上海爱源实业发展有限公司与上海沪联房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海爱源实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：许冰元，总经理。
　　委托诉讼代理人：何小敏，上海市申中律师事务所律师。
　　被告：上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)(普通合伙)，住所地上海市徐汇区。
　　主要负责人：胡忠文，总经理。
　　委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：胡隽瑶，上海市晨升律师事务所律师。
　　原告上海爱源实业发展有限公司(以下简称爱源公司)与被告上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)(以下简称沪联事务所)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何小敏，被告委托诉讼代理人李璐佳到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　爱源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并退还上海市徐汇区龙州路XXX号房屋；2、判令被告支付原告自2018年1月1日至实际退房之日的使用费，使用费比照租金，按每年50万元计算，暂计375,000元(9个月)；3、判令被告支付原告自2018年1月1日至实际退房之日的卫生费、物业管理费，按1000元/月计算，暂计9000元；4、判令被告支付原告违约金37,500元。事实和理由：2018年1月11日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方(即原告)将该房租借给乙方(即被告)使用；租赁期限为壹年,自2018年1月1日起至2018年12月31日止;年租金为500,000元,使用房屋必须先付租金后使用。乙方在本合同签订之日即先支付第一年半年的房屋租金250,000元和押金100,000元。乙方在本合同期满时,应立即将其在该房内属于乙方的物品搬清,乙方逾期未搬清,甲乙双方均能视这些物品为废弃物。甲方有权按原乙方租用该房价格的三倍,收取乙方占用该房的费用或请有关部门予以清除,其清除费用和造成的损失均由乙方承担等。然而,被告并未按约支付租金和押金,原告多次催告,但被告仍置之不理。据此,被告至今未支付租金和押金,已构成违约。原告为维护自身合法权益,故诉至法院。
　　沪联事务所辩称，不同意原告的诉请。首先，被告从未收到过原告解除合同的通知，原告未行使过合同解除权，故双方合同仍然有效，故不同意返还房屋。其次，原告对房屋没有转租权，被告从大房东处得知，该房屋为违章建筑，无产证，未与原告签署过有效的租赁合同，原告也从没有出示过大房东同意转租的材料，故被告不应先行支付租金，否则可能造成被告损失。合同约定租金每年50万元，因此每月应当是41,666.66元。被告从2018年1月起按约支付水电费是直接支付至原告法定代表人账户的。因房屋系违章搭建，故不存在物业费。双方矛盾的根本原因是，被告营业执照要进行变更，要原告提供产证及其与大房东的租赁合同，但原告不提供，原告没有资格与被告签订有效的租赁合同才导致本案诉讼，故违约金不适用。
　　本院认定事实如下：爱源公司自案外人处承租了上海市徐汇区龙州路XXX号房屋。2018年1月11日，爱源公司(出租方，甲方)与沪联事务所(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于龙州路XXX号(上下二层),建筑面积约130平方米的房屋(以下简称系争房屋)租借给乙方使用。由乙方经营房产中介项目。甲乙双方同意租赁期限为壹年，即自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第一年租金为人民币：伍拾万元整;使用房屋必须先付租金后使用。乙方在本合同签订之日即先支付第一年半年的房屋租金250,000元和押金100,000元,以及由甲方垫资代乙方装修的门前花岗石踏步费元和灯箱制作费元,共计250,000元,花岗石踏步费和灯箱制作费以后不予退还,押金在合同期满退租时,视房屋设施的完好程度及相关费用的结算情况,经审核无误,双方账目结清,并将乙方所租房屋门牌号内的各种经营证照向有关部门注销完毕,甲方免息给予退还押金。如房屋设施受损，将从押金扣除所需修复的费用,不足部分乙方负责赔偿。以后,乙方每半年交纳一次租金,且必须在该半年开始前一个月交清。除此之外,应缴国家及有关卫生、治安、工商管理、消防、劳动、市容环保等各部门的一切费用均有乙方承担。乙方在租房期间因故停业,所交甲方的全部租金与其他费用均不予退还。乙方所用的水电、煤气、电话及其他费用,每月按实际使用数(按价格)由乙方另外支付。以上款项中的任何一项,如乙方逾期支付,甲方每日将按该款数额的5‰的比例收取违约金,乙方逾期10天未支付上项款项的任何一项,甲方有权停止供应水、电,乙方逾期15天未支付上述款项中的任何一项,甲方有权解除合同收回房屋,且甲方不承担乙方由此产生的任何损失。违约一方将向对方赔偿当年剩余租赁期租金的30%的金额作为违约金,本合同可以提前终止。同日，双方签署《补充协议》一份，约定龙州路XXX号门面商铺的物业管理费和卫生费的收费工作,现由爱源公司统一代收代付。承租房户主沪联事务所租用房屋上下二层,每月收卫生费、物业管理费1000元。每半年支付一次,合计6000元。实行先付后经营。卫生费、物业管理费付款与房租同步。后，沪联事务所占有使用系争房屋至今，但未支付租金。
　　2018年3月5日，爱源公司向沪联事务所发送告知书一份，要求沪联事务所在3月9日前支付2018年1月1日至6月30日的房租及物业费，否则将采取断水电措施。
　　2018年4月23日，沪联事务所向爱源公司发函，称2015年双方就系争房屋签订了租赁合同，但是一直未提供房屋原始租赁合同，要求爱源公司于2018年4月24日前提供。(庭审中，爱源公司表示收到该函件，但对内容不认可，2015年爱源公司将房屋出租给龚某某，不是与沪联事务所签订合同)
　　审理中，原告提供《上海市徐汇区零星建设工程规划许可证》复印件证明系争房屋虽然没有产证但是有建设规划许可证。被告对此不予认可。本院就此征询上海市徐汇区规划和土地管理局，该单位复函称未对系争房屋批准过相关建设工程规划许可证及其他建造文件。
　　以上事实，除原、被告陈述外，另有房屋租赁合同、函件、复函等证据证实，本院予以确认。
　　审理中，关于租赁押金，被告表示，从2016年被告就开始租赁房屋，支付过10万元押金，原告没有返还，延续作为2018年房屋租赁合同的押金，并提供2016年2月25日龚某某向许冰元银行转账凭证作为证据。原告表示，被告未支付押金，龚某某与被告是两个主体，与本案无关。
　　本院认为，法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因原告并无证据证明系争房屋系经批准建设的建筑物，故本院认为原、被告之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人支付相当于房租的价值补偿。本案中，系争房屋一直由被告实际占有使用至今，其应支付占用期间的房屋使用费。故原告主张要求被告搬离返还系争房屋、按租金标准支付房屋使用费，于法有据，本院予以支持。根据双方签订的补充协议，被告还需支付每月1000元的卫生物业管理费，该物业服务已经实际发生，被告亦应支付。因《房屋租赁合同》无效，故原告主张被告支付违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。被告要求在本案中一并处理租赁押金，但原告不认可被告支付了押金，且被告亦无充分证据证明其向原告支付了押金，故本院不予一并处理。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
　　一、上海爱源实业发展有限公司与上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)于2018年1月11日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区龙州路XXX号房屋，将房屋返还上海爱源实业发展有限公司；
　　三、上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)于本判决生效之日起十日内支付上海爱源实业发展有限公司自2018年1月1日起至实际搬离之日的房屋使用费，按每年50万元计算；
　　四、上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)于本判决生效之日起十日内支付上海爱源实业发展有限公司自2018年1月1日起至实际搬离之日的卫生物业管理费，按每月1000元计算；
　　五、驳回上海爱源实业发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计3811元，由上海爱源实业发展有限公司负担339元，上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)负担3472元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：徐  红

书记员：卜雯婷