上海申某资产投资管理中心有限公司与虞某中房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海申某资产投资管理中心有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：顾建芳，总经理。
　　委托诉讼代理人：戴晶晶，上海市金石律师事务所律师。
　　被告：虞某中，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告上海申某资产投资管理中心有限公司与被告虞某中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴晶晶，被告虞某中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海申某资产投资管理中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付上海市浦东新区北中路191、195号213室、214室、215室(以下简称系争房屋)的租金人民币(以下币种相同)121,815.72元(按月租金人民币30,453.93元计算，自2017年11月1日计算至2018年2月28日共4个月)；2.判令被告向原告支付自2017年10月24日起按照月租金30,453.93元的日千分之五即每日152.27元的标准计算至实际支付之日止的逾期付款违约金；3.确认被告已支付的合同保证金60,908元归原告所有；4.判令被告支付违约金60,907元；5.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年2月28日的物业管理费17,621.56元(按月物业管理费人民币8,810.78元计算，共2个月)及物业管理费滞纳金(以欠缴总额17,621.56的每日千分之五计即每天88.10元，自2018年3月1日起计算至实际支付之日止)；6.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年2月28日的能耗费423.63元；7.判令被告向原告支付律师费人民币15,000元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月30日，原告与案外人单某某签订《房屋租赁合同》，约定单某某租赁位于上海市浦东区北中路XXX号、XXX号XXX-XXX室，租期为2016年1月1日至2018年2月28日，2016年7月16日，原告与案外人单某某达成退租协议，单某某退租其承租的212室，继续租赁213、214、215室。2017年1月18日，单某某与被告签订《承诺书》一份，约定其承租的213-215室由被告承租，租赁合同继续有效，单某某原所承担的权利义务由被告承担并履行。自2017年1月1日起租赁房屋的租金、管理费、保证金由被告支付，并将2017年11月、12月的2个月免租期提前至2017年1月、2月使用，被告于2017年11月1日起停止缴纳租金，2018年1月1日停止缴纳物业管理费，根据相关合同约定，应当承担违约责任，故原告起诉来院，诉请如前。庭审中，原告表示，将第一项诉请中租金的计算时间变更为2017年1月1日至2017年2月28日、2018年1月1日至2018年2月28日共4个月，将第二项诉请中违约金的起算日期变更为2017年1月20日，并撤回了第六项关于能耗费的诉请。
　　被告虞某中辩称，被告并非适格诉讼主体，被告仅是店内管理人员，老板是案外人史某某。对于租金，合同约定了2017年11月1日至2017年12月31日为免租期，因此对该两月的租金被告不同意支付，而2017年1月和2月的租金是被告进场时原告口头承诺给予被告的免租期，因此亦不同意支付；对于物业管理费，2018年起的物业管理费确实未支付，因为原告没有给被告提供停车位；对于逾期付款违约金及物业管理费滞纳金，均约定过高，要求法院调整；对于保证金，不同意原告没收保证金；对于违约金，被告并没有违约行为因此不同意支付违约金；对于律师费，亦不同意支付。
　　本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区北中路191、195号213室的产权人为李贵方，上海市浦东新区北中路191、195号214室、215室的产权人为张月。2012年11月17日，李贵方与原告签订《北蔡休闲广场商铺合作经营合同》，约定李贵方将浦东新区北中路191、195号213室交给原告统一经营管理，房屋产生的所有经营收益归原告所有，包括但不限于租金收入、其他经营收益，原告有权以原告名义直接与该房屋承租人签订租赁合同并获取收益。2012年11月23日，张月与原告签订《北蔡休闲广场商铺合作经营合同》，约定张月将浦东新区北中路191、195号214室、215室交给原告统一经营管理，房屋产生的所有经营收益归原告所有，包括但不限于租金收入、其他经营收益，原告有权以原告名义直接与该房屋承租人签订租赁合同并获取收益。
　　2015年12月31日，原告(甲方、出租方)与单某某(乙方、承租方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将北中路XXX号、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室出租给乙方，房屋用途为商业，类型为商场，房屋仅限作为足浴会所品牌使用，租期为2016年1月1日至2018年2月28日。合同第3.2条约定，甲方于2016年1月1日向乙方交付该房屋，乙方应于接收该房屋前付清租赁保证金和首期租金。第4.1条约定，自合同第3.2条约定的该房屋交付之日起，乙方可享有152天的装修免租期即2016年1月1日至2016年5月31日，另享有122天免租期即2016年11月1日至2016年12月31日、2017年11月1日至2017年12月31日。第4.3条约定，在租赁期限前三年内，若因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方除应支付本合同约定的违约金外，还应支付相当于免租期间租金的款项作为给甲方的补偿。第5.1条约定，该房屋的租赁单价为2.50元/天/平方米，月租金为44,487.42元，上述租金不包括乙方使用该房屋而发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用。第5.2条约定，该房屋的租金每两个月预付一次，先付后用，乙方在签订本合同当日向甲方支付首期租金，其后乙方应于每期租金到期前十日向甲方预先支付下一期的租金。第5.4条约定，甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的千分之五缴纳违约金，……。第6.1条约定，乙方应在签订本合同当日向甲方支付相当于两个月租金的房屋租赁保证金即88,975元。第6.3条约定，甲方有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和物业管理、水、电、燃气、通讯等费用及违约金、使用费、占用费等，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方书面通知后五天内将其补足，……。第6.4.2条约定，若乙方未发生本合同规定的违约责任，且根据本合同的约定交还该房屋及付清租赁期限内的租金、物业管理、水、电、通讯、燃气等乙方使用该房屋的一切费用，则甲方在乙方办理完上述手续后的30天内将保证金还给乙方，但返还给乙方的保证金不包括任何利息。第7.1条约定，物业管理费为22元/平方米/月，即每月12,870.88元，由乙方承担；每2个月支付一次，由乙方直接支付给开发商指定的该房屋的物业管理公司即上海浦东世纪花园物业管理有限公司。第7.3条约定，乙方在收到甲方或有关单位的收费通知后，必须按规定的期限支付上述费用，若乙方未按规定支付物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天按欠缴费用的千分之五向甲方支付违约金，若逾期超过30天的，甲、乙双方同意根据合同第5.4条约定执行。第14.2.1条约定，若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方违约责任(即乙方已付的保证金不退，且乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年月租金的二倍，若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方应负责赔偿)，且有权解除合同，收回该房屋：(1)乙方未按本合同约定缴纳租金超过30天，经甲方催告15天后仍未付款的；(2)乙方未按账单规定期限交纳物业管理、水、电、燃气、通讯等费用的，且逾期超过30天的，经承租地所属物业管理单位催告15天后仍未付款的；……。第14.2.4条，甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等)，均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨。该份合同补充条款中被告手写了以下内容：与贵公司签订的租赁合同不变，其中的承租方主体身份、业态变更、合同继续有效，租赁合同中乙方原承租的所有权利和义务由现承租方承担并履行。
　　2016年7月16日，原告与单某某签订一份《退租协议》，单某某不再租赁北中路191、195号212室。单某某退租212室后，由被告继续承租213-215室房屋，月租金变更为30,453.93元。
　　2017年1月18日，原告与单某某、被告共同签订一份《承诺书》，内容主要有：单某某承租了系争房屋，并签订了租赁合同，现因故该房屋转由被告承租，经友好协商，原承租方和现承租方向原告承诺，现承租方与原承租方属关联关系；与原告的租赁合同不变，其中承租方主体身份、业态变更，合同继续有效，租赁合同中乙方原承担的所有权利和义务由现承租方承担并履行；自2017年1月1日起该房屋的租金、管理费、保证金等相关费用由现承租方即被告支付。
　　2018年2月1日，原告向被告寄送一份《律师函》，要求被告在收到函件后七日内支付121,815.72元租金及17,621.56元物业管理费。该《律师函》于2018年2月13日妥投。
　　庭审中，上海紫佑物业管理有限公司(原企业名称为上海浦东世纪花园物业管理有限公司)向本院出具一份情况说明，内容为：被告虞某中欠缴的物业管理费、能耗费、滞纳金等需向上海紫佑物业管理有限公司缴纳的费用现统一由上海申某资产投资管理中心有限公司代为收回，请贵院支持。
　　庭审中，原告另提供了《聘请律师合同》、律师费发票，用以证明原告为本次诉讼花费律师费用15,000元。
　　另查明，系争房屋的保证金60,908元由被告支付；系争房屋现已被原告收回。
　　本院认为，被告在原告与单某某的《房屋租赁合同》的补充条款中手写确认了单某某的权利义务由被告承担，并在三方的《承诺书》中再次确认该事实，因此被告理应恪守《房屋租赁合同》中的权利及义务，被告抗辩称其并非适格被告，本院不予采信。关于租金，现已查明2017年1月1日至2017年2月28日、2018年1月1日至2018年2月28日的租金被告并未支付，被告辩称对于2017年1月1日至2017年2月28日的租金原告曾口头承诺过该两月为免租期，但被告对此并未提供相关证据证明，原告亦予以否认，因此对于原告关于租金的诉请本院予以支持。关于逾期付款违约金，被告拒付租金的行为显属违约，根据相关合同约定，被告理应支付原告逾期违约金，对于违约金计算标准，本院根据双方履约情况、过错程度并兼顾公平原则，酌情调整为日万分之二即每日6.09元支付至合同解除之日止。关于原告依据合同第14.2.1条主张没收保证金并要求被告支付违约金的诉请，本院结合本案实际情况，对原告没收保证金的诉请予以支持。关于物业管理费及滞纳金，根据合同约定，被告理应支付物业管理费，未能按期支付的应承担合同约定的违约责任，被告抗辩称因原告未提供车位而未付2018年1月1日至2018年2月28日的物业管理费，被告对此陈述并未进行相应举证，且即便原告未提供车位亦不能作为阻却被告拒付物业费的事由，因此对于物业费的诉请本院予以支持，鉴于被告认为滞纳金的计算标准即日千分之五约定过高，要求法院调整，本院酌情调整为日万分之二即每日3.50元。对于律师费的诉请，本院依据本案的难易程度酌定支持5,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告虞某中应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申某资产投资管理中心有限公司2017年1月1日至2017年2月28日、2018年1月1日至2018年2月28日的租金121,815.72元；
　　二、被告虞某中应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申某资产投资管理中心有限公司以每日6.09元为标准自2017年1月20日起计算至2018年2月28日止的逾期付款违约金；
　　三、确认原告上海申某资产投资管理中心有限公司收取被告虞某中保证金60,908元不予返还；
　　四、被告虞某中应于本判决生效之日起十日内支付物业管理费17,621.56元；
　　五、被告虞某中应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申某资产投资管理中心有限公司以每日3.50元为标准自2017年3月1日起计算至实际支付之日止的物业管理费滞纳金；
　　六、被告虞某中应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申某资产投资管理中心有限公司律师费5,000元；
　　七、驳回原告上海申某资产投资管理中心有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,043元，减半收取计3,021.50元，由原告上海申某资产投资管理中心有限公司承担1,600元，被告虞某中承担1,421.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何璐依

书记员：陆振东