上海百联房地产经营管理有限公司与上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：张竞，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。
　　被告：上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦建路XXX号。
　　负责人：滕忠清。
　　原告上海百联房地产经营管理有限公司与被告上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海百联房地产经营管理有限公司的委托诉讼代理人丁华到庭参加了诉讼，被告上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　上海百联房地产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告之间的房屋租赁合同、租赁关系于2017年11月30日到期终止；2.判令被告迁出上海市浦东新区浦建路XXX号地下室-103室租赁房屋(建筑面积750平方米、以下简称系争房屋)；3.判令被告支付自2018年3月1日至2018年5月31日止的房屋使用费，按每月17,796元计算，并按每月35,592元支付自2018年6月1日起至迁出系争房屋之日止的使用费；4.判令被告支付逾期交还房屋的违约金64,066元。事实和理由：位于上海市浦东新区浦建路XXX号房屋由原告经营管理。2014年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租系争房屋，租赁期限自2015年1月1日起至2017年11月30日止，每月租金17,796元，被告同时应交纳租赁保证金17,111元、注册保证金5,000元。合同另约定，在租赁期限到期后，被告逾期返还房屋的，应承担原租金二倍的房屋使用费，并按年租金的30%支付违约金。2017年底，原、被告就续租事宜进行了多次洽谈，未达成共识。2018年5月22日，原告向被告发送合同到期终止及移交场地通知书，要求被告于2018年5月31日前清空并撤离房屋，但被告仍占据系争房屋，至今未交还，故提起诉讼。
　　上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅未作答辩。
　　经审理查明，位于上海市浦东新区浦建路XXX号房屋登记的产权人为上海友谊(集团)有限公司，由原告经营管理。2014年12月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为休闲娱乐使用。租赁期自2015年1月1日起至2017年11月30日止。每月租金17,111元，先付后用，每三个月为一期支付，每一个周期结束前5天支付下一周期租金。乙方违约责任中约定，租赁合同结束之日，乙方应搬清租赁房屋内物品，移交租赁房屋。逾期归还移交的，则乙方同意按下列方法处理，并乙方放弃抗辩的权利：维持使用现状，乙方同意按原日租金的二倍支付房屋占用费，用电、用水、燃气及其他费用仍按合同约定支付。同时按年租金的30%支付违约金。违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……甲乙双方确认下列地址为法定的通讯地址，法定通讯地址为合同双方和司法、仲裁机构及政府部门送达文件(通知)的依据，任何一方变更法定通讯地址，应提前十天书面通知对方。(上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅地址：浦东新区浦建路XXX号)合同其他约定：自2016年7月1日起至2017年11月30日，每月房租调整为17,796元。合同另对其他事项作了约定。
　　合同签订后，系争房屋交由被告承租使用。被告曾支付原告租赁保证金17,111元、工商注册保证金5,000元。
　　合同到期后，双方未签订续租合同。原告确认被告在租赁合同到期后另支付过租金，被告已付原告租金至2018年2月底。
　　2018年5月23日，原告向被告发送合同到期终止及移交场地通知书，通知书载明双方的租赁合同期限已于2017年11月30日到期，此后未达成续租合意，通知被告于2018年5月31日前清空并返还租赁房屋，逾期返还的，按租金双倍计算房屋使用费，并要求结清2018年3月1日至5月31日的房屋占用费。该通知送达至系争房屋地址，遭退回。
　　审理中，原告称系争房屋仍由被告锁门，未交还房屋钥匙，原告确认于2019年3月8日自行去收回房屋，房屋使用费按租金标准即每月17,796元计算，自2018年3月1日起计算至2019年3月8日止。原告同意退还被告租赁押金22,111元，于本案中一并处理。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案租赁合同至2017年11月30日已租期届满，租期届满后，被告仍继续使用系争房屋，并向原告支付了合同到期以后的数月租金，原告未持异议，故双方的租赁合同关系转为不定期的租赁合同，原合同的约定继续有效。对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年5月23日向被告发送了合同到期终止以及移交场地的通知书，认为双方的租赁合同已于2017年11月30日到期，并在本案诉讼中要求确认涉案租赁合同于2017年11月30日到期，系原告认识有误。鉴于原告的通知系要求终止租赁关系并要求被告于2018年5月31日前搬离，可视为双方的租赁合同关系于2018年5月31日解除。该通知书依照合同约定的送达地址向被告送达，原告已履行了通知义务。原告作为出租人，给予了被告适当的搬离期限。被告占据系争房屋，不支付占有使用费且不履行返还租赁物的义务，已构成违约。原告诉请被告按合同约定的租金标准支付占有使用系争房屋期间的房屋使用费以及支付违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。原告确认自行收回房屋，本院予以准许，关于合同解除以后涉案房屋的交还，本案无需再作处理。原告同意退还被告缴纳的保证金，本院予以准许，本案一并予以处理。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海百联房地产经营管理有限公司与被告上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；
　　二、被告上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司自2018年3月1日起至2019年3月8日止的租金及房屋使用费，按每月17,796元为计算标准；
　　三、被告上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司违约金64,066元；
　　四、原告上海百联房地产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅保证金22,111元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,360元，由被告上海庆洋工贸有限公司凤城娱乐厅负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：王珠娟

书记员：何绍辉