上海潺舐企业管理有限公司与上海书存资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海潺舐企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：茅雪娟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：白树彩，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：时璇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海书存资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：杜洪江，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张映竹，上海市银都律师事务所律师。
　　原告上海潺舐企业管理有限公司与被告上海书存资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告于同年7月27日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，于同年7月26日、8月22日、11月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白树彩、时璇，被告委托诉讼代理人张映竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告之间于2017年11月14日签订的租赁合同于2018年3月11日解除；2、判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)退还租赁保证金人民币(以下币种同)232,687.50元；3、判令被告(反诉原告)赔偿原告(反诉被告)损失64,000元；4、判令被告(反诉原告)赔偿原告(反诉被告)律师费损失30,000元。
　　本诉的事实与理由：2017年11月14日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定：被告(反诉原告)将上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争租赁房屋)出租给原告(反诉被告)；租赁期限为6年；租赁目的为餐饮经营。2018年2月6日，原、被告签订《补充协议》一份，该补充协议主要是将租赁期限调整为2018年5月1日至2024年4月30日。上述协议签订后，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付租赁保证金232,687.50元。因被告(反诉原告)无法提供系争租赁房屋的《建设工程消防设计审核意见书》或《建设工程消防验收意见书》，导致原告(反诉被告)无法完成系争租赁房屋的消防审批。原告(反诉被告)遂于2018年3月9日向被告(反诉原告)发送《通知》，要求终止双方的租赁合同，并要求被告(反诉原告)退还租赁保证金。但被告(反诉原告)均置之不理。同时，原告(反诉被告)为系争租赁房屋支付了招租佣金49,000元；为设立公司作为经营主体，支付办理证照费用15,000元；原告(反诉被告)为本案诉讼支付律师费30,000元。上述费用均为原告(反诉被告)的实际支出费用。现因被告(反诉原告)的违约行为，导致双方租赁合同无法实际履行。遂涉讼。
　　被告(反诉原告)针对本诉辩称，根据双方的租赁合同约定，原告(反诉被告)应支付公共事业费押金、租赁保证金、首期租金、物业管理费，但原告(反诉被告)仅支付了租赁保证金，所以被告(反诉原告)尚未向原告(反诉被告)交付系争租赁房屋。现被告(反诉原告)同意解除双方的租赁合同，但合同解除的日期为被告(反诉原告)同意解除合同之日，即2018年7月26日。因原告(反诉被告)违约在先，根据合同约定，租赁保证金不予退还；原告(反诉被告)的其余损失应由其自身承担。
　　另被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令原、被告双方于2017年11月14日签订的租赁合同于2018年7月26日解除；2、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付违约金607,218.75元(违约金的构成：租赁保证金232,687.50元+公用事业费押金25,500元+首个租赁年度三倍月租金349,031.25元=607,218.75元)。
　　审理中，被告(反诉原告)将诉讼请求变更为：1、判令原、被告双方于2017年11月14日签订的租赁合同于2018年7月26日解除；2、判令原告(反诉被告)已经支付的租赁保证金232,687.50元由被告(反诉原告)予以没收；3、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付违约金349,031.25元(违约金计算标准：首个租赁年度月租金标准的3倍，即116,343.75×3=349,031.25元)；4、判令原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)律师费损失20,000元。
　　反诉的事实及理由：2017年11月14日，原、被告就系争租赁房屋签订《租赁合同》，合同约定：原告(反诉被告)应于租赁合同签订后5日内支付首期租金，签约时支付保证金租赁232,687.50元、公用事业费押金25,500元、免租期及租赁期内的全额物业管理费12,750元。然租赁合同签订后，原告(反诉被告)仅支付了租赁保证金而未支付其他应付款项。原告(反诉被告)的行为已经构成违约，被告(反诉原告)遂提出上述反诉诉请。
　　原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，因系争房屋无法办理消防验收，导致原告(反诉被告)将系争租赁房屋用以经营餐饮的合同目的无法实现，故被告(反诉原告)向原告(反诉被告)主张违约责任无事实和法律依据。原告(反诉被告)未支付公用事业费押金行使的是不安抗辩权。
　　本院经审理认定事实如下：上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号房屋权利人为上海先锋实业公司。2010年6月1日，上海先锋实业公司出具《授权书》，授权上海闳慎资产管理有限公司对上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号房屋进行经营管理、对外招租、物业、停车服务等事宜，期限自2010年6月1日至2030年5月31日。2013年9月17日，上海闳慎资产管理有限公司企业名称变更为上海书存资产管理有限公司，也即本案被告(反诉原告)。
　　2017年11月14日。原告(反诉被告)(承租方、乙方)与被告(反诉原告)(出租方、甲方)就系争租赁房屋签订《租赁合同》一份，合同约定：乙方租赁系争租赁房屋用以经营餐饮，建筑面积为850平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2024年1月31日止；装修期、免租期自2017年12月1日起至2018年1月31日止；如乙方没有违约行为，为支持乙方经营，则甲方同意自2019年1月1日至2019年1月31日、自2020年1月1日至2020年1月31日、自2021年1月1日至2021年1月31日止为甲方额外赠与乙方的免租期，该时间段不列入乙方租金计算范围内；装修期、免租期内，乙方无需支付租金，但需按本补充条款附表八、附表九支付相关费用；2018年2月1日至2019年1月31日，月租金标准为116,343.75元；2019年2月1日至2020年1月31日，月租金标准为123,324.38元；2020年2月1日至2021年1月31日，月租金标准为130,723.84元；2021年2月1日至2022年1月31日，月租金标准为138,567.27元；2022年2月1日至2023年1月31日，月租金标准为146,881.31元；2023年2月1日至2024年1月31日，月租金标准为155,694.19元；租赁期内，租金按“先付后用”原则，以每3月为一期支付，首期租金应于签订本合同后五日内支付，此后应在每期到期前10天向甲方支付下一期的租金；如乙方不按本合同规定时间足额支付租金，则每逾期一日，乙方需按逾期支付费用总额的0.1%支付滞纳金；乙方应于本合同签署时向甲方支付保证金232,687.50元；乙方应于本合同签署时向甲方支付公用事业费押金25,500元；该房屋物业管理费为12,750元/月，在免租期内，乙方应支付全额的物业管理费；该物业管理费应在系争租赁房屋交付前一次性支付；物业管理费按照房屋面积计算，每期物业管理费与每期租金同时支付；租赁期限内，若乙方未支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在接到甲方书面通知后的7天内向甲方补足保证金；如乙方未在上述期限前补足保证金的，甲方可以单方通知乙方终止本租赁合同，届时乙方应承担全部违约责任；若乙方设立新公司实际使用该房屋的，需事先经甲方书面同意，并注册在闵行区先锋村街道，同时乙方还应出具有关资料证明乙方为该公司的控股股东；甲乙双方均同意，如乙方按照8.4条之规定设立新公司实际使用系争租赁房屋的，乙方须在本合同签署后三/六个月内完成新公司设立的所有手续并自行取得所有相关证件；甲方同意在本合同签署且甲方已收到乙方缴纳保证金与公用事业费押金及物业管理费的前提下，不迟于附表五所列的起租日将该房屋交付乙方；在乙方按本合同规定交付租金及其他费用的前提下，乙方有权在租赁期限内使用该房屋及甲方提供之设备并享有收益；甲乙双方再次明确同意，甲方在下列任何情况下不必对乙方或乙方对任何其他人作出的赔偿作出赔偿或租金减免或其他法律责任，乙方保证免除甲方对乙方因此而蒙受的损失及伤害的赔偿责任：因该房屋产权为工业厂房性质，如因政府部门、消防审批等不可抗力因素导致乙方不能取得合法经营许可的；甲乙双方同意在租赁期限内，乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方终止本合同，乙方已付保证金和公用事业费押金由甲方没收，乙方应承担违约金，违约金按首年月租金三倍计算：1、逾期支付租金或物业管理费或应付公用事业费达7天的；……；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金公用事业费押金及其他本合同约定的应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳金(该滞纳金按乙方应付未付款项之日0.1%计算)，及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费；乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回房屋及机房提供之设备，本合同提前终止，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的无偿装修期间之租金；(2)向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用；该等事件为：乙方拖欠租金、物业管理费、公共事业费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用或乙方未在甲方根据本合同规定使用保证金或公用事业费押金抵扣乙方应付款后立即补足保证金或公用事业费押金超过七天，且经甲方催告乙方仍不缴清的；乙方应提供该房屋项目联络人，暂定联络人为顾雪松，联络人应在甲方或物业管理公司办理签字备案手续，甲方将任何文件送达该联络人则视为送达乙方，该联络人的任何行为亦被视为乙方本身的行为。
　　2017年11月15日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付租赁保证金232,687.50元。
　　2017年12月13日，被告(反诉原告)工作人员金燕通过微信询问原告(反诉被告)工作人员顾雪松：“你们什么时候准备进来装修呢？”顾雪松答：“光大在装修，快好了就进来”；金燕：“好的，剩下的房租不要忘了付。”2017年12月18日，顾雪松告知金燕，需要被告(反诉原告)办理系争租赁房屋的转性文件；2018年1月25日，金燕告知顾雪松转性文件已经审批好。2018年1月26日，金燕询问顾雪松准备什么时候去报消防，顾雪松回答：“我们先要把营业执照办出来，消防应该要年后了。”2018年1月29日，金燕和顾雪松在微信中协商确定：2018年3月1日开始计算免租期，按照合同2个月的免租期，自2018年5月1日开始计租，并约定对此签订补充协议。2018年2月26日，金燕询问顾雪松：“消防那块开始办理了吗？如果办理有什么问题的话，随时沟通；如果需要进场装修了，房租要先付了”，顾雪松回答：“嗯，明白。”2018年3月9日，金燕告知顾雪松：“领导和公司董事去报备了退一半押金事宜，等公司有消息了，再联系您”。
　　2018年2月6日，原告(反诉被告)(承租方、乙方)与被告(反诉原告)(出租方、甲方)签订《补充协议》一份，该协议载明：甲乙双方已于2017年11月14日签署了乙方承租甲方坐落于上海虹井路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租赁合同》(简称原租赁合同)，且甲方已向乙方交付该租赁房屋，现根据实际情况，甲乙双方协商一致并作出以下补充条款：1、原租赁合同装修期、免租期为2017年12月1日至2018年1月31日，现甲乙双方同意上述装修期、免租期变更为自2018年3月1日至2018年4月30日止；2、原租赁合同的租赁期限自2018年2月1日起至2024年1月31日止，现甲乙双方同意上述租赁期变更为自2018年5月1日起至2024年4月30日止，共计6年；3、乙方须自2018年5月1日起支付租金(起始计租日)，原租赁合同中附表六所述的租金年度起止时间均顺延3个月。
　　2018年3月9日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)发送《通知》，要求被告(反诉原告)全额退还其已支付的钱款232,687.50元。2018年3月16日，原告(反诉被告)再次向被告(反诉原告)发送《通知》要求全额退还其已支付的钱款232,687.50元。2018年3月22日，被告(反诉原告)针对原告(反诉被告)2018年3月16日的《通知》作出回复，不同意原告(反诉被告)单方解除合同。
　　另查明，2009年3月13日，虹井路XXX弄XXX号消防验收合格。2011年3月15日，被告(反诉原告)(出租方、甲方)与案外人上海丰茂盛餐饮有限公司(承租方、乙方)(以下简称丰茂盛公司)签订《闳慎大厦租赁合同》一份，合同约定：被告(反诉原告)将虹井路XXX弄XXX号2层整层出租给丰茂盛公司经营餐饮，建筑面积为1879.126平方米，租赁期限自2011年6月25日起至2017年6月24日止。
　　2012年5月9日，上海市闵行区公安消防支队向丰茂盛公司位于虹井路XXX弄XXX号2层的经营场所发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪闵公消安检许字［2011］第0511号)，证明该场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。
　　嗣后，丰茂盛公司退出虹井路XXX弄XXX号2层部分租赁面积，并于2017年3月23日与被告(反诉原告)重新签订《“虹桥晶座”租赁合同》一份，合同约定：被告(反诉原告)将虹井路XXX弄XXX号201室房屋出租给丰茂盛公司，建筑面积为1049.43平方米，房屋用途为办公及商业。
　　2018年1月24日，上海市闵行区虹桥镇人民政府向闵行区公安消防支队出具《关于同意虹井路XXX弄XXX号房屋使用性质变更的函》，该函件载明：经研究，同意虹井路XXX弄XXX号房屋的使用，由工业厂房变更为商务配套、办公，请贵队按照上述用房要求，对该房屋进行消防审批。
　　2018年5月11日，因本案诉讼，被告(反诉原告)与上海市银都律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师服务费20,000元。
　　为核实系争租赁房屋的消防验收情况，本院于2018年11月6日至上海市闵行区消防支队了解情况，上海市闵行区消防支队的答复为：虽然工业用房的消防审批条件与商业用房的消防审批条件不一样，但现实中很多工业性质房屋用于商业经营、办公，故租户申请二次消防审批时，消防部门一般都会进行审批验收；本案中，虹井路XXX弄XXX号整个2层在2012年消防安全检查合格，虽然政府已将系争租赁房屋性质变更为商业配套、办公，但如果新的租户提出申请，依然可以办理二次消防审批手续。
　　以上事实，由原告(反诉被告)提交的《上海市房地产权证》、《授权书》、《公司名称变更证明》、《租赁合同》及补充协议、银行支付凭证、《通知》、《关于同意虹井路XXX弄XXX号房屋使用性质变更的函》、微信聊天记录截屏，被告(反诉原告)提交的《建设工程消防验收意见书》、变更门牌号通知、《证明》、丰茂盛公司消防安全检查合格证、被告(反诉原告)致原告(反诉被告)函、《慎闳大厦租赁合同》、《“虹桥晶座”租赁合同》、《委托代理合同》、律师费发票以及双方当事人的当庭陈述予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告经协商，就系争租赁房屋的租赁事宜签订了《租赁合同》，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。租赁合同约定，原告(反诉被告)应于合同签署时向被告(反诉原告)支付租赁保证金232,687.50元、公用事业费押金25,500元；同时，租赁期内，租金先付后用，首期租金应于合同签署后5日内支付。但合同签署后，原告(反诉被告)仅向被告(反诉原告)支付了保证金，并未按约向被告(反诉原告)支付公用事业费押金及首期租金，显属违约。原告(反诉被告)辩称，双方在补充协议中将首期租金的支付日期变更为2018年5月1日，后双方在微信聊天记录中，又将首期租金的交付日期调整为原告(反诉被告)进场装修之日。本院认为，双方于2018年2月6日签订的补充协议将租赁合同原约定的装修期、免租期变更为2018年3月1日至2018年4月30日，起始计租日相应调整为2018年5月1日。原告(反诉被告)并未提交证据证明双方就租赁合同约定的“先付后用”以及首期租金的支付日期变更达成了一致。故本院对原告(反诉被告)的上述辩称不予采信。原告(反诉被告)认为，系争租赁房屋无法办理二次消防审批手续，导致原告(反诉被告)租赁合同目的无法实现，被告(反诉被告)构成根本违约。对此，本院认为，根据本案到案证据以及本院向上海市闵行区消防支队核实的情况，系争房屋不存在办理二次消防审批的障碍，被告(反诉原告)不存在违约行为，因被告(反诉原告)不存在违约行为，原告(反诉被告)无权单方解除合同。现原告(反诉被告)提出解除租赁合同，被告(反诉原告)于2018年7月26日同意解除合同，本院认为双方于2018年7月26日就租赁合同解除达成了一致意见。因原告(反诉被告)违约在先，故原告(反诉被告)的本诉诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，因原告(反诉被告)的违约行为导致合同解除的，原告(反诉被告)已付的租赁保证金由被告(反诉原告)予以没收，故被告(反诉原告)要求判令原告(反诉被告)已付的租赁保证金由被告(反诉原告)予以没收之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，合同约定，被告(反诉原告)因催讨相应的款项所支出律师费由原告(反诉被告)负担，故被告(反诉原告)请求原告(反诉被告)赔偿其律师费损失，亦合法有据，本院予以支持。原告(反诉被告)无故不支付合同约定的公用事业费押金、首期租金，构成违约，其应当承担相应的违约责任，至于违约金的数额，本院根据被告(反诉原告)的实际损失及本案的实际情况，确认被告(反诉原告)主张的违约金过高，并予以调整，本院酌情调整为116,343.75元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海潺舐企业管理有限公司与被告(反诉原告)上海书存资产管理有限公司于2017年11月14日签订的《租赁合同》于2018年7月26日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海潺舐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海书存资产管理有限公司违约金人民币116,343.75元；
　　三、原告(反诉被告)上海潺舐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海书存资产管理有限公司律师费损失人民币20,000元；
　　四、原告(反诉被告)上海潺舐企业管理有限公司已支付的租赁保证金人民币232,687.50元由被告(反诉原告)上海书存资产管理有限公司予以没收；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海潺舐企业管理有限公司的全部本诉诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海书存资产管理有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币3,100.16元，由原告(反诉被告)上海潺舐企业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计人民币4,936.10元，由原告(反诉被告)上海潺舐企业管理有限公司负担人民币3,000元，被告(反诉原告)上海书存资产管理有限公司负担人民币1,936.10元。　　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈旺迪

书记员：段文澜