上海秀咔餐饮有限公司与上海吉某房产咨询管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海秀咔餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：赵付云，经理。
　　委托诉讼代理人：高韵翔，上海汇耀律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海吉某房产咨询管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈先锋，执行董事。
　　委托诉讼代理人：钱世杰，上海善法律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海秀咔餐饮有限公司(以下简称秀咔公司)与被告(反诉原告)上海吉某房产咨询管理有限公司(以下简称吉某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，秀咔公司委托诉讼代理人高韵翔、吉某公司委托诉讼代理人钱世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　秀咔公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除秀咔公司与吉某公司签订的《租赁合同》；2、判令吉某公司向秀咔公司退还保证金人民币30万元；3、判令吉某公司向秀咔公司退还租金人民币171，702.72元；4、判令吉某公司向秀咔公司赔偿装修费用人民币50万元。审理中，秀咔公司撤回第3项要求退还租金人民币171，702.72元的诉请。事实和理由：秀咔公司与吉某公司在2015年9月22日签订一份《租赁合同》，约定由秀咔公司承租吉某公司位于上海市嘉定区白云路XXX弄XXX号的群房商铺(编号为101、102、109、116、205、206、207，以下称系争房屋)，双方在合同中约定租期为2015年10月1日自2021年3月30日止；每月租金10万元，按月支付。同时约定秀咔公司向吉某公司支付30万元的保证金。合同签订后，秀咔公司经测量发觉系争房屋建筑面积与合同约定的面积有198.73平方米差异。秀咔公司承租系争房屋后，对该商铺进行了装饰装修，共花费约200万元。2016年12月28日产权人上海澳丰置业有限公司通知吉某公司，因吉某公司违约而解除合同。同时遣散实际使用商户(包括秀咔公司)，故造成秀咔公司于2016年12月30日起无法正常营业至今。为保障秀咔公司合法权益，特提起诉讼。
　　吉某公司辩称，本案的争议焦点在于两点，第一秀咔公司是否享有合同解除权。第二，吉某公司是否享有合同解除权。双方合同解除之后的后果如何处理？根据秀咔公司起诉状，秀咔公司解除合同的理由有两点，第一是因为面积有差额，第二是由于吉某公司与产权人之间的诉讼导致秀咔公司无法经营。关于面积有差额，因秀咔公司已经撤回该项诉请不再答辩。关于第二点，吉某公司认为在吉某公司与产权人的租赁合同解除诉讼当中，秀咔公司根本没有权利行使合同解除权。因为吉某公司与产权人的租赁合同效力状态处于一个不确定情况，还没有形成二审的生效法律文书，也就是说严格意义上来讲，租赁合同至今还没有判决生效解除。秀咔公司在租赁合同是否解除不清楚的情况下，以承租人与产权人之间的租赁合同发生诉讼为由，要求解除合同显然是没有合同和法律依据的。根据双方合同第9条、第9.10条约定，吉某公司无需对秀咔公司的装修作出任何形式的补偿。因此秀咔公司主张装修损失的诉请，没有依据可以支撑。请求驳回秀咔公司的诉请。
　　审理中，吉某公司向本院提起反诉，要求：1、解除与秀咔公司签订的《租赁合同》；2、秀咔公司支付2016年10月29日至2017年7月20日的租金人民币876，666.67元；3、要求秀咔公司立即从位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号101、102、109、116、205、206、207室及其他租用的总计1043.96平方米房屋内迁出，并将该房屋返还吉某公司；4、拆除在上述租用面积房屋内的装饰装修及室外部分大理石和铝合金玻璃幕墙，将房屋恢复原状；5、支付吉某公司房屋使用费(房屋使用费自2017年7月21日起按每日人民币3，333.33元计算，至搬出房屋之日止)；6、支付解除合同违约金人民币40万元；7、支付吉某公司损失人民币50万元；8、支付吉某公司逾期付款违约金人民币5万元。
　　针对吉某公司的反诉，秀咔公司辩称，不同意秀咔公司的全部反诉诉请。在租赁期间，因吉某公司违约导致房屋被大房东锁门，合同不能履行，因此大房东与吉某公司解除了合同。另外秀咔公司已经正常支付租金，不存在拖欠租金的问题。本案是因为吉某公司违约导致大房东与其解除合同，因此吉某公司的反诉诉请缺乏依据，要求予以驳回。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年9月22日秀咔公司与吉某公司签订一份《租赁合同》，约定吉某公司将位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号的裙房商铺(编号为101、102、109、116、205、206、207)即系争房屋出租给秀咔公司使用，记租面积为1，043.96平方米。租期分两个阶段，第一阶段自2015年10月1日起至2021年3月30日，第二阶段自2021年4月1日起至2024年3月30日。双方约定该房屋首年月租金为10万元，吉某公司应当于2015年9月28日将该系争房屋交付秀咔公司使用，秀咔公司支付吉某公司租赁保证金人民币30万元。合同还约定了其他内容。合同签订后，吉某公司将房屋交付秀咔公司，秀咔公司经装修后用于经营餐饮。秀咔公司同时支付吉某公司租赁保证金人民币30万元及部分租金(付至2016年12月6日)。在承租期间，由于吉某公司拖欠系争房屋的产权人即出租方案外人上海澳丰置业有限公司的租金超过30日，案外人上海澳丰置业有限公司于2016年12月29日发给吉某公司通知书，通知吉某公司解除合同。2017年1月案外人上海澳丰置业有限公司向本院提起诉讼，要求确认与吉某公司的合同解除。经本院审理后于2018年5月14日做出判决：确认上海澳丰置业有限公司与吉某公司的租赁合同关系于2016年12月29日解除。秀咔公司于2016年12月搬出系争房屋。在秀咔公司承租期间，案外人上海澳丰置业有限公司于2017年11月左右将系争房屋加锁锁住。2017年5月，案外人上海澳丰置业有限公司将秀咔公司承租的房屋收回并另租他人，系争房屋内的装饰已被全部拆除。2017年4月秀咔公司向本院起诉。
　　另查明，系争房屋的产权人为案外人上海澳丰置业有限公司。案外人上海澳丰置业有限公司于2015年8月29日与吉某公司公司签订房屋租赁合同。将包括系争房屋在内的房屋出租给吉某公司，后吉某公司再将系争房屋转租给秀咔公司。
　　本院认为，秀咔公司与吉某公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反有关法律法规的规定，因此该合同合法有效。双方均应切实履行。在合同履行期间，由于系争房屋是吉某公司向案外人上海澳丰置业有限公司承租后再由吉某公司转租给秀咔公司，因吉某公司违约，上海澳丰置业有限公司向本院起诉，经本院审理后判决上海澳丰置业有限公司与吉某公司之间的租赁合同解除，又由于案外人上海澳丰置业有限公司在诉讼期间将秀咔公司承租的房屋上锁锁住，致使秀咔公司无法经营。故秀咔公司要求解除与吉某公司《租赁合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除的时间以吉某公司收到本院送达的秀咔公司起诉状副本之日即2017年6月23日为准。合同解除后，尚未履行的，不再履行。由于案外人上海澳丰置业有限公司在诉讼期间已将系争房屋收回，故秀咔公司无需再返还房屋。合同解除后，吉某公司应将收取的保证金返还秀咔公司，故秀咔公司要求吉某公司返还保证金30万元的诉讼请求予以支持。审理中，秀咔公司将退还租金171，702.72元的诉讼请求予以撤回，本院予以准许。对秀咔公司主张的装修费用，考虑到系争房屋内的装修已被破坏，无法再进行评估，根据本案实际情况，结合秀咔公司在系争房屋内所花费的装修费用，本院酌情确定装修费用为人民币40万元，由吉某公司赔偿秀咔公司。
　　对吉某公司的反诉诉请，因本诉中合同已解除，故反诉对此不再处理；吉某公司要求秀咔公司支付2016年10月29日至2017年7月20日期间的租金人民币876，666.67元的诉请，因秀咔公司的租金已支付至2016年12月6日，此后秀咔公司即搬离了系争房屋，现吉某公司再要求秀咔公司支付租金，缺乏依据，理由不足。至于返还房屋的问题，因房屋已由案外人上海澳丰置业有限公司收回，不存在再返还吉某公司的问题；对吉某公司要求拆除在系争房屋内的装饰装修及室外部分大理石和铝合金玻璃幕墙，将房屋恢复原状的诉请，因系争房屋已由案外人上海澳丰置业有限公司收回后另行出租，因此吉某公司再要求秀咔公司恢复原状，缺乏依据，理由不足。吉某公司要求秀咔公司支付自2017年7月21日至实际搬出之日止的房屋使用费以及解除合同违约金40万元、赔偿损失50万元、逾期付款违约金5万元的诉请，由于合同的解除系由吉某公司违约所造成，因此责任在于吉某公司。吉某公司再主张上述诉请缺乏事实和法律依据。综上所述，对吉某公司提出的反诉诉讼请求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海秀咔餐饮有限公司与被告上海吉某房产咨询管理有限公司签订的《租赁合同》于2017年6月23日解除；
　　二、被告上海吉某房产咨询管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海秀咔餐饮有限公司保证金人民币30万元；
　　三、被告上海吉某房产咨询管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海秀咔餐饮有限公司装饰装修费用人民币40万元；
　　四、原告上海秀咔餐饮有限公司其余诉讼请求不予支持；
　　五、驳回被告上海吉某房产咨询管理有限公司的全部反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费13，517元，减半收取6，758.5元；反诉受理费21，240元，减半收取10，620元，合计17，378.5元，均由被告上海吉某房产咨询管理有限公司负担(被告上海吉某房产咨询管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：张开红

书记员：陈伊菡