上海灵喆实业有限公司与上海凌洋食品冷冻有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海灵喆实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：庄浙伟，经理。
　　委托诉讼代理人：杨柳，上海捷勋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。
　　被告：上海凌洋食品冷冻有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张顺富，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴斌，上海志道律师事务所律师。
　　原告上海灵喆实业有限公司与被告上海凌洋食品冷冻有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人庄浙伟和委托诉讼代理人杨柳、被告委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拆迁补偿款20万元。事实和理由：2013年10月28日，原、被告签订了《工业厂房租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区马陆镇陈村村32丘育绿东路XXX弄XXX号面积为1990平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限为2013年12月1日至2022年11月30日。2017年2月，嘉定区马陆镇陈村村村委会向原告发出拆违通知。拆除后被告已经收到相关补偿款项，但并未向原告进行补偿，原告与被告协商无果，故涉诉。
　　被告辩称，不同意原告诉请。双方确实存在租赁关系，亦尚未到期。但是合同未能继续履行与拆违并无关系，是环保局在2017年3月3日执法过程中发现原告涉嫌违法。后原告与被告协商于2017年3月初自行搬离，房租付至2月底。土地使用是合法的，地上建筑物系被告进行翻新的，尚未办理产证。原告诉请并无事实和法律依据，被告与村委会的补偿协议明确约定仅是对建筑物的补偿，原告承租的是一个彩钢棚，并未获得搬迁补偿的任何费用。即使原告因为拆违搬迁，被告所取得的补偿费用亦与原告无关。
　　本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，上海灵喆实业有限公司(以下简称灵喆公司，乙方)与上海凌洋食品冷冻有限公司(以下简称凌洋公司，甲方)签订了《工业厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为2013年12月1日至2022年11月30日(9年)，年租金544,800元，前三年租金不变，自第四年双方协商进行租金调整，每3年调整为7%。双方签约时，凌洋公司向灵喆公司提供了上海市房地产权证[沪房地嘉字(1997)第008332号，发证时间：1997年12月26日]。上述合同签订后，灵喆公司一直使用系争房屋。2017年2月3日，嘉定区马陆镇陈村村村民委员会向灵喆公司发出告知书，告知系争房屋系违法建筑，限各经营户、承租户三十日内停止违法行为，立即搬离，村委会将会同相关部门适时断水断电。2017年5月22日，上海市嘉定区马陆镇人民政府向凌洋公司发出“限期拆除违法建筑决定书”，责令凌洋公司于2017年5月25日自行拆除系争房屋。2017年6月底，系争房屋被强制拆除。后双方就搬离产生的损失赔偿问题发生争议。
　　另查：1、系争房屋并非房地产权证上列明建筑物，凌洋公司陈述系争房屋是其于2004年拆除原建筑后进行了重建，并未取得建设工程规划许可或经主管部门批准，亦无产证。2、签约时凌洋公司向灵喆公司提供的上海市房地产权证[沪房地嘉字(1997)第008332号]，房屋坐落于嘉定区马陆镇陈村村，地号为马陆镇陈村村32丘，发证时间为1997年12月26日，房屋状况：1幢，2层，建筑面积216平方米；2幢，1层，1532.30平方米；两幢房屋竣工日期均为1980年10月。3、2017年5月3日，嘉定区马陆镇陈村村民委员与凌洋公司签订了《违建整治费用补偿协议书》，对包含系争房屋在内的违章建筑拆除进行补偿，其中厂房中砖混结构补偿单价300元/平方米，彩钢棚补偿单价200元/平方米。
　　对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对凌洋公司是否应赔偿灵喆公司搬迁损失，双方意见不一。
　　审理中，灵喆公司明确其主张的搬迁费包含了装修损失及生产设备搬运费及搬迁损失等。装修主要是对两间房屋和水泥池子的装修，生产设备包含三台行车、清洗槽及相关配件，生产设备因系按照租赁场地尺寸定制、购买制作，拆卸后作为废品出售了3万元。灵喆公司为证明其上述主张，向本院提交如下证据：1、土建合同原件及收条和照片、起重机专用合同原件两份、水槽相关配件PP板及焊条的《购销合同》复印件(传真签订)及预付定金回单复印件、水槽相关配件架子使用的无缝管及角钢送货单原件两张、水槽相关配件吸风塔送货单原件、水槽相关配件清水储存罐送货单原件，证明装饰装修及生产设备搬迁损失；2、工人赔偿解除协议复印件6份，证明灵喆公司从系争房屋撤出赔付给工人的损失；3、照片(2017年3月31日、同年5月19日、同年5月23日、同年6月23日)，证明灵喆公司并未在拆迁之前自行搬离，行车于2017年5月23日拆除。
　　凌洋公司对上述证据均不予认可。
　　凌洋公司为证明其意见，向本院提交如下证据：1、环保局执法笔录和照片，证明灵喆公司搬离是因被环保局查出问题，照片是环保局人员隔了几天去拍摄的，灵喆公司已经搬离；2、拆违补偿协议，证明补偿系针对凌洋公司建筑物固定设施的补偿，没有搬迁费用和其他补偿；3、告知书，证明有关部门于2017年5月10日通知凌洋公司系争房屋是违法建筑需于2017年5月19日前拆除。
　　灵喆公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，环保局确实进行了检查，事后就检查针对的业务停止了，其他尚在经营，并未搬离，对照片真实性无异议，最后四张照片是灵喆公司于3月10日左右拍摄了向环保部门表示环保检查的部分已经整改，清洗水槽已经拆除；对证据2、3，真实性无异议。
　　审理中，本院多次要求灵喆公司明确其主张的搬迁损失中装饰装修损失、生产设备搬迁损失和搬运费等各项主张的具体金额，灵喆公司表示生产设备搬迁损失约为12万元，其余无法明确，其系按照租赁面积计算的搬迁损失。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁标的物即系争房屋并非原同址房地产权证上列明建筑物，系凌洋公司拆除原建筑后重建的，并未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，凌洋公司就该房屋与灵喆公司签订的租赁合同应属无效。灵喆公司现主张因系争房屋被拆除导致的搬迁损失，根据其开庭陈述及提供的证据，主要包含装饰装修损失、起重机械(行车)和清洗水槽及相关配件的搬运费以及搬迁价值降低的损失。关于装饰装修损失，灵喆公司仅提供了其法定代表人与案外个人签订的工程金额为18.5万元的土建合同以及收条，并无银行付款凭证和其他证据，亦未在拆除之前进行评估，凌洋公司不予认可，本院亦难以认定存在上述装修与装修的现值损失，灵喆公司亦在本院多次要求下无法明确其主张的装饰装修损失部分的诉请金额，故对该项请求，本院难以支持。关于其主张的搬运费，系争房屋系因属违章建筑而拆除，并不存在搬运费补偿，灵喆公司亦未取得该项补偿，合同无效，灵喆公司本应自行搬离，故对该项损失，本院亦不予支持。至于其主张的行车及清洗水槽的损失，因上述生产设备已经搬离并未因拆违而毁损，灵喆公司主张拆除后按废品出售导致损失但并未提交证据证明，且其中清洗水槽，灵喆公司已认可系在环保部门执法检查后因不符合环保要求已经于2017年3月拆除，故清洗水槽及相关配件的拆除与拆违无关，故对其主张的该项损失，本院亦无法支持。灵喆公司主张按照面积主张搬迁损失，但凌洋公司的拆违补偿协议中按照面积予以补偿的是对建筑物的补偿，故对该意见，本院亦不予认可。综上，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　驳回原告上海灵喆实业有限公司的全部诉讼请求。
　　本案受理费4,300元，减半收取2150元，由原告上海灵喆实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：邓  珍

书记员：李佳怡