上海灏丰资产管理有限公司与姿人(上海)化妆品有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海灏丰资产管理有限公司，注册地上海市崇明县。
　　法定代表人：唐纪茂，董事。
　　委托诉讼代理人：葛青，上海翰策律师事务所律师。
　　被告：姿人(上海)化妆品有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：庞孔芳，董事。
　　委托诉讼代理人：庞小明，男。
　　原告上海灏丰资产管理有限公司(以下简称灏丰公司)与被告姿人(上海)化妆品有限公司(以下简称姿人公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告灏丰公司的委托诉讼代理人葛青，被告姿人公司的委托诉讼代理人庞小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告灏丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年3月至同年8月期间的物业服务费158,146.62元；2.判令被告支付原告2018年3月至同年8月期间的水费2,406元；3.判令被告支付原告2018年3月至同年8月期间的电费19,066.86元；4.判令被告支付原告以158,146.62元为本金自2018年9月1日起计算至实际清偿之日止按日利率千分之一计算的违约金。事实和理由：2015年9月原告与上海市珠城路XXX号解放大厦3座业主大会签订物业服务合同，约定服务期限为2015年9月2日至2018年9月1日，双方约定由原告为解放大厦C座(即3座)提供物业服务。被告自2013年7月1日起系解放大厦3座10楼的实际承租人，该层面积1,145.99平方米，被告与业主签订的房屋租赁合同约定由被告承担该楼层的物业服务费及水电费。根据物业服务合同，该层物业费收费标准为23元/月/平方米。被告在2018年3月至同年8月期间未缴纳物业服务费及水电费，经原告催缴后，被告仍未支付拖欠款项。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。
　　被告姿人公司辩称，原告确实为其所承租楼层提供物业管理服务，对原告陈述的服务期限无异议，其确实与业主约定由其承担所承租楼层的物业服务费及水电费。原告主张的2018年3月至同年8月期间的物业服务费及水电费确实没有支付，但其不支付这些款项是有原因的，具体为电梯一直是停用状态，公共区域设备保修后原告不予维修，外部卫生间和外部通道原告不予打扫。原告未尽到物业服务的义务，故只同意按10,000元/月支付物业服务费，对水电费的金额无异议。关于违约金，因其是由于原告未履行物业服务才拖欠费用，故不同意支付违约金，如果法院认为其存在违约的情况，则其认为原告主张的违约金标准过高，要求按照日利率万分之五计算。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告与上海市珠城路XXX号解放大厦3座业主大会签订《上海珠城路XXX号解放大厦3座物业服务合同》，约定自2015年9月2日至2018年9月1日止由原告为解放大厦C座提供物业服务，合同约定：原告为物业管理区域的业主、物业使用人提供物业公共部位的管理、物业公共设施设备的日常运行、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务等各项物业服务；物业服务费按建筑面积向业主收取，办公楼办公层为23元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应每月提前10天履行交纳义务；逾期交纳的违约金按逾期未支付金额的千分之一/天计算；物业专有部分的自用部分(包括5至23层的专属走廊、专属洗手间、地下车库等)、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向原告报修，也可自行维修。经报修由原告维修时，维修费用由业主、物业使用人承担；合同还对其他权利义务作了约定。
　　2017年8月，被告与上海闵行置业广场实业有限公司(以下简称置业公司)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋坐落于珠城路XXX号解放大厦3座9楼整层(电梯楼层为10楼整层)，建筑面积1,145.99平方米；租赁期限为自2017年8月1日起至2018年9月30日止；租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、门前三包等费用由被告承担；被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知置业公司修复，因被告使用不当或不合理使用导致房屋及其附属设施损坏或发生故障的，被告负责维修。
　　2018年7月13日及同年8月9日，原告向被告发出两份催款通知单，均由被告员工秦璐波予以签收。
　　庭审中，原、被告一致确认2018年3月至同年8月期间，原告为被告支付水费2,406元及电费19,066.86元，被告未支付原告该期间的物业服务费及水电费。
　　本院认为，原告系物业服务公司，与大厦业主大会签订的物业服务合同合法有效，对包括被告在内的物业使用人及大厦全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。物业服务是一个连续的系统的全方位的服务过程，原告依约提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的服务，根据权利义务相一致原则，被告理应按照合同约定支付物业服务费。现被告拖欠物业服务费，经原告催讨仍逾期不付，显属不当，故原告要求被告支付物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告未履行物业服务合同约定的义务，但未提供证据对其陈述加以证明，且根据物业服务合同的约定,被告所称原告未服务的卫生间及走廊属于物业专有部分的自用部位，不属于原告依物业合同应提供维修服务的区域，根据被告与置业公司之间签订的租赁合同应属于该两者之间的合同义务。故被告关于原告未履行物业服务的陈述，本院难以支持。对于物业服务费的具体金额，本院根据涉案楼层的建筑面积、物业服务收费标准确定被告应支付原告物业服务费158,146.62元。关于水费及电费，被告对该事实及金额均无异议，本院予以确认。关于违约金标准，原告主张的合同标准过高，本院根据违约情况、合同标的并结合被告意见，酌情确认违约金标准为日利率万分之五。
　　依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决如下：
　　一、被告姿人(上海)化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海灏丰资产管理有限公司2018年3月至2018年8月期间的物业服务费158,146.62元、水费2,406元和电费19,066.86元；
　　二、被告姿人(上海)化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海灏丰资产管理有限公司以158,146.62元为本金自2018年9月1日起计算至实际清偿之日止按日利率万分之五计算的违约金。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,892.40元，由被告姿人(上海)化妆品有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张秉馨

书记员：常  忻