上海申达越众物业管理有限公司与上海聚财家具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海申达越众物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：曹恺，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陈凌翔，上海汉世律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：翟雨佳，上海汉世律师事务所律师。
　　被告：上海聚财家具有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王自新，董事长。
　　委托诉讼代理人：王建军，男。
　　委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
　　原告上海申达越众物业管理有限公司诉被告上海聚财家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年8月6日、2019年8月27日两次公开开庭进行了审理，原告上海申达越众物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈凌翔、翟雨佳、被告上海聚财家具有限公司的委托诉讼代理人王建军、赵凤英均到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
　　原告上海申达越众物业管理有限公司(下简称“申达公司”)向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月11日所签的《房屋租赁合同》于2019年4月2日解除；2、判令被告支付拖欠的房屋租金和使用费人民币277,935元(按每季度55,587元的租金标准，自2018年1月16日起计算至2019年4月15日止)、装修免租期的违约租金18,529元、逾期付款违约金(2018年1月16日至2018年4月15日的违约金自2018年4月15日起计算至实际支付之日止，2018年4月16日至2018年7月15日的违约金自2018年7月15日起计算至实际支付之日止；2018年7月16日至2018年10月15日的违约金自2018年10月15日起计算至实际支付之日止，2018年10月16日至2019年1月15日的违约金自2019年1月15日起计算至实际支付之日止，2019年1月16日至2019年4月15日的违约金自2019年4月15日起计算至实际支付之日止，每季均以55,587元为本金，按照每日千分之五的标准计算)及相应逾期支付利息损失(不主张免租期违约金18,529元的利息损失；2018年1月16日至2018年4月15日租金的利息损失自2018年4月15日起计算至实际支付之日止；2018年4月16日至2018年7月15日租金的利息损失自2018年7月15日起计算至实际支付之日止，2018年7月16日至2018年10月15日租金的利息损失自2018年10月15日起计算至实际支付之日止，2018年10月16日至2019年1月15日租金的利息损失自2019年1月15日起计算至实际支付之日止；2019年1月16日至2019年4月15日租金的利息损失自2019年4月15日起计算至实际支付之日止，均以55,587元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准)。
　　事实与理由：2017年7月11日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及其从属合同《物业使用管理协议》。合同约定，由原告向被告提供坐落于上海市青浦区城中南路XXX号XXX号楼(幢)一层101室(下简称“系争房屋”)计699.39平方米的房屋，供被告租赁使用；双方还同时约定了相应的租赁期、租金、物业管理费及其违约责任。但截至2018年4月底，被告一直未向原告偿付租金及其物业费。经原告于2019年4月2日通知解除合同、多次催讨并邮寄催款律师函，被告后仍一直未予全部应付款项，于是原告将本案诉至法院。
　　被告上海聚财家具有限公司(下简称“聚财公司”)辩称，不同意原告全部诉请。对第一项诉请，双方合同已经于2018年4月解除，但应是原、被告口头协商解除的。针对第二项诉讼请求，被告不存在拖欠使用费的情况，不认可原告主张的租金和使用费的计算标准。原告自2017年8月中旬搬进系争房屋，当年10月份系争房屋开始漏水无法使用。且被告实际拿到手的面积不足合同约定面积，实际应为629.39平方米。故被告认为被告不需要支付租金。关于免租期租金和违约金，被告没违约，故不应支付，另外违约金和逾期利息损失存在重复计算。被告已支付原告2017年8月16日至2018年1月15日五个月的租金，但这期间房屋反复漏水，大约有一半面积的房屋漏水，被告无法正常使用房屋。2017年11月，原、被告双方协商一致，被告将漏水的租赁面积约一半退给原告，被告只需支付一半租金，双方曾经丈量过面积，但并未实际分隔出一半面积。后至2018年4月，原告反悔，称要么就全退，要么就全租，不能只租一半。因部分面积漏水无法使用，被告同意全退。2018年5月，被告已经在外另寻房屋并签订好租赁合同，原告给被告打电话称不同意被告全退，同意被告退一半租一半，但被告不同意原告该方案，决定搬离系争房屋。2018年8月左右，原告原本负责与被告联系的钟经理调离了，接管工作的张经理一直向被告催讨租金，经常找被告谈话，被告很是反感。2018年10月1日，被告开始搬离系争房屋，搬到2018年10月7日或8日时，张经理来房屋处不让被告搬走，并将系争房屋上锁。被告人员报警，原告开锁同意被告人员搬走电动自行车，其他东西还是不允许被告搬走，被告还有二三十万元的货物在系争房屋里，有红木等家具及十几卷布匹。因为被告对系争房屋进行过装修，被告和钟经理曾商量好装修归原告所有，被告使用房屋至2018年11月15日止。但后来张经理来了，只认书面敲章的材料，不认可口头协议。
　　经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区城中南路XXX号XXX室，产权登记在原上海第十五丝织厂名下(登记产权的地址为城中南路XXX号)。后上海纺织集体资产经营公司兼并上海第十五丝织厂，承接上海第十五丝织厂的全部资产、债务、人员及相关事项。2015年12月31日，原告申达公司与上海纺织集体资产经营公司签订工业房产租赁合同1份，约定原告承租包括系争房屋在内的6处房产，期限自2016年1月1日起至2020年12月31日。2016年1月，上海纺织集体资产经营公司出具委托授权书，同意原告申达公司将上述6处房产对外出租经营与管理，若原租赁合同期限超出上述工业房产租赁合同约定期限的，该部分房产租赁期限相应延长至原租赁合同期限届满。
　　2017年7月11日，原告申达公司作为甲方，被告聚财公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积699.39平方米，租赁期限自2017年7月16日起至2019年7月15日止，装修免租期为31天，收费起始日为2017年8月16日；乙方承租系争作为办公家具展示用途。第三条约定，系争房屋每日每平方米租金平均单价为0.871元，合计月租金为18,529元，年租金为222,347元(含5%增值税)，先付后用，乙方每季度预先支付，在合同签订当日支付首期租金37,058元，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金(若遇国定节假日顺延)。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的5‰支付违约金。逾期超过十天，甲方有权单方无条件解除本合同。乙方应在本合同签订日即向甲方支付房屋租赁保证金，金额为38,000元。租赁关系终止后，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方将其剩余部分无息退还给乙方。
　　第四条约定，……5、租赁期间,乙方如发现租赁房屋及其附属设施(该房屋现有装修、附属设施及设备状况见本合同附件二)有损坏或故障，应及时通知物业公司修复……11、在租赁期满或提前解除合同归还租赁房屋时，租赁房屋应符合正常使用后的状态，装潢应保持完好，甲方对乙方的装修和添加设施不作任何经济补偿。甲方有权要求乙方恢复房屋原状或支付恢复原状所发生的费用(包括但不限于施工费、材料费、垃圾清运费等)。若乙方自行恢复原状或拆除添置设施的，不得损坏房屋结构，经甲方、甲方聘请的物业公司验收并书面认可后，方可办理退还保证金等手续。第五条第4款约定，乙方有下列行为之一的，属乙方违约，甲方有权利解除合同,并追究乙方的违约责任：……(4)无正当理由,拖欠房租十天以上的……第七条约定，1、租赁期内,因乙方原因提前终止本合同的,乙方支付的租赁保证金甲方不予退还,如合同约定有装修免租期的,乙方须补付给甲方装修免租期的租金。反之,因甲方原因提前解除本合同的,甲方应双倍返还房屋租赁保证金……4、如本合同到期终止或提前解除，经甲方书面通知乙方限时搬出后，乙方未在限定期间内搬走该房屋内的自有设施及物品的，视为乙方已放弃该房屋内的自有设施和物品，甲方有权采取抛弃等方式进行处置，乙方无权再要求返还或赔偿。5、合同期限届满或因乙方原因提前解除合同的，乙方承诺无条件退还房屋，并同意在承租期间所投入的装潢、装饰及其他费用均由乙方自行承担,不向甲方提出任何补偿要求。合同另约定了其他事项。
　　合同签订后，原告申达公司交付被告取财公司系争房屋。被告聚财公司支付原告申达公司2017年8月16日起至2018年1月15日的租金、租赁押金38,000元。后因2017年11月起系争房屋发生漏水现象，持续一两个月才修复，被告聚财公司以此为由拒绝支付2018年1月16日起的租金。2018年10月国庆期间，被告聚财公司开始搬离系争房屋。2018年10月初，原告申达公司将系争房屋大门上锁，被告聚财公司剩余物资留在系争房屋内无法搬出。被告方人员为此于2018年10月11日报警，民警调解处理，但被告仍有部分物品留在系争房屋中。
　　2019年9月5日，经原告申达公司同意，被告聚财公司将剩余物资搬离系争房屋。
　　以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告申达公司提供的租赁合同、产权证明、兼并批复、转租授权书、物业公司证明，被告提供的接报回执单、现场照片，上述证据并经庭审质证，本院核实后予以确认。
　　审理中，双方存在如下争议焦点：一、双方是否因漏水问题于2017年11月达成协议退租一半面积；二、2018年4月，双方是否已达成解除租赁合同的协议；三、谁是违约方。
　　对此，申达公司称，双方未达成任何变更或解除租赁合同的协议。楼上承租使用房屋不慎导致系争房屋漏水，但原告报修后，物业公司在一两个月内修复漏水问题，原告应当按约支付租金，现原告擅自搬离，拒绝支付租金，构成根本违约，原告有权解除合同，押金应予没收，被告应支付租期内租金并赔偿违约金和逾期付款利息。原告于2018年10月锁门，是出于安保的考虑。被告于2019年三四月份某天半夜将大多数物品搬离系争房屋。原告一直希望被告清场。
　　对此原告提供：律师函1份(于第一次庭审提供)、解除合同通知及快递单存根、邮寄信息各1份(该3份证据于第二次庭审提供)，以证明漏水修缮已完成，但被告仍拒绝支付租金，故原告于2019年4月3日通过申通快递公司向被告寄送催告支付租金和解除合同的通知，被告于2019年4月6日签收，寄送地址是被告注册地。
　　被告聚财公司发表如下质证意见：律师函和解除合同通知未收到过，快递单上的收件人陈建萍曾是被告工作人员，但其已于2018年半年离职，快递信息上未反映签收人员信息，快递单上仅注明“函”，不确认原告寄出的是上述两份文件，被告注册地与经营地不一致。
　　被告聚财公司称，2017年11月起，系争房屋发生漏水现象，后仍时不时漏水，而被告租赁系争房屋用于存放木质家具和布料，一半用作仓库，一半用作展厅，房屋潮湿就不能使用，关于漏水损失，被告方认为是30,000元，双方协商结果为12,000元，但最终原告仅赔偿7,000元。关于协议变更与解除，一开始，双方达成协议退租一半面积，但后来原告反悔，故双方于2018年4月达成协议解除租赁合同，被告以装修损失抵扣截至2018年11月15日的房屋使用费。被告于2018年10月开始搬离，是原告不让被告搬离，故被告不存在违约行为，不需要支付租金和逾期付款违约金及利息，且违约金与利息系重复计算，标准过高。
　　对此被告提供如下证据：
　　1、被告法定代表人王建军与原告工作人员钟镁锋、吴先生录音及文字整理资料(2017年11月23日，王建军、钟镁锋、吴先生口头协商因漏水问题产生的退租、装修损失赔偿方案；2018年4月，钟镁锋通知王建军，原告要求全部退租，不同意留一半退一半；2018年5月，钟镁锋称按照原计划被告应于2018年10月、11月搬走，但是原告公司最终确定为留一半退一半，王建军提出双方已达成书面协议了，钟镁锋称当初没盖章，王建军称口头达成协议也应遵守)，2、原告仓库蔡会计与王建军的微信聊天记录(2018年4月18日蔡会计通过微信方式送达王建军《补充协议》稿，协议主要内容为：双方合同于2018年4月15日终止，被告应付清所欠租金、物业费及停车费，原告给予被告2018年4月16日至2018年11月15日共计7个月的免费使用期即不收租金及物业服务费，水电费按实支付，被告及时搬离房屋并移交于原告，原告将原合同保证金52,000元全额退还，如被告未按时归还房屋给原告，原告按合同单价向被告收取双倍房屋占用费)，以证明2018年4月，原、被告双方已口头协商一致，本案租赁合同于2018年4月解除，被告投入的装修抵扣截至2018年11月15日的租金，被告搬走后原告应退还房租押金38,000元和物业费押金14,000元。
　　原告确认钟镁锋曾系原告工作人员，但对录音中人员身份不予认可，并认为即使谈话内容是真实的，原、被告对合同的变更、解除均应当以书面形式由原告盖章确认，故对录音及整理资料不予认可；对微信聊天记录真实性无异议。
　　2、2019年6月22日，王建军与原告仓库工作人员吴先生的微信聊天记录[王建军要求吴先生跟原告张总商量一下让被告将物料拿走，他(张总)从去年10月8日把门锁上快一年了，如果他还是不开门，王建军可能要报警了，吴先生回复称等他(张总)来了跟他说]，以证明原告于2018年10月8日锁门，阻挠被告搬离。原告对证据真实性无异议，但认为是被告方单方陈述，原告并未阻挠被告搬离，原告锁门只是为了安全。
　　本院认证如下：1、原告申达公司提供的律师函、解除合同通知及快递单存根、快递信息，被告认为未收到。本院认为，快递单邮寄内容为“函”，且原告在第一次庭审中仅提供律师函，在第二次庭审中才补充解除合同通知，故本院确认原告于2019年4月3日仅委托申通快递公司向被告注册地邮寄了律师函给被告，该律师函未明确表达原告解除合同的意思。2、被告聚财公司提供的录音及文字整理资料、与蔡会计的微信聊天记录，原告确认钟镁锋曾是其公司工作，且根据租赁合同签字情况，钟镁锋作为原告方代表与被告签订租赁合同，故钟镁锋与被告工作人员协商漏水问题发生后租赁合同的变更解除、损失赔偿事宜可能性较高，原告申达公司怠于向钟镁锋核实录音真实性，应对此承担不利后果，故本院对该份证据予以采信，录音及微信聊天记录相互印证，本院确认原、被告曾于2018年4月协商过退租事宜，并由王建军与钟镁锋达成解除合同的方案并形成书面协议，但因原告反悔双方未盖章。3、被告聚财公司提供的与原告仓库吴先生的微信聊天记录，虽然吴先生未明确确认原告于2018年10月8日上锁，但其也未明确否认，原告方亦确认自己给系争房屋上锁，结合2018年10月11日被告方报警的行为，本院确认原告于2018年10月8日给系争房屋上锁阻挠被告搬离。
　　审理中，原告称，系争房屋涉及拆迁，2019年8月最终评估报告才能完成，原告尚未签订拆迁协议。被告称被告要等原告签订拆迁协议后向原告主张拆迁补偿利益，本案中不主张。
　　本院认为：原告申达公司与被告聚财公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。系争房屋发生漏水现象，造成被告财产损失，原告对此应承担违约责任。
　　根据相关法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方曾口头协商解除合同并形成书面方案，但最终双方并未签字或盖章。解除合同协议中约定被告应先支付欠付的2018年1月16日起至2018年4月15日的租金，但被告也未支付，未履行主要义务。故本院确认双方变更租赁面积或解除合同的协议并未成立，双方仍应按原租赁合同约定履行合同。
　　被告自认双方曾约定原告应赔偿被告漏水造成的财产损失12,000元且已支付7,000元，且漏水自2017年11月起仅持续一两个月，故系争房屋2018年1月起应可正常使用，被告应支付自2018年1月16日起的租金，即使原告确实未足额赔偿被告财产损失，被告亦可自行扣除剩余应付赔款后支付原告租金。现被告拖欠租金至今未付，显属违约。根据合同约定，逾期超过十天，原告有权解除合同。但原告未在除斥期间内采用合法方式行使解除权，故本案租赁合同于2019年7月15日期满而终止。
　　合同终止后，双方应结算租金、押金、水电等费用、办理房屋返还手续。现被告拒付租金，在房屋已修复、双方解除合同的补充协议未成立、且原告明确告知仅同意退租一半面积的情况下擅自搬离，构成违约；而原告先是提供的系争房屋出现漏水现象，又在双方已达成解除合同的方案后反悔，且在被告搬离时给系争房屋上锁阻止被告搬离，自行扩大损失。故双方对合同无法按约履行均存在过错。
　　本院确认被告应支付原告2018年1月16日起至2018年10月8日止的租金计162,496.80，此后产生的租金损失系原告自行扩大，应由原告自行承担。被告称面积不足，且已退租一半，但未提供相关凭证，上述意见本院不予采纳。关于2018年1月15日以前因漏水造成的损失，被告可另循合法途径主张。关于逾期付款违约金和逾期付款利息损失，系重复计算，且原告自身存在过错，本院确认支持自本案受理之日起按每日万分之五计算的违约金。关于免租期租金，因原告亦存在过错，故本院不予支持。关于租赁押金，因原告亦存在过错，故原告应予返还,可在被告应付款项中扣除。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：
　　一、被告上海聚财家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申达越众物业管理有限公司自2018年1月16日起至2018年10月8日止的租金162,496.80元；
　　二、被告上海聚财家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海申达越众物业管理有限公司逾期付款违约金(以162,496.80元为本金，按每日万分之五的标准，自2019年6月3日起计算至实际支付之日止)；
　　三、原告上海申达越众物业管理有限公司应在被告上海聚财家具有限公司履行上述两项债务时返还被告租赁押金38,000元；
　　四、驳回原告上海申达越众物业管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,299元，减半收取计3,149.50元，由原告上海申达越众物业管理有限公司负担1,374.50元，被告上海聚财家具有限公司负担1,775元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陈菊芳

书记员：高  原