上海科房物业管理有限公司与上海泰某某笠酒家房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海科房物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。
　　法定代表人：李东波，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陈叶，上海市银星律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴秋萍，上海市银星律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海泰某某笠酒家，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王鹏杰，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈圣，上海市大华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：司雷，上海市大华律师事务所律师。
　　原告上海科房物业管理有限公司(下称“科房公司”)诉被告上海泰某某笠酒家(下称“笠笠酒家”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2018年6月11日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈叶、被告委托诉讼代理人陈圣、司雷到庭参加诉讼。因双方当事人对案涉房屋扩建部分费用无法达成一致意见，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海同济工程咨询有限公司对案涉房屋四楼扩建部分费用进行审价。2018年9月6日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈叶、被告委托诉讼代理人陈圣、司雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海科房物业管理有限公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即注销以上海市高泾路XXX弄XXX号一幢楼房为注册地址的所有登记手续；2.判令被告支付原告拖欠的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)181,951.6元；3.判令被告支付原告拖欠的租金154,566元；4.判令被告支付原告占有实际使用费172,976元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即注销以上海市高泾路XXX弄XXX号一幢楼房为注册地址的所有登记手续；2.判令被告支付原告拖欠的租金154,566元；3.判令被告支付原告逾期返还房屋的违约金172,976元。事实和理由：2004年，被告原法定代表人王鹏杰就承租上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号一幢楼房(除底层一间外)与原告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2005年1月1日至2014年12月31日，租金为每平方米0.8元/天，按1,300平方米计算租金，第三年起每两年按5%比例递增。2006年1月15日，双方又就上述房屋的租金签订《补充协议》，约定租赁期限延长三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止，同时双方确定实际租用面积增加139平方米，2007年1月1日起按增加面积的50%即70平方米计收租金。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，王鹏杰设立了被告，并由被告经营使用上述房屋。2017年9月1日，被告向原告提出了续租申请，但原告鉴于自身经营需要，明确向被告做出了不再续租的意思表示，并要求被告按合同约定及时做好房屋的返还移交准备工作。然而，合同约定的租赁期限届满，被告确仍然占有原租赁房屋，未按约将房屋返还原告。2017年间的房屋租金，被告未能全额支付给原告。综上，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，作如上诉请。
　　被告上海泰某某笠酒家辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.原告的诉请要求被告办理工商注销手续没有合同及法律依据；2.被告不拖欠原告任何租金，且原告未明确租金的计算方式，应予以驳回；3.双方已对案涉房屋进行了书面交接，除房屋搭建部分存在争议外，其他都已经予以解决，并未涉及实际使用费的问题；且原告在被告答辩后于第二次庭审中变更诉请不合理，应按照原诉请审理，即使原告主张违约金，也不存在，因为双方交接的时候仅明确有租金，没有违约金。同时，被告主张：根据原、被告签订的《补充协议》，被告可以进行扩建，原告愿意承担扩建费用以及相应的费用，后被告按约对房屋进行了扩建。自案涉纠纷发生以来，虽双方对房屋交接事项达成了一致意见，但对上述扩建事项仍不能协商一致，原告应当承担案涉房屋的扩建费用及其他相关费用，为此，被告提起反诉，请求：1.判令反诉被告支付反诉原告扩建费用333,724元；2.本案反诉费用及评估费由反诉被告承担。
　　针对反诉，反诉被告上海科房物业管理有限公司辩称：不同意反诉请求。1.补充协议签订至今已经10多年，反诉原告没有就安装部分向反诉被告主张，超过诉讼时效；2.事实上，扩建工程完成后，原被告双方就搭建部分支付和租金费用有过约定，对于搭建部分费用已经处理；3.评估报告所显示的金额包括整个搭建部分的固定装饰和内部装饰，根据补充协议约定，扩建部分内部装修由反诉原告自行承担，鉴定报告未对固定装饰和内部装饰进行区分。
　　经开庭审理查明：位于青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号的房产登记于科房公司名下。笠笠酒家于2006年1月25日核准成立，注册地址为系争房屋内。
　　2004年，科房公司(甲方、出租方)、王鹏杰代表笠笠酒家(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在上海市高泾路XXX弄XXX号一幢楼房(除底层一间甲方用做监控室外)出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的楼房总建筑面积为1,300平方米；甲方按乙方的要求将高泾路XXX弄XXX号楼房结构局部改造后提供给乙方使用，改造资金由甲方支付，装修由乙方自行安排；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为经营餐饮及酒店使用；该楼房租赁期暂定为10年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租金起算日为2005年1月1日，租赁期满提前3个月视情况甲乙双方决定是否续租，如出现第三方承租，在同等条件下甲方将优先考虑由乙方承租；自2005年1月1日租金起算日起，租金为每平方米0.80元/天，暂按1,300平方米计算租金，在测算报告完成后按测定面积计算租金，所形成租金差额，多退少补；甲方向乙方收取的租金中12.5%用于在乙方消费，前两年租金不变，第三年起，每两年按5%比例递增；租金每季度支付一次，采取先付后租方式，每季末的最后七天支付下季度租金；甲方承诺在租赁期间内，除押金、租金及代乙方支付的各项费用外，不再向乙方收取物业管理费；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每天应向甲方支付日租金两倍的违约金；租赁期满，乙方如要求续租，应提前三个月提出书面意见，甲方应在收到乙方书面意见后一个月内给乙方书面答复，如同意续租应同乙方重新签订合同。合同另对其他内容进行了约定。
　　后，双方签订《补充协议》，约定：乙方提出确保工程进度，便于统一管理。扩建部分由乙方自行组织落实，甲方原则上表示同意，但扩建部分的内容需报甲方认可后方能实施，所发生的费用，经有关部门审计确认后，由甲方支付(包括审计费用)，扩建部分的内部装修由乙方承担。协议另对其他内容进行了约定。
　　2006年1月15日，双方签订《补充协议》，约定：甲方出租给乙方使用的88号房，原合同中总建筑面积暂定为1,300平方米，现该楼房经扩建后新增面积374.95平方米，加上房产证登记面积1,064.04平方米，实际总建筑面积为1,439平方米，实际租用面积增加139平方米。鉴于乙方在装修过程中租置餐饮设备配套方面支出较大，考虑甲乙双方的友好合作关系，甲方同意对于增加面积139平方米免除2005年-2006年租金；2007年1月1日起按增加面积的50%即70平方米计收租金，租金以餐金抵用券的方式付给甲方；当乙方营业额达50万元/月时，面积增加部分的租金按实付给甲方；根据2004年9月甲乙双方签订的房屋租赁合同第四条款中的约定，乙方已向甲方支付2005年1月至3月31日的租金94,800元，同时经甲乙双方协商，甲方同意免去乙方应付的2005年4月1日至9月30日6个月的租金210,090元；2005年10月1日至12月31日的租金94,900元，乙方以餐金抵用券的方式支付给甲方，餐金抵用券的面额由乙方负责确定和制作，乙方须在本协议生效后付给甲方；自2006年1月1日起，乙方应按原合同正常承担缴付租金的义务(包括计租面积、月租金、缴付时间和方式)；原房屋租赁合同第四条第一款中甲方向乙方收取租金中12.5%用于在乙方消费，现递增为25%用于在乙方消费；原房屋租赁合同第三条第二款中租赁期限延长三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止，延长期间的租金递增比例仍按原房屋租赁合同条款执行。协议另对其他内容进行了约定。截止起诉之日笠笠酒家共计向科房公司支付2017年度租金381,525.24元。
　　2017年9月1日，笠笠酒家向科房公司发函提出继续租赁的请求。后科房公司回函表示因公司自身经营需要，决定将系争房屋收回自用，不再作为餐饮用途出租，并告知笠笠酒家在2017年12月31日前搬离系争房屋、按约将系争房屋返还科房公司。2018年1月22日，由于笠笠酒家未按期搬离，科房公司发送律师函，要求笠笠酒家搬离并支付相关费用。
　　2018年4月30日，双方当事人签署《交接单》，内容为：今由科房公司(甲方)和笠笠酒家(乙方)对高泾路XXX弄XXX号房屋进行移交，其中电梯运行正常(验收)；天花板内空调内机乙方如拆除需恢复原状；房屋甲方接收后，现场遗留的设备和物品，乙方同意作为遗弃物由甲方处理；笠笠酒家原房屋使用日为2018年2月28日，租金计算截止日为2018年2月28日。
　　因双方当事人对案涉房屋扩建部分费用无法达成一致意见，经笠笠酒家申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海同济工程咨询有限公司(下称“同济咨询公司”)对案涉房屋四楼扩建部分费用进行审价。2018年7月18日，同济咨询公司出具《司法鉴定意见》，内容为：对上海市青浦区高泾路XXX弄XXX号四楼扩建部分工程造价为333,724元，其中装饰部分造价为284,100元，安装部分造价为49,624元。为此，笠笠酒家支付鉴定费14,100元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，产权证、房屋租赁合同、补充协议、发票、付款凭证、交接书、函、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告主张：1)被告为开展经营，在租赁合同签订后办理了以系争房屋为注册地的工商登记手续，现合同已到期终止，故被告应将其工商登记注销；2)根据合同及补充协议约定，租金通过两种方式支付，75%的部分通过现金支付，25%通过餐券形式支付，而现被告仅支付了75%现金部分，剩余25%餐券未曾开具给原告，双方合同已到期，故要求被告支付餐券部分所对应的租金；3)合同到期后，被告逾期搬离，故应按照合同约定向原告支付违约金；4)被告主张的扩建费用已超过诉讼时效，不应予以支持；且根据双方2006年1月份的补充协议，已对扩建费用进行了分配。
　　针对原告的主张，被告表示：1)2017年租金应通过现金及餐券的形式全额向原告进行了支付，但无法提供餐券交付的相关凭证，且原告诉请中未明确主张的租金是抵用券折抵的租金金额；2)关于反诉时效，按照合同约定除内部装修外，其他费用需经审价后由原告承担，故未超过诉讼时效，而鉴定中很难区分内部和外部空间。
　　审理中，本院依法通知鉴定人员到庭接受双方当事人质询并进行解释。审价人员表示：针对原告提出的软管单价是根据上海市建筑建材业定额信息价2005年10月-12月对于塑料软管的相关指导价格确定的；对于土建和装修可以区分。因双方对于扩建部分内部装修如何定义无法达成意见，本院要求审价单位根据常规理解(即结构层六大指向外的部分)进行区分。2018年9月7日，同济咨询公司出具《司法鉴定工作联络函》，载明：对系争房屋四楼扩建部分工程造价为333,724元，其中结构部分工程造价为239,595元，装饰部分工程造价为44,505元，安装部分造价为49,624元。原告对联络函书面质证表示没有异议，被告未发表意见。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同及补充协议约定，系争房屋租期应于2017年12月31日届满，被告未提供证据证明原告同意其继续租赁系争房屋，故本院认定案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年12月31日到期终止。
　　根据合同及补充协议约定，截止2017年系争房屋每平方米租金应为1.072元/天，其中原房屋租赁合同中1,300平方米计租面积的75%租金应通过现金方式支付，25%通过餐券形式支付；补充协议中增加面积70平方米的租金应通过餐券形式支付。双方当事人对2017年已通过现金方式支付的租金金额没有异议，本院予以确认。被告主张其已将餐券交付原告但未提供相应证据予以证明，故对被告的主张本院不予采信。针对被告提出的原告租金诉请不明，未表明拖欠租金是餐券折抵的部分租金的主张，本院认为现金及餐券仅为双方当事人约定的租金支付方式，原告可依据合同约定向被告主张要求提供餐券，但由于案涉租赁合同已到期终止，要求被告提供餐券用于消费已不可能实现，故对于原告主张要求被告直接支付租金的诉请，本院予以认可。综上，本院认定被告应支付原告2017年度租金154,564.36元。
　　针对原告诉请的违约金，被告主张原告在被告答辩后变更诉请不合理应予驳回，本院认为原告在第一次庭审中对诉请变更后被告主张答辩期，本院在第二次庭审中要求被告针对原告变更后的诉讼请求发表了答辩意见，且原告虽诉请名目不同，但诉请所依据的均为同一条合同条款，故对被告的上述主张本院不予采信。双方当事人确认被告使用系争房屋至2018年2月28日，根据房屋租赁合同中对于逾期归还房屋违约金的约定，并结合原告主张的租金标准每平方米1.07元/天，本院对原告主张的逾期交房违约金予以支持。
　　对于原告提出的要求被告注销工商登记手续的诉讼请求，鉴于工商登记事宜并不属于法院处理范围，故对该项诉讼请求依法予以驳回。
　　针对反诉，补充协议约定扩建部分费用(除内部装修)在经有关部门审计确认后由原告支付，而原告未能提供上述费用已经审计结算并进行抵扣的证据，故对原告提出的被告诉请超过诉讼时效的主张，本院不予采信。结合鉴定意见书，本院认定原告应支付被告扩建费用239,595元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：　　
　　一、被告上海泰某某笠酒家应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科房物业管理有限公司租金154,564.36元；
　　二、被告上海泰某某笠酒家应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科房物业管理有限公司逾期返还房屋违约金172,976元；
　　三、驳回原告上海科房物业管理有限公司的其余诉讼请求；
　　四、反诉被告上海科房物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海泰某某笠酒家扩建费用239,595元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费6,213.20元，减半收取计3,106.60元，由被告上海泰某某笠酒家负担；反诉费3,152.90元，鉴定费1,4100元，合计17,152.90元，由反诉原告上海泰某某笠酒家负担4,582.90元，反诉被告上海科房物业管理有限公司负担12,570元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：张  分

书记员：黄琛陶