上海瑞鹰企业服务部与启维网络科技(深圳)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海瑞鹰企业服务部，住所地上海市。
　　投资人：耿梅波，该服务部经理。
　　委托诉讼代理人：张雷，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王星，上海市金茂律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：启维网络科技(深圳)有限公司，住所地深圳市。
　　法定代表人：刘莙怡，该公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐文倩，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告上海瑞鹰企业服务部诉被告启维网络科技(深圳)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日受理后，依法组成合议庭，审理中，被告启维网络科技(深圳)有限公司提起反诉，本院依法合并审理,于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部的委托诉讼代理人张雷、王星，被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司的委托诉讼代理人张春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海瑞鹰企业服务部诉称：原告(丙方)与被告(甲方)及案外人比安投资管理(上海)有限公司(乙方)、上海利涛餐饮管理有限公司(丁方)于2017年1月18日签订《关于陕西南路141－1号物业租赁的框架协议书》，约定自本协议签署之日，甲方不再向乙方支付租赁商铺的房租，而直接向丙方支付，自2017年1月起每月房租人民币350,000元，甲方应当代乙方、丁方向丙方支付2016年11月1日至2016年12月31日的商铺房租人民币700,000元，本协议签署时，甲方与丙方应同时就租赁商铺签署新的租赁协议并由甲方按新协议约定的租金标准、时间向丙方支付租金。根据该框架协议，原、被告双方签订了《陕西南路141－1号物业租赁合同》,约定原告将本市陕西南路141－1号建筑面积约1146平方米的房屋出租给被告用于餐饮使用，租赁期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月人民币350,000元，2017年6月30日前支付保证金人民币700,000元，被告应于原告开具租金发票后5日内，且于每月25日前支付次月租金，逾期支付超过30天，视为违约，除保证金不予退还外，被告应赔偿相当于租金二倍的违约金，同时原告有权提前解除合同，被告应在合同期届满之日或合同解除之日返还房屋，未经原告同意而逾期返还的，每逾期一日，按日租金的两倍支付房屋占用费。同年2月15日双方又签订补充协议，对租金支付时间及代付案外人所欠租金的时间作了明确约定。租赁合同及补充协议签订后，被告未按约定支付保证金，自2017年7月起未再支付约定租金及代付的租金，经催讨未果，于2017年8月4日发出解除合同通知书，通知被告解除合同并要求其结清拖欠的各项费用。被告收到通知后，仍未按通知要求履行，故原告起诉要求：1、确认双方合同于2017年8月5日解除；2、被告支付2017年1月1日至2017年8月5日租金人民币407,500元；3、被告支付2017年8月6日至2017年10月30日止的房屋占用费人民币1,978,000元；4、被告支付拖欠的代偿租金人民币300,000元；5、被告支付保证金人民币700,000元并由原告没收；6、被告支付违约金人民币700,000元；7、被告支付房屋占用期间原代付的水电费人民币14,740.45元；8、诉讼费和保全费由被告负担。
　　被告启维网络科技(深圳)有限公司辩称：原告出租的房屋二楼部分系违建，一楼部分消防通道不达标，致使被告承租后无法通过消防验收而从事餐饮经营，不能实现合同目的，故合同不能履行系原告责任所致，原告行使合同解除权不当，但基于合同已无法继续履行，同意解除双方签订的合同及补充协议。即使被告在履行合同过程中存在违约情形，原告主张的房屋占用费和违约金标准均过高，要求予以调整，因合同已解除，未履行部分，终止履行，故合同约定的保证金无须再支付，原告主张代偿租金与本合同无关，不宜在本案中一并处理。综上，除合同解除外，不同意原告主张的其他诉讼请求。
　　反诉原告启维网络科技(深圳)有限公司诉称：其承租房屋系用于餐饮经营，因反诉被告提供的房屋存在违章搭建，且消防通道不达标，导致其消防验收不能通过而无法从事经营活动，因合同目的不能实现系原告原因所致，给其造成巨大经济损失，故提起反诉要求：1、解除双方签订的合同及补充协议；2、反诉被告赔偿其各项经济损失人民币12,425,969.65元；3、本诉、反诉费和保全费由反诉被告负担。
　　反诉被告上海瑞鹰企业服务部辩称：其同意双方签订的合同及补充协议于2017年8月5日解除，但合同提前解除系反诉原告逾期支付租金的违约行为所致，而非反诉原告所称的系反诉被告违约所致。反诉原告陈述的装修从其提供的证据看均发生在租赁前，故与本案无关，况且合同约定装修需获得反诉被告许可，并报有关部门备案，但反诉原告装修未申请报批，属于扩大损失，应由其自己承担后果，故不同意反诉原告的要求赔偿的反诉请求。
　　原告上海瑞鹰企业服务部提供的本诉证据如下：1、上海市卢湾体育馆与上海邦侬经济发展有限公司签订的《房屋租赁协议书》，2、上海市卢湾体育馆关于上海邦侬经济发展有限公司及上海瑞鹰企业服务部2002年8月5日函件的答复，3、上海市卢湾区体育中心与上海瑞鹰企业服务部签订的《补充协议》，证据1－3证明原告取得系争房屋承租权的来源；4、《关于陕西南路141－1号物业租赁的框架协议书》，证明被告自2005年12月8日起已使用系争房屋，通过四方协议方式转移债权债务，确认被告代偿案外人拖欠原告2016年11－12月的租金人民币700,000元；5、《陕西南路141－1号物业租赁合同》，6、《陕西南路141－1号物业租赁合同补充协议》，证据5－6证明原、被告建立租赁合同关系以及对相关权利义务的约定；7、原告开具的租金发票及被告签收记录，8、原告收到被告支付租金的银行回单，证据7－8证明被告支付2017年1－6月的租金和代偿租金人民币400,000元，被告并未按约支付保证金；9、2017年7月7日原告委托律师向被告发的律师函及邮寄凭证，证明原告委托律师向被告催缴欠付的租金等费用；10、《解除合同通知书》及邮寄凭证，证明因被告逾期支付租金等费用，达到合同约定的提前解除条件，原告通知被告提前解除合同以及被告收到该通知；11、房屋权利人出具的同意转租证明，证明原告有权对外转租系争房屋；12、消防安全检查合格证，证明系争房屋的范围以及取得过消防合格证，可以从事餐饮经营；13、企业信用信息公示报告，证明系争房屋经营场地含一楼、二楼，可以作为大型饭店经营使用；14、银行业务委托书，证明原告垫付水电费用；15、情况说明，证明原、被告双方于2017年10月30日办理了房屋交接手续并确认水电煤结算至10月31日，费用金额以相关单位出具的帐单为准。
　　被告启维网络科技(深圳)有限公司在本诉部分未提供证据，其对原告上海瑞鹰企业服务部提供的证据1－3真实性无异议；对证据4真实性无异议，认可代付租金的事实在该框架协议中有约定；对证据5－6真实性无异议，但认为系原告提供的场地不符合要求而导致合同无法履行，应属原告违约；对证据7－8真实性无异议，确认保证金未支付；对证据9确认收到，但原告提出解除合同条件不符合合同约定期限；对证据10真实性无异议，但认为即使被告违约，原告行使合同解除权的日期尚未到；对证据11无异议；对证据12－13的真实性无异议，但之前消防验收合格并不代表被告提出的消防验收申请必定合格，被告不清楚在有违建情况下如何能通过消防验收，且记录经营地的层数，不能证明违建的合法性；对证据14真实性认可，合同未对水电煤未作约定，故不宜在本案处理；对证据15真实性无异议，该情况说明只解决房屋交接事宜，不代表水电费可在本案中处理。
　　反诉原告启维网络科技(深圳)有限公司提供的反诉第一组证据为《关于陕西南路141－1号物业租赁的框架协议书》、《陕西南路141－1号物业租赁合同》，《陕西南路141－1号物业租赁合同补充协议》、照片、《上海市房地产权证》、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，证明根据房地产权证记载情况，反诉被告出租给反诉原告房屋的二楼系属违建，导致其无法办理相关证照及消防审核而不能实现合同目的；第二组证据为装修合同、买卖合同、设计合同、安装合同等以及付款凭证，证明因反诉被告违约导致其各项经济损失，作为主张反诉赔偿依据。
　　反诉被告上海瑞鹰企业服务部对反诉原告启维网络科技(深圳)有限公司提供的反诉第一组证据中合同、照片、《上海市房地产权证》真实性无异议，但不认可其证明内容；对《建设工程消防设计审核申请受理凭证》因无原件，真实性无法认可；对第二组证据均不予认可，认为合同的履行期均不在本案租赁期限内，故与本案无关。
　　反诉被告上海瑞鹰企业服务部在反诉部分提供的证据为本诉证据4－6，证明内容与本诉所述一致。
　　反诉原告启维网络科技(深圳)有限公司对反诉被告上海瑞鹰企业服务部提供的反诉证据质证意见同本诉质证意见一致。
　　经审理查明：原告系本市陕西南路141－1号房屋的承租人，其经房屋权利人同意可以对承租房屋对外进行转租。2017年1月18日原、被告及案外人比安投资管理(上海)有限公司、上海利涛餐饮管理有限公司签订《关于陕西南路141－1号物业租赁的框架协议书》，约定自本协议签署之日，被告不再向案外人比安投资管理(上海)有限公司支付租赁商铺的房租，而直接向原告支付，自2017年1月起每月房租人民币350,000元，被告应当代案外人比安投资管理(上海)有限公司、上海利涛餐饮管理有限公司向原告支付2016年11月1日至2016年12月31日的商铺房租人民币700,000元，本协议签署时，原、被告应同时就租赁商铺签署新的租赁协议并由被告按新协议约定的租金标准、时间向原告支付租金。根据该框架协议，原、被告双方于同日签订了《陕西南路141－1号物业租赁合同》,约定原告将本市陕西南路141－1号建筑面积约1146平方米的房屋出租给被告用于餐饮使用，租赁期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月人民币350,000元，2017年6月30日前支付保证金人民币700,000元，被告应于原告开具租金发票后5日内，且于每月25日前支付次月租金，逾期支付超过30天，视为违约，除保证金不予退还外，被告应赔偿相当于租金二倍的违约金，同时原告有权提前解除合同，被告应在合同期届满之日或合同解除之日返还房屋，未经原告同意而逾期返还的，每逾期一日，按日租金的两倍支付房屋占用费，租赁关系终止时，被告应结清合同项下所有款项(包括但不限于租金、违约金以及已产生的公用事业费)。同年2月15日原、被告双方又签订《陕西南路141－1号物业租赁合同补充协议》，约定：被告于2017年2月25日前支付2017年1、2月租金人民币700,000元，被告欠付原告2016年11、12月租金合计人民币700,000元分7个月偿还，每月清偿人民币100,000元，2017年3月1日至2017年9月30日，被告应于每月5日前支付当月租金人民币350,000元以及清偿欠付租金人民币100,000元，自2017年10月1日起被告应于每月5日前支付当月租金人民币350,000元，如未能按时支付各期租金，将按原合同相关条款承担违约责任。在租赁合同及补充协议签订后的实际履行中，被告仅支付了2017年1－6月的租金总计人民币2,100,000元及2017年3－6月应清偿的欠付租金人民币400,000元。因被告未按约定期限支付保证金人民币700,000元，原告于2017年7月7日委托律师发函被告，要求被告支付保证金及相应违约金。被告收函后，未予理睬也未支付7月的租金及约定欠付的租金。鉴于被告未按约履行合同，原告遂于2017年8月4日发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同并要求结清各项应付费用及偿付违约金。被告于次日收到解除通知书，但未按通知书要求履行，原告遂于2017年8月25日起诉来院。
　　审理中，双方于2017年10月30日办理了房屋交接手续，被告将承租房屋返还了原告，双方确认水电煤费用结算至2017年10月31日，金额以相关单位出具的帐单为准。同时，被告提出因原告提供的房屋存在违章搭建，致使其装修无法通过消防验收而无法取得相关证照从事经营活动，不能实现合同目的，给其造成的损失提出反诉要求予以赔偿。被告曾申请对房屋的装修价值进行评估，后又予以撤回，提出以其提供的装修合同等反诉证据作为主张赔偿的依据。
　　本院认为：原、被告双方及案外人签订的《关于陕西南路141－1号物业租赁的框架协议书》以及根据该框架协议约定由原、被告双方签订的《陕西南路141－1号物业租赁合同》和《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的约定，故所签合同、协议应属有效，对各方当事人均具有约束力。被告未按合同、协议约定履行支付租金、保证金之行为，显属违约，原告行使合同解除权符合合同之约定，被告收到《解除合同通知书》之日应确定为双方合同解除之日。合同解除后，被告应当返还房屋，结清应付各项费用并偿付违约金，其继续占用房屋，应当按照约定支付房屋占有使用费。至于被告辩称原告提供的房屋中存在违建，导致其无法通过消防验收一节，因被告没有提供申请办理消防验收以及无法通过消防验收的原因是房屋存在违建的证据，故其主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。至于被告提出合同已解除，无须再支付保证金以及房屋占用费和违约金过高，要求调整的意见，本院认为，保证金作为履行合同的保证，在合同已解除情况下，确实无须再补交，但合同约定在被告违约情况下，保证金不予退还，故该保证金应视作违约金的一部分，故被告应当支付。对于合同约定的房屋占用费和违约金标准，不存在超过合理标准过高的情形，不符合违约金调整的法律规定，故对被告要求调整的请求不予支持。被告反诉主张系原告原因导致合同目的不能实现，缺乏证据证实，故其要求原告赔偿合同解除后其损失的反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部与被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司签订的《陕西南路141－1号物业租赁合同》和《陕西南路141－1号物业租赁合同补充协议》，自2017年8月5日起解除；
　　二、被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部2017年7月1日至2017年8月5日租金人民币407,534.25元；
　　三、被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部2017年8月6日至2017年10月30日房屋占用费人民币1,979,178.08元；
　　四、被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部2016年11－12月租金人民币300,000元；
　　五、被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部保证金人民币700,000元；
　　六、被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部违约金人民币700,000元；
　　七、被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部垫付的水电煤费人民币14,740.45元；
　　八、被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司要求原告(反诉被告)上海瑞鹰企业服务部赔偿经济损失人民币12,425,969.65元的反诉请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币25,500元，反诉案件受理费人民币48,178元，保全费人民币10,000元，均由被告(反诉原告)启维网络科技(深圳)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王巍琦

书记员：王凌冰