上海稳固液压设备有限公司与上海丽江实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海稳固液压设备有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：朱纯堂，总经理。
　　委托诉讼代理人：汤良春，安徽舒洲律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：汤良贵，安徽舒洲律师事务所律师。
　　被告：上海丽江实业有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：俞漪立，董事长。
　　第三人：上海市闵行区马桥镇金星村民委员会，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：姜毅，主任。
　　被告及第三人共同委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
　　被告及第三人共同委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
　　原告上海稳固液压设备有限公司与被告上海丽江实业有限公司、第三人上海市闵行区马桥镇金星村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，并于同年2月12日组织证据交换、10月29日公开开庭进行了审理。原告法定代表人朱纯堂、委托诉讼代理人汤良春，被告及第三人共同委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提起诉讼请求：判令被告赔偿原告损失人民币(以下币种同)1,220,322.5元(具体构成：停业六个月的营业损失236,419元/月×6个月=1,418,514元；装修损失25万元；设备搬迁损失275,000元；房屋租金差额损失178,731元；设备动力及供电系统重建损失20万；机械设备基础修造10万元；空调移机费用1,400元；监控系统费用15,000元；通讯移机费用2,000元，上述合计2,440,645元，原告的诉请为其损失2,440,645元的50%)。
　　事实和理由：原告自2005年起开始租用被告厂房用于生产经营；2010年7月28日双方续签了《房屋场地租赁合同》，合同约定：租赁期限至2019年6月30日止。期间，双方又于2007年12月28日签订了《房屋租赁合同》，2009年签订了《关于<房屋租赁合同》补充合同》。2016年1月10日，原、被告针对上述两份合同统一订立了《关于<房屋场地租赁合同>的补充协议》。2016年12月31日，闵行区环保部门以原告未办理相关环保手续为由要求原告停产并完成搬迁。原告接到通知后即去相关业务窗口咨询办理环保手续事宜。经咨询得知，原告需要申请环评并通过后方可营业，而申请环评需要提供厂房产权证、建设厂房蓝图、排污证。因被告无法提供上述材料，导致原告无法申请环评。迫于无奈，原告只能搬迁，直至2017年10月初才完成搬迁工作，期间造成原告停业6个月。2017年11月30日，原、被告签订了《合同终止协议书》，双方约定：其他争议通过法律途径解决，原告交还钥匙。原告认为，系被告不能提供申请环评所需租赁物材料导致原告无法实现合同目的。故原告诉至法院，希望判如所请。
　　被告及第三人共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：被告向原告出租的房屋无产权证，原告系明知；原告自己也搭建了一部分建筑，系违章建筑，故双方的租赁合同无效；原告系因环保不符合要求而被政府强制要求搬迁，与被告和第三人无关。且原告自己搭建的违章建筑，政府已给予补偿；原告承租房屋后，并无装修，即使有装修，原告自2005年即开始使用，经折旧后，原告亦不存在装修损失。
　　本院经审理认定如下事实：原告自2005年起承租被告位于上海市闵行区丽仓路南端东侧建筑面积616平方米的厂房一幢用于生产经营。2010年7月28日，原告(承租方)与被告(出租方)就上述厂房续签《房屋场地租赁合同》，合同约定：出租方将位于上海市闵行区丽仓路南端东侧厂房一幢、建筑面积616平方米，出租给承租方使用，租赁期限自2010年10月1日起至2019年6月30日止；租金金额、缴纳期限及结算方式，前五年2010年10月1日至2015年9月30日，每平方米每天为0.58元，以后根据当时的市场价格，双方协商定价，租金实行先付后用的原则；如因国家建设需要征地动迁或不可抗力(自然灾害)的原因，导致一方或双方的经济损失，双方互不承担民事责任和经济赔偿责任。期间，原、被告于2007年12月28日另签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将其位于上海市闵行区江川路南、昆阳路东新建厂房一幢、建筑面积600平方米出租给原告使用，租赁期限十年，自交房始至满十年时止；前五年租金每天每平方米0.7元，年租金为153,300元；厂房交付暂定为2008年7月1日；如遇政策原因或不可抗力等因素则交期顺延；场地东侧小楼房免费供承租方使用；承租方开办的企业、新办或变更的营业执照、税务登记必须注册在出租方名下并确保有一定的税收；如因政策原因不能注册，承租方可提前中止合同，不承担违约责任。
　　2009年7月31日，原、被告签订了《关于<房屋租赁合同>的补充合同》，该合同主要对双方于2007年12月28日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物交付时间明确为2009年7月1日，面积为653平方米。
　　2016年1月10日，原、被告签订了《关于<房屋场地租赁合同>的补充协议》，该协议主要对双方于2010年7月28日签订的《房屋场地租赁合同》租金标准自2015年10月1日起调整为每天每平方米0.7元。
　　2017年11月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《合同终止协议》，该协议载明：双方曾于2007年12月28日、2010年10月签订房屋租赁合同各一份；因政府环保整治，乙方被迫搬迁，故双方同意提前终止该房屋租赁合同；租金结算至2016年12月31日，水电费结算至2017年11月1日；乙方自建违法建筑按上海市闵行区马桥镇2017年度材料回购标准补偿，乙方向甲方承诺：于2017年11月1日前上交钥匙，且房屋内所有人员全部搬离，所有物品全部清空，逾期不搬离的物品，甲方可以视为废弃物处理，甲方不再收取乙方自2017年11月1日的房屋租金；甲乙双方其他有争议的事项通过法律途径解决，但不影响双方合同的终止。
　　2017年11月30日，原告将其承租的租赁物钥匙交还被告。
　　审理中，原告申请法院委托第三方机构对上海市闵行区丽仓路南端东侧厂房及江川路南、昆阳路东新建厂房装修损失(含两栋厂房之间的办公楼、地坪、南栋厂房内的办公室装修)进行司法审价。上海市高级人民法院于2018年7月16日通过电脑配对确定，委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称评估单位)办理。2018年9月20日，评估单位出具《司法审价鉴定意见书》。该意见书载明：“上海市闵行区丽仓路南端东侧厂房及江川路南、昆阳路东新建厂房工程项目所涉工程造价为125,179.4元。……四、折旧计算。1、本案上海市闵行区丽仓路南端东侧厂房及江川路南、昆阳路东新建厂房工程项目所涉工程造价的现值为24,683.34元；2、本案上海市闵行区丽仓路南端东侧厂房及江川路南、昆阳路东新建厂房工程项目所涉工程造价未摊销费用为9,901.22元。”
　　另查明，原告承租的丽仓路南端东侧厂房及江川路南、昆阳路东新建厂房均无产权证，亦无合法建造的相关手续。
　　再查明，原告在承租被告的厂房期间，自行搭建了部分违法建筑，后被依法拆除，原告并已获得相应的材料回购费用及奖励费用。
　　上述事实，由原告提供的《房屋场地租赁合同》、《房屋租赁合同》、《关于<房屋租赁合同>的补充合同》、《关于<房屋场地租赁合同>的补充协议》、《证明》、《合同终止协议》、钥匙移交单、《拆除违法建筑协议书》、违法建筑面积认定表，《司法鉴定意见书》，被告提交的上海市房地产权证以及原告、被告、第三人的庭审陈述予以佐证，本院予以确认。
　　本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告承租的房屋既无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，故原、被告之间的租赁合同无效。对于房屋租赁合同无效后装修补偿问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人同意利用的装饰装修，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的装修，对未形成附合的，可由承租人拆除，已形成附合的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。所谓现值损失，即是指附合装饰装修在房屋租赁合同被确认无效时尚存的实际价值，也即按照承租人已经使用的时间进行折旧后的价值。本案中，原告承租的房屋装修现值损失以《司法鉴定意见书》认定的24,683.34元为准。至于导致合同无效的过错责任分担，本院认为，被告将无房地产权证、亦无合法建造手续的房屋出租给原告使用，显有责任且应为主要责任；原告作为经营者未尽调查产权状况之责即租赁使用亦存在过错，但应为次要责任。故本院根据本案实际情况及双方过错大小，酌定对房屋租赁合同无效导致的装修现值损失，原告承担20%的责任，被告承担80%的责任。至于原告主张的其他损失，无事实和法律依据，本院难以支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海丽江实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海稳固液压设备有限公司装修损失人民币19,746.67元；
　　二、驳回原告上海稳固液压设备有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费计人民币15,782.9元，由原告上海稳固液压设备有限公司负担人民币15,000.9元，被告上海丽江实业有限公司负担人民币782元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：沈旺迪