上海爆满实业有限公司与中国人民解放军91528部队房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海爆满实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：梁芳芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：沈彤，上海市东海律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：中国人民解放军91528部队，住所地上海市宝山区。
　　主要负责人：王增产，站长。
　　委托诉讼代理人：潘荣军，男。
　　原告(反诉被告)上海爆满实业有限公司(以下简称“爆满实业”)与被告(反诉原告)中国人民解放军91528部队(以下简称“91528部队”)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海爆满实业有限公司的法定代表人梁芳芳及其委托诉讼代理人沈彤、被告(反诉原告)91528部队的委托诉讼代理人潘荣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海爆满实业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告向原告支付上海市宝山区场中路XXX号内场地中的地上建筑物补偿款人民币(以下币种均为人民币)1,351,908元。事实和理由：爆满实业自2001年起为91528部队社会化保障项目提供服务，为此承租了91528部队场中路XXX号场地内4,500平方米土地，开办了海航浴室。2013年，爆满实业收到91528部队通知，要对场地进行统一规划，并向爆满实业承诺“就地拆就地盖、优先拆优先盖”。爆满实业配合部队的要求自行拆除了原有建筑物之后，部队却迟迟不兑现其承诺，导致该项目始终搁置，给爆满实业造成了巨大的经济损失。2015年底，爆满实业经部队同意后在原有场地上重新建造了房屋。2017年，91528部队起诉爆满实业要求返还土地，但未对原有浴室及其它地上建筑物进行补偿。后续执行期间，91528部队仅对场地内现存的部分建筑物委托评估公司进行了评估，且未就地上建筑物进行补偿，侵害了爆满实业的合法权益。故向法院提起诉讼。
　　被告(反诉原告)91528部队辩称，不同意爆满实业的诉请。爆满实业在2015年建房时未经过部队的同意，而且双方的租赁合同已经到期，根据合同约定，涉案建筑所有权应当归部队所有。涉案房屋拆除系执行宝山法院(2017)沪0113民初4497号判决书的结果，涉案建筑均系违章建筑。
　　被告(反诉原告)91528部队向本院提出反诉请求：判令爆满实业支付自2017年1月1日起至2018年9月18日止(房屋拆除之日)的场地使用费17万元。
　　原告(反诉被告)爆满实业对被告(反诉原告)91528部队的反诉辩称，不同意支付使用费。在此期间，爆满实业并未正常使用系争土地，该请求没有依据。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2011年7月1日，海军宁波地区房地产管理局(甲方)与上海爆满实业有限公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》。合同约定，甲方将上海市宝山区场中路XXX号，场地面积4500平方米(以下简称“系争土地”)出租给乙方使用；租赁用途为浴室仓储；租赁期限自2010年10月1日起至2011年12月31日止；年租金10万元，租金总额125,000元。合同到期后，爆满实业继续使用系争土地及地上房屋，并于2013年将系争土地上原有房屋拆除。2015年，爆满实业在系争土地上重新建造了部分房屋，但未取得合法的审批手续，也未取得不动产权证。
　　2017年2月19日，91528部队向本院起诉爆满实业，要求爆满实业返还系争土地并支付2013年1月1日起至2016年12月31日的使用费人民币40万元。该案中本院认定：双方之间的租赁合同期限早已于2011年12月31日届满，此后爆满实业仍占有使用系争土地，91528部队收取了部分租金，可视为双方此后就系争土地建立了不定期的租赁合同关系。根据相关规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2017年5月3日，本院作出(2017)沪0113民初4497号民事判决书，判决如下：一、上海爆满实业有限公司于本判决生效之日起十日内，将其承租的上海市宝山区场中路XXX号内土地恢复原状后返还给中国人民解放军91528部队；二、上海爆满实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向中国人民解放军91528部队支付2013年1月1日起至2016年12月31日的使用费40万元。该判决现已生效。
　　上述判决执行过程中，系争土地上建筑物被拆除，土地于2018年9月18日返还给了91528部队。拆除前，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争土地上的建筑物进行了司法鉴定。鉴定意见为：上海市宝山区场中路XXX号内土地上的财产(建筑物)的现值为1,351,908元。
　　另查明，中国人民解放军海军宁波房地产管理处在(2017)沪0113民初4497号案件中向本院出具证明，内容为该局与爆满实业签订的合同，实际由91528部队享有权利、履行义务。
　　本院认为，根据海军宁波房地产管理局出具的相关证明，91528部队为系争租赁合同的权利义务的承受方，故91528部队是本案适格的被告。91528部队抗辩爆满实业在2015年新建房屋时未经过其同意，但根据常理，建造房屋并非短时间内可以完成，如果没有部队的同意，爆满实业很难顺利建成。而且，爆满实业建房之后还实际使用了较长时间，故91528部队的上述抗辩意见显然不符合常理，本院不予采信。参照房屋租赁合同纠纷相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据鉴定单位的鉴定意见，系争土地上建筑物的现值为1,351,908元。本院综合考虑本案客观情况及双方过错，酌情判令91528部队赔偿爆满实业108万元。
　　关于反诉请求。前案中本院已判决爆满实业支付2013年1月1日起至2016年12月31日止的使用费40万元，判决后爆满实业直到2018年9月18日才将系争土地返还给91528部队，故91528部队主张2017年1月1日至2018年9月18日期间的土地使用费，具有合理性。至于使用费的标准，考虑到2017年以来，爆满实业并未正常使用土地及房屋，本院酌情判令爆满实业支付土地使用费4万元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)中国人民解放军91528部队于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海爆满实业有限公司108万元；
　　二、原告(反诉被告)上海爆满实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)中国人民解放军91528部队自2017年1月1日起至2018年9月18日止的土地使用费10万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计8,484元，由原告(反诉被告)上海爆满实业有限公司承担1,852元，被告(反诉原告)中国人民解放军91528部队承担6,632元。反诉案件受理费减半收取及1,850元，由原告(反诉被告)上海爆满实业有限公司承担900元，被告(反诉原告)中国人民解放军91528部队承担950元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：王  力

书记员：顾名锦