上海立达学院与上海沪万木业有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海立达学院，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：刘鹤霞，董事长。
　　委托诉讼代理人：段志宝，上海熊兆罡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海沪万木业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：英荣雷，执行董事。
　　委托诉讼代理人：朱海生，上海好济律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周士超，男。
　　原告上海立达学院与被告上海沪万木业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法受理，并分别于2019年3月12日、4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段志宝及被告的委托诉讼代理人朱海生、周士超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告于本案判决生效之次日起一个月内搬离并返还租赁场地；2.判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年5月31日即合同期内所欠租金10万元及相应的逾期付款利息(以10万元为基数，按照年利率4.75%的标准，从2017年6月1日计算至2018年5月31日)，并支付超期使用场地期间的使用费(按照10万元/年的标准，从2018年6月1日起计算至实际返还租赁场地之日止)。事实和理由：原告的前身系上海立达职业技术学院，2015年经司法程序取得包括松江区叶榭镇民发路XXX号厂房前之场地(以下简称案涉土地)在内的土地使用权，该场地此前由案外人上海嘉煌纺织品有限公司(以下简称“嘉煌公司”)使用，并由嘉煌公司出租给被告作为经营场地使用，二者之间签订有场地租赁合同。2015年10月，原告取得上海市房地产权证。原告成为案涉土地的合法使用权人后，按照合同约定继续履行出租方义务。在履行期限届至前，原告通知被告到期不再续租，由被告补齐欠付的租金，并于合同到期日搬出场地，但被告一直未搬，且向原告提出补偿要求。原告对此予以拒绝。双方协商无果，遂涉讼。
　　被告辩称，首先，同意搬离并返还租赁物，但前提是原告要向被告支付土地平整费并赔偿经营损失。其次，2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金确实未付，原因是原告提供的场地不能满足被告在签约时所要求的经营条件，经沟通仍无法解决，遂暂停支付租金。第三，原告主张的逾期付款利息缺乏依据。第四，对超期使用费，不同意支付，即便要付，也仅同意支付合同到期之次日至原告锁门之日的费用。对于计算标准，原告参照原合同约定的租金标准并不合理，毕竟其不但未提供适租场地，而且采取了不当自力救济。被告认为可参考同地段、同类型土地之租金行情来确定计算标准，合理金额在1万元/年左右。
　　被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告土地平整费196,600元；2.判令原告赔偿因锁门导致被告之经营损失(按每天7,866元的标准，从2019年2月12日计算至锁门状态实际消除之日止)。事实和理由：2012年5月31日，被告向嘉煌公司承租案涉空地，租期为2012年6月1日至2018年5月31日。租金前两年为5万元/年，从第三年开始为10万元/年。案涉土地原为深2米的水塘，被告承租后，征得嘉煌公司同意，自行组织人员、机械，自购材料将水塘填平，浇筑水泥地坪至现有状态。为弥补被告凭证土地之成本，嘉煌公司曾承诺合同到期后不涨租金继续将土地出租给被告使用。现原告取得该土地使用权，却表示不再继续将该场地出租给被告使用，且将厂区大门强行锁住，不让被告经营。被告无奈，提起反诉。
　　针对被告的反诉，原告辩称，首先，被告所谓土地平整费缺乏证据证明。其次，不认可被告存在经营损失。一则该损失同样缺乏证据证明，二则在原告已通知到期不再续租并合理催告的情况下，被告仍无理占据租赁物，原告无奈之下采取了自力救济将校门锁闭，欲迫使被告尽快搬离。但被告仍未搬离，且在原告采取锁门措施后，其仍然通过吊机等将位于案涉土地上的木材吊出、运走，实际经营并未受到影响。综上，不同意被告的反诉请求。
　　原告为证明其本反诉主张，提供的证据及被告的质证意见如下：
　　1.《租赁场地合同》，证明被告原与嘉煌公司之间存在租赁关系。被告对该证据的真实性认可，但指出，一则该合同第2条约定是“空地”而非“平地”，事实上，该场地当时是水沟。二则合同第4条约定“乙方必须遵法守纪，正常经营生产”，而前提则是出租方必须提供满足经营需要的场地。三则，正是由于合同第1条约定“也可经协商续签合同”，被告才会自筹资金平整土地。
　　2.上海市房地产权证，证明原告对案涉土地拥有合法权利。被告对此无异议。
　　3.2018年4月12日《租赁合同到期告知函》、快递送达回执及2018年4月17日《关于支付土地租金的函》，证明：(1)原告通知被告到期不再续租，并要求其结清费用、尽快迁离；(2)前后两份函件于2018年4月23日送达被告；(3)原告要求被告限期支付所欠合同内租金。被告对其是否收到两份函件表示不清楚，但认可双方之间确实就到期不再续租一事进行过口头沟通。
　　4.收付款凭据，证明原告取得案涉土地权利后，被告按原租赁合同之约定向原告支付租金。被告对此无异议，并确认已将租金付至2017年5月31日。
　　5.平面图一份，证明案涉土地所在位置。被告对此无异议。
　　被告为证明其主张，提供的证据及原告的质证意见如下：
　　1.自行制作的土地平整费、经营损失计算表格，证明反诉诉请有依据。原告对该材料不认可。
　　2.光盘一份，内载2018年2月15日拍摄的照片及视频若干，证明租赁物现场状况。原告对真实性无异议。
　　3.案件接报回执单，证明原告锁门后被告报案。原告对真实性无异议。
　　经审理查明：2012年5月31日，被告与嘉煌公司就案涉土地签订《租赁场地合同》，约定由被告承租该土地，租期为2012年6月1日至2018年5月31日，租金第一、二年为5万元，从第三年开始为10万元，每年一次性先付清再使用等。期间，原告取得案涉土地相关权利，并承受了该《租赁场地合同》，此后被告已向原告付租至2017年5月31日，后续租金未付。
　　双方之间因返还租赁物、费用结算等问题产生争议并引发本案诉讼。2019年2月12日起，为迫使被告搬离，原告采取了锁门措施。本案中，被告就此提出了相关反诉诉请，要求原告赔偿经营损失。第二次庭审时，本院向被告询问“是否愿意将案涉土地上的东西拿走”，被告回应称“既然纠纷还没解决，我们现在先不拿”。
　　上述事实，有《租赁场地合同》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间既然缔结了合法有效的租赁合同关系，双方均应恪守履行。一则，针对租期内欠付之租金，被告虽提出了原告未保障其进行木材相关经营之抗辩，但缺乏相应的证据佐证，原告对此又不予认可，故本院难以认定该理由构成拒付租金之合理抗辩，在此情况下，被告理应支付欠付的租金，本院对该项诉请依法予以支持。至于相应的逾期付款利息之主张，亦无不妥，本院也予以支持，但原告计算有误，本院予以调整。二则，双方之间的租赁合同已到期，在双方未就续租达成合意的情况下，作为合同到期之当然法律后果，被告理应返还租赁物。据此，本院对原告所提限期返还租赁物之诉请，依法亦予支持。至于超期使用费。被告迟延或拒绝返还租赁物的，原则上，原告有权参照合同约定的租金标准计收使用费。但本院考虑到，一方面，被告违约欠付租金且到期后拒不返还租赁物，原告确实可采取合理适当的措施维护权益，其所采取的锁门措施，从减少损失扩大的角度虽情有可原，但在缺乏明确合同依据且原告已通过诉讼方式主张权利的情况下，法不鼓励该种自力救济行为，且该行为也在客观上足以影响被告对案涉土地的实际使用。另一方面，被告也确实有义务及时返还租赁物，在本院已作相关释明的情况下，被告却表示不愿意搬离案涉土地上所剩之物品，理应对损失扩大承担相应责任。综上，对超期使用费，本院认为宜综合案情分时段衡量。第一段为2018年6月1日至2019年2月11日，结合前述分析，该段时间内可参照原合同约定的租金标准计付使用费。第二段为2019年2月12日至2019年4月16日，考虑到原告自力救济欠妥，且客观上影响了被告的实际使用，故该期间的使用费被告无需支付。第三段为2019年4月17日起至实际返还租赁物之日止，该使用费被告理应支付，但考虑到原告锁门行为尚在继续，故本院结合案情将计算标准酌定为9万元/年。
　　至于被告所提反诉请求，一则缺乏证据证明，二则原告锁门虽欠妥，但其否定性评价在衡量上述占用费时已有体现。此外，关于土地平整费，即使被告有平整土地的行为，鉴于合同已到期，被告可预期的使用目的已实现，在此情况下，再向出租方要求赔偿或补偿，缺乏依据，也难谓合理。故结合案情，本院对反诉两项诉请均不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海沪万木业有限公司于本判决生效之次日起一个月内搬离并向原告(反诉被告)上海立达学院返还位于上海市松江区叶榭镇民发路XXX号厂房前之租赁土地(具体位置以双方已确认的平面图所载位置为准)；
　　二、被告(反诉原告)上海沪万木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海立达学院2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金10万元及相应的逾期付款利息7,125元；
　　三、被告(反诉原告)上海沪万木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海立达学院2018年6月1日至2019年2月11日期间的使用费7万元及自2019年4月17日至实际返还上述租赁土地之日止的使用费(按9万元/年的标准计算)；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海沪万木业有限公司的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,617元，减半收取1,808.50元，反诉案件受理费2,419元，合计4,227.50元，由原告(反诉被告)上海立达学院负担4元(已付)，由被告(反诉原告)上海沪万木业有限公司负担4,223.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆