上海祥大房地产发展有限公司与上海沣邦科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海祥大房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：苏红雷，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱云燕，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：虞智超，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海沣邦科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：司井海，总经理。
　　委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
　　原告上海祥大房地产发展有限公司(以下简称祥大公司)诉被告上海沣邦科技有限公司(以下简称沣邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告祥大公司的委托诉讼代理人虞智超、被告沣邦公司的委托诉讼代理人汪鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告祥大公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月25日解除；二、被告支付租赁保证金人民币(币种下同)674,219.55元及滞纳金暂计455,098.20元；三、被告支付公共事业费押金8,378元及滞纳金暂计5,655.15元；四、被告支付首期固定租金198,768.05元及滞纳金暂计169,946.68元；五、被告支付2018年5月固定租金104,557.44元及滞纳金暂计26,139.36元；六、被告支付2018年1月至2018年5月的物业管理费117,549.08元及滞纳金暂计59,729.45元；七、被告支付装修期补偿金198,768.05元；八、被告支付违约金674,219.55元；九、被告承担原告本案律师费50,000元。以上所涉滞纳金均以所欠金额每日0.5%，计算至本案判决生效之日止。事实和理由：原、被告于2017年12月29日签订了《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将滨江万科中心2201、2202单元出租给被告，租赁期限自2018年1月16日起至2021年4月15日止。根据合同约定，房屋租金、物业管理费每一个月为一个支付期，先支付后使用。同时，被告应在合同签订时向原告支付：1、第一期(首期)租金198,768.05元；2、第一个月(首期)的物业管理费25,971.8元；3、租赁保证金674,219.55元；4、公共事业费保证金674,219.55元。然而系争房屋交付后，被告迟迟未按约定向原告支付以上所述任何费用。合同签订后，虽经原告多次催告，被告从未履行任何付款义务。故原告委托律师于2018年4月25日向被告发出解约律师函。原告认为，《租赁合同》受法律保护，被告的行为违反了合同约定，应当承担违约责任，故诉如所请。
　　被告沣邦公司辩称，对原告所述事实基本认可，认可《租赁合同》解除是被告的责任。但是，原告为达成签约目的，没有按照合同在签约当天收取房屋租金等费用，没有考虑到被告的实际支付能力，因此原告也应承担合同解除的部分责任。2018年2月，原告已经明知被告无力付款，原告工作人员在微信中也表示到2月底就算了，故双方《租赁合同》已于2018年2月28日解除。双方《租赁合同》未实际履行，房屋也没有实际交付。因此，不同意支付租赁保证金、公共事业费押金、首期固定租金、2018年5月固定租金、2018年1月至2018年5月的物业管理费及相应的滞纳金，也不同意支付装修期补偿金198,768.05元；违约金约定过高，请求法院根据合同履行程度以及实际损失进行调整。律师费没有合同依据，不同意支付。
　　本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，原告祥大公司(甲方)与被告沣邦公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将民生路滨江万科中心办公楼2202、2203单元出租给乙方，作为办公之用。租赁面积837.8平方米。交付日为2018年1月16日，合同期自交付日起至2021年4月15日，自交付日起至2018年4月15日为装修期。租金起算日(简称“起租日”即交付日)为2018年4月16日。物业管理费自交付日起算。于起租日起算的第一期内，即2018年1月16日至2018年5月15日止，每月租金为49,692.01元，该期间租金总额为198,768.05元；第二期2018年5月16日起至2019年4月15日，每月租金为198,768.05元。物业管理费为每月人民币25,971.8元。租金、物业管理费每一个日历月为一个支付期，先支付后使用，除首期预付租金和物业管理费外，乙方将在每一个支付期开始前的日历月的第十日前将下一支付期租金和物业管理费交至甲方指定账户；乙方应在本合同签署的同时向甲方预付第一期(首期)租金198,768.05元，向甲方或甲方指定第三方预付第一个月(首期)物业管理费25,971.80元。签署本合同时，乙方须向甲方支付租赁保证金和公用事业费保证金；租赁保证金相当于三个月的租金和物业管理费，自交付日起的第一年为674,219.55元；公用事业费保证金为8,378元。甲方有权依据实际状况调整交付日，交付日如有延后应以甲方发出的《交房通知书》所确定的实际交付日为准；乙方应于交付日或《交房通知书》载明的交付日前往办理房屋交接手续，乙方无故不到场或到场后无理拒绝签署验收表，则视为该房屋已经合格交付乙方；若乙方未于交付日前或于《交房通知书》中载明的交付日前付清本合同项下所有应付款项，则甲方无义务交付房屋，乙方承担该房屋未交付的全部责任，在此情况下，该房屋可视为自交付日或者《交房通知书》载明的交付日起已经合格交付给乙方。有下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：(i)乙方逾期支付或拒绝支付本合同项下任何应付款项，且逾期超过十四日的；(ii)乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四日……出现乙方违约情形的，甲方有权选择以下一项或多项措施：……(b)取消乙方的装修期(无论乙方是否实际享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须立即向甲方支付相当于首期租金1倍的金额作为补偿金；……(d)涉及乙方的支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项5‰的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；……(g)要求乙方赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的全部损失；……(j)收取相当于租赁保证金数额的违约金，并在租赁保证金中全额抵扣，要求乙方在十四日内重新缴纳，并在此前提下要求继续履行合同；(k)提前解除本合同，收回该房屋……乙方已支付的租赁保证金及公用事业费保证金不予退还，并有权要求乙方支付相当于首期租金1倍的金额作为补偿金，就合同提前解除后的剩余租赁期租金损失，乙方应向甲方支付违约金……剩余租赁期超过一年的，违约金为9个月租金以及9个月物业管理费的总额。甲方损失包括但不限于……律师费。
　　合同签署当天，被告未支付首期租金、首期物业费、租赁保证金、公共事业费保证金。此后，原告通过邮件、书面函件等多种方式向被告催缴款项。催讨过程中，原告工作人员在微信中表示“我们公司直接底线就是2月份到不了款就算了”。
　　2018年4月16日，被告向原告书面表示系争房屋已进入租赁期，将于2018年4月20日将款项转入原告指定账户，愿意缴纳滞纳金。
　　2018年4月25日，原告委托北京大成(上海)律师事务所向被告发出律师函，明确通知解除《租赁合同》，并要求被告付清所欠款项。该律师函于2018年4月27日到达被告。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。被告未按照合同约定的期限支付首期租金、物业管理费、保证金等款项超过合同约定的14日，构成根本违约，原告依照合同约定享有解除权，原告解除合同的律师函到达被告之日(2018年4月27日)《租赁合同》解除。原告员工在微信中“我们公司直接底线就是2月份到不了款就算了”的表述，是催款过程中的沟通意见，并不属于解除通知，故被告关于《租赁合同》已于2018年2月28日解除的意见不予采纳。被告主张原告签订合同时明知被告缺乏履约能力，未及时收取款项，应当承担一定的责任。该抗辩意见缺乏事实和法律的依据，本院不予采纳。
　　合同解除后，双方应当结清各项费用。
　　(一)根据双方约定，租赁保证金和公用事业费保证金由被告在合同签订时向原告支付，以担保被告履行合同并在原告遭受损失时从中抵扣作为赔偿，具有担保性质。现合同已经解除，原告要求被告再支付该两项费用并无法律依据，本院不予采纳，相应的滞纳金亦不予支持。
　　(二)关于租金及物业费，被告主张合同没有实际履行，因此不应支付。根据合同约定，交付日前被告未付清相关款项的，原告无义务交付房屋，且该房屋视为已经合格交付，现因被告未及时付款导致房屋未实际交付，应视为原告已经交付房屋，被告应支付合同解除之前的租金及物业管理费。虽然双方合同中对租金起算日(起租日)的具体日期约定存在矛盾，但双方明确约定了2018年1月16日至2018年5月15日期间的月租金和总租金数额，可以作为目前计算被告应付租金的标准。鉴于房屋实际仍由原告控制，原告在解除合同后可立即另行使用房屋，故原告主张2018年4月28日以后的租金、物业管理费及相应的滞纳金并无事实依据，本院不予支持。原告主张2018年4月27日以前的租金、物业管理费的滞纳金符合合同约定，但起算日期应以合同约定的应付之日为准，同时应计算至合同解除之日止，且双方约定的滞纳金标准过分高于所造成的损失，本院予以酌情调整。
　　(三)根据双方约定，被告根本违约后，原告有权取消装修期，由被告支付相当于首期租金1倍的金额作为补偿金。现《租赁合同》因被告违约而解除，原告要求被告支付装修期补偿金的请求，符合约定，本院予以支持。
　　(四)根据双方约定，被告违约导致原告解除合同时，原告有权要求被告支付相当于首期租金1倍的金额作为补偿金，以及相当于9个月租金和物业管理费的剩余租赁期租金损失违约金。现原告主张的解除合同违约金674,219.55元明显低于上述约定的补偿金及违约金，被告再行主张违约金过分高于实际损失并请求调整，缺乏事实依据，本院不予采纳。
　　(五)虽然合同约定甲方的损失包括律师费，但本案中原告已经选择主张了违约金，且没有证据证明其实际损失高于其主张的违约金，而且原告并未提供律师费的相关证据，故该请求不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海祥大房地产发展有限公司与被告上海沣邦科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月27日解除；
　　二、被告上海沣邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司租金168,952.83元；
　　三、被告上海沣邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司物业管理费88,304.12元；
　　四、被告上海沣邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司租金、物业管理费的滞纳金12,000元；
　　五、被告上海沣邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司装修期补偿金198,768.05元；
　　六、被告上海沣邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司违约金674,219.55元；
　　七、驳回原告上海祥大房地产发展有限公司其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费28,744元，减半收取14,372元，由原告上海祥大房地产发展有限公司负担6,886元，由被告上海沣邦科技有限公司负担7,486元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　
　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹