上海盟锴物流有限公司与上海日力电气成套有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海盟锴物流有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：瞿梅亮，执行董事。
　　委托诉讼代理人：覃向都，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曾莉萍，女。
　　被告(反诉原告)：上海日力电气成套有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：焦兴元，董事长。
　　委托诉讼代理人：李辉，上海市诚至信律师事务所律师。
　　第三人：上海申翀物流有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵承甫，执行董事。
　　委托诉讼代理人：曾欣，上海乐邦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾蓉，上海乐邦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海盟锴物流有限公司(以下简称“盟锴公司”)与被告(反诉原告)上海日力电气成套有限公司(以下简称“日力公司”)、第三人上海申翀物流有限公司(以下简称“申翀公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月10日、2019年1月4日、2019年5月16日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加日力公司为本案当事人并依法变更了申翀公司的诉讼地位，日力公司在诉讼过程中向本院提出反诉。原告(反诉被告)的法定代表人瞿梅亮及委托诉讼代理人覃向都，被告(反诉原告)的法定代表人焦兴元及委托诉讼代理人李辉，第三人的法定代表人赵承甫及委托诉讼代理人顾蓉到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人合意、本院院长批准，本案延长本案简易程序适用期限三个月。案现已审理终结。
　　原告盟锴公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拆迁补偿款352,488元(币种为人民币，以下同)，其中包括违建部分房屋补偿款113,492元、装饰装修补偿款31,457元、其他构筑物及附属设施补偿款27,420元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用30,204元、搬迁费51,390元、停产停业损失补偿98,525元；2.被告退还原告房屋租赁保证金20,000元；3.被告向原告支付原属于上海翼凰汽车用品有限公司(以下简称“翼凰公司”)的安置补偿款22,843元。事实与理由：2011年6月10日，原告从案外人处承租位于上海市松江区北松公路XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限至2016年6月9日，占地面积约为2,500平方米。租赁期限届满后，原告又从第三人申翀公司处继续承租涉案房屋，租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，年租金42万元，且经第三人同意对涉案房屋进行了装修等。经查，涉案房屋的权利人为被告日力公司，合法土地使用面积为2,264平方米，合法建筑面积为563平方米。2017年2月起，上海市松江区车墩镇人民政府向被告日力公司催告要求拆除涉案房屋，被告对涉案房屋进行了断水断电处理，后涉案房屋被拆除，政府向被告日力公司支付了相关补偿，但被告拒绝向原告支付任何补偿。原告认为原告承租涉案房屋有权分得部分拆迁利益，故请求判如所请。
　　被告日力公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于拆迁补偿款：第一，被告和原告之间并无直接的合同关系。第二，本次拆迁属于土地收储，且系政府的单方强拆行为，被告获得的补偿并非动迁款，本应归被告所有。第三，在政府强拆前被告已提前通知原告，也给予了相应的搬迁期。第四，原告不存在损失。第五，翼凰公司即使有相关的拆迁补偿款原告也无权主张。关于押金：在第三人同意的情况下，愿意与原告直接结算。
　　第三人申翀公司辩称，原告的诉讼请求和第三人无关。原告和第三人签订的租赁合同中没有约定拆迁补偿，第三人也未在拆迁中获得利益或补偿。同意原、被告直接结算押金。
　　被告日力公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认被告和第三人签订的《房屋租赁合同》无效；2.原告和第三人签订的《房屋租赁合同》无效；3.原告向被告支付房屋使用费115,000元。事实与理由：被告与第三人于2016年6月6日签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋租赁给第三人使用，租期自2016年6月1日起至2018年5月31日止。2016年6月8日，第三人与原告签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋转租给原告使用。2017年2月16日，涉案房屋被认定为违法建筑，并于2017年6月2日被强制拆除。在涉案房屋被拆除前，原告尚欠使用费115,000元未能支付。被告认为，因为涉案房屋为违法建筑，故相关合同均属无效，且原告应该向被告支付相关的使用费。
　　原告盟锴公司辩称，不同意被告的相关诉讼请求。第一，涉案房屋有产权证，不应当认定相关合同无效；第二，根据合同相对性，被告应向第三人主张租金；第三，原告实际使用涉案房屋至2017年4月13日后搬离，2017年4月13日后厂房已经断水断电，无法正常使用。原告租金已支付至2016年12月1日，在2016年12月1日后曾直接向被告支付5万元。
　　第三人申翀公司述称，不同意被告关于合同无效的反诉诉请，涉案房屋有产权证，相关合同均属有效。2016年12月1日以前的相关租金已经结清，2016年12月1日以后的租金由原、被告直接结算，与第三人无关。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理查明事实如下：
　　涉案房屋的登记权利人为被告日力公司，登记的土地面积为2,264平方米，系集体工业用地；建筑面积563平方米，共有两幢房屋。
　　2011年4月18日，被告日力公司的法定代表人焦兴元(甲方)与赵承甫(乙方，即本案第三人的法定代表人)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，占地面积约2,500平方米，其中建筑面积约1,900平方米，租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止。
　　2011年5月26日，赵承甫(即本案第三人的法定代表人)以案外人上海大凡物流有限公司(甲方)的名义与原告的法定代表人瞿梅亮(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定将涉案房屋提供给乙方使用，占地面积约2,500平方米，租赁期限自2011年6月10日起至2016年6月9日止。
　　2016年6月6日，被告日力公司的法定代表人焦兴元(出租方)与第三人申翀公司(承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案房屋出租给第三人使用，面积约1,900平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，用途为物流、仓储，年租金为38万元。
　　2016年6月8日，第三人申翀公司(出租方)与原告(承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定将涉案房屋出租给原告使用，面积约1,900平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止，用途为物流、仓储，年租金为42万元。
　　2017年4月6日，上海市松江区车墩镇人民政府向被告的法定代表人焦兴元发布《限期拆除违法建筑公告》一份，称其在位于松江区车墩镇汇桥村汇桥加油站西擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了相关法律规定，责令其在公告之日起三日内自行拆除相关违法建筑，逾期将依法强制拆除。
　　2017年4月13日，涉案房屋被停水停电。此后，涉案房屋被全部拆除。
　　2017年5月10日，上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室(甲方)与焦兴元(乙方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》一份，载明：乙方的非居住房屋坐落于车墩镇汇桥村，房屋用途为厂房，房屋建筑面积为563平方米(证载)+1,149.99平方米(无证)+567.46平方米(违章)；经评估，评估总价为4,334,042元(实际补偿3,825,197元)：其中，房屋补偿总价为2,612,481元(实际补偿2,103,636元)，房屋装饰补偿款544,589元，其他构筑物及附属设施补偿款680,650元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用合计补偿款为496,322元；乙方停产停业补偿计197,050元；搬迁费51,390元；土地补偿252,153元。甲方共计应向乙方支付补偿款4,325,790元。
　　据本院向上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室调取的评估报告，载于原告名下的装饰装修补偿款为31,457元、其他构筑物及附属设施补偿款为27,420元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用为30,204元，载于翼凰公司名下的相关安置补偿款为22,843元。评估报告另载明违建部分房屋补偿款为113,492元。原告自述违建部分房屋由其自行搭建，翼凰公司原系原告租客；被告和第三人均确认违建部分房屋并非由被告和第三人搭建，翼凰公司亦与被告和第三人无关。
　　审理中，原、被告和第三人均确认2016年12月1日前的租金及房屋使用费三方已经全部付清。2016年12月1日之后的租金及房屋使用费，目前由原告直接向被告支付了5万元。原、被告和第三人三方均确认2016年12月1日之后的剩余租金及房屋使用费由原告按照每年38万元的标准与被告直接进行结算，第三人不再向原告提出主张，被告亦不再向第三人提出主张。
　　审理中，被告自认第三人在被告处有3万元押金，第三人自认原告在第三人处有2万元押金，同时表示同意由原告直接向被告主张返还2万元押金，剩余的1万元由第三人另行向被告主张，被告对此方案亦表示认可。
　　以上事实，由《上海市房地产权证》、《厂房租赁合同》两份、《房屋租赁合同》两份、《限期拆除违法建筑公告》、《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，原告与第三人、被告与第三人之间签订的房屋租赁合同包含建筑面积563平方米的有证建筑，另包含其他无证建筑，故相关租赁合同中关于有证建筑的部分有效，关于无证建筑的部分无效。现原告在租赁过程中遭遇政府拆迁，涉案房屋被停水停电，后又被实际拆除，原告已无需返还涉案场地，仅需支付在实际搬离前发生的租金及房屋使用费。审理中三方均确认2016年12月1日以前的租金及使用费已经结清，并同意由原告按照每年38万元的标准直接向被告支付租金及房屋使用费，与法不悖，本院予以认可。就原告实际搬离和涉案房屋被拆除的确切时间，双方均未提供证据证明，本院结合三方确认的停水停电时间酌情确定原告需向被告支付2017年4月15日前的租金及房屋使用费，抵扣原告已支付的5万元后为92,500元。鉴于原告、被告和第三人之间的合同部分无效且已实际到期，相关的租赁押金应予结算，三方合意由被告直接向原告退还2万元的租赁押金，与法不悖，本院予以认可。对于原告向被告主张的相关拆迁补偿款，鉴于拆迁发生时，原告的租赁合同履行未半，且由拆迁协议和评估报告可知，原告的实际经营行为及装饰装修、相关设施设备等均转化为拆迁利益，因此本院认为原告有权参与分配相关的拆迁款，被告主张政府对涉案房屋实施的系土地收储行为，且否认评估报告的真实性，但并未提供充分证据证明，本院不予采信，事实上本院调取的评估报告上的数字也可与被告本人所签的拆迁协议上的内容相印证。据此，原告作为涉案房屋实际使用人主张的装饰装修补偿款31,457元、其他构筑物及附属设施补偿款27,420元、设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用30,204元、搬迁费51,390元以及其按50%标准主张的停产停业损失补偿98,525元，于法有据，本院予以支持。原告主张的违建部分房屋补偿款113,492元，鉴于被告和第三人均确认该违建部分并非由其搭建，故本院对原告的该部分诉请亦予以支持。至于原告主张的原属于翼凰公司的安置补偿款22,843元，鉴于被告和第三人均确认自身与翼凰公司无关，且涉案房屋在拆迁前全部由原告实际掌控，本院推定翼凰公司系原告租客，且在退租时已与原告就包括拆迁利益在内的相关事宜均完成清算，故对原告的该项诉请亦予以支持，若翼凰公司对该笔款项主张相关权利，由原告自行与其结算处理。
　　综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：
　　一、确认被告(反诉原告)上海日力电气成套有限公司与第三人上海申翀物流有限公司于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同》中关于证载的563平方米房屋以外的无证房屋部分内容无效；
　　二、确认原告(反诉被告)上海盟锴物流有限公司与第三人上海申翀物流有限公司于2016年6月8日签订的《房屋租赁合同》中关于证载的563平方米房屋以外的无证房屋部分内容无效；
　　三、被告(反诉原告)上海日力电气成套有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海盟锴物流有限公司支付拆迁补偿款375,331元；
　　四、被告(反诉原告)上海日力电气成套有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海盟锴物流有限公司退还租赁押金20,000元；
　　五、原告(反诉被告)上海盟锴物流有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海日力电气成套有限公司支付自2016年12月1日起至2017年4月15日止的租金及房屋使用费92,500元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,587元，减半收取计3,293.5元，由被告(反诉原告)上海日力电气成套有限公司负担(于判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费1,380元，由原告(反诉被告)上海盟锴物流有限公司负担1,096元(于判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海日力电气成套有限公司负担284元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：孙灵杰