上海第三机床厂与上海佳迈家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海第三机床厂，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：徐宏，负责人。
　　委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周婷婷，上海环绮律师事务所律师。
　　被告：上海佳迈家居用品有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈晓翠，执行董事。
　　委托诉讼代理人：郑效，男。
　　委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。
　　原告上海第三机床厂与被告上海佳迈家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓及被告的委托诉讼代理人郑效、谢静宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离并向原告返还位于上海市松江区玉秀路XXX号XXX幢的房屋及场地(以下简称“案涉房屋及场地”)；2.判令被告向原告支付2019年8月15日至2019年8月24日期间的占有使用费17,315.27元(人民币，下同)，并支付自2019年8月25日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费(按每日5.5元/平方米的标准，以房屋面积1,822.66平方米计算，要求将租赁保证金37,500元从中冲抵)；3.判令被告向原告支付电费96,973.39元；4.判令被告向原告支付自2018年1月18日起计算至2018年8月29日止的逾期付款违约金47,865.10元(即以42,736.70元为基数，按日千分之五的标准，从2018年1月18日起计算至2018年8月29日至共计224天得出)，及以96,973.79元为基数，按每日千分之五的标准，从2018年8月30日计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金(暂计至2019年10月8日共计405天为196,371.92元)。诉讼中，结合案情变动情况及被告的抗辩意见，原告仅保留上述诉请2-4，并将诉请2明确为：判令被告向原告支付2019年8月15日至2019年8月24日期间的占有使用费17,315.27元，并支付自2019年8月25日起至2019年11月12日止的占有使用费764,470.40元(计算方式：以房屋面积1,822.66平方米并按每日5.5元/平方米的标准共计80天，得出占有使用费为801,970.40元，再将租赁保证金37,500元予以冲抵)；还将诉请4中两笔违约金的起算时间分别调整为2018年1月23日和2018年9月4日。事实和理由：2017年5月26日，原、被告就案涉房屋及场地签订《租赁合同》，约定租期为2017年8月15日至2018年8月14日，年租金为447,166.50元。根据约定，被告应在租赁关系终止之日起十日内返还租赁标的物和附属设施设备，逾期返还的，每逾期一日，应按5.5元/平方米支付占有使用费；对于原告代收代付的公共事业费，被告应于发生之日起5日内与原告结清，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五十支付违约金。2018年1月11日，双方签订《续租补充协议》一份，约定租期为2018年8月15日至2019年8月14日，租赁费调整为每天0.95元/平方米，年租金共计632,007.30元。租赁期满前，为避免不必要的争议，原告就曾多次委托律师向被告发函，告知被告租期届满后原告将不再续租，并提醒被告应于租期届满后及时搬离并返还租赁物，但被告却无理拒不搬离、返还。此外，被告拖欠2017年12月、2018年7月的电费共计96,793.79元，且由于被告于2018年7月11日擅自将前述房屋的用电设备变更至其名下，故若有其他电费结欠情况的，原告保留诉权。
　　被告辩称，就占有使用费，首先，根据合同第8.1条，2019年8月15日至24日属返还租赁物的宽限期，无需计付使用费。其次，被告实际已于2019年9月15日搬离了租赁物，当时由于联系不到原告的经办人，才未办理交接。总之，即使要付占有使用费，被告也仅认可2019年8月24日至2019年9月15日期间的。此外，原告主张按每日5.5元/平方米的标准计付自2019年8月25日起的占有使用费，被告亦不认可。一则，该标准数倍于合同约定的租金标准，明显过高；二则，原告也未举证证明其实际损失之金额；三则，该标准虽有合同依据，但相应条款应属违约责任承担方式之约定，若违约金过高的，被告可申请调整。总之，该计算标准过高，要求调低。就电费，被告确实欠付2017年12月、2018年7月的电费，也同意支付。但对电费的逾期付款违约金有异议。一则，针对2017年12月的电费42,736.7元，被告并未恶意欠付，当时被告系通过他人转付该电费且自认为已转付成功，原告起诉之前也从未主张过该电费。虽然经事后核查，该电费并未向原告支付成功，但原、被告双方对此皆无过错，故不应由被告承担逾期付款违约金。二则，即使原告诉请的逾期付款违约金应予支持的，一是起算时间有问题，合同约定第5.4条约定，由原告代收代付的公共事业费，被告应在发生之日起五日内与原告结清。若将电费开票之日视为该费用发生之日的话，前后两笔违约金的合理起算时间也分别应为2018年1月23日和2018年9月4日。二是原告主张日千分之五的标准虽有合同依据，但明显过高，要求调低。
　　本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区玉秀路XXX号XXX幢房屋的产权人。
　　2017年5月26日，原告作为甲方(出租人)与被告作为乙方(承租人)签订《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租案涉房屋及场地用于机械制造、加工，租期为2017年8月15日至2018年8月14日。租赁保证金37,500元，乙方在签订合同时支付。合同第5.4条约定，甲方代收代付的公共事业费，乙方应当在发生之日起五日内与甲方结清。第8.1条约定，乙方在租赁关系终止之日起十日内返还租赁物和附属设施设备。第8.2条约定，乙方返还租赁物和附属设施设备，应当符合正常使用的状态。返还时，甲方根据合同附件(二)的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。第11.3条约定，乙方逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五十支付违约金。逾期十日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担。第11.5条约定，乙方逾期返还租赁物和附属设施设备的，每逾期一日，应按5.5元/平方米向甲方支付占用费。该合同另对其他相关事宜作出了约定。
　　2018年1月11日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《续租补充协议》，载明乙方承租甲方的厂房位于松江区玉秀路XXX号XXX幢，建筑面积为1,822.66平方米。现按区消防、公安、街道的要求，对该区块的消防设施进行改建，涉及到改建资金在15万元左右。双方协商一致：1.甲方同意乙方租期从2018年8月15日延长至2019年8月14日，租赁费为每天0.95元/平方米，年租金共计632,007.30元。2.乙方在2018年2月15日前先预付75,000元，其预付款作为续签期内部分房租，用以支付消防改建费用。3.甲方物业的维护、维修及物管费由乙方自行负责。
　　2018年8月、2018年12月、2019年4月及2019年7月，原告均向被告发送《律师函》，言明租赁合同到期原告将收回租赁物，不再续租，要求被告妥善处理相关事宜。庭审中，被告确认收到了前述《律师函》，但针对2019年7月的那份，被告指出，该函上载明的欠付电费金额为54,237.09元，由此可见，就2017年12月的电费，就连原告自己也误认为被告已付。再次佐证被告并未恶意拖欠该电费，以及原告主张的违约金过于苛刻。
　　庭审中，原告提供了《客户更名申请单》一份，证明被告擅自将用电设备更名至自己名下。被告对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的，并指出：其并非擅自为之，更名系由双方共同申请才能完成。之所以更名，也是基于原告有意让被告长期租用的表态。正是由于原告答应被告可长期租用，被告才会斥巨资对环评设施进行改建，岂料原告竟有违诚信，在更名后不久就提出不再续租，导致原告损失重大，对此被告将保留诉权，另行主张。
　　庭审中，被告称，在租期届满前其即已积极搬迁，但因设备较大，才出现一些迟延，全部搬离是在2019年9月中旬。为此，被告提供了如下证据：1.《设备搬运合同》一份；2.物业管理公司出具的《证明》及松江区永丰街道都市产业园区管理委员会盖章确认的《情况说明》各一份，均证明被告于2019年8月12日开始搬迁，至次月中旬将所有设备搬空，此后大门关闭，无工作人员进出。原告对证据1的真实性不认可，称系发生于被告及案外人之间，无法核实。对证据2、3的真实性、证明形式及证明内容均不认可，并认为，一则，该证据应属证人证言，理应由证人出庭接受质证；二则，即使被告系于2019年9月中旬将机器设备搬离，但不代表其已返还租赁物。相反租赁物仍处于被告的控制之下，原告也无法收回房屋以减少损失扩大。
　　庭审中，被告称，一则，其迁离之时曾积极联系原告，但由于原告经办人变更，导致沟通不畅。二则，被告是否搬空原告理应知情，一是基于合同到期前原告多次发送律师函要求被告搬离，由此可知，原告对被告使用状态持续关注；二是搬离一事，兹事体大，物业公司及管委会均知道，原告不可能不知道。原告对此不予认可，并坚称其根本不知道被告已搬空，也从未接到过来自于被告的返还租赁物的交接通知。
　　诉讼中的2019年11月12日，原、被告就案涉房屋及场地办理了租赁物返还的交接，并签署了《交接书》。
　　上述事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、《律师函》、《交接书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
　　庭审中，关于租赁保证金37,500元，被告同意原告的处理意见。
　　本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
　　房屋租赁合同中，租期届满后及时返还租赁物是承租方的法定义务。而不论是依据商业惯例还是生活常识，均应有完整的、至少是可供识别之依据，以证明租赁物已返还至或可推定已返还。本案中，被告虽辩称其于2019年9月15日已搬离租赁物，但一则，搬离不等于返还；二则，被告现有证据亦不能证明原告在被告合理主张房屋返还情况下有怠于接受之情形，故被告的主张本院尚难以采纳；相反，原告主张被告未及时返还房屋的主张，本院予以采纳。据此，本案中原告所主张的占有使用费，因与约定相符且于法不悖，应予支持，但对2019年8月25日至2019年11月12日期间的占有使用费计算标准，原告的主张显然过高，本院结合案情予以调整，酌定为按照此前租金标准即每天0.95元/平方米的两倍计算。理由为：被告在租期届满后未及时返还租赁物，理应承担相应的违约责任，合同条款约定的使用费计算标准明显高于此前的租金标准，体现了违约责任中的惩罚性因素。现既然被告提出了标准过高的抗辩，虽然是否过高的举证责任在于被告，但考虑到对违约金或者类似款项的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对该使用费的计算标准酌情作如上调整。同时，针对被告提出的在合理宽限期内无需计费的抗辩，本院认为尚缺乏依据，故不予采纳。此外，关于租赁保证金37,500元，因被告对原告的冲抵意见并无异议，故本院支持原告的主张。
　　就原告主张的电费96,973.39元，因被告对此并无异议，本院亦予支持。至于电费的逾期付款违约金，原告的主张亦有合同依据，计算方式亦无不妥，可予支持；但同样的，日千分之五的计算标准过高，本院结合案情酌定为按照日万分之五计算。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海佳迈家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海第三机床厂2019年8月15日至2019年11月12日期间的占有使用费256,859.59元(租赁保证金37,500元已抵扣)；
　　二、被告上海佳迈家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海第三机床厂电费96,973.39元；
　　三、被告上海佳迈家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海第三机床厂逾期付款违约金(按日万分之五的标准分两段计算：第一段以42,736.70元为基数，从2018年1月23日计算至2018年8月29日为4,679.67元；第二段以96,973.79元为基数，从2018年9月4日起计算至实际清偿之日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,066元，减半收取6,533元，由原告上海第三机床厂负担3,921.50元(已付)，由被告上海佳迈家居用品有限公司负担2,611.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆