上海皖宇安全玻璃有限公司、上海璨坤实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海皖宇安全玻璃有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张店奎，经理。
　　委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：季严敬，上海筑业律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)：上海璨坤实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：王恒坤，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师。
　　原审第三人：上海双展精密电子有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：顾华新，执行董事。
　　委托诉讼代理人：汪瑞华，上海志道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。
　　上诉人上海皖宇安全玻璃有限公司(以下简称皖宇公司)因与上诉人上海璨坤实业发展有限公司(以下简称璨坤公司)、原审第三人上海双展精密电子有限公司(以下简称双展公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　皖宇公司上诉请求：撤销原判，依法判令：一、璨坤公司退还皖宇公司押金(租房保证金)人民币5万元(以下币种同)、未到期租金131,945元(自2017年3月10日至2017年6月30日)；二、璨坤公司赔偿皖宇公司装饰装修费用220,053元、设备搬运费用148,400元、停产停业损失20万元；三、璨坤公司支付违约金35,833元；四、璨坤公司赔偿皖宇公司造价咨询费3,500元。事实与理由：1、璨坤公司于2017年3月10日通知皖宇公司称上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号B栋厂房(以下简称系争厂房)被列入拆迁范围，故皖宇公司应当支付的租金(使用费)仅应计算至2017年3月9日。2、违约条款属于合同法规定的清理结算条款，璨坤公司应当根据该条款进行赔偿。3、皖宇公司已经委托有资质的司法鉴定机构对系争厂房拆迁造成的损失进行鉴定，法院应当参考该鉴定结果判令璨坤公司赔偿。
　　璨坤公司辩称：不同意皖宇公司的上诉请求。系争《厂房租赁合同》为无效合同，皖宇公司主张违约金及停产停业损失没有依据。皖宇公司装修没有经过璨坤公司同意，应当自行承担装修损失以及搬迁损失。
　　璨坤公司上诉请求：撤销原判主文第一项、第二项，驳回皖宇公司的原审诉讼请求。事实与理由：璨坤公司与皖宇公司签订的合同第十二条约定：如在合同期内厂房拆迁及政府拆迁，皖宇公司的搬迁费用由政府支付，故原审法院认定事实不清，证据不足。
　　皖宇公司辩称：本次拆除的是违章建筑，璨坤公司已经领取了应属皖宇公司所有的拆迁补偿，应当予以返还。
　　原审第三人双展公司向本院书面述称：双展公司与璨坤公司的租赁合同中约定的房屋面积仅为有证面积，不包括系争违章搭建面积。系争厂房被拆系因为属于违章建筑所致，不符合皖宇公司与璨坤公司之间合同约定的拆除或者政府拆迁条件，璨坤公司作为原审被告，无权要求双展公司承担凯驰公司的损失赔偿责任。
　　皖宇公司向原审法院起诉请求：一、判令璨坤公司退还皖宇公司押金(租房保证金)5万元、未到期租金131,945元(自2017年3月10日至2017年6月30日)；二、璨坤公司赔偿皖宇公司装饰装修费、附属物费用、设备库存物资搬运费、停产停业费等损失总计117.1万元；三、璨坤公司支付违约金35,833元。后皖宇公司变更第二项诉请为判令璨坤公司赔偿皖宇公司装饰装修费用220,053元、设备搬运费用148,400元、停产停业损失854,633.60元，并增加诉请要求璨坤公司赔偿皖宇公司赔偿委托万隆建设工程咨询集团有限公司对于租赁厂房装修工程造价现值的咨询费3,500元。在第二次庭审中，皖宇公司当庭增加诉请要求原审第三人双展公司对璨坤公司承担连带责任。最后一次庭审中，皖宇公司将停产停业损失的诉请变更为20万元，并撤回要求原审第三人承担连带责任的诉请。
　　原审法院认定事实：2015年12月23日，皖宇公司(乙方、承租方)与璨坤公司(甲方、出租方)签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将系争厂房租赁给乙方使用，面积约1,100平方米；租赁期限为10年，即2015年12月23日至2024年12月22日，其中免租期为38天，正式起租日期为2016年2月1日；年租金为43万元(税后，含物业管理费)，每两年递增6%；租房保证金5万元，合同签订之日起10天内支付第一期租金，合约期满后乙方付清租金及一切费用后甲方退还租房保证金；乙方每六个月支付一次租金，提前30天支付，逾期未付租金甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，以每日千分之三的滞纳金计算，由此造成的经济损失由乙方自行承担；……；甲方将厂房租赁给乙方作为生产玻璃使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的相关规定办理改变房屋用途的手续，并保证符合国家有关消防安全规定；……；乙方应保持厂房原貌，不得随意拆改建筑物、设备、设施，如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；……乙方入住后对厂房内部的装修整改应按照消防安全规定实施，乙方入驻车间须挖一长3米、宽80厘米、深50厘米机器放置平台，并将北面一个窗户打平到地面并在合同期满后恢复厂房原始结构；……；本合同期满后，乙方需继续使用该厂房的，应于合同有效期满之前三个月提出续租要求，在同等条件下，乙方有优先承租权；合同期内乙方提前退租须赔偿甲方等同三个月租金；如厂房正常使用中的损坏，人为除外，由甲方负责维修；如在合同期厂房拆迁或政府拆迁，按照国家标准执行；如在合同期内任何一方违约都要赔偿对方一个月的租金。
　　2017年3月10日，璨坤公司向皖宇公司发出《解除合同通知》，内容为：“现因政府对无产证厂房拆迁，您企业现在兴平路XXX号所用厂房将在2017年6月30号前彻底拆除。”
　　2017年4月25日，嘉定区马陆镇立新村村民委员会发出《告知书》，告知皖宇公司所租住的房屋是违法建筑，将在2017年5月31日前拆除，要求皖宇公司搬离违法建筑物。
　　2017年5月12日，璨坤公司发出《通告》，称因配合立新村村委会拆违工作，将于2017年5月26日17时30分对位于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号A区断水断电。
　　另查明，原审第三人双展公司系坐落于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号3幢厂房的登记权利人，建筑面积共3,301.50平方米。2015年10月21日，上海三欣实业有限公司(以下简称三欣公司)(甲方、出租方)与璨坤公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方作为该房屋产权人双展公司的上属公司有权将该房屋出租给乙方；甲方将坐落于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号的房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积为3,301.50平方米，房屋用途为厂房；租赁期为10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；合同生效后，甲方同意于2015年11月1日起陆续腾出租赁房屋，由乙方进入已腾出的房屋进行装修，至2016年3月1日，甲方应将租赁房屋全部腾出并移交乙方；租金为0.75元/平方米/日，年租金为903,700元，租金每两年递增6%，先付后用，乙方应分别于每年2月、5月、8月、11月的月底前支付后三个月的租金。合同另对定金、履约保证金、房屋的装修、返还、违约责任及动迁补偿款等进行了约定。同日，三欣公司(甲方)与璨坤公司(乙方)签订《协议书》，约定：甲方以坐落于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号厂区内的空地、道路、棚舍、部分建筑及配电、供水等设施折价900万元作为对乙方生产经营的投入，投入期限为10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；因甲方不参与乙方经营，故乙方同意在上述投入期限内给予甲方固定回报，第一、二年固定回报为90万元/年，每二年递增6%。协议另对固定回报支付方式、违约责任等进行了约定。
　　2017年5月，双展公司(乙方)与嘉定区马陆镇立新村村民委员会(甲方)签订《违建整治费用补偿协议书》，协议内容为：乙方自签约后在5月30日前移交兴平路XXX号、历史存量违建编号地块所有违建；甲方对乙方移交的违建地块进行验收，按照乙方已完成的实际承担量和配合度，依照审批程序通知相关费用清单，一次性给予乙方整治工作费用经济补偿1,985,619元，该部分补偿对应总计面积6800余平方米的违法建筑。
　　2017年7月11日，双展公司(甲方)与璨坤公司(乙方)签订《解除合同协议书》，就解除上述三欣公司与璨坤公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》达成如下约定：一、三欣公司与璨坤公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》于2017年6月30日解除，双方互不承担违约责任；二、乙方尚欠2017年6月租金75,000元，该款应于2017年7月20日前付清；乙方应于2017年7月1日前迁出，将租赁房屋返还甲方；乙方现使用的位于租赁房屋二楼楼梯南侧面积约为200平方米的办公室可由乙方继续使用至2017年12月31日，该期间免收租金，自2018年1月1日起，乙方若继续使用该办公室的，应按1元/平方米/日向甲方支付租金，支付方式为先付后用；四、乙方应向甲方提供其与全部次承租人签订的租赁合同及租金等费用的收取情况明细，经甲方与次承租人核实后，乙方应将其已向次承租人收取的自2017年7月1日起的租金等费用全部交付甲方；五、甲方同意给予乙方一次性补偿90万元，该费用为乙方的物业建设补偿费(搭建外棚、消防及自来水管道建造、配电房到车间电线改造、外场地水泥地坪等)，并向乙方退还履约保证金30万元；当乙方付清租金75,000元并迁出租赁房屋后，协议第四条约定的乙方应交付甲方的费用以及第五条约定的甲方应交付乙方的费用进行相抵，差额部分由一方向另一方补足并开具发票；七、协议签订后双方在10个工作日内结清约定的费用。后双展公司向璨坤公司交付82.5万元，璨坤公司亦向双展公司开具了相应数额的增值税普通发票。
　　审理中，原审法院委托上海中世建设咨询有限公司对皖宇公司租赁的厂房拆除导致的装修费、附属物费用、设备库存物资搬运费等损失进行司法审计。2017年7月上海中世建设咨询有限公司向原审法院出具司法鉴定情况说明，由于系争厂房已拆除，且皖宇公司无法提供详细图纸资料，无法确定装修施工内容及装修工程量，故无法进行本次工程造价鉴定工作。
　　另，庭审中，皖宇公司、璨坤公司双方确认皖宇公司已支付至2017年6月30日房屋占有使用费，此前的房屋占有使用费已全部结清；双方亦一致确认皖宇公司于2017年6月5日撤离租赁厂房；璨坤公司就水电费结算不要求在本案中一并处理。
　　原审法院认为：系争厂房无房地产权证，也未取得建设规划许可证，根据相关规定，皖宇公司、璨坤公司双方签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，璨坤公司应返还皖宇公司交纳的5万元租房保证金。皖宇公司使用系争厂房应向璨坤公司支付房屋占有使用费，该使用费标准可参照双方约定的租金标准，考虑到自2017年3月10日璨坤公司向皖宇公司发出通知，租赁厂房列入拆违范围，皖宇公司作为租户的生产经营等势必受到影响，占有使用费应当核减，故原审法院对2017年3月10日至皖宇公司搬离之日即2017年6月5日期间的房屋占有使用费予以酌情调整；皖宇公司于2017年6月5日搬离，其已预交的6月6日至6月30日期间的占有使用费理应予以返还。经调整及计算，璨坤公司应退还皖宇公司房屋占有使用费81,288元。因合同无效，合同关于违约金的约定也自始无效，皖宇公司要求璨坤公司支付违约金的诉请缺乏依据，对此原审法院不予支持。皖宇公司所主张的停产停业损失及咨询费亦缺乏依据，不予支持。对于皖宇公司要求璨坤公司赔偿装饰装修、搬迁费用损失的诉请，双方在签约时均应知晓系争厂房无产证，对于合同无效均有过错，且璨坤公司明知系争厂房无房地产权证及建设规划许可证却仍出租给皖宇公司，璨坤公司的过错大于皖宇公司。因系争厂房已被拆除，无法对系争厂房内部装饰装修、附属建筑、搬迁费用进行审价和评估，鉴于系争厂房的拆除确实给皖宇公司造成了损失，该损失应由双方按过错责任共同负担。原审法院参照嘉定区在拆违整治行动中的一般补偿标准，综合本案的实际情况，酌定璨坤公司赔偿装饰装修及搬迁费用损失19万元。判决：一、上海璨坤实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海皖宇安全玻璃有限公司租房保证金人民币5万元，并返还部分房屋占有使用费人民币81,288元；二、上海璨坤实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海皖宇安全玻璃有限公司损失人民币19万元；三、驳回上海皖宇安全玻璃有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费11,698.30元，由上海皖宇安全玻璃有限公司负担6,939.65元，上海璨坤实业发展有限公司负担4,758.65元。
　　二审中，当事人没有提交新证据，对于事实也没有争议。
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实正确，予以确认。
　　本院另查明：皖宇公司单方委托的万隆建设工程咨询集团有限公司出具的《关于嘉定区兴平路XXX号上海皖宇安全玻璃有限公司租赁的厂房装修工程造价现值的咨询意见书》所载咨询结果为：⑴皖宇公司租赁的厂房内的装修工程造价为314,362元，现值为220,053元。⑵皖宇公司租赁的厂房内的设备搬运费为148,400元。
　　本院认为：系争厂房无房地产权证，也未取得建设规划许可证，为违章搭建的建筑。根据相关规定，皖宇公司与璨坤公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同。无效的合同自始没有法律拘束力，原审法院对于皖宇公司因系争《厂房租赁合同》不能继续履行而主张违约金、停产停业损失的分析以及处理符合法律规定，本院予以认同，并据此对皖宇公司上诉要求璨坤公司支付违约金、停产停业损失的上诉请求不予支持。原审法院就皖宇公司及璨坤公司对于《厂房租赁合同》无效的责任分配比例认定也并无不当，本院也予认同。皖宇公司因为系争厂房的拆除造成的损失由皖宇公司与璨坤公司按照各自的过错责任分担。原审法院参照嘉定区在拆违整治行动中的一般标准，综合本案实际情况，酌情确定璨坤公司赔偿皖宇公司装饰装修及搬迁费用损失19万元尚属合理。至于皖宇公司应当支付的房屋使用费，因皖宇公司系在2017年6月5日才搬离系争厂房，且原审法院考虑到此期间皖宇公司的生产经营受到影响已经核减了房屋使用费标准，故皖宇公司认为璨坤公司无权主张2017年3月10日以后的使用费缺乏事实与法律依据，本院不予采信。原审中，皖宇公司自行委托了相关有资质的咨询机构对其因系争厂房拆迁造成的损失进行评估，原审法院虽然对此咨询意见未予直接采信，但相关判决结果与咨询意见差异并不大，故皖宇公司对此提出的上诉意见本院也不予采信。璨坤公司上诉认为系争《厂房租赁合同》约定系争厂房拆迁由政府部门支付搬迁费用，因系争《厂房租赁合同》无效，故该条约定也不具有法律效力。皖宇公司及璨坤公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费8,553.80元，由上诉人上海皖宇安全玻璃有限公司与上诉人上海璨坤实业发展有限公司各负担4,266.90元。
　　本判决为终审判决。

审判员：王亚勤

书记员：汪  毅