上海秉贵实业有限公司与上海球盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海秉贵实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：乔荣华，总经理。
　　委托诉讼代理人：王国强，上海昌鑫律师事务所律师。
　　被告：上海球盛实业有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：朱玉兰，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何爱琴，上海何爱琴律师事务所律师。
　　第三人：上海莘潮家具有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：顾忠国，董事长。
　　委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。
　　原告上海秉贵实业有限公司与被告上海球盛实业有限公司及第三人上海莘潮家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序于2018年9月17日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本院转为适用普通程序，并于2019年7月5日公开开庭进行了审理。期间，依原告申请，本院通过上海市高院摇号委托鉴定机构对案涉相关问题进行了司法鉴定。原告的委托诉讼代理人王国强及被告的委托诉讼代理人朱守侠到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人何爱琴及第三人的委托诉讼代理人张少省、刘嘉文到庭参加了第二次庭审。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月27日签订的《上海欧亚美家具广场松江店租赁合同》(以下简称“系争合同”)；2.判令被告赔偿原告各项损失共计人民币(以下币种同)225万元(包括：装修损失100万元；广告宣传及人力物力等前期投入损失70万元；从2018年3月8日起暂算至2018年6月8日止的停产停业损失30万元；4.强搬店铺造成的家具装饰品损坏及贵重物品遗失等损失25万元)。诉讼中，原告又增加一项诉请：判令被告退还原告质保金5万元。审理中，经本院释明系争合同无效，原告变更诉请为：1.确认系争合同无效；2.判令被告赔偿原告装饰装修物的现值损失886,023元；3.判令被告退还原告质保金5万元；4.判令被告赔偿原告广告宣传及人力物力等前期投入损失30万元、停产停业损失30万元、搬运费3万元；5.判令被告赔偿原告合同无效导致的信赖利益损失29万元(按六个月房屋使用费计算)；6.判令被告与第三人共同赔偿强搬原告店铺造成的物损25万元。事实和理由：原、被告签订系争合同，约定由原告向被告承租上海市松江区中山东路东外街XXX号欧亚美家具广场4楼之场地(以下简称“案涉场地”)，共计1,975平方米，租期36个月，从2016年11月18日至2019年11月17日。自合同签订至2017年9月，原告均按时缴纳租金并配合商场管理，勤勉履行合同义务。而被告于2017年10月未经原告同意擅自将商场转租给第三人并完全交由该公司经营管理。被告该转租行为导致实际上合同履行主体变更，严重影响了原告对案涉场地的正常使用及经营，导致合同目的无法实现并造成巨大损失。首先，第三人接手商场后，大幅提升场地租金，每平方米单价由24元调整至65元，加大增加了原告的经营成本；其次，第三人对商场进行全面整改，商场名与冠名品牌全部更换，导致原告基于正常信赖所进行的一切广告宣传与装饰装修、前期招募员工的投入成本近乎白费，亦导致商场客流量直线下降；再次，合同正常履行仅满一年，品牌的突然变更使得客户的培养与积累中断，造成原告原有客户的流失。最后，自2018年3月8日始整个商场断电停业，更有甚者，2018年5月5日第三人发出通知称其已退出商场管理，店铺长期无法经营，造成了巨额的停产停业损失。双方沟通无果，原告无奈提起诉讼。
　　被告辩称，首先，租赁关系双方应是原告和第三人，与被告无涉，相关义务或责任应在原告和第三人之间理算。案涉场地所在商场之房屋系由案外人上海苏置郡实业有限公司(以下简称“苏置郡公司”)承租部队土地后出资建造的，苏置郡公司已将该商场整体出租给第三人，且在交付之时已将所有租户转给了第三人，租金也是由第三人实际收取的。其次，若法院审理后认为租赁关系双方系原、被告的，则被告也不同意原告的诉请。其一，系争合同合法有效并可以继续履行，被告也要求原告继续履行。履约中，被告已尽到诚实信用、合理谨慎、善意履行等义务，即便法院因租赁物不合法而认定系争合同无效，被告也无过错。此外，原告长期拖欠租金，违约在先。其二，原告所谓损失，一则缺乏证据证明，二则即使损失客观存在，原告的主张也不应支持。装修是原告为了自身经营的必要成本和支出，不是损失。三则即便该损失应予赔偿，也应由原告和第三人根据过错分担。广告宣传和人力物力投入也是运营成本，不是损失。至于停产停业损失，一无证据证明，二则即便属实，也因原告违约在先而应自负其责，三则据被告实地查看，原告并未停止营业。至于强搬店铺之损失，一则被告无此行为；二则原告并无证据证明其物损；三则即便物损客观存在，也应由第三人对此担责，与被告无涉。至于原告所提信赖利益损失，一则系争合同有效，不存在该损失，二则原告主张按六个月使用费计算该损失也缺乏依据。关于原告主张的质保金5万元，一则苏置郡公司与第三人交接时已将给质保金转给了第三人且未退还被告，原告应向第三人主张。二则系合同对质保金返还条件有明确约定，现该条件尚不具备。此外，原告既主张装修现值损失又主张信赖利益损失，属重复主张。
　　第三人述称，首先，其从未与原告建立过租赁关系，不应承担出租方责任。案涉场地所在商场确实原由苏置郡公司承租，该公司于2017年转租给第三人，第三人作为次承租人，原告作为商场里的租户，双方之间并未签署过变更协议或补充协议，原告也不认可第三人是其合同相对方，且从未向第三人支付过租金，双方之间也未形成事实上的租赁合同关系。其次，原告一直实际经营，第三人并未强制清场。第三，关于原告所提损失，第三人不予认可。一则只要原告还在经营，就谈不上损失，况且生意好坏是市场因素使然，并非被告或第三人造成。此外，原告所营仅是大商场里的一个小店铺，不存在其必须依托商场品牌进行宣传的行为。原告所签仅是一份租赁合同，并非商场品牌的许可使用合同，故原告所谓广告投入损失从逻辑上站不住脚，证据上也明显缺失。至于租赁关系是否有效、是否继续履行之问题，因第三人并非直接的合同当事方，故无法评论。第四，原告未按约支付租金，即不向被告支付，也不向第三人支付，被告曾因此将原告诉至法院，要求其支付租金，后因被告和第三人之间有纠纷而撤诉，此事也可以看出租赁关系是原、被告之间的。最后，质保金尚未达结算条件，即便达到了结算条件，原告违约不付租金，该质保金也应予以没收。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，原告作为乙方(承租方)，与被告作为甲方(出租方)签订系争合同，约定甲方将松江区中山东路东外街XXX号欧亚美家具广场松江精品店四楼约1975平方米展位即案涉场地出租给乙方用于经营生活体验馆品牌的家具，乙方只能销售各类家具。租期为36个月，自2016年11月18日起至2019年11月17日止。乙方同意向甲方交纳产品质量保证金5万元，如遇乙方出现质量问题、售后服务投诉，而乙方不及时处理，则由甲方代为处理，费用从该保证金中扣除。如因乙方在销售服务中涉及违法行为所生后果，由乙方负全责。合同期内如保证金减少，则由乙方及时补足，如乙方退场一年后无质量投诉，则由甲方无息退还。合同另对其他相关事宜进行了约定。该合同另有同一日的补充协议、物业管理责任约定及费用清单等多份附件。
　　本案诉讼中，围绕三方关系。原告提供了照片若干，证明第三人实际管理商场及新增收费项目。被告确认案涉商场已改冠名为“莘潮国际家居”，并由第三人实际出租并管理，至于其是否提高租金，被告表示不清楚。第三人对照片的真实性认可，但称其与原告并未建立租赁关系。被告则提供了：1.苏置郡公司和第三人之间的租赁协议书及相关的固定资产交接表3张，证明苏置郡公司于2017年9月已将商场全部交给第三人承租管理。且根据该协议第1.4条约定，所有小租户的出租人都应变更为第三人。2.第三人出具给苏置郡公司的付款说明及第三人员工张晶与被告法定代表人成一球之间的微信聊天记录，其中，2018年3月27日晚的一条内容为“成总，今天已经将4楼筑格的物品全部清场，搬离至6楼及4楼房间内，这件事你知道一下，如果明天有人询问，你就说是球盛的人搬的，你们是按合同约定清场的，就行了，后续我们会处理的”。该证据证明：(1)第三人已是实际的承租人和管理人，所有小租户均由第三人承受；(2)第三人也认可原告是其小租户之一，并享有向原告的收租权；(3)被告曾经发起的(2018)沪0117民初5424号案件(以下简称“5424号案件”)系应第三人要求所提，诉讼费也系第三人实付；(4)原告所谓的被强制搬场也系第三人实施。原告对两组证据的真实性均无异议，但称其曾多次要求被告提供向第三人的转租协议，但被告拒绝提供并否认与第三人之间的转租关系，甚至以商业秘密为由拒绝告知。此外，微信聊天记足以证明原告被强制清场。
　　审理中，原告为证明系争合同目的已无法实现，提供了2018年5月5日第三人向其所发《通知书》，证明商场再次转手并导致无法正常经营。原告另称，此时商场已处于无人管理状态，且停水停电，合同目的已无法实现。被告对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的和证明内容。其称虽然苏置郡公司和第三人之间起了纠纷，但商场并非无人管理。第三人对该证据的真实性亦无异议，但认为该证据恰可说明此时原告尚在经营。商场也未出现无人管理之状态，原告自身生意不好，不能归咎他人。
　　审理中，原告为证明自己并非恶意违约不付租金，提供了：1.谈话录音若干段，证明被告未经原告同意将商场转租给第三人，且多次向原告隐瞒该转租事实。被告称该证据的真实性应由第三人核实，并认为该证据更能证明原告和第三人之间建立了租赁关系；第三人对证据的真实性表示无法确认，并称该证据更能说明原告和第三人之间不存在直接租赁合同关系，否则第三人不会以受托人的身份主张权利。2.催款通知、告知函、回函、催告函、回复函及寄送凭证一组，证明原、被告就租金支付问题一直在协商，原告要求被告明示租金支付对象。原告并未恶意拒付租金，且愿意支付该付的租金，只是要求先将关系理顺。被告称该组证据中的部分函件未收到，且不认可原告的证明目的，原告是在找借口不付租金，且被告在给原告的书面告知函及短信往来中均已明确告知出租方变更为第三人，并要求其向第三人支付租金，说明原告对第三人是出租方知情，且其在短信中也表示愿意办理相关的转接手续。3.原告员工和被告经办人蒋永之间的短信沟通情况，证明原告并未恶意怠付租金，被告在五楼装修时损坏了原告承租区域的楼顶并致原告损失，也是原告未付租金的原因之一。被告对该证明目的亦不认可。
　　审理中，原告为证明自己所提各项损失赔偿的合理性，提供的证据及对方当事人的质证意见如下：1.原告自制的2016年10月至2017年12月期间的业绩销售统计表及汇总表，证明营业额下降状况，以佐证原告存在停业损失。被告认为该证据一则不符合证据形式要件，二则无任何订单及合同相佐证，真实性无法确认，三则与本案无关。第三人认为该证据并非有效证据，原告并未提供购销合同及货款收取凭据与之相佐证。2.手机页面截屏、员工工资清单，综合证明原告的员工工资支出情况。被告认为该证据不能证明原告所谓损失，并认为既然原告称自己已停业，便不会再产生员工工资损失。此外，证据上所列人员是否原告员工及工资数额均无法确认。第三人认为原告未提供劳动合同及社保缴纳证明，款项亦非公司账户开支，不能达到原告的证明目的；且原告既然称已停业，却又称二十余人在工作，不合常理。3.网页截屏若干张及原告制作的费用表，证明原告前期投入的广告宣传成本，原告指出，其对外宣传的办公地址中均冠以“欧亚美”之名，现商场之名改为“莘潮”会无端造成原告客户流失。被告认为该组证据均系图片，真实性无法确认，亦看不出证明内容，更不同意原告的证明目的，原告称商场换名就会导致客户流失不成立，毕竟商场的地址和联系方式未变。第三人则称，商场名确实由“欧亚美”换成了“莘潮”，但原告自身的广告中很清楚地列明了门牌号、具体地址和电话，一般不至发生误解，原告以此主张相关损失无据。4.装修合同、预算单、现场照片及视频，证明原告装修损失。原告称其装修花费了148万元，仅使用了1年就被拆的七零八散。被告对装修合同的真实性无异议，但对合法性、关联性不认可，且认为该组证据无收据、发票等付款凭据相佐证，亦无设计、施工、竣工等方面的技术资料，被告有理由怀疑合同所列事项并未完全用于租赁物，且合同中明确约定结算材料要送达原告，但原告并未提供结算材料。此外，对视频及照片的真实性也表示无法确认。
　　审理中，原告为证明被强制搬场之物损，提供的证据及对方当事人的质证意见如下：1.照片及视频若干，证明被告及第三人强搬店铺造成原告物损。原告称，强制搬场发生在5424号案件中，因被告申请对原告物品进行查封，故进行了强制搬离并致原告的货品损坏。被告对该证据的真实性、关联性均不认可，并认为原告无以证明损坏的事实及致损主体，且既然是财产保全中采取的措施，按理不会导致物损。第三人对该证据的真实性表示无法确认，并认为无法得出证明内容。2.2018年3月27日的案件接报回执单、5424号案件诉状及保全裁定。被告对该证据的真实性无异议，但称5424号案件系应第三人要求发起，诉讼材料也是第三人准备好后由被告盖章的，并非被告的真实意愿，所以后来撤诉了。第三人在诉讼中则称，5424号案件并非其要求被告发起，而是被告让第三人聘请律师以被告名义发起诉讼，后因双方闹翻，故而撤诉。
　　审理中，被告和第三人确认涉案场地所在房屋无产证，也无建设工程规划许可证。但被告坚持认为租赁物合法、系争合同有效，并提供了如下证据：73613部队和苏置郡公司之间的土地租赁合同、中标通知书、函、竣工验收证明、73610部队后勤部核发建设用地许可通知、军队房地产租赁许可证、部队出具给消防部门的消防验收合格证明书、备忘录、部队发给工商行政总局的函、部队出具的同意建造停车库的证明、2011年消防验收合格意见书、2017年消防验收意见书、消防安全检查合格证、关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见、73613部队于2018年8月31日出具的苏置郡项目情况说明、苏置郡公司与部队之间的军队房地产租赁合同、房地产租赁停偿委托管理项目整改协议，原告除了对最后两份证据认为未看到原件不认可真实性外，对其余证据的真实性无异议，但不认可被告的证明目的。
　　审理中，因案涉场地所在商场房屋既无产证，又无建设工程规划许可证，故本院释明系争合同无效，并告知原告可调整其诉讼请求、被告可就合同无效的后果处理向本院提起反诉。随后，原告变更了诉请，被告却未就无效后果提起反诉，而是坚持认为系争合同有效。
　　此外，诉讼之初，原告曾提出两项鉴定申请，一是对案涉场所由其所作之装修进行审价评估，二是对其被强搬店铺所受之物损进行评估。但此后原告表示由于考虑到物损评估较难操作，故放弃该项申请。
　　嗣后，依原告申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对案涉场地内原告所作装饰装修物的现值进行司法鉴定。2019年5月24日，鉴定机构出具沪万价鉴字(2019)第3198号鉴定意见书，载明鉴定意见为案涉场地内的装饰工程重置造价为1,181,364元，根据现场勘察情况，成新率按75%计算，该装饰工程现值为886,023元。
　　原告对该鉴定意见无异议，但被告及第三人对鉴定意见有较大异议。被告指出：其对工程量及价格均不认可，认为数量与现场不符且价格不对。比如有些项目如窗帘、衣柜、吊柜、会议桌、服务台、榻榻米等不属于形成附合的装饰装修物，可以移除。现场没有门，只有门套。原告的绝缘导线不可能是4平方毫米的；插座、灯具与现场数量不符，没有那么多。工料机汇总表中序号106-113不属于装修也未实际发生。税前补差序号1-2不属于装修、序号3、4拆除工程及垃圾清运不存在。现场无监控设备。费用表中多数项目都不属于装修，不应计入损失。增值税按10%的税率计算，但原告并无相关票据。若需要抵扣的话也应抵扣给被告。总之，被告对鉴定意见整体不认可，理由有二：一是原告的施工合同真实性存疑，可能是后补的，对此被告愿意申请鉴定，以明确该合同的形成时间；二是鉴定机构的计算依据有误，一则套用定额需满足装修单位有资质的条件，二则鉴定意见书中所反映的各类装修材料单价均非实际购买单价，而是包括实际购买成本、税收、管理费、措施费等的综合单价，明显不合理。鉴定机构对此回应称，关于数量不符之异议，鉴定意见书初稿出具时，鉴定机构就已将数量发给各方，被告并未就此提出异议，反倒是原告曾提出过异议，鉴定机构核查后出具了正式报告。关于被告所称吊柜、服务台、榻榻米、衣柜、窗帘等不属于固定装修的异议，鉴定机构认为列入鉴定意见书的这些项目均系根据现场尺寸定制的，应属固定装修。税率10%是有相关规定的，既然原告找了施工单位施工，该税费就应计取。至于套定额及单价的问题，一则定额与合同无关，是按照现场的实际工程量套取的，二则定额的材料计价就是税前材料价格，并非综合单价的概念。综上，对被告所提异议不认同。第三人指出：1.鉴定方法严重错误，用资产重置法进行评估是可以的，但与合同无效情形下固定装修的赔偿原则相冲突。2.本案中既然是工程造价鉴定，就应当按照当时的情况计价。原告所谓之装修发生在2016年，鉴定报告将人工、材料、机械单价参照2019年2月上海市建设工程价格市场信息计取明显失当，且定额之套取要建立在施工单位有资质的基础上。3.不能因为施工单位是公司就当然计取规费和税金。鉴定机构对此回应称，鉴定方法没有问题，因本案系装修现值鉴定，故鉴定机构是根据鉴定时的现场情况并结合新旧程度即成新率打折。至于规费和税金，在申请方能够提供施工合同的情况下，鉴定机构认为一般应予计取。至于施工合同是否真实、应否采信之问题，由法院处断。
　　另外，审理中，被告称其是苏置郡公司的大股东，二者之间也有租赁合同。
　　上述事实，有系争合同、第三人所发《通知书》、微信聊天记录、5424号案件材料、案件接报回执单、释明笔录、司法鉴定意见书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
　　本院认为，首先，关于系争合同的当事方，虽然被告辩称已由第三人成为直接的出租方，但现有证据尚不足以证明该主张，第三人和原告对此又都不予认可，故本院难以采信，鉴于系争合同签署方即为原、被告，故原告主张被告系合同相对方于法有据，本院予以支持。其次，关于合同效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案场地所在房屋，未经合法批准建造，故系争合同应当认定为无效。就无效的过错责任而言，被告明知未取得建设工程规划许可证仍将涉案房屋出租给原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查涉案房屋的相关情况，应承担次要责任。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的装修损失，根据现有证据，可以认定被告同意原告对涉案场地进行装饰装修。鉴定机构对附合装饰装修物的现值已进行评估并出具了鉴定意见书，虽然被告及第三人对该鉴定结论异议很大，但鉴定机构已给出了相对合理的解释，本院对该鉴定意见予以采纳。根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及原、被告的过错程度，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告赔偿原告装饰装修损失575,914.95元。关于质保金5万元，被告并无证据证明质保金存在合同约定的应予扣除或截留之情形，况且系争合同无效，故该质保金应予返还。同样的，被告辩称该款项应由原告向第三人主张并结算，该意见有违合同相对性原则，且缺乏证据支撑，故本院不予采纳。至于原告提出的其他损失主张，因缺乏有效并有力的证据证明，故本院尚难以支持。其中的强制清场所致物损，根据在案证据尤其是被告及第三人员工之间的微信聊天记录，原告要求两被告承担责任依据充分，但问题在于原告并未举证证明其实际遭受损失的情况，理应就此承担举证不能之后果。关于合同无效的其他法律后果，经本院释明，被告并未提起反诉明确其主张，故本院在本案中不作处理，双方如有争议，可另循其他合法途径解决。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海秉贵实业有限公司、被告上海球盛实业有限公司于2016年5月27日签订的《上海欧亚美家具广场松江店租赁合同》无效；
　　二、被告上海球盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海秉贵实业有限公司装修现值损失575,914.95元；
　　三、被告上海球盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海秉贵实业有限公司质保金5万元；
　　四、驳回原告上海秉贵实业有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费23,648元，鉴定申请费40,000元，合计63,648元，由原告上海秉贵实业有限公司负担27,589元(已付)，由被告上海球盛实业有限公司负担36,059元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：方美玲