上海确幸酒店管理有限公司与上海居哲置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海确幸酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：陈维新，经理。
　　委托诉讼代理人：张健，上海灏思瑞律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙晓英，上海灏思瑞律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海居哲置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：黄有志，董事长。
　　委托诉讼代理人：解瑞强，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄颖，上海申浩律师事务所律师。
　　原告上海确幸酒店管理有限公司(以下简称确幸公司)与被告上海居哲置业有限公司(以下简称居哲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。审理中，被告居哲公司提出反诉，本院依法对两案进行合并审理。确幸公司法定代表人陈维新及委托诉讼代理人张健、孙晓英，居哲公司委托诉讼代理人谢瑞强、黄颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　确幸公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.居哲公司返还房屋租金360,000元；3.居哲公司赔偿确幸公司房屋装修费650,000元及电器费50,000元；4.居哲公司赔偿确幸公司相关部门公关费43,800元；5.居哲公司赔偿相确幸公司关部门罚款10,500元；6.居哲公司支付违约金1,101,420元；7.居哲公司承担本案诉讼费。审理中，确幸公司撤回第3、4、5项诉请，其余诉请不变。事实和理由：2017年8月，当事人双方就上海市静安区西康路XXX号XXX楼401-407房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2018年8月20日起至2025年11月30日，使用用途为民居、民宿。双方约定由居哲公司为确幸公司办出民宿的相关资质和手续。嗣后，确幸公司多次催促被告办理，但居哲公司依然未履行约定，确幸公司因此多次收到相关部门责令停业和罚款的通知。综上，居哲公司提供的房屋系办公性质，无法开设民宿或酒店，不符合租赁合同中民宿的用途，导致合同目的无法实现，确幸公司因此被责令停止经营，损失严重，有权行使法定解除权。遂涉诉。
　　居哲公司辩称，同意合同解除，但解除时间为2019年8月1日，解除原因系确幸公司违约，故不同意确幸公司诉请。系争房屋是办公性质，可以做民宿，但确幸公司经营日租房属于宾馆业，这才受到行政处罚。确幸公司违法经营，故居哲公司有权要求解除合同。另外，确幸公司主张的违约金过高。
　　居哲公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；2.确幸公司支付违约金1,101,420元；3.确幸公司支付免租期租金150,956元；4.确幸公司将系争房屋腾空、恢复原状，并按每日2,960元支付自2019年8月1日至房屋恢复原状并腾空之日的房屋使用费；5.本案本诉及反诉费均由确幸公司承担。审理中，居哲公司变更第4项反诉请求为要求确幸公司按每日2,960元支付2019年8月1日至2019年8月28日的房屋使用费；其余诉请不变。事实和理由：当事人双方就系争房屋签订租赁协议后，确幸公司违法经营日租房，故居哲公司有权单方解除合同，并要求其承担违约责任。确幸公司虽然交还了房屋钥匙，但未将房屋内物品搬离，故居哲公司有权主张房屋使用费。
　　确幸公司辩称，同意合同于2019年8月1日解除，但不同意其余反诉请求，因为居哲公司属非法解除，违约责任在居哲公司。房屋内现有物品系根据经营民宿的需求定制，不存在回收再利用的可能，可以任凭居哲公司处分，拆除费用由其自行承担。另外，居哲公司主张的房屋使用费及违约金均过高，居哲公司仅有租金损失，而确幸公司进行了大额装修及经营投入，损失更大。
　　本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2017年8月，居哲公司(甲方)与确幸公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的上海市静安区西康路XXX号XXX楼401-407的现状房屋出租给乙方，使用用途为民居、民宿合法用途使用，房屋产权性质为办公；租赁期限自2018年8月20日至2025年11月30日；租赁期满后，乙方不得以装修费用或投入资产管理等理由到期不归还房屋或向甲方要求补偿费用；合同解除或终止后，因乙方自身原因逾期向甲方归还房屋，每逾期一日按日租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费，在此前提下，乙方投资装修的不可移动部分，无偿归甲方所有；房屋交付日起3个月为免租期，即2018年8月20日至2018年11月30日；房屋初始租金标准为3.24元/平方米/天，计租面积为456.78平方米；其中，2018年12月1日至2019年3月31日租金共180,000元，于签订合同后10个工作日内支付；2019年4月1日至2019年7月30日租金共180,000元，于2019年7月25日前支付；2019年8月1日至2019年11月30日租金共180,000元，于2019年11月25日前支付；乙方应遵守国家法律、法规、依法经营，不得有违法犯罪行为，不得擅自改变房屋使用用途，做好租赁场地的治安、消防、保险工作；乙方添置附属设施或设备按规定须报请有关部门审批的，应事先征得甲方书面同意，相关费用由乙方承担；装修方案、图纸根据法律法规应当送消防部门审核的，乙方应提交审核，相关蓝图绘制及消防送检等费用由乙方自行承担；乙方应自行办理根据有效法律法规和部门规章等规定必须的许可、批准和备案文件和相关执照，包括但不限于营业执照、公共场所安全许可证、消防许可证等；甲方有义务协助乙方取得前述证照，且提供乙方办理该证照必须的材料，包括但不限于房产证复印件、营业执照复印件；因乙方违约原因导致甲方在免租期内行使单方面解除权的，乙方应承担免租期间的租金；如乙方违约甲方有权单方解除合同，押金不予退还；甲方承诺，其已取得租赁房屋所需的所有批准、许可和同意，并拥有完全的权利以签订并履行本合同；本合同的签订和履行亦未违反法律、法规或其与任何第三方之间的合同、协议、承诺或者安排，且所提供的所有资料均真实、完整、有效；租赁期限内，甲方有义务协助乙方协调与租赁房屋所在地上海有关政府部门的关系；乙方违反合同约定致使甲方解除合同的，应向甲方支付租赁期限内剩余期间租金总额的30%的违约金，违约金不足以支付甲方实际造成的损失的，乙方应当赔偿补足；若标的房屋任何部分或全部被采取查封、拍卖或其他形式的强制措施、由于甲方原因被占用，或其他任何除不可抗力、政府征拆迁外的非乙方原因导致乙方不能正常改建、装修、经营标的物业的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付但未实际租用房屋所对应的租金及房屋押金，同时支付相当于租赁期限内剩余期间租金总额的30%的违约金，违约金不足以支付乙方实际造成的损失的，甲方应当赔偿补足。
　　2018年8月20日，居哲公司向确幸公司交付房屋。确幸公司对房屋进行了装修并添置家具家电。确幸公司共计支付租金360,000元，对应租期为2018年12月1日至2019年7月30日。系争合同项下无保证金。
　　2019年7月10日，上海市公安局静安分局江宁路派出所(以下简称江宁路派出所)做出沪公静(江宁)行罚决字〔2019〕100053号行政处罚决定书，载明2019年7月2日9时45分许民警在工作中发现在西康路XXX号四楼以民宿方式进行经营，有未经按国家规定需由公安机关许可的行业的违法行为，决定给予确幸酒店罚款500元并予以取缔的行政处罚。同日，江宁路派出所向确幸酒店发送罚款缴纳通知书。公安机关询问笔录显示，公安民警向确幸公司法定代表人告知不得擅自经营日租房、月租房。
　　2019年7月12日，确幸公司委托律师向居哲公司发送律师函，要求居哲公司于2019年7月19日前为其办理出民宿资质手续，否则双方合同解除，居哲公司应退还租金并予以赔偿。
　　2019年7月26日，确幸公司收到居哲公司委托律师发出的律师函。该函称对于民宿相关资质和手续居哲公司仅有配合义务；因确幸公司违法经营受到行政处罚，已构成违约，告知双方合同于2019年8月1日解除，要求确幸公司于2019年8月7日前搬离，否则有权计收房屋占有使用费，有权任意处置房屋内物品、设施设备及相关装修装潢等。
　　2019年8月1日，确幸公司向居哲公司交还房屋钥匙，但房屋内装修、家具、家电及用品未搬离或处理。
　　上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　审理中，确幸公司承认其在签订合同前没有了解开办民宿所需条件，因居哲公司承诺没问题才签订了系争合同；其曾经申请办理民宿相关的行政许可，但于2019年1月左右得知因房屋面积、消防、房屋办公性质等原因无法办理；确幸公司实际于2019年1月起将系争房屋陆续对外出租，有的是短租，有的签订一个月到半年的租赁合同，因被公安机关取缔，租客于2019年7月均已搬离。居哲公司表示其从未承诺过一定可以办理民宿相关许可，对相关许可所需条件及确幸公司的经营情况均不清楚；其认为合同约定的民宿指半年以上的对外出租，并不包括短租、月租。此外，居哲公司还表示确幸公司搬离后，系争房屋一直空关，直至确幸公司当庭明确表示放弃房屋内物品，才于2019年9月底出租给案外人。
　　本院认为，确幸公司与居哲公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在签订合同时均明知系争房屋性质为办公，却仍约定房屋用途为民居、民宿，改变了房屋使用用途，违反了《上海市规划条例》的相关规定。根据大众对民居、民宿的一般理解，并非仅指长租房，也包括以日租方式收取房费。此外，即使办理民宿有关许可的义务在确幸公司，居哲公司仅需配合，但将办公用房用于居住亦为地方法规所否定，即使未因该原因受到相关部门查处，亦不应从法律层面上给予肯定性评价。因此，本院认为，受系争房屋的性质所限，系争房屋租赁合同目的无法实现，现双方当事人对于2019年8月1日合同解除均无异议，故本院予以确认。合同双方作为商事主体，均有审慎签订合同的义务，应事先了解合同内容是否符合法律、法规及相关规定，是否存在合同无法履行的风险。本案中，双方对于房屋性质均明知，故对于合同目的无法实现均有责任，应各自承担相应的损失，因此本院对于双方诉请的违约金均不予支持。合同虽然解除，但确幸公司使用了居哲公司的房屋，仍应依照合同约定标准支付合同期内的租金。2019年8月1日，确幸公司虽交还了系争房屋钥匙，但大量房屋内用品、家具、家电并未处理，亦无证据证明其交还钥匙时即明确表示放弃，故直至2019年8月28日确幸公司在庭审中明确表示放弃，仍应视为其占有使用系争房屋。因此，确幸公司应向居哲公司支付合同解除至2019年8月28日的房屋使用费，但使用费标准按合同约定的租金标准为宜。确幸公司租金实际支付至2019年7月30日，故其还应支付租金、房屋使用费共计41,439元(3.24元/平方米/天*456.78平方米*28天)。至于居哲公司反诉主张免租期内的租金，鉴于本案合同解除原因并非基于确幸公司违约，且系争合同亦未对此种情形下免租期内租金如何处理进行约定，故对于该项反诉请求，本院不予支持。
　　综上所述，系争租赁合同于2019年8月1日解除，确幸公司应向居哲公司支付41,439元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海确幸酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海居哲置业有限公司就上海市静安区西康路XXX号XXX楼401-407签订的《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；
　　二、反诉被告上海确幸酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海居哲置业有限公司支付租金、房屋使用费共计41,439元；
　　三、驳回原告(反诉被告)上海确幸酒店管理有限公司、被告(反诉原告)上海居哲置业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费17,952.78元，减半收取计8,976.39元，由原告上海确幸酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费8,035.69元，由反诉原告上海居哲置业有限公司负担7769.8元，由反诉被告上海确幸酒店管理有限公司负担265.89元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  钰

书记员：张  蕾