27日签订的厂房租赁合同中约定的“合同签订后甲方应在2016年6月15日……把租给乙方用厂房内的设备清理搬空移交给乙方使用”。其中2号厂房：一楼原数控车床加工车间和棒棒糖生产流水线甲方在2016年6月3日全部拆除搬清。二楼原成品仓库搬清，全部交给乙方使用。3号楼一楼两条硬糖生产线在2016年6月11日到15日拆除搬清。西边留硬糖浇注生产流水线，如乙方不用，甲方在2017年2月28日前拆除搬清，二楼原包装车间已搬清，全部交给乙方使用。4号楼一楼两条奶糖生产流水线在2016年6月11日到6月15日已全部拆除搬清。二楼化验室保留乙方使用，奶粉仓库全部搬清，全部交给乙方使用。二楼备用车间甲方放置的设备、配件等在2017年2月28日全部搬清交给乙方使用。5号楼办公楼一楼到四楼(甲方留一房间自用不出租)全部交给乙方使用(在2016年6月1日乙方人员住入)，以上租赁房屋现已全部交给乙方使用。甲方留下的设备、设施待日后甲、乙双方确认后另外再附清单。本交接手续共一页、一式两份，甲、乙双方各执一份，2016年6月15日特此交接。
　　2016年6月下旬，原告应两被告的要求，在两被告食堂移位后，做好了生活用水检测井并纳入市政污水管道工程，经验收合格，办理了排水许可证。2016年7月23日，被告陈龙兴支付了一半的工程款15,000元。之后，被告未再支付其他钱款。
　　2016年9月1日，被告二向原告寄送了原告的通知一份，该通知称：2016年5月27日，我司与贵司就以我司名义租用贵司位于上海市青浦区金商路XXX-XXX号厂房，并与倪金荣董事长合作加工生产食品糕点一事签订了厂房租赁合同一份，合同签订后，我司支付了合同约定的第一期租金87,500元。但此后至今，虽经我司与倪董事长付出了巨大努力，但就合同约定在贵司厂房内，以倪董事长控股的上海金钻食品有限公司名义生产食品、糕点的生产许可、环评报告、排污许可均无法得到行政许可部门的许可，经我司了解到贵司的租赁厂房位于上海市淀山湖水源重点保护区域，对我们合作生产的食品、糕点类产品属于限制发展的区域，对此重要信息，双方在签订厂房租赁合同时，贵司未予及时披露，导致我司至今无法实现订立合同之目的，此前至今，尽管倪董事长对该类产品的生产许可及环评报告、排污等多次做出了保证，但我司认为，在贵司承诺的食品糕点的生产许可、环评报告及排污许可批准前，双方签订的厂房租赁合同也无法履行，且我们双方也深知，国家环保政策的红线是不可以逾越的，为此，我司现依据《合同法》之规定，解除我公司与您2016年5月27日签订厂房租赁合同，对于我司已支付的租金87,500元及我司支付的办证费用15,000元，请倪董事长在方便的时候予以返还。本通知自送达贵司生效。
　　原告称原告职工车间工作人员代收上述通知没有及时交给原告，导致原告于2016年9月下旬25号左右才收到。2016年10月16日，原告向两被告寄送了回函，函件落款日期为2016年9月18日，内容为：2016年5月27日两被告与原告签订厂房租赁合同至今，两被告不但没有把合同约定的第二期租金87,500元和变压器折旧费3万元、设施折旧费4万元，合计157,500元支付原告，反而通知单方解除合同，违背了合同签订时的真实意思，为此特告知两被告，1、原告不同意两被告通知的内容及解除合同，请认真履行合同，及时支付第二期租金157,500元；2、两被告通知内容的理由不成立，国家法律、法规并无系争厂房区域内禁止办理食品生产条文，且在双方合同签订前四个月中原告早已告知两被告系争厂房处于二级水源保护区，但不影响无污染食品生产企业的正常生产，两被告及陈秀清也早已拿到系争厂房的房产证，相关企业营业执照、食品生产许可证等复印件作了广泛、深入、仔细的调查了解，合同第五条中能明白显示当时告知情况的事实；3、如两被告不继续履行合同需承担违约责任，就双方合同约定原告为租厂房给两被告所拆除的装饰、设备、设施的损失150万元应偿还给原告。请两被告认真履行合同，及时做好食品生产必须要的前期类别改造装饰和样品送检，同时取得食品监督验收合格证后才能办理食品生产许可证和营业执照，这是众所周知的食品生产前企业所必需要办理好的，原告尽力协助两被告办理好上述事项。
　　2017年2月16日上海大观园经济城出具情况说明一份，内容为，2016年6月，上海金钻食品有限公司向该开发区申请办理该公司增加糕点类食品的经营范围及股权变更等事项，因该公司新增经营范围没有办理相应的环境影响评估报告，对于上海金钻食品有限公司的该申请，该开发区无法受理。同年3月5日，上海大观园经济城再次出具情况说明一份，内容为，该开发区对2017年2月16日的情况说明作以下补充说明：2016年6月，陈龙兴、陈秀清等人来该开发区办理咨询“上海金钻食品有限公司”增加糕点类食品的经营范围及股权变更等事项。该开发区向其告知：如增加糕点类食品经营范围，需做好项目申报、审批、装修、验收等工作，并取得生产许可证、环评证明等，否则该开发区无法受理。另查明，上海金钻食品有限公司未向该开发区做上述变更申请。
　　另查明，系争房屋位于上海市青浦区金商路XXX-XXX号，登记于原告名下。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述、租赁合同、合同交接手续、银行交易明细、通知、EMS凭单、函及签收单据、情况说明、上海市房地产权证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本案中，原、被告之间主要争议如下：
　　一、关于解除原、被告于2016年5月27日签订的《厂房租赁合同》问题。
　　原告认为，被告拒付租金，原告发函要求解除合同后，被告仍拒付租金。对于解除合同的日期，原告以其诉至法院，被告陈永泰公司收到诉讼材料之日，即2017年1月26日。
　　两被告认为，同意解除合同，但不认可原告所述的理由。根据上海市饮用水保护条例及环境保护法等相关规定，系争厂房所在区域无法办理新建扩建项目生产的行政许可，因为无法得到行政许可，被告二无法在系争厂房内进行生产经营，租赁合同的目的无法实现，被告曾于2016年9月1日书面通知原告解除系争合同；通知是到达生效的，被告二认为系争厂房租赁合同应于原告收到被告方寄送的合同解除通知书之日解除，即2016年9月2日。庭审中，被告经考虑后，要求增加一项反诉诉请，即请求法院判令原、被告双方签订的合同于2017年1月26日解除。
　　原告认为，不存在被告所述无法办证的情况，系争厂房位于二级水源保护区，在厂房附近有明显的告知，且原告以系争厂房注册成立的上海金钻食品有限公司在2015年之前已经获得了食品药品监督管理局许可生产糖果产品，说明可以进行食品生产，符合合同约定；两被告至今未支付合同约定的下一期租金等费用，迟延交付租金且在原告发函要求解除后仍拒付租金，显属违约，故依据相关法律规定应依法解除合同。为此，原告提供了营业执照复印件、食品生产许可证复印件、全国工业产品生产许可证复印件、准予变更行政许可决定书、核发污水排水相关审批、污水纳管证明、排水许可证及证明、设计图等证据复印件为证。
　　本院认为，系争厂房位于二级水源保护区，对此，原告是明知的。根据合同约定，被告租赁原告系争厂房用于工业生产，被告要利用原告法人企业上海金钻食品有限公司全部股权、营业执照和食品生产许可证，办理企业变更。被告应遵照政府有关部门的要求，自行办理工商、税务、环评、消防、卫生等相关手续，取得营业执照及相应的各类许可证和配置，相应的各类设备、设施，原告协助被告办理以上相关手续。根据上海大观园经济城出具情况说明，该说明的主要内容为，2016年6月，上海金钻食品有限公司向该开发区申请办理该公司增加糕点类食品的经营范围及股权变更等事项，因该公司新增经营范围没有办理相应的环境影响评估报告，对于上海金钻食品有限公司的该申请，该开发区无法受理。也即被告未能通过环评准入机制的情况下，该开发区无法办理增加糕点类食品经营范围及股权变更等事项。
　　本案中原、被告签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，系有效合同，双方均应按约履行。被告是否可以以系争房屋地址申领营业执照虽未在合同中明确约定，但因合同明确约定被告承租系争房屋是从事工业生产，故被告必须以系争房屋为注册地址办理工商登记及其他相关手续，对此原告应当是明知的。原告有义务保证租赁给被告的房屋不存在办理工商登记手续的瑕疵。合同中也约定，原告同意协助被告办理工商、税务、环评、消防、卫生等相关手续。
　　反观被告，被告租赁系争房屋的用途是用于工业生产即糕点类食品生产，那么理应在合同签订前查看系争房屋并对房屋的用途有充分的认识，对系争房屋是否符合糕点类食品生产经营条件进行充分了解。现系争房屋因无法办理工商登记及其他相关手续，无法实现糕点类食品生产的合同目的，该责任也并不能完全归责于原告，对合同目的无法实现存在过错，被告对选址也负有注意义务。因以系争房屋为注册地址实际上无法办理工商登记及其他相关手续，被告租赁系争房屋的目的不能完全实现，原告也主张解除双方签订的厂房租赁合同，故原、被告签订的厂房租赁合同应予解除。至于合同解除的日期，在本案中，被告提供了函件及快递详单，以证明被告就2017年9月即向被告提出解除合同事宜，原告认可该函件已经收到。庭审中，原、被告均主张以被告于2017年1月26日收到相关起诉材料及证据作为合同解除日期，对此，本院予以准许。
　　二、关于腾退系争厂房问题。
　　原告主张被告腾退厂房，原告认为，合同签订后，被告人员于2016年6月1日入驻系争租赁厂房，2016年6月15日，原告与两被告签订了《厂房租赁合同交接手续》，将系争厂房交付了被告，原告已经将1楼2楼所有的厂房、仓库拆除原设备并搬清，办公楼1-4楼已经全部交付给被告使用，双方已经进行了明确的交接，而且陈龙兴本人也进行了签字，被告已经实际占有了厂房，且至今未腾退。庭审中，原告明确双方如需交接，只要被告交出钥匙就可以。同时，原告也确认，系争房屋自2016年9月1日已处于空置状态。
　　被告认为，被告二实际没有占有使用系争厂房，程序上履行了交接形式，设备没有进入厂房，被告员工吴朝刚只有领取了宿舍钥匙，系争厂房一直没有被实际占有使用。被告员工吴朝刚在2016年7月15日离开原告厂房时，没有将钥匙给原告，就放在宿舍的桌子上。故被告已经交付了，没有实际占有，都是空置的，不存在再行腾退的问题。
　　本院认为，租赁合同解除后，被告理应将系争厂房交付原告。本案中，被告认为，被告二实际上并没有占有使用系争厂房，程序上仅履行了交接形式，设备也没有进入厂房。被告于2017年9月1日发通知告知原告解除租赁合同，原告也已收到，且原告未就被告实际占有了厂房提供相应的证据。故原告可自行接收系争房屋。
　　三、关于租金、房屋占有使用费问题。
　　原、被告确认以2017年1月26日作为合同解除日期，对于合同解除之前的租金，被告理应支付，鉴于被告支付租金至2016年8月31日，故被告尚应向原告支付2016年9月1日至2017年1月26日期间的租金，租金以年租金35万元为标准计付，即原告所主张的141,599元。对于被告主张原告返还已支付租金87,500元，该租金是针对2016年6月1日至8月31日期间的租金，被告主张返还无依据，本院不予支持。合同解除后，原告再行主张房屋占有使用费，也无相应的依据，本院亦不予支持。
　　四、关于设施折旧费、变压器折旧费、其余设施折旧费问题。
　　原告主张被告支付原告设施折旧费4万元，变压器折旧费3万元，其余设施折旧费(按合同约定标准，自2016年6月1日起计算至实际腾退之日止)，原告认为变压器停用后再行使用是需要费用的，鉴于被告承租厂房，恢复使用后会产生费用。设备折旧费指的是电梯、中央空调、挂壁式空调折旧费用。根据合同第8条约定，变压器折旧费，被告承担每年3万元，但是被告未支付。关于设备折旧费，依据合同第4条第6款约定。被告认为，不同意支付上述钱款，理由在于被告并未实际使用系争厂房。
　　审理中，原、被告一致确认被告未进行生产。
　　本院认为，鉴于合同于2017年1月26日予以解除，原告主张虽有合同依据，但本院也注意到被告未进行生产。故本院酌情确定被告应支付原告上述费用3万元。
　　五、判令被告支付原告违约金问题。
　　本院认为，对于合同的解除，双方均存在过错，原告所主张的违约金金额，被告认为过高，要求予以调整，且原告未提供证据证明其损失，故综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定被告应支付原告方违约金5万元。
　　六、关于纳管费问题。
　　原告认为，3万元纳管费都是原告代付的，在租赁的厂房，1号厂房原告自行在用，其他的是租赁给了被告，施工涉及到的3万元全部都是原告代付的，纳管施工针对的是出租给被告的5号厂房该做食堂，因为工程都是被告的工程所以3万元应该都是被告支付的，被告尚欠原告15,000元纳管费，没有打欠条。
　　被告认为，原告承诺环评可以办理出，排水纳管是为了环评可以办出而施工。施工合同上标注的3万元无异议，对于15,000元给过原告无异议，剩余的15,000元是否支付给了原告目前不清楚，当时原告就跟被告说排水纳管施工需要15,000元。后又称，被告为了继续履行合同，因此，愿意承担纳管费用。纳管费共计3万元，双方各半承担，费用为15,000元。
　　本院认为，对该笔施工费用支付总计3万元，及被告已支付15,000元，双方均无异议。无论是该施工项目是为被告承租改建食堂排污，还是为了被告承租后生产经营进行环评所需，该施工费用均应由被告承担。被告认为该笔费用应由原、被告各半承担，被告无提供相应的证据，本院不予采信。故被告尚应支付原告纳管费15,000元。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告还主张被告一应与被告共同担责，理由是，原、被告双方之间签订的租赁合同，由被告一签字，被告二盖章，被告一的行为不是职务行为，房屋交接手续上被告一也是以个人名义承租，所以两被告是共同承租人。被告一认为，被告一是作为被告二的授权代表在系争租赁合同上签字，代被告二支付相关费用，且得到被告二认可，属职务行为，故不应承担任何责任。被告二认为被告一是被告二的生产厂长，系作为授权代表与原告签订租赁合同、支付钱款，属职务行为，不应承担责任。本院认为，原、被告所签订的租赁合同上注明，出租方为原告，承租方为被告二。现原告主张被告一一并担责，原告的理由缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海湖雪铝塑科技有限公司与被告南通陈永泰食品有限公司于2016年5月27日所签订《厂房租赁合同》；
　　二、被告南通陈永泰食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海湖雪铝塑科技有限公司2016年9月1日至2017年1月26日期间的租金人民币141,599元；
　　三、被告南通陈永泰食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海湖雪铝塑科技有限公司设施折旧费、变压器折旧费等费用人民币30,000元；
　　四、被告南通陈永泰食品有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海湖雪铝塑科技有限公司违约金人民币50,000元；
　　五、被告南通陈永泰食品有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海湖雪铝塑科技有限公司纳管费人民币15,000元；
　　六、驳回原告上海湖雪铝塑科技有限公司的其余诉讼请求。
　　七、驳回反诉原告南通陈永泰食品有限公司的全部诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币20,665元，财产保全费5,000元，两项诉讼费用合计25,665元，由被告南通陈永泰食品有限公司负担人民币9,928.98元，由原告负担人民币15,736.02元；反诉受理费人民币1,175元，由反诉原告南通陈永泰食品有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李小弟

书记员：林  青