上海瑞流精密机械有限公司与上海霞铭投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海瑞流精密机械有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：魏任平，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐宝同，上海源盈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张建南，上海源盈律师事务所实习律师。
　　被告(反诉原告)：上海霞铭投资管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：梅传平，经理。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　第三人：上海天亮电气有限公司，住所地上海市金山区张堰镇工业区振堰路XXX号XXX幢。
　　法定代表人：高知良,执行董事。
　　委托诉讼代理人：朱译泽，上海欧博律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海瑞流精密机械有限公司(以下统称原告)诉被告(反诉原告)上海霞铭投资管理有限公司(以下统称被告)以及第三人上海天亮电气有限公司(下称第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，后依法适用简易程序于2018年11月26日公开开庭对本诉及反诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐宝同、被告委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本院于2018年12月28日准予原告申请追加第三人参加本案诉讼，于2019年3月1日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐宝同、被告委托诉讼代理人孙一天、第三人委托诉讼代理人朱译泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告各项经济损失共计人民币(以下币种相同，略)490,752元。第二次庭审中原告明确原第一项诉讼请求为确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2017年12月12日解除，同时增加诉讼请求：1、被告支付原告违约金75,000元；2、被告退还押金30,000元。事实和理由：原、被告于2017年6月22日签订《厂房租赁合同》。合同约定，原告承租被告从第三人处转租的位于上海市金山区张堰镇汇达路XXX号第三幢底层面积约1,320平方米厂房(下称案涉房屋)，同时还就被告提供办理环评、提供产证的配合义务作了约定。合同签订后，被告却一直未按约提供房产证，导致原告无法办理环保、工商税务及劳动部门的相关手续。被告多次承诺尽快提供房产证始终未兑现，由此导致原告因无法履行与客户签订的合作协议而向客户承担了违约责任350,000元。2018年底，原告通过被告与第三人房屋租赁合同纠纷一案(下称16107号案件)的判决书得知，案涉厂房并未取得房产证，且法院已于2018年6月判决双方解除租赁关系。鉴于以上情况，原告虽承租案涉房屋，却因被告原因无法进行生产经营，合同目的无法实现，故为维护其自身合法权益提起诉讼。
　　被告答辩并反诉称，原告违约金与赔偿损失系重复请求，对此表示不予同意。押金可在本案中一并处理。原告未按合同约定于2017年9月前支付2017年9月至12月的租金，达到一个月的，合同自然解除。被告拖欠租金长达一年，既不支付租金，也不支付水电费。经被告再三催告仍拒不支付。据此，依法提起反诉：1、原告支付被告租金304,500元(暂计，支付至实际返还房屋之日)；2、原告支付被告水电费23,837元；3、原告支付被告逾期付款违约金111,142元；4、原告支付被告解约违约金77,250元。
　　原告针对被告的反诉辩称，原、被告已结清2017年12月前的租金，不认可被告的租金诉请。原告确实拖欠了水电费，应为20,338元。原告在履行合同过程中不存在违约，恰因被告违约致合同解除，责任应归属于被告。
　　第三人述称，被告在16107号案件一审判决后提起上诉，后又撤回上诉，其与被告间租赁合同已经解除，由此产生的原、被告间纠纷其并不清楚，也与其无关。案涉房屋的产证是其委托被告办理。工业园区发现被告向外转租，且隐瞒了无产证的情况。其因无产证出租给被告的价格远低于被告转租出去的价格，从原、被告合同约定的租金价格来看，应是有产证的价格。
　　经审理查明，2017年6月22日，原、被告签订《厂房租赁合同》。合同约定，被告将从第三人处承租的整体厂房中的案涉房屋转租给原告；租期自2017年6月20日起至2022年6月19日止，共五年；年租金(含物业费)为300,000元，每年递增3%，第二年为309,000元；原告于签订本合同后五个工作日内支付被告押金30,000元；租金支付采付三押一，先付后用，首期租金75,000元应于2017年6月5日前支付，以后须提前五个工作日支付，每逾期一日，原告应承担逾期未付租金总额的2‰；租赁期间产生的水电费由原告承担；环评、消防、营业执照等一切证件由原告自己办理，被告负责提供有关证件及配合；案涉房屋和有关设施设备不符合合同约定，致使不能实现合同目的的以及原告不支付租金累计超过一个月的，应当承担月租金三倍的违约金，违约金不足以抵扣的，应补偿造成损失的差额部分；被告在签订合同三个工作日内将厂房钥匙、产证复印件及相关证件交付给原告，如未及时交付给原告，所造成的责任由被告承担；合同内容末尾附：因被告需要办理产证，原告必须积极配合等等。合同签订后，原告支付被告押金30,000元。
　　2017年7月9日，第三人委托被告办理案涉房屋产证。业已生效的16107号案件民事判决确认以下事实：2017年12月1日，被告与上海芬格乐器有限公司(次承租人之一)以“第三人房产证未办理下来，无法办理环评与营业执照、税务等手续，上海芬格乐器有限公司不能正常生产运营”为由终止了双方间的厂房租赁合同。2017年12月26日，上海张堰工业园区发展有限公司张贴《告知书》，致租赁在第三人处各承租户，称“第三人未完成厂房验收、未取得房产证即擅自出租，不符合租赁要求，厂房安全、环保、消防等方面存在一定隐患，同时对需要新注册的生产型企业在办理营业执照、税务等手续将无法实施，故要求各承租户于2018年1月底之前撤离”。该判决确认被告与第三人的租赁关系于2017年12月12日解除。
　　审理中各方确认，16107号案件民事判决已于2018年8月31日生效。原、被告确认，双方合同已于2018年9月10日解除，原告业已搬离完毕；原告应支付的租金应从2017年9月20日起算，扣除之后支付20,000元。水电费为23,837元。
　　审理中，被告对原告举证的相关损失表示，对真实性不予认可，同时证据内容也无法证明原告发生的损失。
　　以上事实，由原告提供的《厂房租赁合同》、16107号案件《民事判决书》、造成其损失的相关证据，被告提供的原告法定代表人书写的《协议》，第三人提供的委托书，以及双方当事人当庭所作陈述等证据证实。
　　本院认为，原、被告所签合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。
　　原、被告对于合同解除均无异议，本院确认双方所签合同已于2018年9月10日解除。争议在于解除合同的责任归属。第一，就案涉房屋未办理产证而言，双方合同末尾附注即已表明，原告对此应为明知，然被告在合同中又承诺签订合同三个工作日内将相关证照交付给原告，被告过错明显。原告承租案涉房屋后无法办理证照致合同目的无法实现，当然可以提出解除合同。第二，就业已生效的16107号民事判决确认的事实来看，被告以低廉价格承租第三人无产证的包括案涉房屋在内的整体厂房，后以高价转租给包括原告在内的众多次承租人，而又无法兑现合同约定的交付证照义务，特别是其接受第三人委托后也无法办理产证的事实，足以证实其主观过错。第三，原告逾期支付租金发生于被告不能兑现交付证照承诺之后，原告具有法定的先履行抗辩权，被告据此主张原告违约显然不当。由此可见，合同特别约定被告交付证照，原告明知案涉房屋产证尚在办理，其作为实际经营人未作风险评估，故本院认定被告对此负有主要责任，而原告也存有一定过错。
　　合同解除后的相关问题处理。第一，被告反诉主张的租金。支付租金为承租人即原告的主要义务。原告因案涉房屋无产证而无法办理证照或已影响其使用价值，但其完全可在有关部门告知后尽早与被告解除合同。原告使用案涉房屋已为客观事实，使用期间理应向被告按约定支付租金。2017年9月20日至2018年9月10日的租金为293,752元(300,000÷12×9＋309,000÷12×2.67)，扣除已支付的20,000元后为273,752元。第二，原告主张的赔偿损失及违约金以及被告反诉主张的逾期付款违约金、解约违约金。原告应在两者间择一主张，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，当违约金不足以弥补损失可主张予以补足。经本院释明后，原告仍坚持双重主张。原告主张的实际损失，或以因有一定牵连关系的其他合同所受损失，或以证据无法证实的装修损失，均不能认定为争议合同的实际损失。被告无相应证据证实向原告催收租金，况且原告逾期支付租金发生于原告多次要求被告办理证照无果之后，另被告在主张逾期付款违约金同时主张解约违约金，无疑加重了原告的责任，故本院对被告主张的逾期付款违约金不予支持。双方合同对于违约金明确约定为月租金的三倍，月租金应以双方确认合同解除时的月租金计算，即为77,250元。对此，原告计算有误，被告计算正确。本院依据各自过错酌定为被告向原告承担违约金60,000元。第三，原告主张的押金及被告反诉主张的水电费。因双方对于金额无异议，故本院予确认。
　　综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海瑞流精密机械有限公司与被告(反诉原告)上海霞铭投资管理有限公司于2017年6月22日签订《厂房租赁合同》已于2018年9月10日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海霞铭投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑞流精密机械有限公司违约金人民币60,000元；
　　三、本诉被告上海霞铭投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还本诉原告上海瑞流精密机械有限公司押金人民币30,000元；
　　四、反诉被告上海瑞流精密机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海霞铭投资管理有限公司租金人民币273,752元；
　　五、反诉被告上海瑞流精密机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海霞铭投资管理有限公司水电费人民币23,837元；
　　六、驳回本诉原告上海瑞流精密机械有限公司的其他诉讼请求；
　　七、驳回反诉原告上海霞铭投资管理有限公司的其他诉讼请求。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费减半收取人民币4,878元，由本诉原告上海瑞流精密机械有限公司负担人民币3,853元，本诉被告上海霞铭投资管理有限公司负担人民币1,025元；反诉案件受理费减半收取人民币3,483元，由反诉原告上海霞铭投资管理有限公司负担人民币601元，反诉被告上海瑞流精密机械有限公司负担人民币2,882。本诉被告上海霞铭投资管理有限公司、反诉被告上海瑞流精密机械有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：金志荣

书记员：张  倩