上海瑞沛物流有限公司与上海南汇大团水暖器材厂、庞登山土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海瑞沛物流有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区顺通路XXX号XXX楼XXX室。
　　法定代表人：许世权，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨国政，上海尚域律师事务所律师。
　　被告：上海南汇大团水暖器材厂，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：董建军。
　　委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄孔婕，上海市金石律师事务所律师。
　　被告：庞登山，男，1981年1月15日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：林丽芬，上海嘉钰律师事务所律师。
　　原告上海瑞沛物流有限公司(以下至判决主文前简称“瑞沛公司”)与被告上海南汇大团水暖器材厂(以下至判决主文前简称“大团水暖厂”)、庞登山土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞沛公司委托诉讼代理人杨国政、被告大团水暖厂委托诉讼代理人黄孔婕及原委托诉讼代理人张瑾、被告庞登山委托诉讼代理人林丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告瑞沛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《土地租赁合同》；2、判令被告大团水暖厂退还租金及保证金共计人民币(以下币种相同)62.5万元；3、判令被告庞登山退还已收取的15万元担保费。事实及理由：原告从事物流行业，需要场地停放集卡车辆及集装箱。经人介绍，2019年4月15日，原告与被告大团水暖厂就位于上海市浦东新区芦潮港镇镇区56/1丘地块(以下简称“系争场地”)达成并签订《土地租赁合同》。约定2019年4月18日前向被告大团水暖厂付清租金保证金15万元，半年租金47.5万元(2019年7月15日至2020年1月14日)。2019年10月30日，原告收到南汇新城镇芦潮港社区管理中心及上海市公安局浦东分局芦潮港派出所联合发文《关于限制大型货运车辆通行的告示》，自2019年11月15日起在南芦公路XXX号南侧社区道路实行大型车辆限制通行措施，设置限高装置。由此，原告租赁系争场地的目的无法实现，故要求被告退还已收取的保证金及租金。庭审中，原告瑞沛公司撤回诉请3。
　　被告大团水暖厂辩称，双方签订的《土地租赁合同》目的可以实现，被告租赁的系争场地有两条道路可以进入，限高令针对的是南侧社区道路，原告可以从北侧社区道路进入；职能机关在南侧社区道路上设置的并非永久性障碍装置，若原告经过整改措施达到要求，南侧道路可以恢复通行；原告系因自身过错导致其所称的无法经营，不符合合同5.4条约定；在被告不存在违约行为的情况下，原告仍应履行合同义务，并承担合同责任。
　　本院经审理认定事实如下：2019年4月15日，原告瑞沛公司作为乙方(承租方)、被告大团水暖厂作为甲方(出租方)、被告庞登山及被告大团水暖厂法定代表人许世权作为丙方(担保人)，三方签订《土地租赁合同》一份，合同约定甲方作为土地的承租人与乙方建立租赁关系，将系争场地按现状出租给乙方使用。土地性质为综合，乙方用于停车和堆放集装箱(空箱)，甲方同意乙方有转租权。甲方同意乙方自行对承租的土地进行硬化，硬化土地的所有费用由乙方自行承担。租赁期自2019年5月1日起至2025年4月30日。免租装修期为贰个半月，自2019年5月1日至2019年7月15日止。甲方应于2019年5月1日前，将租赁物按现状(腾空)交给乙方使用，乙方同意按租赁物及设施设备的现状承租。合同第四条约定，乙方租赁期间随首期租金须同时支付租赁保证金15万元相当于两个月租金。租赁保证金用作合同履约保证。甲方应于甲乙双方租赁关系结束且乙方已迁出租赁土地、注销或变更以租赁土地为地址注册的工商、税务登记记录(如有)并付清全部费用后五个工作日内将已交纳的租赁保证金全额无息退还乙方。合同第4.2条约定租金为：2019年5月1日起至2025年4月30日，每6个月租金为47.5万元，年租金为95万元。租金支付的原则是先支付后使用，每6个月为一个支付期，第一期金额于2019年4月18日以前付清，其中包括租赁保证金15万元及租金47.5万元(2019年7月15日至2020年1月14日)。合同第五条约定，5.2租赁期满不再续租，乙方应于租赁期满之日或租赁期届满之前迁离，并将承租的土地及设施在完好状态下清扫干净交还给甲方，如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方将清理该杂物所产生的费用由乙方负责。5.4在租赁合同有效期内，乙方在合法合规经营情况下，因政府原因导致乙方无法经营的并不能履行本合同的，甲乙双方均不承担违约责任。合同第八条约定，在租赁合同有效期内，若乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物，交清实际承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金叁倍的款项作为赔偿；注销以本租赁土地为地址注册的工商、税务登记记录。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内无息返还保证金。合同第十一条约定，丙方对本合同承担连带担保责任，当发生违约时，甲方可以要求乙方、丙方任一方单独承担，也可要求乙、丙共同承担违约责任。合同“协商条款”还约定，乙方产生噪音、震动、废水、废气等行为违反国家相关环保规定或遭到相邻居民、单位投诉的，均由乙方自行解决。
　　合同签订后，原告向被告大团水暖厂支付了2019年7月15日至2020年1月14日的租金47.5万元及租赁保证金15万元。
　　2019年10月30日，南汇新城镇芦潮港社区管理中心及上海市公安局浦东分局芦潮港派出所在租赁场地张贴了《关于限制大型货运车通行的告示》，内容为：为回应群众对南芦公路XXX号附近港口居委远征一组居民居住区周边大货车通行扬尘污染、噪声扰民、占路乱停车、消防安全等问题整改……，经研究决定，于2019年11月15日起，在南芦公路XXX号南侧社区道路实行大型车辆限制通行措施，设置限高装置。
　　2019年11月1日，原告向被告大团水暖厂发函，内容为，因上述告示，双方签订的《土地租赁合同》目的不能实现，故要求解除合同等。
　　2019年11月4日，被告大团水暖厂向原告回函，表明不同意解除合同。
　　2019年11月11日、2019年12月18日，被告大团水暖厂向原告发出整改通知，要求原告对场地上的违法违规行为进行整改。
　　2019年11月15日之前，原告搬离了系争场地。
　　庭审中，原告向法庭举证了其与被告大团水暖厂工作人员宋春的微信聊天记录，其提到“几辆报废车11月4日已清场并离场，希望你们重视并接收场地”，宋春未予回复。被告对该证据真实性无异议，但对证明内容不予认可。原告另举证了其与潘新华的聊天记录，证明因大型车辆限行而必须于2019年11月15日搬离场地。潘新华对该聊天记录真实性予以认可。原告还举证了《关于场地清空情况的说明》，证明其已于2019年11月15日之前完成了系争场地内停放车辆的清退清空搬离。该说明上加盖了南汇新城镇芦潮港社区管理中心的印章，并手写“情况属实，请场地租赁单位做好后期场地的环境管理，或场地租用搬离后与出租单位的场地管理交接工作，确保场地使用符合环境管理要求。”。被告对该证明真实性无异议，但认为不符合合同约定5.2条的交接条件。
　　本案审理过程中，本院向南汇新城镇芦潮港社区管理中心党委书记潘新华作调查，其陈述：我是2018年2月到这个社区，我是分管环境治理工作，后来整治完了效果明显没有什么问题，到2019年下半年开始又出现问题；这个场地限高装置安装之前，我让检查的人告知现场的人让负责人来一下，告知负责人要进行处置了，不允许产生扬尘污染、扰民等问题，修车都是无证的修车且噪声大，产生的废弃物无法处置，油气也无法处置；里面的厕所是临时搭建的，污染物无法排放，不符合生产经营条件；无论如何使用必须取得合法手续，且保证环评标准在达到，不产生噪音、不在里面生活，合法经营生产我们是允许的；本次限高的真正原因是里面虽然停了集卡，但真正停的集卡并不多，他们从外面运了装修板材进来，进行拆捡，好的运走，坏的留下来，坏的积累多了再运走，另外还有修车厂实际修的是外面的土方车，不是里面的集卡，所以有大量土方车进来维修产生扬尘；那块地本来就是软地，车辆进出会把泥土带进来；从2019年11月15日限高开始，到目前为止大车不能进了；场地后面的路是居民区的道路，这条路是限宽的，大车进不去；我们当时对现场的人口头警告过很多次，一直没有反应，所以我们采取限高措施；原告大约是在2019年11月13日或14日搬走，我们把告知书贴在现场；系争场地是可以用的，如果要做停车需要在出入口做场地硬化，或轮胎清洗池，也入时不会带出泥土，如果里面有人居住必须有排污管道。
　　本案审理过程中，本院向双方释明合同解除后果，被告大团水暖厂明确表示不提起反诉，且确认系争场地上并无原告的工商登记记录。
　　本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现原告主张因有关部门在道路上安装限高装置导致其合同目的不能实现为由要求解除合同，对此，本院认为，根据本案查明事实，有关部门在系争场地出入道路上安装限高装置系原告在使用系争场地过程中产生扬尘、噪声等原因导致，并不符合合同5.4条约定，且合同“协商条款”亦约定因原告使用过程中产生的噪音、震动、废水、废气等行为违反国家相关环保规定或遭到相邻居民、单位投诉的，由原告自行解决。故原告主张合同目的无法实现系其自身原因导致，而非被告违约。根据合同第八条约定，原告单方搬离的行为系主张提前解约，须提前3个月通知，现原告已实际搬离，至本案诉讼已超过3个月，故双方之《土地租赁合同》于3个月期满之日予以解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现基于合同解除系原告提前解约，其要求退还合同解除前的租金本院不予支持。至于其主张返还的租赁保证金，鉴于被告明确不在本案中提起反诉，且被告亦确认系争场地上并无原告的工商登记记录，故作为合同解除的后果，被告收取的租赁保证金应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海瑞沛物流有限公司与被告上海南汇大团水暖器材厂签订的《土地租赁合同》解除；
　　二、被告上海南汇大团水暖器材厂应于本判决生效之日起十日内返还原告上海瑞沛物流有限公司租赁保证金15万元；
　　三、驳回原告上海瑞沛物流有限公司要求被告上海南汇大团水暖器材厂退还租金47.5万元的诉请。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10,050元，减半收取计5,025元，由原告上海瑞沛物流有限公司负担3,375元，被告上海南汇大团水暖器材厂负担1,650元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  箐

书记员：刘  畅