上海瑞奇置业有限公司与上海知航实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海瑞奇置业有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：卓越强，董事长。
　　委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。
　　被告：上海知航实业有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：张丹，总经理。
　　委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨深利，湖南昌言(长沙)律师事务所律师。
　　第三人：张艳红，女，1978年11月26日生，汉族，住上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：庄稼(系张艳红之夫)，男，1972年4月13日生，汉族，住同上。
　　原告上海瑞奇置业有限公司与被告上海知航实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月11日进行了证据交换。原告的委托诉讼代理人周俊辉、被告的委托诉讼代理人瞿晨到庭参加诉讼。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。之后，本院根据原告申请，追加张艳红为本案的第三人参加诉讼，本案于2018年11月27日再次进行了证据交换。原告的委托诉讼代理人周俊辉、被告的委托诉讼代理人杨深利、第三人以及委托诉讼代理人庄稼到庭参加了证据交换。本案于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周俊辉、被告的委托诉讼代理人瞿晨、第三人以及委托诉讼代理人庄稼到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请延长一个月的审理，本院予以准许。本案现已审理终结。
　　原告上海瑞奇置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令原、被告于2017年12月1日签订的《租赁合同》(以下简称合同)解除。事实和理由：原、被告于2017年12月1日签订的合同，由被告向原告租赁本市长宁区安龙路XXX号商业房屋(以下简称涉讼房屋)用于商业用途，租赁期限自2017年12月20日起至2020年12月19日止，其中2017年12月20日至同年12月31日为免租装修期，被告应在合同签订之日向原告支付租赁保证金60,000元和预付首期租金90,000元。但由于涉讼房屋在与原承租人解除原租赁合同时在程序上存在瑕疵，如继续履行原被告之间签订的合同，将导致矛盾激化，与诉讼定争止纷的目的不符。如强行要求第三人搬离将会导致巨大的损失，且极易产生激烈的矛盾，造成负面社会影响。原告已收到了第三人支付的租金。综上，原告认为原被告签订的合同符合合同法规定的不适于强制履行或履行费用过高的解除条件，且侵犯了第三人的“优先承租权”。被告在签订合同时未注意到涉讼房屋有第三人在经营，双方履行中可能导致房屋无法交付。被告在庭审中还陈述租赁房屋的目的不是自己经营，而是转租，其租房的目的已违反了合同的约定。综上，若法院支持原告的诉请，原告愿意退还已收的钱款且承担相应的法律责任。
　　被告上海知航实业有限公司辩称，合同系原被告双方真实意思的表示，被告已经按期支付租金，不存在过错，原告不能行使合同解除权；原告与原承租人的租赁合同已到期后自动终止，并非原告诉称的中途解除租赁合同，不存在原告诉称的瑕疵；被告认为合同的目的能够实现，合同已经在履行，且能够继续履行，原告可以将涉讼房屋交付给被告。原告怠于行使排除妨碍的权利，不属于客观上无法履行的情况。综上，被告要求继续履行合同，希望法院驳回原告的诉讼请求。
　　第三人张艳红述称，2017年10月15日至2019年第一季度的租金第三人已经向原告支付，按每月租金8,800元的标准支付；第三人有优先续约权。租期到期前，第三人向原告多次口头要求续约，但原告一直未正面答复；第三人不知道被告是承租人，有人虽曾找第三人谈过租赁事宜，但要求第三人支付30万元的转让费，租金还要提高到每月3万元，这个条件是无法接受，远超出市价。综上，第三人在涉讼房屋内已经经营十年，第三人希望与原告继续履行合同，保持在涉讼房屋内的经营状态。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的租赁合同、律师函，被告提供的转账汇款业务回单，第三人提供的银行汇款凭证、房屋租赁合同、残疾证、营业执照等证据，当事人对真实性均无异议，本院确认真实性并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋系原告所有。
　　2017年12月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就涉讼房屋签订了一份合同。合同约定：甲方出租给乙方涉讼房屋，建筑面积50平方米。乙方向甲方承诺，涉讼房屋作为商业用途，并遵守国家和本市有关房屋使用的相关规定。乙方保证，不得将房屋或其他任何部分转租、分租、借用、调换使用、联合经营、发包或委托他人经营；租赁期限自2017年12月20日起至2020年12月19日止。在本合同生效后，甲方应于2017年12月20日前将涉讼房屋交付乙方。其中2017年12月20日至2017年12月31日为免租装修期；涉讼房屋租赁期内各阶段的租金明细如下：2017年12月20日-2018年12月19日年租金353,000月租金30,000……。甲、乙双方约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金，保证金为2个月的租金为60,000元。涉讼房屋租金以一季度为一期支付，遵循“先付后用”的原则，每期届满前七天支付下期租金。合同签订之日乙方先预付首期(2018.2.1-2018.4.30)的租金，共计90,000元整。乙方将租赁保证金、租金支付至甲方指定的帐户……；甲方单方面擅自提前解除合同，则视作甲方违约，乙方有权选择继续履行合同或提前解除合同。若乙方选择提前解除合同的，可要求甲方退还乙方结余的租金款项和保证金，若违约金不足以抵付乙方损失的，乙方有权进一步向甲方追索。
　　合同签订后，原告未按约向被告交付涉讼房屋，第三人继续占有使用涉讼房屋，被告仍以个人名义陆续向原告的帐户内支付钱款。审理中，被告自认向原告支付的钱款共计480,000元，其中300,000元记载为转让费，90,000元记载为房租。原告确认收到390,000元，同时确认其中300,000元为转让费，原告同时表示无理由收取该笔钱款。
　　2018年6月7日，原告向被告发出律师函，主要内容：因第三方原因导致涉讼房屋无法向被告交付，要求解除双方签订的租赁合同，原告愿意返还被告已付的租金及保证金。
　　审理中，第三人就涉讼房屋提供了一份房屋租赁合同。房屋租赁合同记载如下：租赁期限自2014年10月15日起至2017年10月14日止，第一年租金105,600元，季度租金为26,400元。租赁期限满，上海长宁区宝靓宠物用品商店应如期交还房屋。如需继续承租的，则经原告同意后，双方应另行签订租赁合同，在同等条件下，上海长宁区宝靓宠物用品商店享有优先续租权。在合同期满前30天，如上海长宁区宝靓宠物用品商店不向原告提出续租要求，原告可在租赁期间陪同的租赁意向的客户察看房屋，上海长宁区宝靓宠物用品商店应予以提供方便。
　　审判人员勘查了涉讼房屋，第三人在涉讼房屋内开设了宠物店。第三人在紧邻涉讼房屋之后另有一套房屋，与涉讼房屋打通经营，房屋产权登记在第三人张艳红的委托诉讼代理人庄稼名下。
　　本院多次组织各方当事人调解，因当事人各执己见，致调解未成。
　　本院认为，原告与第三人合同到期后，原、被告签订了租赁合同，被告一直按约向原告支付租金。本案审理中，原告提出了解除的理由系《中华人民共和国合同法》第一百一十条。本院认为，原告主张的理由难以认定原、被告之间签订的合同客观上无法继续履行，或存在履行费用过高的情形。原、被告合同未能履行的原因在于原告。第三人主张的“优先承租权”系原告与第三人之间的约定，且第三人与被告的承租条件不符合“同等条件”的要求。综上所述，原告主张的诉请，本院不予支持。
　　本案需指出的是，原、被告之间的纠纷应采取合法、文明的途径解决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海瑞奇置业有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费80元，由原告上海瑞奇置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：李  冬

书记员：张  沁