上海睿耘化学技术有限公司与上海华理化工科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海睿耘化学技术有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：王清春，董事长。
　　被告(反诉原告)：上海华理化工科技发展有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：徐殿胜，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘源，上海瀚品律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：谢飞，上海瀚品律师事务所律师。
　　原告上海睿耘化学技术有限公司(以下简称睿耘公司)诉被告上海华理化工科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员奚利强独任审判。审理过程中，被告上海华理化工科技发展有限公司(以下简称华理公司)提起反诉，本院依法予以合并审理，公开开庭进行了审理。睿耘公司法定代表人王清春、华理公司委托诉讼代理人刘源、谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　睿耘公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令华理公司赔偿睿耘公司经济损失130万元；2、请求判令华理公司赔偿睿耘公司装修损失10万元。诉讼中，睿耘公司变更第二项诉讼请求，请求判令华理公司赔偿装修损失233470元；事实与理由：2008年起，睿耘公司租赁华理公司位于上海市金山区学府路的实验室17间。2015年1月1日，双方续签房屋租赁合同，睿耘公司继续租赁华理公司房屋作办公和实验之用，合同约定月租金为8942.50元，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。原告按时缴纳租金，且按照合同约定使用租赁房屋，未有违约行为。2015年8月31日，华理公司向睿耘公司出具《关于驻化工楼公司限期搬迁的相关通知》，强行要求睿耘公司搬离租赁房屋，并强行采取断电断水措施，导致睿耘公司两份合同违约，造成睿耘公司合同损失102.37万元。另，睿耘公司于2013年9月刚刚对实验室进行了装修，华理公司的违约行为造成睿耘公司装潢损失，故诉至法院，判如所请。
　　被告辩称，不同意睿耘公司的诉讼请求。第一，双方之前确有租赁合同，但履行过程中根据金山环保管理大队的要求，华理公司通知睿耘公司限期搬离。该搬离通知是因政府的规定，且亦给予了睿耘公司合理的搬离期限。华理公司提前解除双方之间的租赁合同是有法律及事实依据的。法律依据是出现了不可归责双方的不可抗力的因素，事实依据是双方租赁合同中的约定。第二，睿耘公司主张的损失，就其目前所提供的证据不足以证明；委托开发合同与销售合同，睿耘公司将两份合同简单叠加后作为损失主张是没有依据的。房屋装修，睿耘公司提供的发票是2013年的，限期搬离是在2015年发生的，而租赁合同是2015年签订的；睿耘公司自2008年起就在涉案的科技园内承租(学府路XXX号原先是华东理工大学的校区，华理公司作为管理单位对这片校舍进行管理，2008年起将房屋租赁给睿耘公司)，2013年睿耘公司已经进行装修了，故不认可原告是2015年装修的，现有证据不足以证明装修损失。对于设备、办公家具仍然在系争房屋内，可由睿耘公司搬走。
　　同时，华理公司提出反诉讼请求，请求判令睿耘公司支付2015年1月1日至2015年6月31日期间租金57356.1元，2015年4月至6月期间水电8902元，违约金13345.24元，合计79603.34元；诉讼中，华理公司放弃违约金13345.24元的主张。事实及理由：2015年1月1日，双方签订《实验室租赁合同》，华理公司将华东理工大学金山科技园园区内化工楼五楼502、505等实验室出租给睿耘公司使用。合同约定租金每季度支付28678.05元，物业费每季度支付1850.55元，每季度支付一次；水电费按市用收费标准收取，睿耘公司需在收费通知单发出之日起七日内缴清，行用后付；同时合同还约定押金13345.24元作为违约保证金。但自2015年1月起，睿耘公司未按合同约定支付2015年1月至6月租金、物业费及4月至6月水电费，共计66258.10元。睿耘公司的行为已构成违约，故应违约责任。为维护期合法权益，遂提起反诉，判如所请。
　　经审理查明，睿耘公司与华理公司自2008年起即建立了租赁关系。2015年1月1日，双方签订《实验室租赁合同》，明确华理公司将其华东理工大学金山科技园区内化工楼五楼共计17间实验室(以下简称案涉房屋)出租给睿耘公司作办公、科研使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，每年租金为107310.00元，每季度支付26827.50元，物业管理费每年7402.20元，每季度支付1850.55元，合同押金13345.24元作为违约保证金。合同签订后，睿耘公司未支付租金，仅支付了2015年1月至3月期间水电费。2015年6月9日，上海市金山区环境监察支队向华理公司发送《约见通知书》，询问学府路XXX号化工楼内企业情况；7月2日，因化工楼内小企业未经环评审批同意即投入生产，要求立即停止生产并于三个月内搬迁。2015年8月31日，华东理工大学金山科技园管理委员会向园区内各企业发送《关于驻化工楼公司限期搬迁的相关通知》，要求各公司包括睿耘公司在内于2015年9月15日前搬离。嗣后，睿耘公司寻找搬迁场地，直至2016年5月才搬离。
　　审理过程中，睿耘公司确认尚欠华理公司2015年1月1日至2015年6月31日期间租金57356.1元，2015年4月至6月期间水电8902元。华理公司确认睿耘公司及睿耘公司以上海世衍化学技术有限公司的名义支付押金14345.24元，双方均同意押金在租金中予以抵扣。
　　本院根据睿耘公司申请，依法委托上海沪港建设咨询有限公司对案涉房屋内的装饰装修进行鉴定，审价建议为工程造价233470元，其中1、土建装饰造价为166653元；2、安装造价为66817元。双方当事人对鉴定意见均无异议。
　　诉讼中，睿耘公司向本院提供：1、委托开发合同一份，证明其与扬斯(上海)化工科技有限公司签订了“全氟系列抗油污剂、抗指纹剂小试工艺开发”项目，项目投资450000元，其中包含人工成本、水电费、租金及利润等，合同利润在合同价的80%；2、订单一份，证明其接到上海洛垦进出口有限公司订单，合同价850000元，利润在合同价的95%；上述两个项目因华理公司违约造成睿耘公司损失XXXXXXX元。华理公司认为，该两份证据真实性无法确认，即使是真实的，其损失也只是间接损失，显然睿耘公司的证据无法证明。
　　以上事实，由原、被告营业执照、实验室租赁合同、约见通知书、整改通知书、关于驻化工楼公司限期搬迁的相关通知、审价报告及本院庭审等证据所证实。
　　本院认为，睿耘公司与华理公司签订的《实验室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行，而华理公司在合同未期满时，即以上海市金山区环境监察支队的整改通知为由，要求睿耘公司搬离，属单方面解除合同；首先，华理公司以此为由解除合同不符合法定解除的条件；其次，环保部门的整改通知系针对华理公司提出，而非睿耘公司，华理公司应对园区的环评负责；而华理公司作为出租人应当保证租赁物的正常使用，现合同因此无法履行，责任在华理公司；故本院认定，华理公司单方面解除合同，属违约，应承担相应的法律后果。法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持，故睿耘公司要求华理公司赔偿其租赁期间装饰装修损失，本院予以支持；因双方对鉴定机构出具的鉴定意见均无异议，故本院确定华理公司应当赔偿的金额为233470元。睿耘公司要求华理公司赔偿经济损失130万元的诉讼请求，其根据《委托开发合同》及《订单》的合同金额来确定其经济损失，依据不足；其次，该两份合同尚未实际履行，或许合同履行后可以获得一定利益，但睿耘公司并未就其可能获得的利益提供证据证明，故睿耘公司的该项诉请，本院不予支持。
　　诉讼中，睿耘公司确认尚欠华理公司2015年1月1日至2015年6月31日期间租金57356.1元，2015年4月至6月期间水电8902元，应予支付。对于睿耘公司支付的押金14345.24元，双方均表示在租金中予以抵扣，故睿耘公司尚应支付华理公司租金及水电费51912.86元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、本诉被告上海华理化工科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告上海睿耘化学技术有限公司损失233470元；
　　二、反诉被告上海睿耘化学技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海华理化工科技发展有限公司租金及水电费51912.86元；
　　三、驳回本诉原告上海睿耘化学技术有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8700元，由睿耘公司负担7375元，华理公司负担1325元。反诉案件受理费895元，由睿耘公司负担745元，华理公司负担150元。睿耘公司与华理公司所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：奚利强

书记员：张  倩