上海禾和物业管理有限公司与封连喜物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　
　　
　　原告：上海禾和物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：魏晓龙，董事长。
　　委托诉讼代理人：黎辉。
　　委托诉讼代理人：孙岱泓，上海博和律师事务所律师。
　　被告：封连喜，男，1953年9月10日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　原告上海禾和物业管理有限公司与被告封连喜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月15日公开开庭审理。原告上海禾和物业管理有限公司(以下简称“禾和物业”)的委托诉讼代理人黎辉、孙岱泓到庭参加诉讼。被告封连喜经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告禾和物业向本院提出诉讼请求：被告封连喜支付2010年4月1日至2017年1月9日的物业管理费21,807.60元及滞纳金21,807.60元，共计43,615.20元。事实与理由：禾和物业是上海市东台路XXX号和279号东方国际广场的物业管理单位，管理期限至2017年1月9日止。根据禾和物业与东方国际广场业主委员会签订的物业服务合同约定，小区住宅物业费为每平方米1.75元/月，延期支付物业费的滞纳金为每日千分之三。封连喜所拥有的东台路XXX号XXX室房屋面积为153.21平方米，封连喜从2010年3月后就未支付物业管理费，禾和物业多次催促缴纳。根据上述标准，封连喜应支付禾和物业管理费共计21,807.60元，根据滞纳金不超过本金原则，封连喜应实际支付禾和物业滞纳金21,807.60元。禾和物业为小区提供物业服务，封连喜享受了禾和物业的物业服务，应当依据物业服务合同支付物业服务费。禾和物业故诉至法院，要求判如所请。
　　被告封连喜未答辩，未提供证据。
　　禾和物业向本院提交的以下证据：1、启示，证明禾和物业提供物业管理服务至2017年1月9日；2、物业服务合同、关于申请核准物业管理收费标准的报告，证明禾和物业收费的依据和标准；3、催讨凭证，证明禾和物业多次向封连喜催讨物业费；4、上海市不动产登记簿，证明封连喜系涉案房屋权利人；5、上海申能物业管理有限公司物业服务合同，证明禾和物业提供物业管理服务至2017年1月9日。因封连喜未质证或提出反证，上述证据能够相互印证，反映案件情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以认定。
　　对于禾和物业提交的证据：关于延长委托物业管理服务合同的函，该函载明：“上海禾和物业管理有限公司：我会与贵公司签订的《物业管理服务合同》于2004年12月31日到期，鉴于国际广场小区业主大会的成立和我会的改选工作需要一定的时间，故我会将原《物业管理服务合同》的委托期限顺延至重新签订新的《物业管理服务合同》为止。特此函告。”落款为上海市卢湾区国际广场业委会并加盖业委会公章，日期为2005年1月1日。本院认为，鉴于2005年1月1日原业主委员会已任期届满，原业主委员会已无权代表全体业主顺延委托期限，对上述函件的内容本院不予确认。
　　根据上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：
　　封连喜、朱丽萍系上海市东台路XXX号XXX室业主，共有方式为共同共有，建筑面积为153.21平方米。
　　2003年1月1日，禾和物业(乙方)与上海市卢湾区国际广场业委会(甲方)签订《物业管理服务合同》。合同约定，甲方将国际广场委托乙方实行物业管理，物业类型为住宅、商场、车库；座落位置为上海市卢湾区(现黄浦区)东台路XXX-XXX号、西藏南路XXX-XXX号。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、大堂电控门、楼宇对讲机；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、泵房、停车场、污水处理设备；公共绿地的养护与管理；公共环境卫生，包括：房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。负责向居住物业的业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费：0.45元/平方米·月，2、保洁费：0.15元/平方米·月，3、保安费：0.25元/平方米·月，4、房屋设备运行费：0.55元/平方米·月，5、维修养护费：0.35元/平方米·月。委托管理期限为贰年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三滞纳金。车库车位管理费150元/月。乙方违反本合同物业管理服务要求标准的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的或整改不符合甲方要求的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
　　2003年3月19日，禾和物业向上海市卢湾区(现黄浦区)物价局出具《关于申请核准物业管理收费标准的报告》，确认禾和物业在东方国际广场小区物业管理服务期间，物业管理费用收纳标准定为居住用房管理服务费按1.75元/平方米·月计收，报物价审核备案。该份报告由上海原卢湾区(现黄浦区)物价局于2003年3月25日盖物业收费管理专用章确认已备案，另盖有国际广场业委会印章。
　　2004年12月31日，禾和物业服务期限届满后，因新的国际广场小区业主委员会未成立，故未签订新的物业服务合同。禾和物业事实上继续为小区提供物业服务。
　　2011年12月30日、2013年12月、2015年12月30日，禾和物业向封连喜寄送物业催讨函，邮件的收件地址为上海市东台路XXX号XXX室,备注为催付物业费。庭审中，禾和物业表示2015年的催讨函被退回。
　　2016年12月28日，案外人上海申能物业管理有限公司与上海市黄浦区国际广场小区业主大会签订物业服务合同，服务期限为2017年1月10日起至2019年1月9日止。
　　2017年1月8日，禾和物业在小区内发布《启示》，告知业主禾和物业对小区的管理工作于2017年1月9日结束。由于小区维修基金长期无法使用，对于小区内电梯、水泵、排污等设施正常运行带来了极大的困扰，为保证小区广大业主的正常生活和设备设施的正常动作付出了极大的努力，以保证小区业主的正常生活。若有未按照交付物业管理费和停车费、车位管理费(截止至2017年1月9日)的业主，要求尽快交付。
　　本院认为，物业服务合同是业主大会或业主委员会代表全体业主与物业公司就小区物业的管理事宜签订的合同，对全体业主均具有约束力。物业公司按约提供物业服务，按约缴纳物业费是全体业主的基本义务。2003年禾和物业与国际广场业主委员会签订物业服务合同，服务期限至2004年底。物业服务合同到期后，双方未续签书面物业服务合同。根据法律规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属于事实上的物业服务关系，物业服务企业可以以原物业服务合同要求业主支付物业费。禾和物业与国际广场业主委员会原签订的《物业管理服务合同》到期后虽未再续签书面合同，但禾和公司仍继续提供物业管理服务，封连喜继续接受禾和公司提供的物业管理服务并支付物业费至2010年3月。经查明，自2005年至2017年1月10日新物业公司上海申能物业管理有限公司入驻国际广场小区期间，国际广场并无其他物业公司提供物业服务。禾和物业与封连喜之间形成了事实上的物业服务关系，有权要求封连喜支付欠付的物业费。
　　关于禾和物业以物业费为本金主张滞纳金的诉讼请求，禾和物业诉称封连喜自2010年4月开始未支付物业费，经查禾和物业就国际广场小区已向我院起诉的二十余起物业服务合同纠纷中，所有出庭应诉的业主均对禾和物业的服务质量提出异议，本院经审理认定业主延期支付禾和物业管理费的行为不属于恶意拖欠，对禾和物业主张滞纳金的诉讼请求均不予支持。鉴于本案中，禾和物业主张封连喜支付物业服务费所依据的物业服务管理合同与本院已判决案件相同，主张封连喜拖欠物业费的时间段与前案基本重合，故本院对禾和物业在本案中主张滞纳金的诉讼请求亦不予支持。
　　被告封连喜经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
　　一、被告封连喜应于本判决生效之日起十五日内向原告上海禾和物业管理有限公司支付2010年4月1日至2017年1月9日的物业管理费21,807.60元；
　　二、原告上海禾和物业管理有限公司要求被告封连喜支付滞纳金21,807.60元的诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费890.40元，由原告上海禾和物业管理有限公司负担445.20元，由被告封连喜负担445.20元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：沈  晗

书记员：程  珊