上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司与周阜光房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐豪渊，总经理。
　　委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。
　　被告：周阜光，男，1972年1月31日生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。
　　第三人：陈良，男，1973年10月22日生，汉族，住浙江省永嘉县。
　　委托诉讼代理人：张晖，上海坤禾律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑飞，上海坤禾律师事务所律师。
　　原告上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司与被告周阜光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院据被告申请追加陈良作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案于2018年8月7日、11月15日两次公开开庭进行审理。原告上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司的委托诉讼代理人李莉、被告周阜光的委托诉讼代理人周君理、第三人陈良的委托诉讼代理人张晖两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告搬离并向原告返还上海市松江区叶榭镇三角地商业中心87号部分房屋(以下简称“系争房屋”)；2、被告向原告支付房屋占有使用费(按1.5元每日每平米、共1,955平方米之标准，从2018年1月11日计算至实际搬离之日止)。审理中，因被告于2018年5月31日搬离并向原告返还系争房屋，故原告撤回上述第1项诉讼请求，并变更上述第2项诉讼请求为：被告支付原告房屋占有使用费413,482.5元【1.5元每日每平米×1,955平方米×141天(2018年1月11日至2018年5月31日)】。事实和理由：2013年5月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争房屋，租期自2013年6月15日至2017年12月31日止。除原告同意被告续租外，被告应在合同期限届满后10日内返还系争房屋，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按1.5元每平方米向原告支付占有使用费。现被告逾期于2018年5月31日返还房屋，遂涉诉。
　　被告辩称：首先，被告承租系争房屋系为经营“欧特福精品超市”所用，合同履行过程中，被告将该超市转让给第三人经营，由第三人使用系争房屋，故应由第三人承担支付房屋占有使用费的义务；其次，原告主张1.5元每日每平方米的房屋占有使用费标准没有依据，因合同无效，原告仅得参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费；再次，因原告曾对包括系争房屋在内的整体进行装修，影响系争房屋使用，故原告曾与第三人协商一致减免四个月的租金；最后，因在本案审理中，被告曾于2018年5月10日同意将系争房屋返还给原告，故房屋占有使用费仅应计算至2018年4月30日止。
　　第三人述称：因第三人与被告就“欧特福精品超市”达成股权转让协议，故应由第三人承担租赁合同项下的义务。2016年12月至2017年6月，原告对系争房屋在内的整个商场翻建，严重影响经营，故要求减免期间的租金，原告主张的1.5元每日每平米房屋占有使用费标准不合理。
　　经审理查明：2013年5月16日，原、被告签有《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争房屋，建筑面积为1,955平方米，租期自2013年6月15日至2017年12月31日，租赁期满被告应如期返还系争房屋和有关设施。年租金为93万元，房屋租赁及安全生产风险保证金155,000元，租赁关系终止时，该保证金无息归还被告。水、电费由被告承担，原告负责代收代缴，每月结清。除原告同意被告续租外，被告应在租期届满后10日内返还系争房屋和有关设施设备，逾期返还的，每逾期一日，被告应按1.5元每平方米向原告支付占用期间的使用费。合同另对其他事项进行了约定。
　　2016年4月19日，周光线作为被告的代理人与第三人签订《股权转让合同》一份，约定被告将“欧特福精品超市”的所有资产以100万元转让给第三人，被告支付给原告的155,000元押金归第三人所有。合同另对其他事项进行了约定。
　　2018年5月10日，被告至本院表述，同意尽快交接系争房屋，但因第三人实际使用，故需要第三人参与交接事宜。
　　2018年5月31日，原告及第三人签订《租赁(房屋)场地退还交接书》，双方确认完成交接手续，原告收回系争房屋。
　　另查明：上海市松江区叶榭镇人民政府及上海市松江区叶榭镇村镇建设管理办公室于2008年1月4日出具《关于松江烟糖公司超市房屋情况说明》一份，称三角地商住用房由上海民叶城镇建设有限公司实施建设并销售，限于土地指标等因素，无法办理房产证，松江烟糖公司于2001年8月购买上述房屋。
　　审理中，原告确认收到被告支付的保证金155,000元；各方均确认2017年12月31日前的房屋占有使用费均已结清。
　　审理中，第三人提供了一份录像，欲证明系争房屋在内的整个商场于2016年12月至2017年6月进行翻建，影响经营，要求对系争的房屋占有使用费予以减免。被告对该证据的真实性认可。原告对该证据的真实性无法确认，并认为即使真实，也未影响系争房屋的正常使用，另2016年12月至2017年6月的租金已经结清，不同意减免房屋占有使用费。
　　以上事实，有房屋租赁合同、股权转让合同、询问笔录、租赁(房屋)场地退还交接书等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，鉴于系争房屋不具备房产证或建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同应属无效。本案中，尽管在合同履行过程中，被告与第三人就承租系争房屋的权利义务进行了内部约定，但该约定并未对原告产生约束，现原告根据合同相对性原理向被告主张相关权利，主体并无不适格之情形。现原告要求被告按照1.5元每日每平方米的标准支付房屋使用费，其依据为合同约定的“逾期返还的，每逾期一日，应按1.5元每平方米支付占用期间的使用费”条款，而该条款显然具有违约金性质，而无效合同自无违约金适用之前提，故本院对原告所主张的使用费标准不予认可。尽管如此，在合同无效的情况下，原告依然可以参照双方约定的租金标准(即每年93万元)主张房屋占有使用费。就计算房屋占有使用费的时间段而言，原告主张自2018年1月11日至2018年5月31日止，具有事实依据且于法无悖，本院予以确认。被告及第三人一则认为，起算点不应自2018年1月11日起算，因各方存在协商免除租金事宜，故应自2018年4月11日起算；二则认为，虽系争房屋确实于2018年5月31日交还，但系因原告原因造成实际返还时间延误，故应计算至2018年4月30日止。就此，本院认为，首先，被告诚于2018年5月10日陈述同意尽快交接系争房屋，但鉴于交接行为实于2018年5月31日完成，且被告未能举证证明原告延迟领受，故对被告的该项抗辩，本院难以支持；其次，本案争讼的房屋占有使用费系2018年1月11日至2018年5月31日时段内，而被告要求减免租金的依据为系争房屋在内的整个商场翻修造成营业损失，根据在案证据，翻修的起始节点均早于2018年，故被告的主张实质上是要求减免本案争讼范围以外的、各方业已结算完毕的已付款项，在被告未能举证证明双方曾对两者的抵扣事宜达成一致的情况下，该主张并不能构成有效抗辩。综上，被告应以年租金93万元之标准支付原告2018年1月11日至2018年5月31日房屋占有使用费364,250元(计算方式：4个月另21天，即930,000元÷12月×4月+930,000元÷360日×21日)。
　　就被告提出保证金155,000元于本案中一并抵扣的意见，鉴于本案各方当事人对此事项均无异议，故本院予以准许。
　　据此，根依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司与被告周阜光于2013年5月16日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告周阜光于本判决生效之日起十日内支付原告上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司房屋占有使用费209,250元(已扣除保证金155,000元)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,502元，由原告上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司负担738元(已付80元，剩余658元于本判决生效之日起七日内支付本院)，由被告周阜光负担6,764元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张林琪

书记员：方美玲