上海真如物业有限公司与张伟物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海真如物业有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：余舒浩，公司总经理。
　　委托诉讼代理人：高拯，上海市申光律师事务所律师。
　　被告：张伟，男，1961年1月22日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告上海真如物业有限公司(以下简称真如物业)与被告张伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员梁滨凤独任审判，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告真如物业委托诉讼代理人高拯、被告张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告真如物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2015年1月至2017年12月物业服务费人民币(以下币种同)2,937.6元及违约金587元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告为原告所管理的上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，依据合同约定，高层按每月每平方米1.1元标准收取物业服务费。被告拖欠自2015年1月至2017年12月止物业服务费2,937.6元，虽经原告多次催讨，被告迄今未付。
　　被告张伟辩称，确实未支付该段时间物业费，原因如下：1、2008年入住时，被告房屋楼下北面设有一个建筑垃圾临时堆放点，因物业未及时清运，垃圾越堆越多，占用了停车位，破坏了周边绿化，还掺杂了生活垃圾，清理时灰尘大，雨天产生污水，行人行走不便，还伴有异味，影响了居民的身心健康，被告投诉无门，无奈拖欠物业费；2、物业公司管理存在不到位，小区路灯昏暗、被告家车子被撬窃2次。被告要求原告将建筑垃圾堆放点迁移后，愿意支付一部分物业费，违约金不同意支付。
　　针对被告的答辩，原告真如物业认为，被告反映的建筑垃圾堆放点的情况是事实，但目前无法将垃圾点迁移，原告只能尽量做到及时清理，被告反映物业存在的不足原告会不断改善，但物业费还是要支付的。
　　经审理查明，被告张伟系原告所管理的上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，房屋建筑面积74.15平方米。根据原告与上海西部大众地产置业有限公司签订的《前期服务合同》约定，原告对该小区提供前期物业服务，管理服务期限自合同签订之日起至业主委员会成立止。原告按高层住宅每月每平方米1.1元标准收取物业服务费。该合同未对违约金作出明确规定。后原告真如物业与水岸金桥苑业主大会签订了物业服务合同，合同约定，高层住宅按每月每平方米1.1元标准收取物业服务费(综合管理服务费0.14元，共用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费用(含绿化保养)0.71元，公共区域清洁卫生服务费用0.11元，公共区域秩序维护服务费用0.14元)。物业服务合同第九条约定，物业服务费应按季交纳，逾期交纳的，应按照日千分之三收取违约金。被告张伟以物业管理不到位，其房屋附近的建筑垃圾堆放点管理不善、清洁不力，周边环境脏乱差，影响被告生活等为由，一直未支付2015年1月至2017年12月物业服务费，并提供照片一组证明建筑垃圾堆放点管理不善，对被告及其周边居民产生的影响。
　　本院认为，原告与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，对原被告双方均有约束力。原告若在物业服务合同期间内，按照合同约定提供了相应的物业管理服务，被告理应向原告交纳物业服务费，但是若原告服务管理不到位，被告有权行使抗辩权。本案中，被告提供的照片等证据证实被告房屋附近的建筑垃圾堆放点位于小区公共区域，且卫生状况不佳，原告对该组证据的真实性也未予否认，故原告对此应承担管理不善之责，故本院酌情对原告主张的物业服务费予以适当调整。虽然前期物业服务合同未对物业服务费用的收费明细予以说明，但前期物业合同与物业服务合同中对高层住宅物业服务费收费的金额相同，均为每月每平方米1.1元，故本院结合实际，参照物业服务合同中的收费标准，对物业服务费中公共区域清洁卫生服务费每月每平方米0.11元中酌情扣除0.04元；共用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费每月每平方米0.71元中酌情扣除0.2元。关于违约金一节，因前期物业服务合同中未对违约金作出明确约定，且被告拒缴物业费有其合理事由，故对原告主张违约金的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
　　一、被告张伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海真如物业有限公司2015年1月至2017年12月的物业服务费人民币2,295.72元；
　　二、驳回原告其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币10元，由被告张伟负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　本判决为终审判决。

审判员：梁滨凤

书记员：朱炜锋