上海漕河泾实业有限公司与上海东上海影视传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海漕河泾实业有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：陈垚，执行董事。
　　委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王海桑，上海市万联律师事务所律师。
　　被告：上海东上海影视传播有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：洪海风，董事长。
　　原告上海漕河泾实业有限公司(以下简称漕河泾公司)与被告上海东上海影视传播有限公司(以下简称东上海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，因无法将诉状副本等材料有效送达东上海公司，本案转为普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行审理。漕河泾公司的委托诉讼代理人王海桑到庭参加诉讼。东上海公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　漕河泾公司向本院提出诉讼请求：1.判令东上海公司向漕河泾公司支付拖欠的租金134,142元；2.判令东上海公司向漕河泾公司支付拖欠的水费616.78元、电费2,795.8元、电梯费626.4元、停车费600元，合计4,638.98元；3.判令东上海公司向漕河泾公司支付违约金，分为两段，第一段是第3季度以67,071元为基数，自2018年7月1日起算，按年化24%为标准，计算至实际清偿之日；第二段第4季度以67,071元为基数，自2018年10月1日起算，按年化24%为标准，计算至实际清偿之日。事实与理由：漕河泾公司与东上海公司于2017年12月21日签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定漕河泾公司将位于上海市石龙路XXX弄XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给东上海公司作为办公用房使用，建筑面积245平方米。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，租金标准为每天每平方米3元。租赁期间，东上海公司拖欠第3季度、第4季度租金134,142元，至今未付。故诉至法院。审理中，漕河泾公司撤回第2项诉请，并明确第3项诉请的计算依据为租赁合同第七条第一款，考虑到实际情况，主动将违约金标准调整为年化24%。
　　东上海公司未作答辩。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年12月21日，漕河泾公司作为出租方(甲方)与东上海公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋，建筑面积245平方米。租赁期1年，自2018年1月1日至2018年12月31日止。租金按每天每平方米3元计算，全年租金268,284元。月租金22,357元。乙方原支付的履约保证金36,900元作为本合同保证金，如乙方拖欠本合同约定的租金或其他费用，或者根据本合同约定应当向甲方支付违约金时，甲方有权直接从前述履约保证金中扣除相关费用。租金按季支付，先付后用，每季度租金67,071元，即每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前由乙方向甲方分四次付清当年租金(每次付年租金的25%)。租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应按应付未付金额的百分之一支付违约金。
　　审理中，漕河泾公司表示租赁合同到期后东上海公司马上搬离，但欠付2018年第3、4季度的租金。漕河泾公司于2019年1月1日收回系争房屋。租赁合同已到期终止，
　　审理中，漕河泾公司又表示东上海公司支付过漕河泾公司保证金36,900元，该保证金在双方结清水电、电梯费、停车费等费用后一并结算，保证金不要求在本案中处理。
　　以上事实，除庭审笔录外，另有房屋租赁合同等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据漕河泾公司的陈述，租赁合同已到期终止并且东上海公司欠付2018年第3季度、第4季度的租金。在没有其他相反证据推翻漕河泾公司上述主张的情况下，本院确认租赁合同到期终止以及东上海公司欠付漕河泾公司2018年第3季度、第4季度租金共计134,412元。故漕河泾主张东上海公司支付拖欠租金，于法有据，本院予以支持。根据租赁合同约定“租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应按应付未付金额的百分之一支付违约金。”故漕河泾公司主张逾期支付租金的违约金有合同依据，本院予以支持，至于违约金的计算标准，漕河泾公司主动调整为年利率24%，于法不悖，本院对此予以采纳。审理中，漕河泾公司撤回第2项诉请，于法不悖，本院予以准许。另外，漕河泾公司提出保证金在双方结清水电、电梯费、停车费等费用后一并结算，保证金不要求在本案中处理的意见，于法不悖，本院亦予以准许。东上海公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、上海东上海影视传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾实业有限公司自2018年7月1日起至2018年12月31日止的房屋租金134,142元；
　　二、上海东上海影视传播有限公司于本判决生效之日起十日内按照年利率24%的标准支付上海漕河泾实业有限公司逾期支付2018年第3季度租金67,071元的违约金，以67,071元为基数、自2018年7月1日起至实际清偿之日止；
　　三、上海东上海影视传播有限公司于本判决生效之日起十日内按照年利率24%的标准支付上海漕河泾实业有限公司逾期支付2018年第4季度租金67,071元的违约金，以67,071元为基数，自2018年10月1日起至实际清偿之日止。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,982元，由上海东上海影视传播有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：单春梅

书记员：杨  锋