上海理工科技园有限公司与伊森医药科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海理工科技园有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：张大伟，董事长。
　　委托诉讼代理人：温会会，上海胜康律师事务所律师。
　　被告：伊森医药科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：周明雄，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。
　　原告上海理工科技园有限公司与被告伊森医药科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温会会、被告法定代表人周明雄、委托诉讼代理人陈海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海理工科技园有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《关于租用房屋的补充协议》；2.被告搬离上海市翔殷路XXX号10号楼A独立办公楼一层房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋返还给原告；3.被告向原告支付到实际搬离之日止欠付的房屋租金(暂计算至2019年6月30日为295,967.5元)；4.被告支付违反合同的违约金289,353.75元；5.被告支付以日1,000元为标准，自2019年6月15日至同年9月16日的逾期支付租金的违约金；6.被告支付律师费21,000元。事实和理由：2017年12月7日，原告将系争房屋出租给被告，双方签订《房屋租赁合同》和《关于租用房屋的补充协议》。合同签订后，原告依约履行全部合同义务，但被告自双方签订合同以来，数次拖欠租金。原告曾于2018年10月就被告拖欠租金事宜起诉至上海市杨浦区人民法院，在法院调解下，双方达成调解协议。在2019年年初开始，被告又数次拖欠租金，后原、被告双方就拖欠租金一事于2019年5月10日签订《协议书》，根据《协议书》，被告应于2019年6月15日和同年7月15日前分别向原告支付租金102,982元、212,985.5元，但至今被告仅支付了20,000元。因被告长期拒付租金，原告于2019年4月26日、同年6月28日分别向被告发送律师函，催促被告支付租金、解除合同并要求其搬离系争房屋，但被告仍未支付租金，为维护原告合法权益，原告只能诉至法院作如上诉请。
　　被告伊森医药科技(上海)有限公司辩称，对于原告主张欠付租金的数额被告认可，也同意支付，不同意其余诉讼请求。被告承租系争房屋用于医疗器械的研发，在系争房屋建立无菌实验室投入了1,100多万元。2016年12月，原、被告签订第一份租赁合同，2017年11月，被告的实验室建造完毕，验收一个月。2017年12月，原、被告续签合同。续签合同时，根据当时的环评规定，原告提供的一份“2007年的排水证明”是可以办理相关许可证的。但是被告在2018年年初向食药监申请许可的时候得知自2018年1月1日正式实施新法规，2007年的排水证明不能使用，园区没有新的环评，导致被告无法通过小环评，无法办理医疗器械生产的许可证，一直不能生产。2018年6月园区招标实施污水排水工程，2019年年初园区拿到相关的证明，被告的小环评2019年3月13日才通过，之后被告取得医疗器械许可证开始生产，公司需要宣传，资金刚开始周转，所以拖欠了2019年的租金。双方在法院达成调解后被告已经支付了2018年以前欠付的租金。本案即使需要支付违约金，被告只有迟延支付租金的一项违约行为，不应当承担两笔违约金，而且违约金标准过高，不符合法律规定。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　上海市杨浦区翔殷路XXX号10幢全幢(2层)房屋产权人为上海市杨浦区土地发展中心。2005年11月9日，上海市杨浦区土地发展中心出具《证明》载明：“上海市翔殷路XXX号原系上海东方丝绸印染厂厂房，2004年9月，由本中心收购该厂房地块。现按照杨浦区人民政府同上海理工大学关于建设上海理工大学科技园的合作协议，本中心将翔殷路XXX号地块及房屋租赁给上海理工科技园有限公司作为园区用地。由上海理工科技园有限公司对该处房屋进行装修、改造、转租及物业管理”。
　　2017年12月7日，原告(签约甲方，出租方)与被告(签约乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，载明甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积1,510平方米，甲方已向乙方出示合法的房地产权使用证明；系争房屋作为办公研发使用；甲方于2018年1月1日前向乙方交付房屋；房屋租赁期自2018年1月1日起至2019年12月31日止；系争房屋首年每日每平方米建筑面积租金1.5元，首年租金总计826,725元；甲方同意给予乙方59天免租期，乙方从2018年3月1日起支付租金；房屋租金以预付方式支付，每三个月支付一次，第一期租金应当于2018年1月1日前支付276,330元，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的千分之五支付逾期违约金；乙方向甲方支付保证金137,787.5元，租赁期内乙方不得用保证金抵充乙方应付的租金或其他费用，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，乙方增设的附属设施和设备属固定装修部分的，在返还房屋时归甲方所有；除甲方同意乙方续租，乙方应在合同的租赁期届满或合同提前终止之日返还房屋，返还时，应将系争房屋同所有的附属装置、附加物，在可租用的使用状态下，交还甲方聘用的物业管理机构；乙方返还房屋时，应经甲方验收认可，并结清应当承担的费用；甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金、物业管理费及其他约定费用累计超过30日的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金……。
　　同日，原、被告双方签订《关于租用房屋的补充协议》，约定房屋原租赁单价为2元/天/平米，为扶持乙方经营发展，甲方同意给予租金单价优惠，优惠后首年单价为1.5元/天/平米，次年单价为1.55元/天/平米……。
　　2018年10月18日，因被告拖欠系争房屋租金，原告起诉至上海市杨浦区人民法院，案号为(2018)沪0110民初22079号。该案中原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的《房屋租赁合同》、《关于租用房屋的补充协议》；2.被告将翔殷路XXX号10号楼A独立办公楼一层返还给原告；3.被告向原告支付房屋租金387,315元(暂计至2018年10月18日，实际支付至被告搬离房屋之日)；4.被告支付违约金416,760元；5.被告支付逾期支付租金的逾期违约金324,846.3元；6.诉讼费由被告负担。被告辩称，被告确实欠付了租金，但是有一定的原因。被告从事医药研发生产，在承租房屋投资了1,000多万元，建造无菌实验室，工作内容对于环境的要求非常高，但是由于园区没有通过环评，导致被告至今没有办法办理生产许可证，影响正常的经营。诉讼中，原、被告双方达成调解协议：一、伊森医药科技(上海)有限公司应支付上海理工科技园有限公司截止2018年12月31日拖欠的租金486,975元，该笔钱款于2018年11月20日前支付100,000元、于2018年12月20日前支付386,975元；二、如伊森医药科技(上海)有限公司逾期支付调解协议第一条中任何一期款项，还需按照每日30,000元的标准另行支付上海理工科技园有限公司逾期付款违约金，上海理工科技园有限公司有权就上述欠付的租金和违约金一并提前申请强制执行……。
　　2019年3月13日，上海市药品监督管理局出具《准予行政许可决定书》载明，被告提出的医疗器械生产企业开办许可申请，经审查，符合法律规定的条件，上海市药品监督管理局作出准予行政许可的决定。同日，被告取得《医疗器械生产许可证》。
　　2019年5月10日，原告(签约甲方)与被告(签约乙方)签订《关于伊森医药科技(上海)有限公司拖欠租金事宜的协议书》载明，甲乙双方于2017年12月7日签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方应按照合同约定的支付时间支付租金，但乙方多次逾期，经甲方多次催促，乙方均未及时履行支付义务，故甲方起诉乙方至杨浦区人民法院，经法院调解达成民事调解书，乙方于2019年1月8日将2018年度欠缴租金费用付清。2019年，乙方仍未履行合同约定的支付租金的义务，也未按照承诺的支付计划支付租金。虽甲方于2019年4月26日向乙方发送终止合同的通知，但因乙方仍希望继续租赁房屋，故经甲乙双方协商，达成如下协议：第一期2019年1月1日至同年2月15日租金107,663元应于同年5月20日前支付、第二期2019年2月16日至同年3月31日租金102,982元应于同年6月15日前支付、第三期2019年4月1日至同年6月30日租金212,985.5元应于同年7月15日前支付、第四期2019年7月1日至同年9月30日租金215,326元应于同年8月15日前支付、第五期2019年10月1日至同年12月31日租金215,326元应于同年9月25日前支付；乙方逾期支付付款计划约定的任一期租金或乙方未足额支付付款计划约定的任一期租金的，乙方同意除向甲方支付合同约定的逾期滞纳金、违约金等违约费用外，还自愿向甲方另行支付1,000元/日的延期付款违约金。如乙方逾期支付付款计划约定的任一期租金或乙方未足额支付付款计划约定的任一期租金的，导致甲方诉至法院产生的包括但不限于律师费、诉讼费、保全费用等所有费用由乙方承担。如乙方逾期支付付款计划约定的任一期租金达5天以上的或乙方未足额支付付款计划约定的任一期租金达5天以上的，乙方同意甲方立即解除租赁合同，且乙方自行承担因其违约致甲方单方解除合同后乙方可能产生的任何损失……。
　　2019年6月28日，原告向被告发出《律师函》载明，因被告拖欠租金，2019年5月10日，原、被告双方签署《关于伊森医药科技(上海)有限公司拖欠租金事宜的协议书》，协议书约定了2019年度被告的付款承诺，如被告逾期支付或未足额支付租金达5天以上，原告有权立即解除合同，协议签订后，被告仅支付117,663元，截止发函之日，被告拖欠租金305,967.5元以及相应的逾期滞纳金、违约金，原告曾多次要求被告及时支付拖欠的各项费用，但被告一直不予支付，欠付租金的行为违反了合同的约定，故告知被告双方签订的《房屋租赁合同》即行解除……。被告于2019年7月2日签收该份《律师函》。至2019年7月2日，被告共计欠付原告租金300,648.5元。
　　另查明，2019年7月12日，原告与上海胜康律师事务所签订《聘请律师合同》载明，与被告的租赁合同纠纷委托律师费用21,000元。原告于2019年7月16日支付该笔律师费，上海胜康律师事务所开具律师费发票21,000元。
　　诉讼中，被告提供三份函件。2018年5月23日，被告出具《致上海理工科技园有限公司的回复函》载明，被告自2017年1月入驻至今，实际因园区未能提供当年度符合环评要求的报告导致被告因大环评不符要求在申请医疗器械生产许可证时发生滞延影响正常投产运作，企业因无法正常运营而造成资金紧缩，从而造成园区2018年部分租金暂未履行……。2018年6月8日，被告出具《告知函》载明，因园区未取得环评资质导致被告无法申请许可证，2018年4月初，原告同意被告先自行投入建污水循环系统，该项工程于2018年5月21日竣工，也符合环保局的要求，但因环保局未收到原告的承诺，导致其无法批复环评。被告建设无菌车间、实验室等费用总计1,100余万元、新增环评装置设备5万余元，如在2018年6月底之前未得到环评批复，被告将采取维权并拒付2018年之后的房租……。2018年6月22日，被告出具《情况说明函》载明，因园区大环评问题的滞后，影响被告的正常运营，希望原告就支付租金通融数月……。诉讼中，被告未提供上述三份函件送达凭证，原告称未收到上述三份函件。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《关于租用房屋的补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约及时支付租金，已构成违约，后经双方协商又签订了《关于伊森医药科技(上海)有限公司拖欠租金事宜的协议书》一份，对被告欠付的租金约定了还款计划，同时还约定了逾期支付租金的违约责任，但被告仍未按还款计划支付租金，原告据此要求解除租赁合同，与法有据，本院予以支持。原告的《解约函》于2019年7月2日送达被告，故原、被告就系争房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》、《关于租用房屋的补充协议》于2019年7月2日解除。合同解除后被告应搬离系争房屋、支付拖欠的租金、房屋使用费并承担违约责任。被告抗辩因园区的大环评未通过导致被告无法通过小环评、取得生产许可证，无法生产，故不同意解除合同、搬离系争房屋、支付违约金，本院认为，双方的租赁合同并未对原告提供环评资质进行约定，且被告承租系争房屋用于从事医疗设备方面的经营活动，如对于执照审批有特殊要求，在签订合同时应当具有审慎义务。且通过双方的函件、《民事调解书》及协议书可以看出，被告多次以未通过环评为由欠付租金，双方就欠付租金亦多次协商，至2019年5月10日双方就被告拖欠租金事宜签订协议书，被告已经取得了相关环评及许可证，但被告仍逾期支付租金，显属违约，故对于被告的该项辩称，于法无据，本院不予采信。关于违约金，原告根据合同约定主张六个月租金的解约违约金及1,000元/日的延迟付款违约金，诉讼中，被告认为违约金标准过高且不应当支付两笔违约金。本院认为，原告主张的违约金金额过高，综合本案的实际情况，酌定被告支付原告相当于三个月租金解约违约金，鉴于双方的履约情况，对原告主张的逾期付款的迟延履行违约金，本院不再支持。关于律师费，根据《拖欠租金的还款协议书》约定，被告自愿承担逾期租金导致原告诉至法院产生的律师费、诉讼费等费用，现原告据此主张律师费，本院认为，上述费用符合双方的约定，本院予以支持。为避免当事人讼累，本院对保证金一并处理，被告支付欠付款项后原告返还租赁保证金。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：
　　一、原告上海理工科技园有限公司与被告伊森医药科技(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》、《关于租用房屋的补充协议》于2019年7月2日解除；
　　二、被告伊森医药科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离向原告上海理工科技园有限公司承租的上海市杨浦区翔殷路XXX号10号楼A独立办公楼一层房屋，并将上述房屋返还给原告上海理工科技园有限公司；
　　三、被告伊森医药科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海理工科技园有限公司至2019年7月2日欠付的房租300,648.5元；
　　四、被告伊森医药科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海理工科技园有限公司自2019年7月3日至实际搬离上海市杨浦区翔殷路XXX号10号楼A独立办公楼一层房屋之日止，按照每天2,340.5元的标准计算的房屋使用费；
　　五、被告伊森医药科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海理工科技园有限公司违约金213,570.62元；
　　六、被告伊森医药科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海理工科技园有限公司律师费21,000元；
　　七、原告上海理工科技园有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告伊森医药科技(上海)有限公司租赁保证金137,787.5元；
　　八、原告上海理工科技园有限公司其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,087元(已减半收取)，财产保全费3,707元，两项合计8,794元，由原告上海理工科技园有限公司负担1,409元，由被告伊森医药科技(上海)有限公司负担7,385元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：龚立琼

书记员：史晨璐