上海益某物业管理有限公司与王某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海益某物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：蔡益萍，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师
　　委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。
　　被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告上海益某物业管理有限公司(以下简称益某物业)与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告益某物业委托诉讼代理人杨嘉新、被告王某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告益某物业诉请：要求被告王某某支付2015年12月1日至2017年11月30日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)3,122.40元及逾期付款违约金2,248.13元。
　　被告王某某辩称，根据《物权法》、《物业管理条例》的相关法律法规，开发商更换物业公司未公开招投标，也未取得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，程序不合法，原告系非法入驻的物业公司，业主有权拒绝缴纳物业费。原告于2016年3月才正式入驻小区，即便法院判令被告缴纳物业费，也应自2016年3月起算，前一家物业公司管理期间的物业费原告无权收取。原告的资质、服务质量与前任物业公司即戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司相去甚远，物业费不应按照相同的标准即每月每平方米3.5元收取。
　　经审理查明，被告王某某系原告提供物业管理服务的上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋类型为店铺，房屋建筑面积37.17平方米。根据原告与上海东方文信科技有限公司签订的物业服务临时代管协议、前期物业服务合同约定：原告于2016年3月1日起为该小区提供物业服务，宝安公路XXX弄XXX号收取物业管理费标准为每月每平米3.5元。被告一直未支付2016年3月1日至2017年11月30日期间的物业管理费，原告经催收未果，遂诉讼来院。
　　另查明：1、2011年6月9日，嘉定区住房保障和房屋管理局物业管理科出具《关于同意免除“上海文化信息产业园”前期物业管理招投标的通知》，载明“根据相关规定，上述项目为商业办公项目，属于非住宅项目，特同意免除前期物业管理招投标工作。”；2、上海东方文信科技有限公司于2016年1月22日出具《关于上海文化信息产业园更换物业服务公司的公告》。
　　本院认为，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，房地产行政主管部门已批准免除该小区建设单位前期物业管理招投标工作，建设单位与原告签订的物业临时代管协议、前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告于2016年3月1日至2017年11月30日期间依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据物业临时代管协议、前期物业服务合同的约定支付物业费，原告要求被告支付上述期间物业费的请求于法有据，本院予以支持。被告认为建设单位选聘原告的程序不合法缺乏事实和法律依据，故该项抗辩主张本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张原告的服务质量存在严重瑕疵，但未能提供相应的证据予以证明，本院难以采信。原告主张原告有权向被告收取2015年12月1日至2016年2月29日期间的物业管理费，但未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，本案中原告与建设单位签订的物业临时代管协议、前期物业服务合同中对于物业费缴付期限、滞纳金收取标准均无明确约定，建设单位与业主签订的临时管理规约中虽约定了滞纳金收取标准但亦未约定物业费缴付期限，故原告要求被告偿付滞纳金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
　　一、被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海益某物业管理有限公司2016年3月1日至2017年11月30日期间的物业管理费人民币2,732元；
　　二、驳回原告上海益某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费10元，由原告上海益某物业管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：江爱国

书记员：沈  敏