上海稳耐传动设备有限公司与上海众蓉汽摩配件厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海稳耐传动设备有限公司(反诉被告)，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：王昌荣，经理。
　　委托诉讼代理人：王贵炉，男。
　　委托诉讼代理人：王水根，上海刘礼峰律师事务所律师。
　　被告：上海众蓉汽摩配件厂(反诉原告)，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：周桂兴，厂长。
　　委托诉讼代理人：陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
　　第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。
　　法定代表人：林峰，镇长。
　　委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海稳耐传动设备有限公司与被告上海众蓉汽摩配件厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。审理中，因案情需要。本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府为第三人参加诉讼。本案于2018年10月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王贵炉、王水根、被告委托诉讼代理人陈玉龙、第三人委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案于2018年11月1日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王贵炉、王水根、被告委托诉讼代理人陈玉龙、第三人委托诉讼代理人袁家伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海稳耐传动设备有限公司诉称：2012年12月18日，原告与被告签订《临时租赁合同》，租期三年。2015年12月18日，原告与被告签署《临时租赁合同》，租期三年(2016年1月1日至2018年12月31日)，建筑面积890平方米，场地面积600平方米，简易房面积110平方米，前三年租金人民币213,828元(以下币种均为人民币)，后三年303,600元(月租金25,300元)。合同履行至2017年6月，被告单方毁约，先后于6月、9月两次强行收回全部租赁物，并私下收取原告转租的新凤北路XXX号北面房屋的租金，造成原告损失租金17,500元，被告还将原告应得的违章建筑补偿款30,000元，还造成原告的搬迁费损失10,000元，未开具发票致原告抵税损失。被告造成原告经济损失166,739元，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院请求：1、判令被告支付违约金50,600元；2、判令被告支付原告应得房屋转租租金17,500元；3、判令被告支付补偿款30,000元；4、判令被告赔偿搬迁损失10,000元；5、判令被告赔偿发票抵税损失58,639元。
　　被告上海众蓉汽摩配件厂辩称：2016年12月，青浦区华新镇人民政府出具告知书，由于原告不符合环保要求，属于关闭企业，要求原告停止生产，政府采取停水、停电措施，故原告自行搬离，有关违章搭建由政府拆除，被告无任何过错、无任何违约。对于违章建筑补偿款，第三人提供的证据收购协议，根据该收购协议单价按照100元/平方米，且面积根据合同约定系110平方米。钱款被告均未收到过。请求驳回原告诉请。
　　同时，被告上海众蓉汽摩配件厂反诉称：2015年12月18日，原告与被告签订《临时租赁合同》，约定原告租赁青浦区华新镇新凤北路XXX号厂房，该厂房属于上海青浦众星汽摩配件厂，上海青浦众星汽摩配件厂同意被告管理出租该厂房，每月租金25,300元。2016年12月，青浦区华新镇人民政府出具告知书，由于原告不符合环保要求，属于淘汰关闭企业，要求原告停止建设或生产，并采取停电停水措施，原告不得不于2017年10月底搬离承租厂房，青浦区华新镇人民政府并且拆除了原告擅自搭建的违章建筑。原告搬离承租厂房后，没有支付2017年7月1日至10月31日期间的租金101,200元，也没有支付2016年1月1日至2017年10月31日期间的水、电费62,300元。故被告向法院提起反诉请求：1、判令反诉被告支付2017年7月1日起至2017年10月31日租金101,200元；2、判令反诉被告支付2016年1月1日起至2017年10月31日水、电费62,300元；3、诉讼费由反诉被告承担。审理中，被告变更第一项反诉请求为要求反诉被告支付2017年7月1日起至2017年10月31日租金79,087元；第二反诉请求为要求反诉被告支付电费28,586.86元，水费14,503.04元。
　　针对反诉，原告上海稳耐传动设备有限公司辩称：被告主张的房租即25,300元/月×4个月，包括原告自用房屋和转租上海闵超金属材料有限公司(以下简称“闵超公司”)的租金。闵超公司已于2017年6月前被被告赶走，并擅自收回了原告转租的房屋，原告不应当支付该转租房屋7月以后的房租(6月之前的房租已全部付清)。原告去除转租房屋后，需要支付的房屋租金就只有自用部分了。又因被告于9月份赶走原告，双方签订的合同被告单方撕毁，原告应付的2017年7月至9月的房租已全部支付。被告先后于6月和9月单方终止合同，又有何理由要求原告支付转租房屋7月至10月和自用租房10月份的租金。水电费没有这么多，原告使用电费每个月仅几百元。
　　第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：关于原、被告租赁合同，第三人不知情。
　　经开庭审理查明：2012年12月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《临时租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房位于上海市青浦区华新镇新凤北路XXX号，租赁期限2013年1月1日起至2015年12月31日止，月租金17,819元。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，双方按约履行合同权利义务。2015年12月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《临时租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于上海市青浦区华新镇新凤北路XXX号，建筑物面积890平方米，场地面积600平方米，简易房面积110平方米，用途生产居住及办公用房。租赁期3年，2016年1月1日至2018年12月31日止，建筑物每日每平方米0.80元，场地每日每平方米0.16元，简易房每日每平方米0.30元，小计月租金25,300元，合计年租金303,600元。租金分期支付，第一期(3个月)承租方在交房前支付75,900元，以后各期期初第一个月的5个工作日内付清三个月的房租，如逾期未付，需按日缴纳月租金千分之五的滞纳金，超过二十天未付，则视为自动退租，出租方有权终止合同并继续追索承租方拖欠之租金、滞纳金及相关费用。承租方应按电表记录支付电费，电价为电力公司规定之标准价格。承租方按水表记录支付水费，水价为自来水公司规定之标准价格。水/电费由出租方按月/或季度收取，统一缴费。租赁期间，经出租方书面同意承租方可转租该物业，但不得变更物业的用途，否则视为中途退租，承租方应承担相应损失。承租方在退租时应清理租房内各项属于承租方之物品及杂物并将属于出租方的设备、点交给出租方，改变部位，应恢复原状，损坏部位应予赔偿。合同另行约定了双方其他权利义务。2017年1月21日，原告支付75,900元。2017年5月16日，原告支付75,900元。2017年7月28日，原告支付17,500元、22,113元。2016年12月26日，第三人张贴《告知书》，言明：因你单位环保相关手续不健全，违法进行生产经营活动，根据《建设项目环境保护管理条例》及中央环保督查组工作指示，要求你单位于2016年12月30日前停止建设或停止生产，如你单位在相关手续不健全的情况下继续进行生产经营活动，一切法律后果由你单位自行承担。2017年3月1日，第三人发出《告知书》，言明：根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国安全生产法》及中央环保督查、市、区环保局关于清理环保违法违规项目工作的要求，对于未进行环境影响评价或存在违法排污的企业，一律停止生产。你公司已经违反《环境保护法》第十九条、六十一条的规定，已被纳入清理整治范围，我镇已于2016年12月26日下发告知，责令你公司于2016年12月30日前停止生产和经营活动。现再次责令你公司自接到本告知书之日起，立即停止违法违规生产活动，同时我镇自3月1日起将组织相关职能部门进行联合执法，对于未停产企业，予以强制关停，由此所产生的一切后果由你公司自行承担。相关告知书张贴在系争厂房门口。原告自行搭建房屋。第三人对租赁厂区内的无证建筑旧材料收购，确认违法建筑737.20平方米，其中砖混结构444.20平方米，单价200元/㎡，总价88,840元；屋面彩钢板、四周砖混132平方米，单价150元/㎡，总价19,800元；彩钢板结构(四周围护)161平方米，单价100元/㎡，总价16,100元；围墙156平方米，单价87元/米，总价13,572元；速搬奖励费20,746.80元；合计159,058.80元。2018年5月15日，青浦区华新镇陆象村民委员会(甲方)与上海青浦众星汽摩配件厂(乙方)签订《腾退协议(企业)》，约定甲方对乙方建筑的旧材料进行收购，收购价格为138,312元，规定时间内，提前30天以上腾退的速搬奖励为20,746.80元，两项合计159,058.80元。2017年5月13日，系争厂区内违章建筑拆除。
　　另查明，2004年1月15日，坐落上海市青浦区华新镇新华路XXX号房屋(即系争厂区)，登记在上海青浦众星汽摩配件厂名下。使用权来源集体土地批准使用，用途工业，建筑面积2,778.94平方米。上海青浦众星汽摩配件厂确认系争厂房由被告管理出租。
　　以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，临时租赁合同、网上银行电子回单、上海市房地产权证、上海市房地产登记信息、告知书、无证建筑旧材料收购资金测算表、腾退协议等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　案件审理过程中，原告表示，2013年之前就已经租赁两年，前两年同案外人处转租过来的，2013年起与被告签订合同。厂区内有原告、闵超公司、春俏公司，其中另有100多平方米在原告租赁之外，系一栋两层房屋，被告直接租赁给原告，自2016年6月起租赁，原告支付了半年的租金(35,000元/年)。闵超公司租金支付给原告，原告再支付给被告，闵超公司2017年6月已经搬走就不再支付租金，故22,113元系合同内原告自用的租金(根据原告使用面积计算的，扣除闵超公司的租金,2017年7月至9月)，其中扣除了闵超公司的租金，对于扣除闵超公司的租金无依据。17,500元系合同之外的租金。水电表均系分别安装的，水电费系被告分别向各承租方收取，分开的水电表与总表有差额时，大家都差不多支付掉的。原告于2017年9月15日全部搬离，因为从2017年9月26日起租赁昆山的厂房，如果租赁房屋内有未搬离的物品，原告不要了，没有和被告交接。原告自行搭建房屋200平方米左右，保温板制作的，搭建的房屋在测算表中第二项，其中部分系砖墙。本来说搭建的房屋不收取租金，后要求收取租金，故合同中要求少写了面积，按照110平方米计算，实际上不止110平方米。原告水电费一年左右没有付，原先水费每年几百元、电费每月400余元，水电费大约结欠1万元左右。村委会封电箱系2017年9月5日，但电没有断，电还在使用，封时，电表没拆。说不定原告搬离后也有人在用电的。拆除的是违章部分，没有拆除产证部分。双方确认原告搬走时合同终止。
　　被告表示，原告2017年6月30日前的租金已经付清，但2017年7月至搬离期间的租金欠付。即使原告另外租赁房屋，也无法证明原告搬离的日期，实际上原告10月底才完全搬空。环保违法违规建设项目清理明细表等，证明原告系淘汰关闭企业，原告搬离系其自身原因造成的，原告搬离也未交接。电表照片，26,374(高峰用电度数)、7,610.3度、33,984度的电表以及拆除的照片，以及电费单价的来源。水表照片，用水2,924吨，计算方式系提供的水费发票体现单价，水电费起始时间系2016年1月1日至拆除时间。电表系2017年9月5日贴封条时拆除，次承租人系分别装表的。提供的系原告的分表。原告搬走之后，电表拆下来了，水表没拆，是否在使用不清楚。原告搭建房屋属测算表中第三项，面积按照合同约定即第一页第二条简易房面积。闵超公司何时离开的，与被告无关，闵超公司系原告转租的，被告只向原告收取租金，不存在扣除租金。原告系陆续搬离的，至10月底才可以正常使用房屋。拆除的是违章部分，没有拆除产证部分。转租租金系春俏公司，春俏公司不是次承租人，春俏公司使用的房屋也不是被告出租给原告的房屋范围，原告仅介绍，春俏公司的租金应该由被告所得。确认原告搬走时合同终止。第一项诉请违约金，系政府原因，被告无任何违约。2016年1月1日起的合同中无开具租金发票约定，说明口头约定2016年之后的租金不开发票，且税收由税务部门处理。
　　第三人表示，原告属于淘汰关闭类企业，政府对环保未达标企业均进行告知。补偿金额系对产证范围内的(自己搭建的也在内)，不包含搬迁损失，奖励费也系给被告的，有搭建的房屋，但具体谁搭建的不清楚。违章搭建的旧材料收购款金额138,312元，尚未支付被告。搭建的房屋在测算表中包含原告违法搭建，腾退协议、测算表涉及的奖励费20,746.8元系给出租人众星汽配厂的。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原告与被告签订的《临时租赁合同》，其中部分租赁物(简易房)无合法手续，故本案租赁合同部分有效，部分无效。系争厂房因第三人拆除违法建筑收购行为且确认原告属于淘汰关闭企业，致双方签订的租赁合同无法履行及原告搬离，原、被告双方确认合同于原告搬离时终止，本院予以确认。原、被告、第三人均确认违法建筑已于2017年5月13日拆除，违法建筑旧材料收购款中有原告搭建的房屋，原告主张搭建200平方米左右，应属测算表中第二项(150元/㎡)；被告则主张原告搭建应按合同约定的110平方米计算，价格为测算表中第三项(100元/㎡)，鉴于原告搭建的简易房已被拆除，现虽已无法通过测算表来区分面积及价格，但该测算表经过现场测量后所作出，可资参考，对原告要求被告支付旧材料收购款，本院综合双方合同的约定的面积、实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由被告赔偿原告损失12,000元。原告主张违约金、房屋转租租金、搬迁费及抵税损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付租金，因简易房已拆除，故简易房使用费不应再予支付；原告搬离时未与被告进行交接，原告未提供证明其搬离时间的证据，也未提供应扣除闵超公司租金的证据，且原告确认有未搬离的物品，被告也未提供于2017年10月底才能正常使用房屋的证据，本院结合原、被告的陈述、合同履行情况等酌定原告应付租金为6万元。关于被告反诉要求原告支付水电费，原告在搬离时未与被告交接，也未结算，原告确认一年左右未缴纳水电费，本院结合原、被告的陈述、合同履行情况等酌定原告应付电费15,000元、水费5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十二条、第九十七条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海众蓉汽摩配件厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海稳耐传动设备有限公司旧材料收购款人民币12,000元；
　　二、驳回原告上海稳耐传动设备有限公司的其余诉讼请求；
　　三、反诉被告上海稳耐传动设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海众蓉汽摩配件厂租金人民币60,000元；
　　四、反诉被告上海稳耐传动设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海众蓉汽摩配件厂电费人民币15,000元；
　　五、反诉被告上海稳耐传动设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海众蓉汽摩配件厂水费人民币5,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币3,634.70元，减半收取计人民币1,817.35元，由原告上海稳耐传动设备有限公司负担人民币1,767.35元，被告上海众蓉汽摩配件厂负担人民币50元。反诉费人民币1,371元，由反诉原告上海众蓉汽摩配件厂负担人民币471元，反诉被告上海稳耐传动设备有限公司负担人民币900元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹