上海益道贸易有限公司与上海同典精细化工有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海益道贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：王元运，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵明亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张夏，上海大庭律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海同典精细化工有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：赵蕾，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李晖，上海沃伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。
　　第三人：上海杨浦区高乐寿养老院，住所地上海市杨浦区松花江路XXX号。
　　法定代表人：赵蕾，负责人。
　　委托诉讼代理人：李晖，上海沃伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。
　　上海益道贸易有限公司(以下简称益道公司)与上海同典精细化工有限公司(以下简称同典公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。2018年2月6日，依益道公司申请，本院追加上海市杨浦区高乐寿养老院(以下简称高乐寿养老院)为第三人。2018年3月2日，同典公司向本院提起反诉，本院合并受理后公开开庭进行了审理。益道公司委托诉讼代理人赵明亮、张夏，同典公司、第三人委托诉讼代理人李晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　益道公司向本院提出诉讼请求：1.益道公司与同典公司于2012年7月11日签订的《上海市房屋租赁合同》于判决之日解除；2.同典公司、高乐寿养老院自合同解除之日搬离上海市杨浦区松花江路XXX号房屋(以下简称系争房屋)并将房屋返还给益道公司；3.同典公司向益道公司支付租赁合同解除之日前的租金4,442,271元(暂计算至2017年12月31日止)；4.同典公司按照每天9,363元的标准向益道公司支付租赁合同解除之日起至同典公司搬离系争房屋时的房屋占有使用费；5.同典公司向益道公司支付违约金842,700元；6.同典公司向益道公司支付滞纳金8,824,014.72元(以8,170,384元为基数，按照每日千分之三暂计2年，要求计算至实际支付为止)。诉讼中，益道公司撤回第3项诉讼请求，变更诉讼请求1为益道公司与同典公司于2012年7月11日签订的《上海市房屋租赁合同》于诉状副本送达至同典公司时解除。事实和理由：益道公司与同典公司于2012年7月11日签订《上海市房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，益道公司将系争房屋出租给同典公司。第九条约定，同典公司逾期不支付租金达30日的，益道公司可通知同典公司单方解除租赁合同，同时同典公司应向益道公司按月租金的3倍支付违约金。益道公司与同典公司另就同典公司违约后产生的房屋占用使用费、滞纳金等事项做了约定。为执行(2014)沪二中民二(民)终字第2350号生效民事判决，益道公司与同典公司在杨浦法院执行局主持下签订执行和解协议，同典公司应支付益道公司至2015年7月21日前的拖欠租金款项及利息总计6,304,000元。截止至起诉时止，同典公司仅通过法院以执行款代管款的名义向益道公司支付款项，从未按合同约定向益道公司支付应付租金。据统计，益道公司总计通过法院收到10,032,113元。经益道公司核实，同典公司现已付清2015年7月21日前拖欠的租金及利息6,304,000元和2015年7月22日至2016年9月13日的租金3,728,113元。而2016年1月剩余部分租金及2016年2月至2017年12月31日的租金4,442,271元至今未予支付，拖欠时间已接近两年。以上事实充分显示，无论益道公司友好协商还是法院反复做工作，同典公司仍然屡教不改，在执行阶段仍执意拖欠租金，其行为显属恶意。同典公司这一损人利己之举屡教不改，不仅严重损害了益道公司的经济利益，更是对正常和谐之经济秩序的肆意践踏。现益道公司无奈只能再次提起诉讼作如上诉请。
　　同典公司辩称：被告不存在违约情形，不同意解除合同、支付违约金及滞纳金。即便存在违约金、滞纳金，标准过高，要求法院调整。根据合同约定，益道公司应当配合同典公司、高乐寿养老院变更合同主体。事实上，租赁合同实际租赁主体是高乐寿养老院。高乐寿养老院系同典公司出资设立，系争房屋也实际一直由高乐寿养老院使用。同典公司与高乐寿养老院多次向益道公司提出要求将租赁主体变更为高乐寿养老院，益道公司均不予配合，并在收取高乐寿养老院支付的租金后以高乐寿养老院不是租赁主体为由不开具相应的发票，导致高乐寿养老院与同典公司巨额租金无法列入经营成本，额外产生企业所得税。在双方多次磋商无果的情况下，同典公司为了维护自己的合法权益，在支付的租金中暂扣因未开票导致的税额部分，并明确待益道公司配合办理租赁主体变更开具符合规定的发票后即全额支付。因益道公司怠于履行租赁主体变更义务，同典公司有权行使不安抗辩权。同典公司向本院提起反诉：益道公司履行合同义务，配合同典公司将租赁主体变更为第三人高乐寿养老院。
　　针对同典公司的反诉，益道公司辩称，不同意同典公司的反诉诉请。1、同典公司未向益道公司支付租金，违约在先，益道公司享有后履行抗辩权。2、合同约定的变更租赁主体，需双方共同配合完成。事实上，益道公司已经配合同典公司变更主体的工作，包括变更主体合同的拟定。但同典公司在已经拟定合同的情况下再次提出不合理要求，致使双方的变更主体合同未能签署，因此主要责任在同典公司。3、益道公司已诉请解除合同，故不同意再签订主体变更协议。
　　第三人述称，同意同典公司的本诉及反诉意见。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对下列当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的事实，本院结合双方提供的证据及陈述，认定事实如下：
　　上海市杨浦区松花江路XXX号7幢房屋权利人为上海阳普(集团)公司。上海阳普(集团)公司上海市杨浦区松花江路XXX号、XXX号出租给上海兆运实业有限公司，租期为2011年12月1日起20年。2010年12月8日，上海阳普(集团)公司、上海兆运实业有限公司、益道公司签订《合同租赁主体变更及担保协议书》，约定合同承租方由上海兆运实业有限公司变更为益道公司。2013年3月8日，上海阳普(集团)公司、上海杨浦商业管理有限公司与益道公司签订《三方协议》，约定合同出租方由上海阳普(集团)公司变更为上海杨浦商业管理有限公司。
　　2012年7月11日，益道公司(签约甲方)与同典公司(签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方；租期自2012年7月11日起至2021年3月31日止；年租金300万元，自2013年4月1日起递增6%，之后，每三年递增6%，即2013年4月1日递增6%、2016年4月1日递增6%、2019年4月1日递增6%……，以此类推；自2012年10月1日起每三个月为一期支付租金，每期租金应提前于每一期10日前支付；保证金50万元；乙方向甲方拖欠支付合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费，其它费用等各项费用超过七日，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息千分之三的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。在租赁期内，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方支付的租金、管理费、保证金及其他费用。乙方逾期不支付租金或合同约定的其他费用达30日的，甲方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应当向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。若乙方未按约定将系争房屋返还甲方或完成约定义务，则视为乙方逾期返还房屋，乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付系争房屋而需承担的违约金，此外，乙方应自逾期返还系争房屋之日起每日向甲方支付金额为日租金二倍的占用使用费。如乙方需在租赁房屋处就经营项日设立新的公司(其中乙方持股比例须超过67%)，则乙方应于新公司登记设立完成后，与新公司共同向甲方提出申请办理合同租赁主体变更手续，至甲方与乙方、乙方所设新公司完成合同租赁主体变更手续之日起，合同所有权利义务、法律责任转由设立后的新公司享有、承担，乙方应就该新公司在租赁合同项下的所有义务、法律责任承担连带担保责任，担保新公司的所有义务、法律责任的履行(包括但不限于租金、违约金、滞纳金、利息等的支付)以及甲方实现债权的所有合理支出(包括但不限于诉讼费、公证费，律师费等)，担保期限至新公司于租赁合同项下的所有义务、法律责任履行期限届满后2年止。按照合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，双方在同一城市，则于投递快递当日将被视为已送达收件人，对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。甲方地址国定东路XXX号XXX楼，乙方地址松花江路XXX号或沪太路XXX号。
　　2014年7月25日，本院作出(2013)杨民四(民)初字第2848号民事判决，判决：一、同典公司支付益道公司截至2013年4月30日止的租金15,000元；二、同典公司支付益道公司自2013年5月1日至2013年11月21日的租金795,000元；三、同典公司支付益道公司自2013年11月22日起至判决生效之日止按每月265,000元的租金……。2015年7月21日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2016年1月27日，同典公司与益道公司达成执行和解，约定同典公司需支付益道公司租金611万元及利息26万元，同典公司保证于2016年3月31日、同年6月30日、同年9月30日、同年12月31日前各支付1,018,300元、2017年3月31日前支付1,018,300元、同年6月30日前支付1,278,300元。第一期执行款项已支付666,000元，同典公司要求开具养老院发票抬头，希望法院予以协商。益道公司同意同典公司的还款计划，暂时先不开发票。同典公司并表态如有一期未按约履行，同意立即与益道公司解除租赁合同，并保障益道公司能够顺利接管养老院。
　　2015年12月25日，同典公司通过高乐寿养老院账户向法院账户支付60万元、2016年1月13日直接支付益道公司66,000元、2016年3月30日通过法院支付了1,195,000元，共计1,861,000元，其中包括了第一期执行款项1,018,300元和2016年第二季度租金。
　　同典公司未支付2015年7月22日至9月30日2016年第一季度租金2,205,484元。双方再次涉讼，案号为(2015)杨民四(民)初字第4325号，同典公司提起了反诉。案件审理过程中，2016年4月25日，同典公司通过高乐寿养老院账户向法院账户支付2,120,000元。2016年6月8日，同典公司通过高乐寿养老院账户向法院账户支付85,484元。两项合计2,205,484元。因同典公司付清了至2016年6月30日之前欠付的租金，同典公司及益道公司均撤回了诉讼。
　　2016年6月21日，高乐寿养老院向益道公司发出《工作联络函》，认为双方已在法院达成了和解，并提交了撤诉申请，要求益道公司在月底前将400余万元发票抬头开至高乐寿养老院，关于合同主体变更一事，要求益道公司抽空办理……。
　　2016年6月30日，同典公司通过高乐寿养老院账户向法院账户支付1,861,000元，其中包括了第二期执行款项1,018,300元和2016年第三季度租金。
　　2016年10月1日，同典公司认为益道公司未能开具符合要求的发票，故扣除相应的税金后通过高乐寿养老院账户向法院账户支付606,189.5元。2017年1月1日，同典公司扣除税金后通过高乐寿养老院账户向法院账户支付140,939.5元。2017年4月11日，同典公司扣除税金后通过高乐寿养老院账户向法院账户支付1,395,750元。2017年7月11日，同典公司扣除税金后通过高乐寿养老院账户向法院账户支付1,395,750元。2017年10月9日，同典公司扣除税金后通过高乐寿养老院账户向法院账户支付632,000元。2018年1月5日，同典公司扣除税金后通过高乐寿养老院账户向法院账户支付632,025元。2018年4月2日，同典公司扣除税金后通过高乐寿养老院账户向法院账户支付632,025元。2018年6月29日，同典公司通过高乐寿养老院账户支付益道公司租金842,700元。2018年9月30日，同典公司通过高乐寿养老院账户支付益道公司租金842,700元。截止2018年12月31日，同典公司共计欠付益道公司暂扣的租金4,797,421元。
　　2017年11月8日，益道公司向同典公司发出《告知函》，要求同典公司支付欠付的租金。
　　2017年11月14日，同典公司回函称未拖欠租金，合同约定了变更合同主体的条件，同典公司及高乐寿养老院多次要求变更，并明确告知益道公司系争房屋的实际使用人和租金支付均是高乐寿养老院，要求将发票开至养老院，但终未完成变更和开票事宜，造成高乐寿养老院已支付的1,000多万元房租支出无法列入成本，无端占用高乐寿养老院企业所得税额度，故根据企业所得税税率25%，暂扣租金的25%，待益道公司开票给高乐寿养老院起的90天内，高乐寿养老院会根据税务政策，将其对应的金额如数退还给益道公司。每笔执行款项为1,018,300元，当期租金为842,700元，合计1,861,000元，暂扣25%所得税后为1,395,700元……。
　　另查明，2013年11月13日，同典公司全额出资在系争房屋内设立高乐寿养老院。
　　诉讼中，益道公司陈述,2016年8、9月份，益道公司的法人发生了变更，办公场所发生了变化。2017年2月份之后，双方就变更合同主体进行了协商。益道公司认为同典公司应当结清欠付的租金后再谈合同主体变更事宜，不同意同典公司扣减租金的行为，同典公司还提出要求补开变更之前的发票，益道公司未同意，认为能否补开需要同典公司自行询问税务局。同典公司认为其之前均按约支付了执行款和租金，并于2016年6月21日以《工作联络函》的形式要求益道公司变更合同主体，但因益道公司法人和办公场所发生变更后，无法联系到益道公司，一直到2017年2月份才联系到益道公司，双方对变更合同主体进行了协商，同典公司提出的扣减租金是暂时的，之后的协商过程与益道公司陈述一致。2018年11月，同典公司向本院代管款账户付清了至2018年12月31日的租金4,797,421元。
　　本院认为，本案的争议焦点有：一、同典公司逾期支付租金的情况；二、同典公司逾期支付租金的行为是否足以构成违约导致合同解除，应当承担何种违约责任；三、同典公司要求变更合同主体之请求权的性质和效力。
　　第一个争议焦点，同典公司逾期支付租金的情况。
　　益道公司认为，同典公司多次欠付租金，根据合同约定同典公司应当于每季度提前10天支付下一期租金，即2016年6月20日之前应当支付下一期租金，即便高乐寿养老院于2016年6月21日提出变更合同主体，也系同典公司违约在先，益道公司有后履行抗辩权。同典公司则认为，双方在法院的和解协议中明确至2016年6月30日欠付的租金均已付清，双方也均向法院撤回了起诉，故之前不存在欠付租金的情况。益道公司不配合同典公司变更合同主体，导致同典公司巨额税费损失。本院认为，2016年6月30日前，同典公司虽有逾期支付租金的情况，双方为此涉讼，在诉讼中，同典公司付清了欠付的款项，双方均向法院撤回了本、反诉，可视为双方对之前履行情况既往不咎。根据合同约定，同典公司应当提前10日支付下一期租金，不得以任何理由抵扣其必须向益道公司支付的租金、管理费、保证金及其他费用。即在2016年6月20日之前，同典公司应当支付2016年7月1日至同年9月30日的租金。故同典公司未在2016年6月20日之前支付下一期租金及之后擅自扣减租金的行为构成逾期支付租金。
　　第二个争议焦点，同典公司逾期支付租金的行为是否足以构成违约导致合同解除，应当承担何种违约责任。
　　本院认为，同典公司虽未在2016年6月20日前支付下一期租金，但其在2016年6月30日之前支付了下一期租金。根据合同约定，逾期不支付租金或合同约定的其他费用达30日的，益道公司可书面通知解除合同。故此时解除合同的条件尚未成就。2016年10月之后，同典公司多次在应付执行款项及租金中擅自扣减的行为是否足以解除合同。本院认为，根据合同约定，如乙方需在租赁房屋处就经营项日设立新的公司(其中乙方持股比例须超过67%)，则乙方应于新公司登记设立完成后，与新公司共同向甲方提出申请办理合同租赁主体变更手续，至甲方与乙方、乙方所设新公司完成合同租赁主体变更手续之日起，合同所有权利义务、法律责任转由设立后的新公司享有、承担，乙方应就该新公司在租赁合同项下的所有义务、法律责任承担连带担保责任，担保新公司的所有义务。2016年6月21日，高乐寿养老院向益道公司书面邮寄送达了变更合同主体《工作联络函》。益道公司虽辩称未收到该份函件，但根据如一方地址发生变化，需要书面告知，同城邮寄可视为当日送达的合同约定，该份函件可视为有效送达。双方理应秉承遵守合同约定，诚实善意履行合同对变更主体事宜进行磋商。但在磋商过程中可以看出，益道公司坚持要求同典公司结清扣减租金，同典公司坚持要求暂扣租金等，导致双方迟迟未能协商一致。本院认为，根据合同约定，同典公司及高乐寿养老院应当共同向益道公司提出合同主体变更申请，高乐寿养老院单方以工作联络函的形式提出，程序上确有瑕疵，同典公司要求暂扣租金的条件亦有悖公平原则，但从合同约定的变更主体条款理解，合同主体变更系将全部的权利义务整体概括转让，同典公司仍承担连带责任，是否结清租金对合同主体变更并没有实质上的影响，且在诉讼中，同典公司已将暂扣的租金打入法院代管款账户，表明履约的诚意。综上，本院认为，同典公司暂扣租金的做法欠妥，但尚不足以导致合同解除，其擅自扣减租金给益道公司造成一定的损失，应当按合同约定向益道公司支付相应的滞纳金，滞纳金标准，本院根据合同约定酌情调整。
　　三、同典公司要求变更合同主体之请求权的性质和效力。
　　同典公司的该项反诉请求能否得到本院的支持，争议在于该项请求权的性质或者说能否单方形成新合同关系的效力。形成权是指权利人以自己单方意思表示就能使权利发生、变更或消灭的权利。益道公司、同典公司及高乐寿养老院签订合同主体变更协议仍属于缔约请求权的范畴，该缔约请求权不具备单方形成新合同关系的效力，也不具备强制履行的条件。理由如下：1、双方当事人在合同中约定变更合同主体是一种约定权利，并非法定权利。形成权赋予一方单方变动分离关系的权利，一定程度上剥夺了出租人的契约自由。从真意探究的角度也不宜以公权力强行介入适用。2、契约自由是最根本的私法原则之一，取消出租人在缔约时的意思自由无疑对出租人极为不利，剥夺了出租人选择权。3、租赁合同的性质决定不宜适用强制性缔约。租赁合同的持续性属性决定此类合同具有较强的人身信赖属性，合同目的的实现，需要当事人的协同配合。强制性缔约不符合持续性合同的履行特性。契约自由不仅仅体现在合同缔约时的自由，也体现合同履行中的自愿协同配合。如简单赋予承租人单方形成新租赁合同的权利，排除出租人的选择权，容易导致合同成立后也难以实现，造成法律上和事实上不能履行的情形，引发新的纠纷矛盾。因此，同典公司基于合同约定可向益道公司提出变更合同主体的权利为一般请求权，是一种债权权利，不具备单方形成新合同关系的效力。
　　值得指出的是，本案同典公司承租系争房屋用于开办养老院，本是利民之举，益道公司在合同约定范围内也应当积极支持配合。纵观双方的履约过程，双方多次诉讼、多次和解，导致合同履行不畅，本院认为，重建彼此信任的基础是各自按约履行。按约支付租金系承租人最主要的义务，其应当向益道公司直接支付当期租金，而非通过第三方转付，人为致使益道公司延误收到租金，造成双方矛盾。同典公司虽未能按合同程序向益道公司书面提出变更合同主体请求，但其多次提出开具高乐寿养老院发票事宜，作为出租方亦应根据合同约定积极配合承租人协商解决租赁过程中产生的问题，诚意履行合同约定。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海同典精细化工有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海益道贸易有限公司逾期支付租金滞纳金150,000元；
　　二、原告(反诉被告)上海益道贸易有限公司其余本诉诉讼请求，不予支持；
　　三、被告(反诉原告)上海同典精细化工有限公司全部反诉诉讼请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费计79,467元，由原告(反诉被告)上海益道贸易有限公司负担78,234元，由被告(反诉原告)上海同典精细化工有限公司负担1,233元。反诉案件受理费(已减半收取)计40元，由被告(反诉原告)上海同典精细化工有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  扬

书记员：龚立琼