上海祝桥农业投资发展有限公司与上海中棵农业科技有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海祝桥农业投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：季新军，总经理。
　　委托诉讼代理人：杜培源，上海宸豪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。
　　被告：上海中棵农业科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：薛宏跃。董事长。
　　委托诉讼代理人：李鹏飞，男。
　　原告上海祝桥农业投资发展有限公司(以下至判决主文前简称祝桥农业投资公司)诉被告上海中棵农业科技有限公司(以下至判决主文前简称中棵农业科技公司)土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月20日首次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杜培源、被告委托诉讼代理人李鹏飞到庭参加了诉讼。2019年8月29日，本院裁定本案由简易程序转为普通程序审理。2019年11月7日，本院依法组成合议庭，再次对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚桂华、被告委托诉讼代理人李鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告祝桥农业投资公司提出诉讼请求：1、请求确认原告、被告于2014年1月签订的《土地承包经营权流转合同》在2018年3月31日解除，判令被告在判决生效之日搬离诉争流转的土地；2、判令被告支付自2014年4月1日起至2018年3月31日止的土地租赁期间拖欠的土地租金人民币(下同)795,487.80元；3、判令被告支付自合同解除后，2018年4月1日起至实际搬离租赁土地之日止的土地使用费258,342.48元(暂计算至2019年4月30日)；4、判令被告支付每逾期一日按照年租金的5%计算的违约金暂计316,149.08元。事实与理由：2014年1月15日，原告、被告双方签订《土地承包经营权流转合同》，约定原告以出租方式将179.28亩土地流转给被告使用，合同期限自2014年4月1日至2029年3月31日。第一年租金为236,649.6元，以后每5年租金单价递增10%。同时，双方签订《设施租赁合同》，约定原告将上述土地区域内的八型大棚、连冻温室合计78.73亩的生产设施租给被告，合同期限自2014年4月1日至2029年3月31日，第一年租金为108,889.40元，以后每5年租金单价递增10%。原告在签订合同后即履行了约定的全部义务，但被告在2015年2月6日支付上述两份合同第一年的租金345,539元后，仅在2016年11月20日支付租金200,000元，2017年4月10日支付租金30,000元，2017年5月12日支付租金30,000元，共计支付租金260,000元，故被告尚欠2015年4月1日至2016年3月31日的土地租金85,539元。之后被没有再支付租金。2018年3月26日，原告律师向被告寄发律师函，要求被告在2018年3月31日之前支付土地流转租金，并告知如不履行则在2018年3月31日解除双方签订的《土地经营权流转合同》。被告于次日签收，未向原告提出异议，也未履行合同义务，故《土地经营权流转合同》于2018年3月31日已解除。原告认为，被告拖欠土地流转租金、拒绝搬离诉争流转土地的行为，严重侵害了原告的合法权益，被告理应赔偿原告的相关损失。原告多次与被告沟通，但未能达成一致意见。现依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。审理中，原告变更、明确诉讼请求：1、请求判决原告、被告双方在2014年1月签订的《土地承包经营权流转合同》在2018年3月31日解除，判决生效之日被告搬离诉争流转的土地；2、判令被告支付自2015年4月1日至2018年3月31日土地租赁期间拖欠土地租金558,838.20元；3、判令被告支付自合同解除后，2018年4月1日开始至实际搬离租赁土地之日的土地使用费，暂计至2019年5月31日，共计280,035.36元，参照租金计算；4、判令被告支付每逾期一日按照年租金的5%支付违约金，暂计251,662.06元(实际以判决所欠总金额的30%计算)。
　　原告提交如下证据：1、《上海市农村土地承包经营权流转合同》1份，证明原告与案外人上海市浦东新区祝桥镇新如村村民委员会存在租赁关系，新如村村民委员会是出租人，原告是承租人，原告有权使用涉案土地。2、新如村村民委员会的证明1份，证明新如村村民委员会同意原告转租涉案土地，原告有转租权。3、《上海市农村土地承包经营权流转合同》1份，证明原告、被告之间存在土地经营权流转合同关系，合同约定了土地租赁的期限、用途、面积及租金、违约金的计算方式。4、《设施租赁合同》1份，证明原告将相关设施租赁给了被告，该合同约定了设施租赁的租金。5、原告记账凭证4份及上海农商银行收款通知凭证9张，证明被告于2015年2月15日支付两份合同项下的第一年租金345,539元，后被告又分数次向原告支付部分租金共260,000元。6、催款通知书、签收单各1份，证明原告于2017年7月31日向被告催要土地及设施租赁的租金。7、2017年10月30日的催款通知书、应收款明细，证明原告向被告再次催款。8、2018年1月8日的催款通知书，证明原告再次向被告催款。9、委托书复印件1份，证明被告原法定代表人赵继娟于2018年2月委托李鹏飞处理被告的所有事宜。10、2018年3月10日的律师函1份，证明原告要求与被告解除合同，被告没有提出异议，所以合同就解除了。11、发送律师函的顺丰快递签收的回单、张贴材料照片、送达回证、给李鹏飞发送的多条短信记录等，证明被告已签收原告的律师函材料。12、照片若干张，证明被告现仍占用涉案土地及设施。13、浦东新区人民法院(2019)沪0115民初44809号民事判决书1份，证明原告与被告之间的设施租赁纠纷，浦东新区人民法院已作出判决，该判决对设施租赁合同是否已解除及被告拖欠的设施租赁租金已作出了确认和处理。
　　被告中棵农业科技公司辩称，被告对系争土地一直使用并正常缴纳租金，双方对账后，被告认可欠原告租金600,000元，对此被告一直在和原告沟通协商，在此过程中，原告方的领导更换了，因此沟通不成。原告在租赁合同期限内要求解除合同，并将土地转租给他人，赶走被告的工人，给被告停电停水，因此被告才不付租金。原告多次来欺压为被告方种植土地的农民，被告多次报警。现在是原告欠被告的钱，而不是被告欠原告的钱。合同签了15年，现在还没到期，不同意原告的诉讼请求。被告的租金确实没交，但原告那边该给被告的保险和补助费用一直没给，这些钱远远超过应该给原告的费用。
　　被告提交如下证据：1、《设施租赁合同》1份以及合同附件《设施情况统计表》、《浦东新区祝桥名特优农产品示范基地中棵菜田设施大棚区域、面积》、《安全生产管理协议》，证明原告、被告签订设施租赁合同。2、报告申请1份及设施损坏情况照片1组，证明因为设施损坏了，要求原告修复，但原告一直不修，故被告设施租赁费没交。3、记账回执2份，证明被告给原告打款用于购车，当时是要求原告帮忙买车，结果原告一直没有买也没有退钱。4、《土地承包合同租金支付情况》1份，证明被告支付的605,539元中，设施租赁费是190,789.40元。5、民事诉状1份，证明为购车纠纷，被告已起诉原告，该案也在浦东法院审理，要求两案的款项冲抵。
　　原告、被告就对方提交的证据，发表质证意见。
　　对原告提交的证据1、2、3、4，被告表示无异议。对证据5，被告表示真实性无异议，但对原告所说的被告支付的钱款中先给的是设备租金的陈述，不予认可，被告是笼统给的。对证据6，被告表示认可，且都已收到，对欠款通知书的欠款数额没有异议。被告认为设施的钱已不欠了。签收单上的签收人是被告公司的员工。对证据7，被告表示有异议，不予认可，该证据材料没有收到。设施的费用都是有合同约定和明细的，原告单方写的明细没有依据，对设施租赁只认可每年108,889.40元，对流转费23万余元没有异议。对证据8，被告表示没有收到该材料，不予认可。对证据9，被告无异议。对证据10，被告表示没有收到该律师函，后来被告代理人于2019年4月在原告法定代表人办公室才看到这份材料，原告没有权利单方解除合同。对证据11，被告表示没有收到材料，不予认可。对证据12，被告表示无异议。对证据13，被告表示该案还没生效，被告准备上诉。
　　对被告提交的证据1，原告对《设施租赁合同》无异议，但对该合同附件材料的真实性无法确认。对证据2，原告表示没有收到过，不予认可。对证据3，原告未发表意见。对证据4，原告表示真实性认可，对关联性和证明目的不认可，被告所支付的其余土地租赁款项，原告已经扣除，被告所述的购车款项要求另案处理，与本案没有关联。被告所说的停水、停电的问题，不是原告造成的，是被告长期管理紊乱所致，被告所说没有拖欠租金的理由不成立。对证据5，原告表示不清楚被告起诉情况。
　　经审理查明，2010年10月26日，原告祝桥农业投资公司与案外人上海市浦东新区祝桥镇新如村村民委员会签订《上海市农村土地承包经营权流转合同》，约定案外人上海市浦东新区祝桥镇新如村村民委员会将1,048亩土地以农业种植的方式流转给原告祝桥农业投资公司经营，流转期限自2010年11月1日至2029年9月30日。合同还对流转价款、价款支付方式、双方权利义务等事项作出了约定。经浦东新区祝桥镇新如村村民委员会同意，2014年1月15日，原告祝桥农业投资公司作为甲方与作为乙方的被告中棵农业科技公司签订《上海市农村土地承包经营权流转合同》，约定原告将其经营的179.28亩土地以出租方式流转给被告经营，流转期限自2014年4月1日至2029年3月31日，若合同签订之日起6年内乙方未获得区级以上龙头企业或其他相当称号，合同自动终止。合同还约定，土地流转单价为1,320元/亩，年租金为236,649.60元，租金单价每5年递增10%。乙方逾期支付流转费的，每逾期一天，应向甲方支付5%违约金。2014年1月15日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《设施租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于祝桥名特优农产品示范基地面积179.28亩土地区域内的八型大棚、连冻温室合计78.73亩生产设施出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月1日至2029年3月31日。合同同时约定八型大棚租金1,180元/亩，55.89亩的年租金为65,950.20元，连冻大棚租金1,880元/亩，22.84亩的年租金为42,939.20元，合计年租金为108,889.40元，合同还对其他事项作出约定。2015年2月6日，被告向原告支付第一年的土地及设施租金计345,539元。2016年11月20日，被告向原告支付200,000元，2017年5月12日，被告向原告支付30,000元，2017年4月10日，被告向原告支付30,000元，上述被告支付的款项共计605,539元。2017年7月31日，原告向被告发送催款通知书，通知被告尽快付清截止2017年尚欠原告的租金776,617元。被告收到催款通知书后未履行付款义务。2018年2月，被告原法定代表人赵继娟出具委托书，该委托书载明，委托李鹏飞全权处理被告所有事宜，对被委托人在办理所有事项中所签署的有关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。2018年3月10日，原告向被告出具律师函[(2018)沪宸律函字第8号]，在该律师函中，原告要求被告于2018年3月31日前支付给原告拖欠的土地租金795,487.80元，如未在2018年3月31日前支付拖欠的土地租金的，则应按照合同约定支付违约金，解除双方于2014年1月15日签订的《土地经营权流转合同》，且须在2018年4月30日前搬离租赁的土地。2018年3月26日，原告委派两名工作人员将原告出具的包括上述律师函在内的三份律师函张贴于被告公司注册地门口，并拍摄照片予以佐证。同日，原告通过顺丰快递、向被告委托代理人李鹏飞发短信的方式将律师函的内容告知被告，被告委托代理人李鹏飞于2018年3月27日签收快递邮件。2019年5月20日，原告就设施租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求判令原告、被告于2014年1月15日签订的《设施租赁合同》在2018年4月1日解除，被告搬离讼争流转地，交付78.73亩八型大棚、连冻温室，支付截止2019年6月30日拖欠的设施租赁费及使用费计383,602.18元，支付自2019年7月1日起至实际搬离日止的设施使用费，支付按请求总金额的30%计算的违约金。该案审理中，原告、被告均自认自2014年4月1日至2019年6月30日，被告已支付设施租金190,789.40元。2019年10月21日，本院对该案作出(2019)沪0115民初44809号民事判决，确认原告与被告签订的《设施租赁合同》于2018年4月1日解除；被告支付原告设施租赁费、使用费以及违约金。该案判决已经生效。
　　上述事实，由原告与被告共同提交的《上海市农村土地承包经营权流转合同》、《设施租赁合同》、原告提交的浦东新区祝桥镇新如村村民委员会证明、记账凭证、上海农商银行收款通知、催款通知书、委托书、律师函、送达回证、身份证复印件、照片、签收单、快递电子存根、快递单详情、短信截屏，本院(2019)沪0115民初44809号民事判决书、原告、被告的当庭陈述等证据予以证实。
　　本院认为，原告祝桥农业投资公司与被告中棵农业科技公司签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》，系双方真实意思的表示，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。所谓主要债务，是指合同关系所固有的决定合同基本类型的当事人一方应当履行的基本义务；所谓催告，是指债权人向债务人请求给付的意思表示。本案中，被告中棵农业科技公司在与原告签订土地承包经营权流转合同后，于2015年2月6日向原告支付了2014年4月1日至2015年3月31日第一年的土地流转费236,649.60元及设施租赁费108,889.40元计345,539元，2016年11月20日至2017年4月10日，被告陆续支付原告计260,000元，以后被告未向原告支付款项。2017年7月31日，原告向被告发送要求被告支付拖欠的土地流转费的催款通知书，被告收到该通知书后未履行付款义务。2018年3月10日，原告向被告出具律师函，再次要求被告支付给原告拖欠的土地流转费，但被告仍未履行。在本院(2019)沪0115民初44809号民事案件中，双方自认被告支付给原告的钱款中，属于设施租赁费的钱款为190,789.40元，故至2018年3月31日，原告应支付原告的土地流转费为946,598.40元，而被告实际支付的土地流转费为414,749.60元，尚欠531,848.80元。本院认为，被告按期支付原告土地流转费，是合同约定的主要、基本义务，被告拖欠土地流转费的金额，已超过应付钱款总额的50%，且被告以原告应该给被告的保险和补助费用一直没给，这些钱远远超过应该给原告的费用，以及被告请原告帮忙买车，而原告没有买没有退钱为由，拒绝继续履行给付原告土地流转费的义务。被告的行为，造成合同目的基本无法实现，已构成根本性违约。虽然被告提出未收到原告发送的欠款催告的律师函，但根据在案证据，被告理应已收到原告的律师函。故原告在两次合理催告而被告仍未给付拖欠土地流转费的情况下，有权提出解除土地承包经营权流转合同。原告提出确认双方于2014年1月15日签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》于2018年3月31日解除的请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告继续占有使用土地，没有合同或法律的依据，故原告要求被告搬离合同载明的流转土地，本院予以支持。被告提出双方在未解除“祝桥智慧农业设施菜园项目”合作关系的情况下，本案应中止审理的意见，没有法律依据，本院不予采纳。
　　关于原告主张的被告应支付的土地流转费、使用费以及违约金，本院确认如下：1、土地流转费及使用费，至2018年3月31日，被告应支付原告的土地流转费为946,598.40元(236,649.60元/年*4年)，而被告实际支付的土地流转费为414,749.60元，尚欠531,848.80元；2018年4月1日至2019年3月31日，被告应支付原告土地使用费为236,649.6元；2019年4月1日至本判决之日止被告应支付原告土地使用费为282,007.44元(236,649.6元*1.1／12*13)。上述土地流转费及使用费合计1,050,505.84元。判决之日的次日起至被告实际搬离流转土地日止的土地使用费，按260,314.56元/年的标准计算。2、违约金，原告、被告签订的合同，对违约责任的承担有明确的约定，被告未按约定期限支付原告土地流转费，构成违约，现原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。原告自愿将违约金的计算标准降低，与法不悖，本院予以照准。本院依法将违约金的金额调整为至判决之日止被告未支付土地流转费、使用费的30%，即315,151.75元(1,050,505.84元*30%)。被告提出将其在本案中拖欠的费用与原告应返还的车辆购车款一并抵扣的意见，因本院相关的民事判决已明确由于涉及车辆的费用双方未达成一致结算意见，无法处理，故本院对被告的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海祝桥农业投资发展有限公司与被告上海中棵农业科技有限公司在2014年1月15日签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》于2018年3月31日解除；
　　二、被告上海中棵农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离双方签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》载明的179.28亩土地；
　　三、被告上海中棵农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祝桥农业投资发展有限公司截止本判决之日止的土地流转费及使用费1,050,505.84元，并支付自本判决之日的次日起至实际搬离流转土地之日止按260,314.56元/年的标准计算的土地使用费；
　　四、被告上海中棵农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祝桥农业投资发展有限公司违约金315,151.75元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,091元(原告已预交17,129元)，由被告上海中棵农业科技有限公司负担。被告上海中棵农业科技有限公司负担之款，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：顾玲玲

书记员：连宏元